Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 12/00062
uitspraakdatum: 25 september 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Utrecht van 22 december 2011, nummer SBR 11/391, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Heffingsambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 179.000.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het hogerberoepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 10 februari 2012 ter griffie van het Hof ingekomen.
1.5. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 juli 2012 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1. Op 6 april 2010 is A, een zoon van belanghebbende, overleden. Belanghebbende is een van zijn erfgenamen. Tot de nalatenschap behoorde de woning A-straat 1. (hierna: de woning). Op grond van artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar bij beschikking ten name van belanghebbende de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 179.000.
2.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking ingediende bezwaar ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingediende beroep ongegrond verklaard.
2.3. De woning is een op de eerste etage gelegen driekamerappartement, bouwjaar 1960, met een inhoud van 205 m³. Er is een originele badkamer met zwart tegelwerk en douchegelegenheid met nostalgische douchebak en een toilet met origineel tegelwerk. De woning is op 16 december 2010 verkocht voor € 150.000.
2.4. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B. Daarin wordt vergeleken met de appartementen A-straat 2, A-straat 3, A-straat 4, A-straat 5, A-straat 6, A-straat 7 en A-straat 8, die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde van de woning is getaxeerd op 205 m³ à € 875, ofwel op (afgerond) € 179.000.
2.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door makelaar C. Daarin wordt de woning vergeleken met de appartementen A-straat 9, A-straat 2 en A-straat 5, die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde van de woning is getaxeerd op 205 m³ à € 792, vermeerderd met € 1.500 in verband met aanwezigheid van een berging, ofwel op (afgerond) € 163.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de woning.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 163.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de bewijslast onjuist heeft verdeeld. Belanghebbende wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, (nr. 40.299, LJN: AU4300 (Oostflakkee)). Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde juist is, acht moet worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, waaronder een door belanghebbende overgelegd taxatierapport.
4.2. De Heffingsambtenaar verwijst naar het door hem ingebrachte taxatierapport. De in dat rapport als referentie vermelde appartementen op nummer 3, 4, 6, 7 en 8 verkeerden ten tijde van de verkoop - ook blijkens dat taxatierapport in een betere staat dan de woning. Voorts is het appartement met nummer 6 een dag na de waardepeildatum verkocht voor € 175.000, terwijl de taxateur in zijn analyse uitgaat van een waarde op de peildatum van € 184.000. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar dit verschil verklaard door te stellen dat de verkoop mede gelet op een eerdere verkoop van dit appartement tegen een te lage prijs was geschied. Die omstandigheid zou naar het oordeel van het Hof aanleiding kunnen zijn deze verkoop niet als referentieverkoop te hanteren, maar kan geen aanleiding zijn uit te gaan van een verkoop tegen een hogere prijs dan daadwerkelijk is betaald. Gelet op deze gebreken is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.3. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger moet worden gesteld dan € 163.000. Zij verwijst daartoe naar het door haar ingebrachte taxatierapport en naar de verkoop van de woning op 16 december 2010 voor € 150.000. De Heffingsambtenaar wijst erop dat het referentieobject A-straat 9 is verkocht voor een veel lagere prijs dan voor andere appartementen in het complex is betaald, dat het ten tijde van de verkoop over eenvoudige voorzieningen beschikte, lang leeg heeft gestaan en lang (ruim vier jaar) te koop heeft gestaan. Deze omstandigheden brengen volgens de Heffingsambtenaar mee dat deze verkoop niet als referentie kan worden gehanteerd. Het Hof acht op basis van de verklaring van de Heffingsambtenaar aannemelijk dat de taxateur van belanghebbende ten onrechte ervan is uitgegaan dat dit referentieobject een hogere luxe had dan de woning. Op grond van de overige door de Heffingsambtenaar vermelde omstandigheden acht het Hof deze woning voorts minder geschikt als referentieobject. Verder heeft de Ambtenaar onweersproken gesteld dat het referentieobject A-straat 2, dat zowel op 25 juli 2008 als op 28 juni 2010 is verkocht voor € 176.500, ten tijde van de eerste en dichtst bij de peildatum gelegen verkoop nog niet was gerenoveerd. De taxateur van belanghebbende heeft in zijn rapport de uit de verkoopsom volgende m3 prijs van dat object van € 860 dan ook ten onrechte om die reden afgewaardeerd tot € 791. De verkoop van de woning zelf heeft plaatsgevonden bijna twee jaar na de waardepeildatum. Omdat zeer goed vergelijkbare appartementen dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht, acht het Hof de verkoop van de woning niet van zeer groot belang bij de vaststelling van de waarde. Gelet hierop heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger was dan € 163.000.
4.4. Nu geen van partijen de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de waarde in goede justitie schattenderwijs vaststellen op € 170.000.
5. Kosten
5.1. Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep voor de rechtbank en het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.2. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van het door een deskundige laten opmaken van een taxatierapport. Het Hof stelt de kosten van rechtsbijstand overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) × 1 (gewicht van de zaak) × € 218, ofwel op € 436 voor de bezwaarfase en op 4 punten (beroepschrift, zitting Rechtbank, hogerberoepschrift, zitting Hof) × 1 (gewicht van de zaak) × € 437, ofwel op € 1748 voor beroep en hoger beroep.
5.3. Voor het taxatierapport heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding van het in rekening gebrachte bedrag van € 386,70 (4 uren à € 80, vermeerderd met kadasterkosten en omzetbelasting). De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het uurtarief niet hoger moet zijn dan € 50. Het gaat in dit geval om een taxatie van een appartement waarbij de waardering tot stand is gekomen door middel van vergelijking met gegevens van verkochte appartementen in hetzelfde complex. Gelet op de aard van de daarbij te verrichten werkzaamheden is het Hof van oordeel dat het tarief in dit geval moet worden vastgesteld op € 50 per uur inclusief BTW. Derhalve moet de vergoeding in dit geval worden vastgesteld op € 200 vermeerderd met € 5,90 aan kadasterkosten.
5.4. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 2.389,90.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 170.000;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 2.389,90, en
- gelast de gemeente Zeist het griffierecht ad € 153 (€ 41 + € 112) aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, J.P.M. Kooijmans en J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 25 september 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.