ECLI:NL:GHDHA:2015:1119 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding koopovereenkomst hofstede wegens niet-nakoming...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.127.844/01

Rolnummer rechtbank: C/09/434658/HA ZA 13-0041

Arrest d.d. 10 februari 2015

in de zaak van

1.
[appellant 1],

2.
[appellant 2],

3.
[appellant 3],

4.
[appellant 4],

allen wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. M.D. Winter te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats], gemeente […],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: eerst mr. J.E.C. Reuser te Den Haag, thans geen.

Het geding

Bij exploot van 23 mei 2013 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de rechtbank ’s-Gravenhage tussen partijen had gewezen en op 1 mei 2013 had uitgesproken. Bij memorie van grieven, tevens inhoudende aanvulling van eis, hebben zij tegen dat vonnis drie grieven, waarvan de laatste voorwaardelijk, aangevoerd en hebben zij hun eis aangevuld. Op

5 juli 2013 hebben [appellanten] een USB-stick ter griffie van dit hof doen deponeren. Vervolgens is bij tussenarrest van 23 juli 2013 een comparitie van partijen gelast, die op 19 augustus 2013, 14 november 2013 en 28 januari 2014 heeft plaatsgevonden. Ten slotte hebben [appellanten] nog een akte genomen waarbij zij de primaire vordering hebben ingetrokken en nog een productie hebben overgelegd. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. [appellanten] hebben hun stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

De kern van deze procedure wordt gevormd door de vraag of tussen [appellanten] als kopers en [geïntimeerde] als verkoper een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de onroerende zaken behorende bij de hofstede, genaamd “[…]”, te [plaats] (hierna: de hofstede). De rechtbank heeft deze vraag in ontkennende zin beantwoord. Daartegen richt zich grief 2.

Bij beoordeling van de grief is het volgende van belang, waarbij het hof wegens het uitblijven van een antwoord van [geïntimeerde] op de grieven de inhoud van de producties 1 en 2 (verklaringen van respectievelijk makelaar [A] en [W] van notariskantoor Geurts en Partners) bij de memorie van grieven als onvoldoende weersproken beschouwt.
a. Na twee bezichtigingen van de hofstede hebben op 12 november 2012 enerzijds drie familieleden [appellanten] en hun makelaar [A] en anderzijds [geïntimeerde], bijgestaan door [G] als adviseur, onderhandeld over de verkoop van de hofstede waarbij zij overeenstemming hebben bereikt over een koopprijs van € 1,1 miljoen. De, ook voor [geïntimeerde] kenbare, bedoeling van [appellanten] was om op de hofstede een paardenstal te exploiteren zoals zij deze aan de [adres] in [woonplaats] hadden. Afgesproken werd nog dat het overgebleven hooi, voer en een aantal roerende zaken apart verrekend zouden worden. [geïntimeerde] zou met alle huurders gaan praten om (in de woorden van [A]) “de boerderij en aanverwante huisvesting zo snel mogelijk leeg te krijgen.” Op 26 november 2012 zou een “groot staloverleg” ter plaatse van de hofstede plaatsvinden om [appellanten] te introduceren bij een groot deel van de paardeneigenaren (cva 22).
b. Hierna, ook op 12 november 2012, heeft [geïntimeerde] aan [V], C.C. aan [A] en [G], per e-mail onder meer bericht:
“de verkoop van de Hofstede gaat door en dan is nu de vraag hoe het met het pachtcontract gaat. Het bepacbedrijf gaat gewoon door als paardenbedrijf en dus zou het pachtcontract dan ook gewoon door moeten lopen lijkt me”c. [geïntimeerde] heeft aan het notariskantoor Geurts en Partners naar aanleiding van het door dit kantoor opgestelde voorlopige koopcontract per e-mail gegevens aangeleverd. De notaris ging er toen vanuit dat partijen overeenstemming hadden over een koopovereenkomst.
d. Bij e-mailbericht van 21 november 2012 heeft [geïntimeerde] aan [A] onder meer laten weten:
“Nu weer thuis. […] en […] zijn de moeilijkste mensen denk ik die er op de Hofstede zijn. Logisch ook omdat die er werken en wonen. En ze hebben ook verreweg het minste vertrouwen in jullie. Geen boodschap eraan dat er misschien wel 20 klanten meekomen. Eigenlijk wilden ze geen overdracht periode en/of iets te maken hebben met de nieuwe eigenaren. Dat komt ook eigenlijk dat het nog niet duidelijk is wanneer het werk voorbij is en wanneer ze uit het huis zouden moeten.(….)De lesgevers op de Hofstede zijn […], […] met ook een bedrijfje en […]. Ze geven alle 3 redelijk veel lessen. Ook kinderlessen.Alle 3 zijn het potentiële kopers geweest. En nu eigenlijk nog als ze zouden willen samenwerken. Dat doen ze niet dus is het over.Ik stuur je hierbij een copie van m’n paspoort. Die heb je wellicht nodig voor het contract.”e. Bij e-mailbericht van 26 november 2012 heeft [geïntimeerde] -CC aan onder andere [A] en [appellant 1]- onder meer het volgende bericht aan het notariskantoor:
“Omdat veel huurders weg zullen gaan zal de AFST heffing van de gemeente naar beneden gaan evenals de zuiveringsheffing van het Hoogreemraadschap. Omdat de koop geacht wordt per 31-12-2012 te zijn zie ik geen afrekening nodig van deze bedragen. Wel zullen de ING hypotheken afgelost moeten worden. Voor of met de koop dus het wordt van belang voor een ieder dat we dat netjes regelen.”

Uit het voorgaande blijkt voor het hof genoegzaam dat partijen het eens zijn geworden over het object van de koop (de hofstede) en de koopprijs en dat ook duidelijk was dat de koop “per 31-12-2012” diende te zijn geëffectueerd, hetgeen aansloot bij de datum waarop de huurovereenkomst van het perceel waarop [appellanten] tot dan toe een paardenstal exploiteerden zou eindigen. Daarmee hadden partijen overeenstemming bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst. In tegenstelling tot wat [geïntimeerde] stelt was het object van de koopovereenkomst voor partijen voldoende duidelijk en was geen sprake van onbepaalbaarheid van de verkochte ontroerende zaak. Anders dan de rechtbank in het vonnis onder 4.4 heeft geoordeeld waren er naar het oordeel van het hof geen verdere omstandigheden die meebrengen dat op dat moment tot de essentialia van een koopovereenkomst in dit geval nog meer elementen moeten worden gerekend, omstandigheden waarover nog geen overeenstemming bestond en waarover nadere onderhandelingen aangewezen waren. Als zodanige omstandigheden kunnen niet worden aangemerkt eventuele bestaande onduidelijkheid of de woonboerderij in verhuurde dan wel onverhuurde staat verkocht werd, of de Provincie zou instemmen met overname van de pachtovereenkomsten alsmede mogelijke bodemsanering, vervuilde grond en asbestverontreiniging en de kosten, garanties en risico’s in dat verband. Evenmin acht het hof in dit verband van voldoende belang dat [geïntimeerde] voortzetting door de nieuwe eigenaren van de holistische paardgerelateerde activiteiten op de hofstede wenselijk vond. Niet is gesteld of gebleken dat hij dit bij het doen van een aanbod door [appellanten] als voorwaarde voor de verkoop heeft gesteld. Wanneer [geïntimeerde] dit inderdaad zo belangrijk vond, had voor de hand gelegen dat hij dit punt in de onderhandelingen aan de orde had gesteld zodat [appellanten] dat in hun koopbeslissing zouden hebben kunnen meenemen. Nu hij dit niet heeft gedaan, heeft hij niet mogen aannemen dat het aanbod tot koop impliceerde dat [appellanten] met zijn wens instemden. De eventuele onzekerheid over de vraag of partijen tot overeenstemming zouden kunnen komen over verrekening van het overgebleven hooi, voer en een aantal roerende zaken (zie hierboven onder 2 sub a), staat ook niet in de weg aan het aannemen van een koopovereenkomst met betrekking tot de hofstede.

[geïntimeerde] kan zich niet met vrucht beroepen op artikel 7: lid 2 BW Pro nu [appellanten], zoals zij met juistheid in grief 1 aanvoeren, geacht moeten worden mede te hebben gehandeld in de uitoefening van hun bedrijf, de paardenstal. Hetgeen door [geïntimeerde] verder in zijn verweer tegen het bestaan van een koopovereenkomst te berde is gebracht, kan niet tot een ander oordeel leiden. Grief 1 kan voor het overige als niet meer van belang onbesproken blijven.

Grief 2 treft dus doel. De voorwaarde waaronder grief 3 is ingesteld, is niet vervuld zodat deze grief geen behandeling behoeft.

Bij akte hebben [appellanten] hun primaire vordering ingetrokken. Subsidiair vorderen zij ontbinding van de koopovereenkomst en vervangende schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Deze vordering kan worden toegewezen. [geïntimeerde] is in de nakoming van de koopovereenkomst toerekenbaar tekort geschoten nu hij de hofstede niet aan [appellanten] heeft geleverd, maar aan een ander heeft verkocht en geleverd. De mogelijkheid dat [appellanten] als gevolg van deze tekortkoming schade hebben geleden, is aannemelijk. Begroting van de schade zal, indien partijen niet tot overeenstemming komen, in een schadestaatprocedure moeten geschieden.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de voorwaarde waaronder [geïntimeerde] zijn vordering in reconventie tot opheffing van het beslag en tot schadevergoeding heeft ingesteld, niet in vervulling is gegaan zodat de toewijzing van die vorderingen in het vonnis niet in stand kan blijven.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] de kosten van beide instanties (in conventie en in reconventie) hebben te dragen. Wegens de grote samenhang met de conventie en het feit dat na de conclusie van eis in reconventie slechts sprake is geweest van een comparitie van partijen, is niet aannemelijk dat [appellanten] in reconventie noemenswaardige extra kosten heeft gemaakt, zodat in reconventie de kosten op nihil zullen worden gesteld.
Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage van 1 mei 2013 en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken behorende bij de hofstede, genaamd “[…]”, te [plaats];

veroordeelt [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellanten] hebben geleden als gevolg van het toerekenbare tekortschieten van [geïntimeerde] in de nakoming van de op hem rustende verplichting tot levering van de verkochte onroerende zaken, de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

verstaat dat de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie als niet ingesteld moeten worden beschouwd;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg, tot aan genoemd vonnis aan de zijde van [appellanten] begroot op € 353,59 voor verschotten (met inbegrip van de beslagkosten) en € 904,= voor salaris alsmede in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 392,= voor verschotten en € 3.576,= voor salaris, het totaal van deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente in geval betaling binnen 14 dagen na betekening van dit arrest uitblijft;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.