Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.123.094/01
Zaak-rolnummer rechtbank: C/09/424537 / HA ZA 12-0929
Arrest d.d. 28 april 2015
in de zaak van
de Vereniging BUURT- EN SPEELTUINVERENIGING “PATRIMONIUM”,
gevestigd te Hillegom,
hierna te noemen: Patrimonium,
appellante,
advocaat: mr. M.E. van Zutphen te Amsterdam,
tegen
de stichting WOONSTICHTING STEK,
gevestigd te Lisse,
hierna te noemen: Stek,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.J.G. Timmermans te Leiden.
Het verdere geding
Het hof verwijst naar het tussenarrest van 7 mei 2013. Bij dit arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft op 29 mei 2013 plaatsgehad en werd op 31 januari 2014 voortgezet. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol van 11 maart 2014. Patrimonium heeft daarop bij memorie van grieven tegen het vonnis van de rechtbank Den Haag van 6 februari 2013 grieven aangevoerd. Stek heeft bij memorie van antwoord de grieven van Patrimonium bestreden. Vervolgens hebben partijen stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
a. Stek is als wooncorporatie werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Stek is eigenaar van een aantal sociale huurwoningen onder meer in de wijk Patrimonium te Hillegom.
b. Patrimonium is in februari 1929 opgericht. Patrimonium richt zich op buurt- en clubhuiswerk en samenlevingsopbouwwerk. De rechtsvoorganger van Stek heeft een gedeelte van perceel B3152 te Hillegom in 1929 op grond van een gebruiksovereenkomst om niet aan Patrimonium ter beschikking gesteld om als speeltuin te doen gebruiken.
c. Woningstichting PAGO, rechtsvoorganger van Stek, heeft Patrimonium bij brief van 28 september 2004 onder meer het volgende meegedeeld:
Het is echter wel wenselijk dat wij zorgvuldig vastleggen hoe één en ander tussen PAGO en uw vereniging is overeengekomen.
Ik stel hiertoe het volgende voor:
PAGO biedt uw vereniging een huurovereenkomst aan voor het clubgebouw. U betaalt een huurprijs die gelijk is aan de kosten die u thans maakt voor verzekering van het gebouw en voor het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en andere belastingen, zoals polderlasten. PAGO neemt deze kosten voor haar rekening. Voor uw vereniging maakt dat financieel geen verschil: u betaalt dan aan PAGO wat u anders aan anderen betaalt, maar de bedragen blijven hetzelfde.
In de huurovereenkomst bepalen wij voorts dat alle onderhoud voor rekening komt van uw vereniging. Ook dit is in overeenstemming met de feiten zoals die nu ook zijn.
d. Tussen PAGO en Patrimonium is geen huurovereenkomst tot stand gekomen.
e. Stek heeft bij brief van 9 februari 2011 onder meer het volgende aan Patrimonium meegedeeld:
Zoals u weet zijn wij in de wijk Patrimonium bezig met het ontwikkelen van plannen voor de sloop/nieuwbouw van een dertigtal woningen aan het voorplein en de renovatie van 56 woningen in de Talmastraat (oneven kant) en Van Vlietstraat.
Omdat de planontwikkeling ook gevolgen heeft voor de situatie rondom de speeltuin in de wijk, willen wij graag op korte termijn overleg met de vereniging om dit te bespreken. In deze brief geef ik u de belangrijkste gespreksonderwerpen weer.
[…..]
Grond speeltuin en clubgebouw
De grond waarop de speeltuin en het clubgebouw zijn gevestigd is eigendom van Stek. Uw vereniging heeft het gebruiksrecht van deze grond. Dit is echter mondeling afgesproken en formeel nooit vastgelegd. Wij zijn niet voornemens om het gebruiksrecht van de grond te betwisten. Wel is het voor beide partijen wenselijk om het één en ander schriftelijk vast te leggen.
f. Patrimonium heeft op 23 februari 2011 op de brief van Stek van 9 februari 2011 onder meer als volgt gereageerd:
In 1975 heeft de vereniging het gebouw en ondergrond verworden voor f 1. De speelattributen waren al eigendom van de vereniging. Sinds 1975 hebben de vereniging en de woningstichting Pago zich er naar gedragen.
Niet ter zake doet dat de mondelinge overeenkomst en de overhandiging van de koopsom niet is vastgelegd in een notariële akte. Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. De vereniging is in ieder geval door verjaring eigenaar geworden van het speeltuinterrein. De grond is dus geen eigendom van Stek.
g. Stek heeft bij brief van 2 september 2011 het gebruikrecht van een tweetal stroken grond van het speeltuinterrein per 1 november 2011 opgezegd en de ontruiming van de desbetreffende stroken aangezegd.
h. Patrimonium heeft bij brief van 7 september 2011 gereageerd op de opzegging door Stek per 1 november 2011 en zich daarbij beroepen op een al 36 jaar bestaand eigendomsrecht en subsidiair op een recht van opstal.
2. In dit geding gaat het om de vraag wie van partijen eigenaar is van het gedeelte van het perceel B3152 te Hillegom waarop Patrimonium sinds 1929 ten behoeve van buurt- en clubhuiswerk een speeltuin met clubhuis exploiteert – door partijen ook wel aangeduid als de speeltuingrond of het speeltuinterrein – en voorts of, indien Stek van deze grond eigenaar is en Patrimonium houder, Stek de met Patrimonium in 1929 mondeling gesloten gebruiksovereenkomst door opzegging op 2 september 2011 per
1 november 2011 heeft kunnen beëindigen.
3. Ten aanzien van de eerste vraag stelt Stek zich op het standpunt dat Patrimonium de speeltuingrond op grond van een mondelinge gebruiksovereenkomst om niet vanaf 1929 voor Stek, althans haar rechtsvoorganger(s), heeft gehouden. Patrimonium betwist niet dat zij in 1929 de speeltuingrond om niet in gebruik heeft gekregen, maar volgens haar is zij in 1975 door koop, althans op enig moment door verkrijgende verjaring, eigenaar geworden en was zij in ieder geval op 2 september 2011 eigenaar van de desbetreffende grond.
4. Patrimonium onderbouwt dit standpunt met de stelling dat de rechtsvoorganger van Stek de speeltuingrond aan Patrimonium in 1975 heeft verkocht voor een bedrag van
f1,=, hetgeen Stek gemotiveerd heeft betwist. Anders dan Patrimonium betoogt, heeft Stek met de weergave in haar brief van 10 maart 2011 van de andersluidende stelling van Patrimonium niet bevestigd dat in 1975 mondeling een koopovereenkomst is gesloten.
5. Wel wordt in voormelde brief gesproken over overdracht van het recht van opstal, maar het hof acht dit niet bepalend. Als door Patrimonium onbestreden staat vast dat Stek volgens een uittreksel uit het kadaster van 22 augustus 2011 eigenaar was van de in geding zijnde grond en dat van een ten behoeve van Patrimonium gevestigd opstalrecht geen sprake is. Patrimonium wijt dit aan een omissie van de rechtsvoorgangers van Stek die zich eenvoudig laat verklaren door interne bestuurlijke problemen destijds. Het hof gaat hieraan voorbij. Niet beslissend is door welke oorzaak op de gestelde koopovereenkomst geen levering is gevolgd dan wel geen inschrijving van een eventueel overeengekomen opstalrecht in de openbare registers heeft plaatsgehad.
5. Nu Stek door Patrimonium onbestreden heeft betoogd dat, mocht een mondelinge koopovereenkomst zijn gesloten, een recht van Patrimonium op notariële levering in ieder geval vóór 2 september 2011 was verjaard, staat vast dat Patrimonium niet door levering eigenaar van de betreffende grond is geworden. Ten aanzien van het door Patrimonium gestelde opstalrecht geldt dat, voor zover een daartoe strekkende afspraak is gemaakt, deze afspraak niet notarieel bekrachtigd is en het recht van Patrimonium om notariële vastlegging van een opstalrecht af te dwingen, eveneens verjaard is, zoals Stek betoogt en Patrimonium niet heeft betwist.
6. Het hof begrijpt de stellingen van Patrimonium die erop neer komen dat zij vanaf mei 1975 meende en mocht menen eigenaar te zijn en zich gedroeg als ware zij eigenaar, zodat zij thans eigenaar is van het speeltuinterrein met alle opstallen, derhalve aldus dat Patrimonium vanaf 1975 de grond niet meer hield voor Stek of haar rechtsvoorganger(s), maar als bezitter, zodat zij als gevolg van verkrijgende verjaring in ieder geval ten tijde van de opzegging door Stek eigenaar was van de grond.
7. Waar Patrimonium erkent dat zij in 1929 de grond waarop de speeltuin en de opstallen zijn gerealiseerd, om niet in gebruik kreeg, lag het op de weg van Patrimonium om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan volgen dat zij na de gestelde koopovereenkomst in 1975 niet meer voor Stek hield, maar voor zichzelf als ware zij eigenaar, zodanig dat Patrimonium naar de in het verkeer geldende opvattingen als bezitter van het speeltuinterrein met de opstallen – onder meer de speeltoestellen en het clubgebouw – had te gelden.
8. Stek heeft betwist dat Patrimonium zich ooit, ook niet na de door Patrimonium gestelde en door Stek betwiste koopovereenkomst, anders heeft gedragen dan op een wijze die overeenkwam met de rechten en verplichtingen die de gebruiksovereenkomst van 1929 voor Patrimonium meebracht. Op dit punt stelt het hof het volgende vast. Patrimonium heeft zich weliswaar beroepen op “een grote opknapbeurt” van het club- en buurtgebouw, waaronder vervanging en uitbreiding van sanitaire voorzieningen en de vervanging van meerdere speeltoestellen, maar deze opknapbeurt is volgens Patrimonium gerealiseerd vóór de heropening van de speeltuin begin mei 1975 en dus vóór de gestelde koop door Patrimonium van het terrein voor
f1,=. Patrimonium erkent bovendien dat noch Stek, noch een rechtsvoorganger van Stek, ooit enige bemoeienis heeft gehad met (het bestuur van) Patrimonium. Uit de schriftelijke verklaring van G. Elderbroek, waarop Patrimonium zich beroept, blijkt ook niet meer dan dat Elderbroek destijds meende dat Patrimonium op grond van de gestelde koop voor
f1,= eigenaar was geworden. Patrimonium heeft op dit punt onvoldoende gesteld.
f1,=. Patrimonium erkent bovendien dat noch Stek, noch een rechtsvoorganger van Stek, ooit enige bemoeienis heeft gehad met (het bestuur van) Patrimonium. Uit de schriftelijke verklaring van G. Elderbroek, waarop Patrimonium zich beroept, blijkt ook niet meer dan dat Elderbroek destijds meende dat Patrimonium op grond van de gestelde koop voor
f1,= eigenaar was geworden. Patrimonium heeft op dit punt onvoldoende gesteld.
9. Het hof moet het er derhalve voor houden dat Patrimonium na mei 1975 het perceel is blijven gebruiken zoals zij dit vanaf 1929 deed, zodat Stek en haar rechtsvoorgangers uit de wijze van gebruik door Patrimonium van de speeltuingrond of van de zich daarop bevindende opstallen niet hebben kunnen afleiden dat Patrimonium pretendeerde eigenaar te zijn en derhalve niet langer houder. Zelfs indien Patrimonium meende en mocht menen dat de rechtsvoorganger “dit” juridisch in orde zou maken – waarmee, naar het hof begrijpt, Patrimonium bedoelt: notariële levering – dan volgt hieruit niet dat Patrimonium vanaf 1975 als bezitter had te gelden, reeds omdat Patrimonium volgens Stek voor het eerst op 23 februari 2011 het door Stek gepretendeerde eigendomsrecht heeft betwist en van andersluidende feiten niet is gebleken. Uit het vorenstaande volgt dat van een ondubbelzinnig bezit door Patrimonium vanaf 1975 van het speeltuinterrein geen sprake is geweest.
10. Het hof gaat voorts voorbij aan de stelling van Patrimonium dat Stek of haar rechtsvoorganger PAGO het standpunt van Patrimonium dat zij eigenaar was (geworden) van de speeltuingrond, heeft bevestigd doordat Stek na 28 september 2004 geen verdere actie heeft ondernomen. PAGO heeft op 28 september 2004 voorgesteld een huurovereenkomst met betrekking tot het speeltuinterrein aan te gaan teneinde daarmee de afspraken met Patrimonium op duidelijke wijze te kunnen vastleggen. Ook indien Stek na afwijzing van dit voorstel door Patrimonium niet verder heeft aangedrongen op een vastlegging van in 1929 gemaakte afspraken, volgt daaruit niet dat Stek het standpunt van Patrimonium heeft bevestigd dat zij eigenaar van de speeltuingrond was.
11. Uit niets blijkt immers dat Patrimonium zich toen op dat standpunt stelde, maar zelfs indien dit anders geweest mocht zijn, een enkel niet herhalen van een voorstel tot het aangaan van een huurovereenkomst kan niet tot de conclusie leiden dat Stek een onterechte aanspraak van Patrimonium op eigendom als onvoldoende betwist tegen zich moet laten gelden. Het hof kan Patrimonium evenmin volgen in haar standpunt dat Stek, door niet te reageren op de brief van Patrimonium van 7 september 2011, zoals hiervoor deels onder de feiten vermeld, daarmee de door Patrimonium gestelde eigendomsrechten niet heeft betwist. Stek had immers al op 2 september 2011 met een beroep op haar eigendomsrecht de volgens haar bestaande gebruiksovereenkomst opgezegd en ontruiming door Patrimonium van de desbetreffende stroken grond aangezegd.
12. Het vorenstaande leidt het hof tot de conclusie dat Patrimonium ten tijde van de opzegging door Stek van het gebruiksrecht geen eigenaar was van de speeltuingrond en derhalve – bij gebreke van een gevestigd opstalrecht – evenmin van de zich op deze grond bevindende opstallen. De grieven VIII tot en met XVI falen.
13. De grieven XVII en XVIII betreffen de tweede vraag in dit geding en zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Stek de gebruiksovereenkomst met Patrimonium heeft mogen opzeggen met als gevolg dat Patrimonium de speeltuingrond met opstellen heeft moeten ontruimen. Op dit punt voert Patrimonium aan dat Stek niet in 2004 en 2007 heeft getracht met Patrimonium afspraken te maken.
14. Het hof bespreekt deze grieven tezamen met de grieven VI en XXI waarin Patrimonium opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat namens Patrimonium door haar voorzitter Tjoelker afwijzend en vijandig jegens Stek is gereageerd alsmede met de grieven XIX en XX, waarin Patrimonium ook het standpunt inneemt dat het door Stek gewenste gebruik in strijd is met het bestemmingsplan en het projectbesluit. Volgens Patrimonium heeft niet haar voorzitter afwijzend gereageerd, maar het bestuur en tevens negen leden van de vereniging en wel omdat Stek het speeltuinterrein niet nodig had om de goedgekeurde bouwplannen te kunnen realiseren, maar om de tuinen te kunnen vergroten van een aan de speeltuingrond grenzend blok van zes woningen teneinde deze te kunnen verkopen.
15. Het hof overweegt op dit punt als volgt. Patrimonium heeft weliswaar betwist dat er een noodzaak bestond tot het maken van afspraken omdat Stek het speeltuinterrein niet nodig zou hebben, maar Patrimonium heeft niet betwist dat de rechtsvoorganger van Stek in 2004 heeft getracht afspraken met Patrimonium vast te leggen en nieuwe afspraken te maken. Vast staat ook dat Patrimonium hierop niet positief heeft gereageerd. Verder is van belang dat Stek zich op 9 februari 2011 – derhalve geruime tijd vóór 2 september 2011 – tot Patrimonium heeft gewend met het verzoek om overleg in verband met bij Stek bestaande plannen voor nieuwbouw en renovatie en dat Patrimonium op dit verzoek afwijzend heeft gereageerd. Niet bepalend is of Stek de gebruiksovereenkomst wilde beëindigen omdat zij de grond nodig had voor renovatie, nieuwbouw dan wel voor uitbreiding van tuinen van haar in eigendom toebehorende woningen. Aan Stek kan niet het recht worden ontzegd om perceel B3152 en daarmee de speeltuingrond te willen herinrichten op een wijze die overeenkomt met haar taken als woningstichting. Hieraan kan het standpunt van Patrimonium dat Stek de strook grond van de speeltuingrond niet nodig had voor renovatie of nieuwbouw, niet afdoen. Het is immers aan Stek om te beoordelen hoe zij binnen de aan haar verleende vergunningen haar wijkvernieuwingsplannen wenst uit te voeren. De grieven VI en XVII tot en met XXI falen en derhalve ook grief XXII.
16. Nu vast staat dat tussen Stek en Patrimonium geen afspraken over een voortgezet gebruik van het speeltuinterrein zijn gemaakt, is het aanbod van Stek om de exploitatie van het clubhuis en de speeltuin door Patrimonium ook na de renovatie en nieuwbouw van de wijk mogelijk te maken, voor de beoordeling van de vordering van Stek niet van belang. Grief XXIII faalt derhalve eveneens.
17. Met de grieven I tot en met V heeft Patrimonium de weergave door de rechtbank van de feiten waarvan diende te worden uitgegaan, ten dele terecht bestreden. Het hof heeft hiervoor de feitelijke achtergrond van het geschil op andere wijze geschetst. Tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen de grieven van Patrimonium, voor zover deze de samenvatting door de rechtbank terecht bestrijden, echter niet leiden. Ditzelfde geldt voor grief VII.
18. Uit het vorenstaande volgt dat ook de grieven XXIV tot en met XXVII falen.
19. Nu Patrimonium haar stelling dat zij zich vanaf mei 1975 is gaan gedragen als ware zij eigenaar en niet langer houder voor Stek, althans haar rechtsvoorganger, met onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, komt het hof aan bewijslevering door Patrimonium op dit punt niet toe. In zoverre gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod van Patrimonium. Ook overigens moet dit bewijsaanbod worden gepasseerd als niet ter zake dienende.
20. Het bestreden vonnis van 6 februari 2013 zal worden bekrachtigd. Patrimonium zal in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten aan de zijde van Stek.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 6 februari 2013;
veroordeelt Patrimonium in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stek begroot op € 683,= vast recht en op € 2.682,= salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.