Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-13/01718
Uitspraak d.d. 2 juli 2014
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 17 oktober 2013, nummer ROT 13/951, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: het bouwterrein), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 824.000. Voor het jaar 2012 is wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bouwterrein aan belanghebbende een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Capelle aan den IJssel. De beschikking is met de aanslag in één geschrift, gedagtekend 5 december 2012, aan belanghebbende bekendgemaakt.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift, gedagtekend 16 januari 2013, vervatte uitspraken heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, de waarde nader vastgesteld op € 770.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Terzake is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Terzake is een griffierecht geheven van € 118. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 april 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bouwterrein. Het bouwterrein, groot 1.540 m2, heeft de bestemming wonen.
3.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door mr. [A] en gedateerd op 11 maart 2013. In het taxatierapport is de waarde van het bouwterrein op waardepeildatum bepaald op € 770.000. Het taxatierapport bevat de volgende tabellen:
Taxatieopbouw
Deel
Inhoud in m3
Opp. in m2
Aantal
Waarde
Grond
1.54
€ 770.000
Totaalwaarde
€ 770.000
WOZ-waarde
€ 770.000
Vergelijkingspercelen
Object
koopsom
transactiedatum
Oppervlakte m2
prijs € per m2
[b-straat 1]
€ 273.679
1 juni 2010
301
909,23
[b-straat 2]
€ 264.400
27 juni 2008
301
878,40
[b-straat 3]
€ 365.000
22 juli 2008
640
570,31
[a-straat 2]
€ 34.300
16 april 2009
61
562,29
[c-straat 1]
€ 192.500
3 januari 2013
381
505,24
Verder bevat het taxatierapport een beknopte beschrijving van het bouwterrein en de in de tweede tabel genoemde vergelijkingspercelen. Over het bouwterrein wordt opgemerkt:
“Het perceel grond (…) is gelegen naast de [d-straat] (afstand circa 15 meter) met aan de overzijde van de weg op circa 50 meter afstand enkele kantoorgebouwen waar weinig hinder van wordt ondervonden. De ligging aan de prominente [a-straat] is hierdoor alles overziend als redelijk te kwalificeren”.
Met betrekking tot elk van de drie vergelijkspercelen, gelegen aan het [b-straat], luidt de toelichting:
“Het perceel grond is gelegen in het [b-straat]. Dit is een rustige wijk met 29 woningen en de ligging is als goed te kwalificeren. De ligging is minder prominent dan de ligging aan de [a-straat]”.
Over het vergelijkingsperceel [a-straat 2] wordt opgemerkt:
“Het betreft een strook grond aan het water aan de achterzijde van het perceel [a-straat 2]. Het perceel heeft een goede ligging aan de [a-straat].”
Met betrekking tot het vergelijkingsperceel [c-straat 1] luidt de toelichting:
“Het perceel (…) is gelegen in [wijk] en de ligging is als redelijk aan te merken. De ligging is veel minder prominent dan de ligging aan de [a-straat]”.
3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door [B] en is gedateerd 19 augustus 2013. In het taxatierapport is de waarde van het bouwterrein bepaald op € 606.000. Bij het taxatierapport zijn een taxatiekaart en residuele grondwaardeberekening gevoegd. De taxatiekaart stemt inhoudelijk overeen met de eerste onder 3.2 opgenomen tabel, met dien verstande dat het vergelijkingsperceel [a-straat] is weggelaten omdat het door zijn afmeting (61 m2) niet vergelijkbaar is met het bouwterrein. De residuele grondwaardeberekening luidt:
“Koopsom v.o.n € 1.495.000
Afwerkingskosten +/+ € 50.000
Subtotaal € 1.545.000
Correctie met 4% +/+ € 61.800 (correctie naar waarde-
peildatum 1-1-2011)
Totale stichtingskosten € 1.606.800
Af: bouwkosten -/- € 1.000.000 (woning van 2.000 m3 met
dubbele garage)
Grondwaarde
Afgeronde residuele grondwaarde € 606.800 (€ 394,03 per m2 bij 1.540
m2 grond)
Vastgestelde WOZ-waarde € 606.000 (€ 393,51 per m2 bij 1.540
m2 grond)”
De koopsom van € 1.495.000 waarvan in de residuele grondwaardeberekening is uitgegaan, is de koopprijs vrij op naam waarvoor een op het bouwterrein te realiseren villa inclusief grond (het bouwterrein) wordt aangeboden.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar de waarde van het bouwterrein op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 606.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
5.2. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6.
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder heeft aangeduid:
“3.1. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte het aanvullend bezwaar van zijn gemachtigde niet bij het bestreden besluit heeft betrokken, het bestreden besluit en het taxatieverslag niet aan zijn gemachtigde heeft gezonden en eiser niet heeft gehoord.
3.2.
Verweerder stelt dat eiser op 10 januari 2013 zelf een gemotiveerd bezwaarschrift had ingediend. Het pro forma bezwaarschrift van eisers gemachtigde is op 13 januari 2013 gefaxt en op 15 januari 2013 door de unit belastingen ontvangen. Het bestreden besluit is op dezelfde datum verzonden. Verweerder was dus op het moment dat het bestreden besluit werd genomen niet op de hoogte van het bezwaarschrift van eisers gemachtigde en het verzoek voor een hoorzitting en kon daarmee in het bestreden besluit ook geen rekening houden.
3.3.
Deze beroepsgrond van eiser slaagt. Het pro forma bezwaarschrift van de gemachtigde van eiser is op zondag 13 januari 2013 gefaxt en is dus op maandag 14 januari 2013 bij verweerder ontvangen. Op dat moment was het bestreden besluit nog niet verzonden. Dat het bezwaarschrift op diezelfde dag nog niet bij de betreffende unit is ontvangen, maakt dat niet anders. Verweerder had dan ook rekening dienen te houden met het ingediende pro forma bezwaarschrift van de gemachtigde van eiser. Het bestreden besluit kan dan ook niet in stand blijven. In de regel draagt de rechtbank verweerder op een nieuw besluit te nemen, maar in dit geval ziet de rechtbank, met verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 9 juni 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AX7330), echter aanleiding hiervan af te wijken. Aangezien eiser in de beroepsfase voldoende in de gelegenheid is gesteld en daarvan gebruik heeft gemaakt om zijn standpunt toe te lichten, ziet de rechtbank grond om de zaak zelf af te doen. Eiser is daarbij niet benadeeld, aangezien de rechtbank bij haar beoordeling rekening heeft gehouden met hetgeen door eiser naar voren is gebracht.
4.1.
De beroepsgrond dat verweerder de waarde van € 770.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die de meest biedende koper zou hebben betaald. In beginsel moet verweerder dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardpeildatum (1 januari 2011). Verder brengen het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf en dus los van waarden van andere jaren. Aan de hand van het taxatierapport van 11 maart 2013 van mr. [A], waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 770.000,-, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vijf in het rapport gehanteerde vergelijkbare percelen zijn hebben alle een hogere prijs per m² (€ 505,24 per m² tot € 909,23 per m²) dan de onroerende zaak van eiser. De gemiddelde prijs per m² bedraagt € 685,- per m². Gelet op de door verweerder gehanteerde prijs van € 500,- per m² voor eisers onroerende zaak kan niet worden geoordeeld dat verweerder geen rekening heeft gehouden met alle voor de waarde van belang zijnde factoren en met name de ligging. De onroerende zaak is gelegen aan de prominente [a-straat], aan welke weg vele villa’s zijn gelegen. De onroerende zaak is gelegen op een hoek en is, gezien de plattegrond, meer dan 20 meter verwijderd van de (dichtstbijzijnde) rijbaan van de [d-straat] en meer dan 50 meter verwijderd van de aan de overzijde van de [d-straat] gelegen kantoorpanden. De metro loopt achter de kantoorpanden langs. De vergelijkingsobjecten [b-straat] en [a-straat 2] zijn goed gelegen in een rustige wijk. Vergelijkingsobject [c-straat] is redelijk gelegen in een andere wijk nabij een groot metrostation. De in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde staat dan ook in een juiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.2.
De taxateur van eiser hanteert dezelfde vergelijkingsobjecten maar is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardebeïnvloedende factoren. De taxateur voert een correctie uit op de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten en komt vervolgens op een afgeleide prijs per m² van € 552,-. Voor de waarde van de onroerende komt de taxateur van eiser uit op een grondwaarde van € 393,51 per m². Deze waarde staat naar het oordeel van de rechtbank niet in verhouding met de gebruikte vergelijkingsobjecten, zodat de rechtbank deze taxatie niet volgt.
4.3.
De rechtbank is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. De waarde van het bouwterrein is ingevolge artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van het bouwterrein zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het bouwterrein in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bouwterrein, na de vermindering ervan bij de uitspraak op bezwaar, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
7.3. De data waarop van de vergelijkingspercelen [b-straat 2], [b-straat 3], [c-straat 1] en [a-straat 2] zijn verkocht, zijn tamelijk ver verwijderd van de waardepeildatum. Dit hoeft niet aan het gebruik van de bij de verkoop van deze vergelijkingspercelen behaalde verkoopprijzen in de weg te staan, mits daarbij rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum dan wel tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de zo-even bedoelde waardeontwikkeling in voldoende mate in aanmerking heeft genomen. Reeds hierom zijn de verkoopprijzen van deze vergelijkingspercelen minder geschikt om als basis van de waardevaststelling van het bouwterrein te dienen.
7.4. Wat betreft het vergelijkingsperceel [c-straat 1] is voorts van belang dat de oppervlakte van het perceel (381 m2) veel kleiner is dan die van het bouwterrein (1.546 m2). Belanghebbende heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de waarde per m2 oppervlakte van een perceel grond afneemt naarmate het aantal m2 oppervlakte toeneemt. Hiervan uitgaande zou de rekenprijs per m2 oppervlakte van het bouwterrein substantieel lager moeten zijn dan de rekenprijs per m2 oppervlakte van het vergelijkingsperceel. De door de heffingsambtenaar aan het bouwterrein toegekende rekenprijs per m2 oppervlakte (€ 500) is echter vrijwel gelijk aan de door hem aan het vergelijkingsperceel toegekende rekenprijs per m2 (€ 505,24). Dit betekent dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van het bouwterrein uit de verkoopprijs van het vergelijkingsperceel ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het voor de waardebepaling relevante verschil tussen de oppervlakten van de beide percelen.
7.5. Hetgeen onder 7.4 is overwogen met betrekking tot het vergelijkingsperceel [c-straat 1] geldt evenzeer voor het vergelijkingsperceel [a-straat 2]. De oppervlakte van dit perceel is 61 m2 terwijl het bouwterrein een oppervlakte van 1.546 m2 heeft. Naar het oordeel van het Hof komt dit verschil onvoldoende tot uiting in de voor het vergelijkingsperceel en het bouwterrein bij de bepaling van de waarde van het bouwterrein gebruikte rekenprijzen per m2 oppervlakte van € 562,29, onderscheidenlijk € 500.
7.6. Het tijdsverloop tussen de datum van verkoop van het vergelijkingsperceel [b-straat 1] en de waardepeildatum is 7 maanden. Daarin ziet het Hof geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de uit de verkoopprijs van het vergelijkingsperceel afgeleide rekenprijs per m2 oppervlakte (€ 909,23) bij de bepaling van de waarde van het bouwterrein. Anders is het gesteld met het, ook door belanghebbende genoemde, verschil tussen de oppervlakte van het vergelijkingsperceel (301 m2) en die van het bouwterrein (1.546 m2). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar geen marktgegevens gesteld die, mede gelet op hetgeen onder 7.4 en 7.5 is overwogen betreffende de bruikbaarheid van de verkoopcijfers van de vergelijkingspercelen [c-straat 1] en [a-straat 2], indien aannemelijk, de conclusie kunnen dragen dat bij de bepaling van de waarde van het bouwterrein in voldoende mate met dit verschil rekening is gehouden.
7.7. Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van € 770.000 niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 606.000 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
7.8. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende het onder 3.3 aangehaalde taxatierapport overgelegd. Daarin komt de taxateur, uitgaande van dezelfde vergelijkingspercelen als die welke in het taxatierapport van de heffingsambtenaar worden genoemd (met uitzondering van het vergelijkingsperceel [a-straat 2]), tot een waarde van het bouwterrein van € 606.000, zonder dat hij duidelijk maakt aan de hand van welke gegevens hij de waarde van € 606.000 uit de verkoopprijzen van de vergelijkingspercelen heeft herleid. De onder 3.3 vermelde residuele grondwaardeberekening schiet als onderbouwing van de waarde van het bouwterrein eveneens tekort. Partijen verschillen wat betreft de residuele grondwaardeberekening met name van mening over de bouwkosten. Belanghebbende stelt deze op € 1.000.000, de heffingsambtenaar op € 800.000. Belanghebbende, die, naar hiervoor is overwogen, de bewijslast heeft, heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waarmee hij, indien aannemelijk, zijn standpunt met betrekking tot een bouwkostencomponent van € 1.000.000 zou kunnen onderbouwen.
7.9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, de waarde van het bouwterrein schattenderwijs op € 700.000. Hierbij neemt het Hof alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking en meer in het bijzonder de onder 3.3 vermelde residuele grondwaardeberekening, met dien verstande dat het Hof daarbij, gelet op hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd, is uitgegaan van een bedrag aan bouwkosten van circa € 900.000.
7.10. Er bestaat geen aanleiding voor verdere verlaging van deze waarde omdat, naar belanghebbende stelt, de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase ten onrechte niet heeft gehoord. In hoger beroep verbindt belanghebbende aan de door hem gestelde gang van zaken in bezwaar geen andere conclusies meer, zodat hij geen belang heeft bij verdere bespreking van zijn bezwaren op dit punt.
7.11. De Inspecteur noch belanghebbende hebben naar ’s Hofs oordeel met hetgeen de desbetreffende partij in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht, voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd dan wel, tegenover de betwisting ervan door de wederpartij, aannemelijk gemaakt waaruit in redelijkheid een beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het vaststellen van de waarde van het bouwterrein op € 700.000.
7.12. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.948 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 487 x 1 (gewicht van de zaak) en € 121 (€ 50 x 2 te vermeerderen met omzetbelasting) voor het taxatierapport. In totaal € 2.069. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 118 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van het bouwterrein wordt vastgesteld op
€ 700.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten, aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op € 2.069;
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende € 162 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, M.C.M. van Dijk en J.E.H.M. Pinckaers, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.M. Visser. De beslissing is op 2 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.