Uitspraak
Sector belastingrecht
nummer 12/00086
uitspraakdatum: 11september 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 10 januari 2012, nummer AWB 11/169,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 335.000.
1.2 Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 13 december 2010 de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 januari 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende vergezeld van zijn gemachtigde [ ], alsmede namens de Ambtenaar [ ], bijgestaan door A, WOZ-taxateur.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q. Het betreft een winkelpand met een winkelruimte met daarachter een opslag/magazijnruimte (inclusief koelcel), een garage/berging en een kelder. Het bouwjaar van het pand is circa 1953. Het winkelpand is gelegen in een winkelstraat in de nabijheid van het centrum van Q.
2.2 Bij de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde is de Ambtenaar uitgegaan van een totale brutovloeroppervlakte van 252 m².
2.3 Belanghebbende heeft een groente- en fruitwinkel in de onroerende zaak geëxploiteerd. In oktober 2007 heeft de toenmalige werknemer van belanghebbende, B, de groente- en fruitwinkel overgenomen. Op 5 november 2007 is belanghebbende met B een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijf jaren. De aanvangshuur bedroeg € 16.200. Vanaf 1 mei 2008 vindt er jaarlijks een indexering van de huurprijs plaats op basis van het indexcijfer van het CBS. Dat heeft ertoe geleid dat de huurprijs per waardepeildatum 1 januari 2009 € 17.850 bedraagt.
2.4 De Ambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door genoemde A. Daarin wordt aan de onroerende zaak, uitgaande van de totale brutovloeroppervlakte van 252 m², een waarde per de peildatum toegekend van € 336.937.
2.5 Deze getaxeerde waarde van het object is als volgt geanalyseerd:
BVO bouwlaag correctie huurwaarde waarde
Winkel/verkoopruimte 52 0 0,99 € 10.811 € 118.919
Opslag/magazijn 139 0 0,60 € 17.514 € 192.654
Opslag/magazijn 61 kelder 0,18 € 2.306 € 25.364
Totaal € 30.631 € 336.937
2.6 Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door C. Daarin wordt aan de onroerende zaak een waarde per de peildatum toegekend van € 199.000. In het rapport wordt uitgegaan van een totale bruto-vloeroppervlakte van 192 m². Bij de waardebepaling is C uitgegaan van de eigen huurwaarde van het object en zijn tevens twee huurwaarden genoemd van referentiepanden. In aanvulling op deze huurwaarden heeft belanghebbende op het tegenover de onroerende zaak gelegen referentieobject a-straat 2 gewezen. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbendes gemachtigde de zogenoemde BOG Stamkaart van dit object overgelegd en heeft taxateur A een schriftelijke analyse van zijn waardebepaling van dit object overgelegd. Daarbij is een kapitalisatiefactor van 11 toegepast. Het object a-straat 2 is op 1 december 2008 (transactiedatum) verkocht voor € 200.000.
2.7 A heeft de waardebepaling van a-straat 2 als volgt geanalyseerd:
BVO bouwlaag correctie huurwaarde waarde
Winkel/verkoopruimte 98 0 0,83 € 15.455 € 170.000
Opslag/magazijn 90 kelder 0,17 € 2.907 € 31.977
Totaal € 18.362 € 201.978
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2 Partijen zijn het erover eens dat de waarde moet worden bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie. Zij verschillen van mening over de omvang van de huurwaarde. De kapitalisatiefactor van 11 is niet in geschil. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde zich erbij neergelegd dat van een totale brutovloeroppervlakte van de onroerende zaak van 252 m² moet worden uitgegaan.
3.3 Belanghebbende neemt in het hoger beroep het standpunt in dat de huurovereenkomst van 5 november 2007 op zakelijke gronden is aangegaan en dat de met B overeengekomen huurprijs bij uitstek bruikbaar is voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Gelet op de jaarlijkse indexering van de huurprijs, uitkomend op € 17.850 per de waardepeildatum, en de naar zijn inzicht bruikbare huurwaarden van de door taxateur C aangedragen referentieobjecten, verdedigt hij dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd tot € 199.000. Met betrekking tot de bruto-huurwaarde heeft belanghebbende nog gesteld dat in het rapport van de Ambtenaar een te hoge huurwaarde wordt toegekend aan de zogenoemde secundaire ruimten van de onroerende zaak.
3.4 De Ambtenaar betoogt dat de op 5 november 2007 tussen belanghebbende en B overeengekomen huurprijs niet zakelijk is en de geïndexeerde huurprijs per waardepeildatum derhalve niet bruikbaar is voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Met betrekking tot de twee door belanghebbende ingebrachte referentie-huurwaarden betoogt hij dat deze evenmin bruikbaar zijn, omdat de desbetreffende objecten in een incourant gedeelte van de a-straat zijn gelegen en de huurovereenkomsten niet voor de gebruikelijke looptijd van vijf jaren met een optie voor verlenging met 5 jaren, zijn aangegaan.
3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.6 Belanghebbende concludeert vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 199.000.
3.7 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2 De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld, in het bijzonder of niet van een te hoge huurwaarde is uitgegaan, rust op de Ambtenaar.
4.3 De Ambtenaar heeft gesteld dat de op 5 november 2007 overeengekomen huurprijs niet zakelijk is, omdat deze huurprijs tot stand is gekomen in gelieerde verhoudingen (werkgever- werknemerrelatie).
4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders is, heeft daarvan de bewijslast. Nu de Ambtenaar stelt dat onderhavige partijen gelieerd zijn, rust op hem de last feiten en omstandigheden te stellen en – zoals hier – bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huur tussen belanghebbende en zijn huurder niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52).
4.5 De Ambtenaar heeft in dat verband aangevoerd dat de onroerende zaak niet voor verhuur is aangeboden op de markt, doch in het kader van de overname van de in de onroerende zaak geëxploiteerde groente- en fruitzaak die is verhuurd aan de toenmalige werknemer van belanghebbende. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat de fruit- en groentewinkel is gevestigd in een gedeelte van de a-straat waar nog meer verswinkels zijn gevestigd. In het belang van de voortzetting van die situatie heeft hij, in overeenstemming met een tussen de bedoelde winkeliers gemaakte onderlinge afspraak, naar een gegadigde gezocht die bereid was de fruit- en groentewinkel voort te zetten. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huurprijs niet zakelijk is. Niettemin is die huurprijs te dezen, in het kader van de Wet WOZ niet bruikbaar, nu door de handelwijze van belanghebbende de kring van potentiële gegadigden beperkt is gebleven tot één koper. Alsdan kan niet worden gezegd dat de overeengekomen huurprijs strookt met het waarderingsvoorschrift als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet Woz. Dit klemt overigens te meer nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat het huurcijfer niet ziet op de garage die deel uitmaakt van de onroerende zaak.
4.6 Nu de overeengekomen huurprijs niet maatgevend is voor de in aanmerking te nemen huurwaarde, rust op de Ambtenaar voorts de last om feiten te stellen en – bij betwisting -aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat de door hem verdedigde (huur)waarde niet te hoog is.
4.7 Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van A van 7 juni 2011, waarin de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2009, is getaxeerd op € 336.937.
In het taxatierapport van A zijn de volgende verhuurde vergelijkingsobjecten vermeld:
Object Winkel
oppervl. Huur-
waarde per m² Huur-waarde winkel Magazijnoppervl. Huur-
waarde per m² Huurwaarde magazijn Totale huurwaarde Feitelijke huurprijs
a-straat 3 72 m² € 230 € 15.566 47 m² € 230 € 6.486 € 22.052 € 14.500
(per sept-03)
a-straat 4 53 m² € 245 € 12.725 € 12.725 € 12.000 per sept-05 geïndexeerd naar wpd
€ 12.780
a-straat 5 122 m² € 207 € 21.718 77 m²
45 m² € 207
€ 207 € 9.563
€ 1.677 € 32.959
4.8 Met voornoemd taxatierapport heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde van € 30.631 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurovereenkomsten van de objecten a-straat 3 en 4 ruim vijf respectievelijk ruim drie jaren vóór de waardepeildatum tot stand zijn gekomen en aldus te dezen niet bruikbaar zijn. Voorts is de waarde van het object a-straat 3 afgeleid van de WOZ-waarde van de afgesplitste bovenwoning per de waardepeildatum, zonder dat daarvoor een onderbouwing is gegeven. Verder is de winkeloppervlakte van het object a-straat 5 ruim twee keer groter dan die van de onroerende zaak en is van dit object geen in de markt tot standgekomen huurprijs voorhanden.
4.9 Voor het referentieobject a-straat 5 is op de waardepeildatum een verkoopprijs van € 330.000 gerealiseerd. A vermeldt in zijn taxatierapport dat dit object is gelegen in het minst goede deel van de a-straat, hetgeen volgens A tot uitdrukking komt in een kapitalisatiefactor 10. Het tegenover de onroerende zaak aan de overzijde van de straat gelegen, door belanghebbende ingebrachte, referentieobject a-straat 2 is op 1 december 2008 verkocht voor een prijs van € 200.000. A heeft verklaard dat dit object een veel slechtere ligging dan de onroerende zaak heeft en moeilijk verhuurbaar is. Uit de onder 2.7 weergegeven analyse van de door A bepaalde waarde van dit object blijkt echter dat hij – anders dan bij de waardering van a-straat 5 maar overeenkomstig de ligging van het onderhavige object – daarbij een kapitalisatiefactor 11 heeft toegepast. De stelling van de taxateur dat sprake is van een slechtere ligging van het pand a-straat 2 is dan niet begrijpelijk. In het licht van deze gegevens en met in achtneming van de onderlinge verschillen acht het Hof het verschil van € 130.000 tussen de gerealiseeerde verkoopprijs van het object a-straat 5 en die van het object a-straat 2 erg groot. A heeft ter zitting daarvoor geen afdoende verklaring kunnen geven. De verkoopprijs van het object a-straat 5 kan dan ook geen steun bieden aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaak.
4.10 Gelet hierop bieden de vergelijkingsgegevens die door de Ambtenaar zijn aangevoerd, onvoldoende steun voor de door hem verdedigde waarde. Mitsdien is de Ambtenaar niet erin geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
4.11 Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.12 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met het door hem ingebrachte taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangedragen niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof verwijst naar hetgeen is overwogen onder 4.7 met betrekking tot de bruikbaarheid van het eigen huurcijfer op grond waarvan in het taxatierapport tot een waarde van € 199.883 wordt gekomen. Voor het overige heeft taxateur C slechts volstaan met het noemen van twee referentiehuurwaarden en het verkoopresultaat van het object a-straat 2, zonder deze gegevens te analyseren en zonder toe te lichten hoe deze zich verhouden tot de door hem getaxeerde waarde.
4.13 Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de gezochte waarde in goede justitie vast op € 300.000.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
5. Kosten
5.1 Het Hof ziet aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1, aanhef en onderdeel a van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2,5 punten (beroepschrift, verschijnen ter zitting en schriftelijke inlichtingen) × 1 (gewicht van de zaak) × € 437, ofwel op € 1.092,50 voor de behandeling van het beroep. Voor de behandeling van het hoger beroep bedraagt de vergoeding 2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) × 1 (gewicht van de zaak) ×
€ 437, ofwel op € 874.
5.2 Belanghebbende heeft op grond van artikel 1, aanhef en onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht verzocht de Ambtenaar tevens te veroordelen in de vergoeding van de kosten van het taxatierapport, dat hij ten behoeve van de behandeling van het beroepschrift heeft laten opstellen door een deskundige. De kosten daarvan bedragen drie uren à € 80, vermeerderd met 19% BTW. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij zich op dit punt refereert aan het oordeel van het Hof.
5.3 De werkzaamheden van een deskundige die zijn verbonden aan het opstellen van een taxatierapport in verband met een bezwaar- of beroepsprocedure behoren te worden aangemerkt als van bijzondere aard in de zin van artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: het Bts 2003). De mate waarin dergelijke werkzaamheden van bijzondere aard zijn, wordt vooral bepaald door de aard van de taxeren onroerende zaak. Naarmate de taxatie van een object naar haar aard complexer is, kan toepassing van een hoger uurtarief gerechtvaardigd zijn. Toepassing van het maximale uurtarief komt eerst in aanmerking indien het object van dien aard is dat de taxatie daarvan zeer complex is. Met het oog op de uitvoerbaarheid van de deskundige van de desbetreffende regeling in het Bts 2003 moet worden aanvaard dat ter bepaling van de mate waarin werkzaamheden van een taxateur van bijzondere aard zijn uitsluitend de aard van de onroerende zaak als maatstaf in aanmerking wordt genomen en dat geen rekening wordt gehouden met andere factoren, zoals de mate van deskundigheid van de taxateur (vgl. HR 13 juli 2012, nrs. 11/02035, LJN BX0904, 11/04133, LJN BX0919 en 11/02430, LJN BV5172).
5.4 In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, acht de Hoge Raad het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven (vgl. Hoge Raad 13 juli 2012, nr. 11/02035). Dat beleid is thans nog niet ontwikkeld. Dit weerhoudt het Hof echter niet een beslissing met betrekking tot het verzoek van belanghebbende te nemen.
5.5 In geval van een taxatie voor courante niet-woningen zoals winkels, die met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode kunnen worden gewaardeerd, moet enig specialistisch werk worden verricht met het oog op de berekening en onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Daardoor zijn deze werkzaamheden naar het oordeel van het Hof, anders dan in het geval van taxaties van woningen, in een meer dan geringe mate van bijzondere aard. Gelet daarop acht het Hof in dit geval een vergoeding van € 65 per uur exclusief BTW passend. Voorts zijn in dit geval drie uren aan taxatiewerkzaamheden in rekening gebracht, hetgeen het Hof niet onredelijk voorkomt. Het Hof gaat ervan uit dat belanghebbende de omzetbelasting niet kan verrekenen.
5.6 Op grond van het vorenoverwogene zal het Hof de Ambtenaar veroordelen tot vergoeding van de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 232,05. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt. De vergoeding van de proceskosten beloopt daarmee een totaalbedrag van € 2.198,55.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 300.000;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.198,55, en
– gelast dat de gemeente Arnhem aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en
mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 11 september 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen. te ondertekenen. Daarom is de uitspraak ondertekend door mr. Den Ouden
(J.L.M. Egberts) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 september 2012.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.