Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.127.728/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 1341859 / CV EXPL 12-21796
Arrest d.d. 25 november 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
hierna te noemen: Woonstad,
appellante,
advocaat: mr. E.J. Lichtenveld te Rotterdam,
tegen
1.
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
hierna gezamenlijk – in mannelijk enkelvoud – te noemen: [geintimeerde],
geïntimeerden,
advocaat: mr. R.W. baron de Vos van Steenwijk te ’s Gravenhage.
Het geding
Woonstad is bij exploot van 17 mei 2013 in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 22 februari 2013. Woonstad heeft bij memorie van grieven (met producties) tegen voormeld vonnis grieven aangevoerd die [geintimeerde] bij memorie van antwoord heeft bestreden. Partijen hebben vervolgens stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
a. [geintimeerde] huurde sinds 22 november 2000 van de Stichting Woningbedrijf Rotterdam, de rechtsvoorganger van Woonstad, het appartement, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [geintimeerde] heeft op 7 juni 2001 aangegeven de woning “in MVE verband” te willen kopen. De woning werd getaxeerd op een waarde van fl. 270.000,= (€ 122.520,66).
b. De rechtsvoorganger van Woonstad (hierna tezamen met Woonstad aan te duiden als Woonstad) heeft de woning per brief van 12 juni 2001 aan [geintimeerde] te koop aangeboden voor een bedrag van, na toepassing van een huurderskorting van 10%,
fl. 243.000,= (€ 110.268,59). In dit kader heeft Woonstad een brochure getiteld “Maatschappelijk Verantwoord Eigendom” aan [geintimeerde] toegezonden. [geintimeerde] heeft de aanbiedingsbrief van 12 juni 2001 ondertekend en geretourneerd.
c. In de brochure “Maatschappelijk Verantwoord Eigendom” (hierna: MVE) is onder het kopje “verkoop is gegarandeerd” het volgende vermeld:
Wanneer u na verloop van tijd besluit uw woning te verkopen, bent u altijd zeker van een koper. U verkoopt uw woning namelijk verplicht terug aan het Woning Bedrijf Rotterdam.
[….]
Ook bij de verkoopprijs komt u niet voor onverwachte zaken te staan. Een onafhankelijk taxateur bepaalt de waarde van uw woning. Daarbij houdt hij rekening met de verbeteringen die u mogelijk aan de woning heeft aangebracht. Uit het taxatierapport blijkt of de woning in de loop van de tijd in waarde is verminderd of vermeerderd.
Het bedrag dat u bij de verkoop van de woning verdient of dient bij te leggen, zal worden gedeeld met Woning Bedrijf Rotterdam. Op die manier staat u niet voor grote verrassingen, is uw financiële risico beperkt en raakt u zonder problemen of inspanningen uw woning kwijt.
d. Op 10 oktober 2001 hebben partijen een overeenkomst ondertekend met de titel “koopovereenkomst MVE-woning”.
e. [geintimeerde] heeft de woning op 9 november 2011 aan Woonstad te koop aangeboden en daarbij gebruik gemaakt van de in de brief van 12 juni 2001 en voormelde brochure vermelde mogelijkheid tot terugkoop door Woonstad.
f. Woonstad heeft de woning laten taxeren en vervolgens bij brief van 21 december 2011 aangeboden de woning terug te kopen voor “een MVE-prijs” van € 155.134,29, uitgaande van een taxatiewaarde bij terugkoop van € 200.000,=. Woonstad heeft het bedrag van € 155.134,29 vastgesteld op basis van € 110.268,59 als aankoopprijs, vermeerderd met € 44.865,70, zijnde 50% van “het verschil tussen de aankoopprijs bij verkoop en de taxatiewaarde bij terugkoop”.
2. In dit geding worden partijen verdeeld gehouden door de vraag op welke wijze het bedrag van de voor Woonstad geldende koopsom – door haar ook aangeduid als terugkoopprijs – voor de woning berekend dient te worden. Met name gaat het daarbij om de vraag of uitgangspunt moet zijn de in 2001 getaxeerde waarde ad € 122.520,66 dan wel deze waarde verminderd met de destijds door Woonstad aan [geintimeerde] verleende huurderskorting ad € 12.252,07, in beide gevallen vermeerderd met de helft van een bedrag inzake winst, waarbij voor de berekening van de winst hetzij moet worden uitgegaan van voormelde taxatiewaarde van € 122.520,66 – het standpunt van [geintimeerde] – hetzij van de daadwerkelijk betaalde koopsom ad € 110.268,59, het standpunt van Woonstad. De taxatiewaarde bij terugkoop ad € 200.000,= is niet in geschil.
3. Tussen partijen staat vast dat Woonstad bij brief van 12 juni 2001 aan [geintimeerde] heeft meegedeeld de woning “in MVE verband te koop aan te bieden” en in dat verband de brochure “Maatschappelijk Verantwoord Eigendom” heeft toegezonden. Verder staat tussen partijen vast dat [geintimeerde] dit aanbod heeft aanvaard.
4. In eerste aanleg heeft [geintimeerde] gesteld dat de rechten en verplichtingen van beide partijen worden beheerst door voormelde brief en de brochure. Volgens [geintimeerde] is de koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen door kennisneming door Woonstad van de aanvaarding door [geintimeerde] van het aanbod van Woonstad. [geintimeerde] heeft dit standpunt in hoger beroep herhaald. Indien de grief betreffende de stellingen van partijen over de toepasselijkheid en de uitleg van de Algemene Bepalingen voor de Ondererfpacht van MVE-woningen en van de akte vestiging ondererfpacht van een MVE-appartementsrecht gegrond zou zijn, komt als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep de juistheid van genoemd standpunt van [geintimeerde] opnieuw aan de orde. Daarom zal het hof dit standpunt eerst bespreken.
5. Op dit punt overweegt het hof als volgt. Indien het niet de bedoeling van Woonstad was om een aanbod te doen, maar een uitnodiging tot het doen van een aanbod, had zij dit duidelijk in de aanbiedingsbrief van 12 juni 2001 tot uitdrukking moeten laten komen. Het hof gaat voorbij aan het verweer van Woonstad inhoudende dat het aanbod bij brief van 12 juni 2001 is gedaan onder het voorbehoud “van goedkeuring door de directie van het Woning Bedrijf Rotterdam en de gemeente Rotterdam” alsmede “ten aanzien van eventuele vergissingen/omissies van onze kant”. Vast staat immers dat Woonstad geen beroep heeft gedaan op een voorbehoud.
6. Beslissend is niet dat de brief van 12 juni 2001 de belangrijkste MVE-voorwaarden vermeldt en voor de overige van toepassing zijnde voorwaarden verwijst naar de koopovereenkomst. Daaruit volgt wel dat [geintimeerde] erop mocht vertrouwen dat deze voorwaarden een uitwerking zouden vormen van hetgeen partijen in essentie waren overeengekomen en derhalve deel uitmaakten van de reeds tot stand gekomen koopovereenkomst. Volgens Woonstad was dit ook het geval. Zij betoogt immers dat de inhoud van de aanbiedingsbrief en de brochure op geen enkel punt strijdig zijn met de op 10 oktober 2001 ondertekende koopovereenkomst, de akte vestiging ondererfpacht en de algemene bepalingen. Deze stukken zouden volgens Woonstad alleen vollediger zijn. Het hof volgt dan ook het standpunt van [geintimeerde] dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen door kennisneming door Woonstad van de aanvaarding door [geintimeerde] van het aanbod van Woonstad.
7. Dit betekent dat het hof de stellingen van partijen die betrekking hebben op de toepasselijkheid en de uitleg van de Algemene Bepalingen voor de Ondererfpacht van MVE-woningen en van de akte vestiging ondererfpacht van een MVE-appartementsrecht, verder onbesproken kan laten. Grief IV in principaal appel kan derhalve niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
8. Uit het vorenstaande volgt dat de partijen verdeeld houdende vraag moet worden beantwoord aan de hand van de aanbiedingsbrief van 2 juni 2001 in samenhang met het MVE-regime zoals dit uit de brochure redelijkerwijze kenbaar was. In deze brochure worden de uit het oogpunt van Woonstad voor een koper bestaande voordelen als volgt weergegeven. Bij de aankoop heeft de koper recht op een huurderskorting van 10% van de getaxeerde waarde, Woonstad blijft het planmatig onderhoud van de woning na eigendomsoverdracht verzorgen en in geval van een voornemen tot verkoop is men zeker van een koper, waarbij de verkoper niet voor onverwachte zaken komt te staan. Het bedrag dat bij de verkoop van de woning wordt verdiend of bijgelegd, zal worden gedeeld met Woonstad, zodat het financiële risico beperkt is.
9. Het hof stelt voorop dat Woonstad, zoals zij heeft betoogd en [geintimeerde] niet heeft betwist, door middel van de koopvorm MVE als één van de haar ter beschikking staande beleidsmaatregelen beoogt in het belang van de volkshuisvesting het eigen woningbezit te stimuleren door verkoop van sociale huurwoningen aan haar huurders. Woonstad tracht met toepassing van het MVE-regime deze doelstelling te realiseren enerzijds door aan haar doelgroep de woning voor een aantrekkelijke prijs te koop aan te bieden en anderzijds door het financiële risico van de kopers op grond van een terugkoopregeling te beperken. Een koper van een dergelijke woning heeft niet alleen de zekerheid dat in geval van een voornemen tot verkoop Woonstad de woning zou terugkopen, maar ook dat bij verkoop in geval van verlies niet meer dan 50% voor zijn rekening zou komen, daar Woonstad de overige 50% zou dragen. Daarbij stond het doel voorop in het belang van de vaak kwetsbare doelgroep van Woonstad het financiële risico als gevolg van grote prijsschommelingen te voorkomen, welk risico zich met name voordoet in een onroerend goedmarkt met dalende prijzen en bij taxatiewaarden bij verkoop die liggen onder de taxatiewaarden bij aankoop.
10. Voorts acht het hof van belang dat een eigenaar van een MVE-woning in geval van terugkoop door Woonstad – in de bewoording van de brochure – of een bedrag moet bijleggen of met de verkoop verdient. Dit komt er feitelijk op neer dat een eigenaar minder dan wel meer terugontvangt dan hij zelf voor de woning heeft betaald. Van belang is echter ook dat een berekeningswijze, zoals [geintimeerde] deze voorstaat, waarbij het verschil in uitkomst – verlies of winst – groter wordt naar gelang het verschil tussen de taxatiewaarde bij aankoop en de taxatiewaarde bij verkoop groter wordt, ertoe leidt dat het verlies bij verkoop stijgt naar mate de prijzen op de onroerend goedmarkt en derhalve de taxatiewaarden dalen. Weliswaar neemt volgens de berekeningswijze van [geintimeerde] ook de winst van de voormalige huurder toe naarmate de taxatiewaarde bij verkoop hoger is dan de taxatiewaarde bij aankoop, maar dit kan niet leiden tot de conclusie dat deze berekeningswijze juist is. Gelet op voormelde doelstelling van Woonstad behoort het immers niet tot haar taak de winst van haar voormalige huurder te optimaliseren, maar bij dalende prijzen hun verlies en derhalve het risico te beperken.
11. [geintimeerde] stelt wel terecht dat de formulering in de brief van 12 juni 2001 naar de letter genomen op dit punt minst genomen onduidelijk is. Weliswaar wordt in het algemeen gesproken over een “eventuele waardeverandering (winst of verlies”), maar ook wordt aangegeven dat de prijs van de woning zowel bij de koop als bij de verkoop wordt vastgesteld door een taxateur. De huurderskorting van 10% wordt wel vermeld, maar niet wordt verduidelijkt dat voor de berekening van het verkoopbedrag uitgangspunt is het daadwerkelijk door de voormalige huurder betaalde bedrag, derhalve inclusief huurderskorting en hoe zich dit in geval van een terugkoop door Woonstad concreet uitwerkt, eventueel aan de hand van een rekenvoorbeeld.
12. Anderzijds is voor de uitleg van de tussen partijen geldende bepalingen ook van belang hetgeen in de brochure is vermeld. Met name is daarin de doelstelling van het Maatschappelijk Verantwoord Eigendom voldoende duidelijk tot uitdrukking gekomen. Een redelijke uitleg van de bepalingen in de brief van 12 juni 2001 in samenhang met de brochure leidt derhalve tot de slotsom dat [geintimeerde] niet kan worden gevolgd in zijn standpunt dat hij ervan uit mocht gaan dat zowel voor de berekening van 50% van het als winst aan te merken bedrag als voor het bedrag dat voor Woonstad had te gelden als het terugkoopbedrag de aanvankelijke taxatiewaarde van € 122.520,66 bepalend was.
13. Het vorenstaande leidt het hof tot de conclusie dat Woonstad kan worden gevolgd in haar standpunt dat aan [geintimeerde] een verkoopprijs van € 155.134,29 toekomt. De vordering van [geintimeerde] tot betaling van € 6.126,04 vermeerderd met wettelijke rente, is derhalve niet toewijsbaar. De grieven I tot en met III in principaal appel slagen. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Dit vonnis zal worden vernietigd behoudens de veroordeling van Woonstad in de proceskosten aan de zijde van [geintimeerde]. Het was immers de verantwoordelijkheid van Woonstad om op eenduidige wijze aan [geintimeerde] de in geval van koop van zijn woning geldende bepalingen kenbaar te maken. Woonstad heeft hieraan niet voldaan, zodat zij hiervoor het risico draagt. De kosten van [geintimeerde] zowel in eerste aanleg als in principaal appel komen derhalve voor rekening van Woonstad. Grief V in principaal appel faalt daarom.
14. Het hof gaat voorbij aan het beroep door [geintimeerde] op dwaling, daar hieraan geen rechtsgevolgen zijn verbonden. Het bewijsaanbod van [geintimeerde] moet worden gepasseerd, nu dit geen betrekking heeft op concrete, zich voor bewijslevering lenende feiten en omstandigheden.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van
22 februari 2013, behoudens de veroordeling van Woonstad in de proceskosten in eerste aanleg aan de zijde van [geintimeerde], en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [geintimeerde] tot betaling van € 6.126,04 vermeerderd met wettelijke rente alsnog af;
veroordeelt Woonstad in de kosten van het principale appel en begroot deze kosten aan de zijde van [geintimeerde] tot aan deze uitspraak op € 299,= vast recht en op € 632,= salaris advocaat;
veroordeelt Woonstad in de kosten van het incidentele appel aan de zijde van [geintimeerde] en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak op nihil;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.F. Groos en J.H.W. de Planque ter openbare terechtzitting van 25 november 2014 in aanwezigheid van de griffier.