Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: : 200.100.445/01
Zaak/rolnummer rechtbank : 349912/HA ZA 09-3500
Arrest d.d. 8 juli 2014 (bij vervroeging)
in de zaak van:
[naam],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. N.J.M. Derks te Woerden,
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. S. Veling te Rotterdam.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 28 februari 2012 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie is niet doorgegaan. Hierna heeft [appellant] bij memorie van grieven van 23 juli 2013 (met producties 1 tot en met 5) geklaagd over de afwijzing van zijn reconventionele vordering. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord van 29 oktober 2013 (met producties 29 tot en met 34) verweer gevoerd. Vervolgens hebben partijen hun zaak aan de hand van pleitnotities door hun raadslieden doen bepleiten op 16 juni 2014. Ter gelegenheid van dit pleidooi heeft [geïntimeerde] productie 35 (en later producties 36 tot en met 41) in het geding gebracht. [appellant] heeft producties 6 tot met 13 (en later 14 en 15) in het geding gebracht. Hierop is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot met 2.4) van het bestreden eindvonnis van 31 augustus 2011 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
2.1 [geïntimeerde] is sinds 3 mei 1991 eigenaar van de woning en het perceel [adres] te [plaats], hierna ook: perceel I (leveringsakte, door [geïntimeerde] overgelegd als productie 28). Voordien (vanaf 1980) werd het pand bewoond door mevrouw [naam] (hierna ook: [B]).
2.2 [appellant] is sinds 8 september 2000 eigenaar van de woning en het perceel [adres] te [plaats], hierna ook: perceel II (leveringsakte overgelegd door [appellant] als productie 16). [appellant] heeft perceel II gekocht van de heer [H], die de woning sinds 16 augustus 1984 in eigendom had.
2.3 De beide percelen grenzen gedeeltelijk aan elkaar, en wel ter plaatse van het pad dat op perceel II loopt langs de voordeur van de woning aldaar. Over de breedte van dit pad (hierna: het pad) bestaat een geschil tussen partijen.
2.4 Op verzoek van [appellant] heeft een medewerker van het Kadaster op 30 oktober 2000 een veldwerktekening betreffende perceel II vervaardigd. Op deze tekening is het pad ingetekend als een strook grond van twee meter breed vanaf de voorzijde van de woning van [appellant] tot aan het perceel van [geïntimeerde].
2.5 In 2000 bij aankoop van perceel II door [appellant] (en al vele jaren voordien) bevond zich een ligusterhaag langs het pad en (in) de tuin van [geïntimeerde]. In de ligusterhaag is een ernstig verzakt hekwerk aangetroffen.
2.6 In augustus 2006 heeft [geïntimeerde] een bouwvergunning gekregen om een schutting te plaatsen parallel aan de ligusterhaag, op twee meter afstand van de gevel van [appellant]. Deze schutting is in 2011 door [geïntimeerde] geplaatst, nadat de rechtbank in het thans bestreden eindvonnis van 31 augustus 2011 in conventie had bepaald dat [appellant] dit moest gedogen. [geïntimeerde] heeft de ligusterhaag verwijderd.
2.1 [geïntimeerde] is sinds 3 mei 1991 eigenaar van de woning en het perceel [adres] te [plaats], hierna ook: perceel I (leveringsakte, door [geïntimeerde] overgelegd als productie 28). Voordien (vanaf 1980) werd het pand bewoond door mevrouw [naam] (hierna ook: [B]).
2.2 [appellant] is sinds 8 september 2000 eigenaar van de woning en het perceel [adres] te [plaats], hierna ook: perceel II (leveringsakte overgelegd door [appellant] als productie 16). [appellant] heeft perceel II gekocht van de heer [H], die de woning sinds 16 augustus 1984 in eigendom had.
2.3 De beide percelen grenzen gedeeltelijk aan elkaar, en wel ter plaatse van het pad dat op perceel II loopt langs de voordeur van de woning aldaar. Over de breedte van dit pad (hierna: het pad) bestaat een geschil tussen partijen.
2.4 Op verzoek van [appellant] heeft een medewerker van het Kadaster op 30 oktober 2000 een veldwerktekening betreffende perceel II vervaardigd. Op deze tekening is het pad ingetekend als een strook grond van twee meter breed vanaf de voorzijde van de woning van [appellant] tot aan het perceel van [geïntimeerde].
2.5 In 2000 bij aankoop van perceel II door [appellant] (en al vele jaren voordien) bevond zich een ligusterhaag langs het pad en (in) de tuin van [geïntimeerde]. In de ligusterhaag is een ernstig verzakt hekwerk aangetroffen.
2.6 In augustus 2006 heeft [geïntimeerde] een bouwvergunning gekregen om een schutting te plaatsen parallel aan de ligusterhaag, op twee meter afstand van de gevel van [appellant]. Deze schutting is in 2011 door [geïntimeerde] geplaatst, nadat de rechtbank in het thans bestreden eindvonnis van 31 augustus 2011 in conventie had bepaald dat [appellant] dit moest gedogen. [geïntimeerde] heeft de ligusterhaag verwijderd.
3.
In hoger beroep is alleen de afwijzende beslissing van de rechtbank in reconventie aan de orde. Partijen strijden, naar het hof begrijpt, thans nog over de vraag waar ter plaatse van het pad precies de grens tussen beide percelen loopt. Volgens [geïntimeerde] ligt de grens twee meter uit de gevel van de woning van [appellant], zoals ook het Kadaster heeft getekend (zie 2.4). Volgens [appellant] ligt de grens verder dan 2 meter vanaf zijn woning. [appellant] noemt afstanden, variërend van 2,10 meter tot 2,70 meter.
4.
[appellant] vordert thans in hoger beroep (gedeeltelijk in afwijking van zijn oorspronkelijke vordering in reconventie), kort en zakelijk weergegeven:
a) primair: een verklaring voor recht dat [appellant] eigenaar is, dan wel door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden, van het pad ter breedte van 2,50 meter gemeten vanaf de gevel van zijn woning;
subsidiair: de grens tussen beide erven vast te stellen (ex artikel 5:47 BW);
b) te bepalen dat het arrest kan worden ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:17 sub e BW;
c) een gebod aan [geïntimeerde], indien nodig, medewerking te verlenen aan registratie van dit arrest, op straffe van een dwangsom;
d) verwijdering, althans verplaatsing van de door hem in 2011 opgetrokken schutting, op straffe van een dwangsom;
e) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
a) primair: een verklaring voor recht dat [appellant] eigenaar is, dan wel door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden, van het pad ter breedte van 2,50 meter gemeten vanaf de gevel van zijn woning;
subsidiair: de grens tussen beide erven vast te stellen (ex artikel 5:47 BW);
b) te bepalen dat het arrest kan worden ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:17 sub e BW;
c) een gebod aan [geïntimeerde], indien nodig, medewerking te verlenen aan registratie van dit arrest, op straffe van een dwangsom;
d) verwijdering, althans verplaatsing van de door hem in 2011 opgetrokken schutting, op straffe van een dwangsom;
e) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
5.
Het hof stelt het volgende voorop. Het onderhavige geding gaat om de goederenrechtelijke vraag naar de ligging van de perceelsgrens tussen twee erven (en daarmee de omvang van de geleverde percelen) Voor de vraag naar de omvang van een geleverd perceel komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 08-12-2000, ECLI:NL: HR:2000: AA8901). Deze objectieve uitleg is niet alleen relevant voor een verkoper en koper (respectievelijk bij [geïntimeerde] verkoper [B] en bij [appellant] verkoper [H]), maar ook voor de onderhavige partijen (buren, geen contractspartijen) die hun percelen in eigendom hebben verworven en die op hun eigen leveringsakte en (voor zover het de onderhavige goederenrechtelijke vraag betreft) op die van de buren moeten kunnen afgaan. (Zie ook: ECLI:NL:HR:2010:BM8933). Er dient kortom in de leveringsakten naar objectieve aanknopingspunten voor de bepaling van de erfgrens te worden gezocht.
6.
De enige objectieve aanknopingspunten in de akten worden gevormd door de in de akten genoemde perceelsoppervlakten. Nu gesteld noch gebleken is dat deze oppervlaktematen in dit geval enig licht op de zaak kunnen werpen, zal het hof zoeken naar andere aanknopingspunten.
- De beide leveringsakten bevatten geen verwijzing naar (aangehechte) tekeningen en kunnen dan ook geen verdere duidelijkheid verschaffen.
- De door [geïntimeerde] overgelegde kadastrale kaart (bij productie 28) geeft weliswaar de ligging aan van beide percelen, de daarop geplaatste woningen en het pad naast de woning van [appellant], maar is onvoldoende nauwkeurig om het marginale verschil, (de breedte van het pad) waarover partijen thans strijden, met voldoende mate van objectiviteit vast te kunnen stellen.
- Anders ligt het met de veldwerktekening, die in 2000 op verzoek van [appellant] is gemaakt. Zoals [appellant] zelf heeft verklaard bij de comparitie van 2 juni 2010, was de aanleiding voor het aanvragen van deze tekening dat achterin de tuin schuren stonden en dat voor [appellant] de situatie van de erfgrens daar onduidelijk was. [appellant] heeft vervolgens op basis van deze veldwerktekening ook actie ondernomen richting achterbuurman Steenland, zij het dat hij deze actie naar zijn zeggen niet heeft doorgezet. Hoe dit ook zij, kennelijk is [appellant] in beginsel wél uitgegaan van de feitelijke én kadastrale juistheid van deze tekening, dus ook van de in de tekening aangegeven breedte van het pad van 2 meter. Dit strookt ook met de gangbare praktijk dat de landmeter van het Kadaster de grenzen tekent op basis van uitgangspunten die betrokkene(n) aangeef(t)/(en).
- Het verzakte hekwerk in de ligusterhaag kan niet als een zodanig objectief aanknopingspunt gelden, reeds omdat dit hekwerk tot aanzienlijke diepte is weggezakt in de zachte veengrond van Gouda en nu met name hierom geen zekerheid verkregen kan worden over de oorspronkelijke locatie. Veel belangrijker nog is de omstandigheid dat onbekend is wanneer precies het hekwerk is geplaatst en of dit hekwerk al dan niet op de erfgrens is geplaatst. Weliswaar komt het geregeld voor dat een erfafscheiding precies op de erfgrens wordt geplaatst, maar dit hoeft niet zo te zijn. Het is ook mogelijk dat het hekwerk indertijd volledig op perceel I is geplaatst, zoals [geïntimeerde] stelt. De voormelde snoei van de ligusterhaag door de bewoners van perceel I zou bovendien een aanwijzing kunnen zijn dat zowel het hek als de ligusterhaag indertijd volledig op het terrein van perceel I zijn geplaatst.
- De beide leveringsakten bevatten geen verwijzing naar (aangehechte) tekeningen en kunnen dan ook geen verdere duidelijkheid verschaffen.
- De door [geïntimeerde] overgelegde kadastrale kaart (bij productie 28) geeft weliswaar de ligging aan van beide percelen, de daarop geplaatste woningen en het pad naast de woning van [appellant], maar is onvoldoende nauwkeurig om het marginale verschil, (de breedte van het pad) waarover partijen thans strijden, met voldoende mate van objectiviteit vast te kunnen stellen.
- Anders ligt het met de veldwerktekening, die in 2000 op verzoek van [appellant] is gemaakt. Zoals [appellant] zelf heeft verklaard bij de comparitie van 2 juni 2010, was de aanleiding voor het aanvragen van deze tekening dat achterin de tuin schuren stonden en dat voor [appellant] de situatie van de erfgrens daar onduidelijk was. [appellant] heeft vervolgens op basis van deze veldwerktekening ook actie ondernomen richting achterbuurman Steenland, zij het dat hij deze actie naar zijn zeggen niet heeft doorgezet. Hoe dit ook zij, kennelijk is [appellant] in beginsel wél uitgegaan van de feitelijke én kadastrale juistheid van deze tekening, dus ook van de in de tekening aangegeven breedte van het pad van 2 meter. Dit strookt ook met de gangbare praktijk dat de landmeter van het Kadaster de grenzen tekent op basis van uitgangspunten die betrokkene(n) aangeef(t)/(en).
- Het verzakte hekwerk in de ligusterhaag kan niet als een zodanig objectief aanknopingspunt gelden, reeds omdat dit hekwerk tot aanzienlijke diepte is weggezakt in de zachte veengrond van Gouda en nu met name hierom geen zekerheid verkregen kan worden over de oorspronkelijke locatie. Veel belangrijker nog is de omstandigheid dat onbekend is wanneer precies het hekwerk is geplaatst en of dit hekwerk al dan niet op de erfgrens is geplaatst. Weliswaar komt het geregeld voor dat een erfafscheiding precies op de erfgrens wordt geplaatst, maar dit hoeft niet zo te zijn. Het is ook mogelijk dat het hekwerk indertijd volledig op perceel I is geplaatst, zoals [geïntimeerde] stelt. De voormelde snoei van de ligusterhaag door de bewoners van perceel I zou bovendien een aanwijzing kunnen zijn dat zowel het hek als de ligusterhaag indertijd volledig op het terrein van perceel I zijn geplaatst.
7.
De tussenconclusie moet zijn dat de erfgrens in beginsel twee meter uit de gevel van de woning van [appellant] ligt. [geïntimeerde] betwist de breedte van twee meter niet.
Naar het hof begrijpt berust de vordering van [appellant] in wezen op de door hem gestelde verkrijgende verjaring van de strook grond naast het kadastraal uitgemeten pad van 2 meter, dan wel op artikel 5:47 BW (bij onzekerheid over de erfgrens kan de rechter worden gevraagd om de grens te bepalen).
Naar het hof begrijpt berust de vordering van [appellant] in wezen op de door hem gestelde verkrijgende verjaring van de strook grond naast het kadastraal uitgemeten pad van 2 meter, dan wel op artikel 5:47 BW (bij onzekerheid over de erfgrens kan de rechter worden gevraagd om de grens te bepalen).
8.
Voor verjaring is zowel onder het oude (tot 1 januari 1992 geldende) als het nieuwe recht onafgebroken bezit gedurende een bepaalde significante periode vereist. De vraag of er sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 en volgende BW. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Er moet in dit verband sprake zijn van “niet dubbelzinnig bezit”. Dit houdt in dat de bezitter zich zodanig moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, en HR 27 februari 2009, artikel 81 RO, plus conclusie AG, ECLI:NL:PHR: 2009: BH1634). Van deze vorm van verjaring kan immers pas sprake zijn ingeval de rechthebbende (in casu de eigenaar van perceel I) tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende (eigenaar) te zijn zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Dit betekent in dit geval niet alleen dat de rechthebbende op perceel II een eigendomspretentie moet hebben gehad, maar ook dat de eigenaar tegen wie de verjaring liep (de eigenaar van perceel I) ondubbelzinnig moet hebben begrepen dat de andere partij zichzelf als eigenaar beschouwde. Hiervan is in dit geval geen sprake, Het hof wijst hiertoe op het volgende.
(i) Voor zover [appellant] een eigendomspretentie in voormelde zin heeft gehad, heeft deze in ieder geval korter dan 10 jaar geduurd, zodat reeds hierom niet wordt voldaan aan de eis van artikel 3:99, eerste lid BW. Veronderstellenderwijs aannemende dat in de periode [appellant] een verjaringstermijn is gaan lopen, is deze te kort geweest om enig effect te hebben.
(ii) De voorganger van [appellant] ([H]) heeft zichzelf steeds als houder, niet als bezitter, beschouwd.
Zie verklaringen van [H] van 5 januari 2010; productie 15 inleidende dagvaarding, en van 5 oktober 2013; productie 30 memorie van antwoord.
(iii) De voorgangster van [geïntimeerde] ([B]) en later [geïntimeerde] (totdat [appellant] dit in 2007 verbood) heeft steeds zelf de heg (ook aan de kant van perceel II) doen snoeien.
Zie in dit verband ook de stelling van [appellant] conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie onder 8 omtrent de heer [P], die de ligusterhaag heeft onderhouden voor de familie [B] van perceel I, plus de verklaring van de heer [P] van 4 januari 2010, productie 26 van [geïntimeerde], kort gezegd inhoudende dat de heg volgens de heer [P] werd bijgehouden door de zoon of schoonzoon van mevrouw [B], en ook wel door [P] zelf.
Dit wijst er op dat de eigenaar van perceel I zich verantwoordelijk voor en als rechthebbende óp de heg beschouwde. Kennelijk werd dat ook zo geaccepteerd door de rechthebbende van perceel II. Dit verdraagt zich niet met een eigendomspretentie van de rechthebbende van perceel II en evenmin met een ondubbelzinnige wetenschap van die eigendomspretentie bij de eigenaar van perceel I.
(iii) Hoe de situatie was vóór 1980 (voorafgaande aan de periode [B]) is onduidelijk gebleven. [appellant] op wie de stelplicht en (bij betwisting) de bewijslast rust, heeft onvoldoende gesteld om het oordeel te dragen dat de eigenaars van perceel II voordien al eigendomspretenties hebben gehad op de betreffende strook grond, laat staan dat zij (onder het oude recht) vóór 1980 te goeder trouw door verjaring de eigendom van de betreffende strook hebben gekregen.
(i) Voor zover [appellant] een eigendomspretentie in voormelde zin heeft gehad, heeft deze in ieder geval korter dan 10 jaar geduurd, zodat reeds hierom niet wordt voldaan aan de eis van artikel 3:99, eerste lid BW. Veronderstellenderwijs aannemende dat in de periode [appellant] een verjaringstermijn is gaan lopen, is deze te kort geweest om enig effect te hebben.
(ii) De voorganger van [appellant] ([H]) heeft zichzelf steeds als houder, niet als bezitter, beschouwd.
Zie verklaringen van [H] van 5 januari 2010; productie 15 inleidende dagvaarding, en van 5 oktober 2013; productie 30 memorie van antwoord.
(iii) De voorgangster van [geïntimeerde] ([B]) en later [geïntimeerde] (totdat [appellant] dit in 2007 verbood) heeft steeds zelf de heg (ook aan de kant van perceel II) doen snoeien.
Zie in dit verband ook de stelling van [appellant] conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie onder 8 omtrent de heer [P], die de ligusterhaag heeft onderhouden voor de familie [B] van perceel I, plus de verklaring van de heer [P] van 4 januari 2010, productie 26 van [geïntimeerde], kort gezegd inhoudende dat de heg volgens de heer [P] werd bijgehouden door de zoon of schoonzoon van mevrouw [B], en ook wel door [P] zelf.
Dit wijst er op dat de eigenaar van perceel I zich verantwoordelijk voor en als rechthebbende óp de heg beschouwde. Kennelijk werd dat ook zo geaccepteerd door de rechthebbende van perceel II. Dit verdraagt zich niet met een eigendomspretentie van de rechthebbende van perceel II en evenmin met een ondubbelzinnige wetenschap van die eigendomspretentie bij de eigenaar van perceel I.
(iii) Hoe de situatie was vóór 1980 (voorafgaande aan de periode [B]) is onduidelijk gebleven. [appellant] op wie de stelplicht en (bij betwisting) de bewijslast rust, heeft onvoldoende gesteld om het oordeel te dragen dat de eigenaars van perceel II voordien al eigendomspretenties hebben gehad op de betreffende strook grond, laat staan dat zij (onder het oude recht) vóór 1980 te goeder trouw door verjaring de eigendom van de betreffende strook hebben gekregen.
9.
De conclusie van het voorgaande is dat bij het ontbreken van bezit in voormelde zin, reeds hierom geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring van een strook grond naast voormelde 2 meter. Hiermee komt de grondslag aan de primaire vordering a) en de vorderingen b) tot en met d) te ontvallen. Het hof komt daarom niet toe aan bespreking van de overige stellingen van [appellant], die grotendeels speculatief zijn, althans niet kunnen leiden tot een ander oordeel. Het hof komt evenmin toe aan bewijslevering, nu het bewijsaanbod van [appellant] daartoe niet relevant en/of concreet genoeg is.
10.
Aangezien de erfgrens duidelijk is (twee meter uit de gevel van de woning op perceel II) komt het hof evenmin toe aan de subsidiaire vordering onder a). Het in reconventie bestreden eindvonnis zal dan ook worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellant] zal worden afgewezen. [appellant] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep tegen het bestreden tussenvonnis van 16 december 2009, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Tegen dit vonnis zijn immers geen grieven gericht.
Bij deze beslissingen past een proceskostenveroordeling ten laste van [appellant].
Bij deze beslissingen past een proceskostenveroordeling ten laste van [appellant].
Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen tussenvonnis van 16 december 2009;
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 31 augustus 2011, voor zover in reconventie gewezen;
- wijst af het door [appellant] in hoger beroep meer of anders gevorderde;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan - de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en
J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.
J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.