Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.127.768/01
Zaaknummer rechtbank: 1303498 \ CV EXPL 11-72094
Arrest van 24 maart 2015
inzake
[verhuurder 2] ,
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante,
hierna te noemen: [verhuurder 2] ,
advocaat: mr. A. Hofman te Barneveld,
tegen
Human Pace Development B.V., voorheen Markus Beheer B.V.,
gevestigd te Haarlem,
geïntimeerde,
hierna te noemen: HP,
advocaat: mr. B.M. Mendel te Haarlem.
Het geding
Bij exploot van 6 mei 2013 is [verhuurder 2] in hoger beroep gekomen van twee door rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnissen van 27 april 2012 (hierna ook: het tussenvonnis) en 29 maart 2013 (hierna ook: het eindvonnis). Bij tussenarrest van 16 juli 2013 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke niet heeft plaatsgevonden. Bij memorie van grieven met producties heeft [verhuurder 2] negen grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft HP de grieven bestreden. Bij akte uitlating producties, tevens overlegging productie heeft [verhuurder 2] hierop gereageerd.
Vervolgens heeft [verhuurder 2] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2.1.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.6. een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1.a. Met ingang van 1 februari 2006 heeft HP van [verhuurder 1] de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een laatstelijk overeengekomen huurprijs van € 4.436,44 (inclusief BTW) per maand gehuurd.
2.1.b. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst staat het volgende:
Artikel 2 – Duur, verlenging, opzegging en einde van de overeenkomst
2.1
Deze overeenkomst is aangegaan met ingang van 1 februari 2006 voor de duur
van 5 (vijf) jaren.
2.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 (hof: lees 2.1) genoemde looptijd wordt
deze huurovereenkomst op verzoek van huurder voortgezet met een periode van 5
(vijf) jaren, tenzij opzegging overeenkomstig artikel 3.3. (hof: lees 2.3) heeft
plaatsgevonden. Na het verstrijken van de tweede huurperiode wordt de
overeenkomst, behoudens opzegging, voortgezet voor onbepaalde tijd.
2.3
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploit of per aangetekend
schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 12 (twaalf)
maanden.
2.1.c. [verhuurder 2] is op 9 juli 2010 van rechtswege (opvolgend) verhuurder. [verhuurder 1] treedt sindsdien nog in deze als gevolmachtigde van [verhuurder 2] op.
2.1.d. Bij brief van 30 maart 2010 heeft HP de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2011.
2.1.e. HP heeft gebruik gemaakt van het gehuurde tot 1 november 2011.
2.2.
Na eiswijziging in hoger beroep vordert [verhuurder 2] thans nog – kort en zakelijk weergegeven –:
a. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2011 is verlengd met vijf jaar en dat de opzegging van 30 maart 2010 heeft te gelden als een opzegging tegen 1 februari 2016;
b. betaling door HP van de tot 1 januari 2014 verschuldigde huur, zoals berekend in de dagvaarding in hoger beroep, met wettelijke handelsrente;
c. betaling door HP, met ingang van 1 januari 2014 tot en met 1 februari 2016 van de verschuldigde huurtermijnen, vermeerderd met de contractueel overeengekomen indexering en wettelijke handelsrente,
d. kosten rechtens.
2.3.
HP heeft tegen de eiswijziging op zichzelf geen bezwaar gemaakt en het hof acht deze ook niet in strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling van dit hoger beroep zal derhalve worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
2.4.
Ook in hoger beroep is kern van het geschil of de huurovereenkomst is beëindigd per 1 februari 2011, danwel is verlengd tot 1 februari 2016. Kern bij de beoordeling van dit geschil is – evenals in eerste aanleg – de uitleg van de hiervoor onder 2.1.b. geciteerde bepaling uit de huurovereenkomst.
2.5.
In het tussenvonnis is de kantonrechter – kort gezegd – tot het oordeel gekomen dat HP niet tijdig heeft opgezegd, zodat de huurovereenkomst in beginsel per 1 februari 2011 met een periode van 5 jaar is verlengd tot 1 februari 2016. De kantonrechter heeft HP opgedragen te bewijzen dat sprake is van een afspraak tussen partijen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op enig moment zou worden beëindigd, dan wel feiten en omstandigheden waaruit HP een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat [verhuurder 2] instemde met de door HP gedane opzegging. Tegen deze bewijsopdracht richt zich grief 1.
Na bewijslevering heeft de kantonrechter in het eindvonnis geoordeeld dat met redelijke mate van zekerheid sprake is van een situatie waarin HP gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat [verhuurder 2] instemde met de door HP gedane opzegging, dat [verhuurder 2] dit oordeel niet heeft kunnen ontzenuwen en dat de huurovereenkomst in beginsel dan ook is geëindigd per 1 februari 2011. Voor de periode 1 februari 2011 tot 1 november 2011 houdt de kantonrechter het ervoor dat HP op maandelijkse basis het pand mocht huren tegen betaling van de normale huurpenningen. Tegen deze oordelen richten zich de grieven 2 tot en met 9.
2.6.
Met grief 1 stelt [verhuurder 2] aan de orde dat de kantonrechter HP ten onrechte de bewijsopdracht heeft gegeven, zoals onder 2.5. weergegeven.
2.7.
Dienaangaande geldt het volgende
Samengevat komen de stellingen van [verhuurder 2] erop neer dat sprake is van een huurovereenkomst en wanprestatie van HP omdat zij zonder geldige opzegging weigert de huurpenningen te betalen. Daartegenover heeft HP (samengevat) primair als verweer gevoerd dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en subsidiair dat bij de uitleg van de overeenkomst ook betekenis toekomt aan wederzijdse verklaringen en gedragingen, dat [verhuurder 2] wist dat HP na de eerste vijf jaar geen gebruik meer wenste te maken van het gehuurde, dat [verhuurder 2] gevolg heeft gegeven aan de opzegging en het gehuurde te huur heeft aangeboden aan derden. HP heeft dit verweer bij comparitie van partijen in eerste aanleg nader geconcretiseerd. [verhuurder 2] heeft het verweer op haar beurt gemotiveerd betwist.
Met de onderbouwing die HP aan haar verweer in eerste aanleg heeft gegeven, heeft zij dit voldoende geconcretiseerd. Zij heeft ook een toereikend bewijsaanbod gedaan. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [verhuurder 2] rust op HP de last de feiten waarop haar verweer berust, te bewijzen. Terecht heeft de kantonrechter onder deze omstandigheden HP toegelaten tot bewijs daarvan. Grief 1 faalt.
2.8.
Met de grieven 2 tot en met 8 richt [verhuurder 2] zich tegen de bewijswaardering door de kantonrechter. Het hof begrijpt de grieven en de toelichting daarop aldus, dat [verhuurder 2] beoogt dat het hof in hoger beroep het bewijs opnieuw waardeert, waarbij de getuigenverklaringen uit de eerste aanleg dienen te worden betrokken, en dat ook HP dat zo begrepen heeft. Daarvan uitgaande wordt het volgende overwogen.
2.9.
Bij de bewijswaardering dient te worden vooropgesteld dat geen sprake is van rechtsverwerking, HP heeft dat niet gesteld en HP behoefde dat ook niet te bewijzen. De beoordeling betreft ook in hoger beroep slechts de vraag of HP redelijkerwijs aan verklaringen en gedragingen van [verhuurder 2] de zin mocht toekennen dat [verhuurder 2] bewilligde in de huuropzegging door HP bij brief van 30 maart 2010 tegen 1 februari 2011, dan wel of zij dit redelijkerwijs van [verhuurder 2] mocht verwachten. Voor zover de grieven uitgaan van de figuur van rechtsverwerking vinden zij geen grondslag in de bestreden vonnissen.
2.10.
Bij de beoordeling van het bewijs dienen voorts via de devolutieve werking van het appel, de weren van HP in eerste aanleg te worden betrokken en zijn de volgende omstandigheden van belang.
2.11.
Bij conclusie van antwoord heeft HP gesteld dat zij de huur heeft opgezegd bij brief van 30 maart 2010, maar dat [verhuurder 2] daar niet op gereageerd heeft. [verhuurder 2] betwist niet dat zij deze brief heeft ontvangen – zij legt deze harerzijds over als productie 2 bij dagvaarding –. Bij conclusie van antwoord en ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft HP verklaard dat zij in tien maanden tweemaal heeft gevraagd wat de stand van zaken is en dat zij een bevestiging van de opzegging heeft gevraagd; daarbij heeft zij twee brieven aangetekend verstuurd aan [verhuurder 2] , waarop nooit is gereageerd. Dit verweer is onderbouwd met een mailwisseling, overgelegd als de eerste twee producties bij akte na tussenvonnis.
2.12.
HP heeft gesteld dat vanaf april 2011 borden “te huur” hingen aan het gehuurde. Dit is bevestigd door de getuige [getuige 1] , die verklaarde dat hij nadat hij een voorstel heeft gedaan aan [getuige 2] om te bemiddelen bij verhuur van het gehuurde, van deze [getuige 2] een opdracht heeft gekregen.
De getuige [getuige 2] heeft verklaard dat deze verklaring klopt.
De getuige [getuige 3] heeft verklaard dat het gehuurde in de laatste periode (hof: van 1 februari 2011 tot 1 november 2011) in de verhuur stond. Daarnaast heeft hij verklaard dat [getuige 2] wist dat HP een ander pand zocht, dat hij hem op de hoogte hield van de zoektocht en dat hij met hem besproken heeft dat HP opeens snel uit het gehuurde kon zijn. Deze getuige heeft verklaard dat [getuige 2] hierop normaal reageerde “want hij wist waar we mee bezig waren”.
Ook de getuige [getuige 4] heeft verklaard dat het pand in de verhuur was.
2.13.
Op 29 april 2011 heeft [getuige 2] namens [verhuurder 1] B.V. een mail gestuurd naar [getuige 4] van HP met de volgende inhoud:
“Ik begreep van mijn werkgever Bert dat de huur nog niet is betaald kan je mij zeggen wanneer dit gaat gebeuren of heeft de betaling al reeds plaatsgevonden. Ook wilde wij vragen hoe lang juli nog blijven huren?”
Als antwoord op deze mail heeft [getuige 4] op 12 mei 2011 teruggemaild: We hopen je hier binnen 3 weken een definitief antwoord op te kunnen geven, maar we denken dat we binnen 3 maanden naar een ander onderkomen verhuizen.
2.14.
De ontvangst van de onder 2.12. genoemde brieven en mails heeft [verhuurder 2] niet betwist en zij heeft ook niet betwist dat zij niet heeft gereageerd. Uit de verklaring van [verhuurder 2] ter gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg kan worden opgemaakt dat HP na de opzegging te kennen heeft gegeven dat zij alsnog in het gehuurde wilde blijven en dat [verhuurder 2] er vanuit ging dat het huidige huurcontract werd voortgezet en dat de opzegging teniet was gedaan. [verhuurder 2] heeft echter niet gesteld dat zij dit met zoveel woorden aan HP heeft voorgehouden. Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid hiervan, zo het al een verklaring is dat zij na de eerste opzeggingsbrief niet reageerde, dan kan dit geen verklaring zijn voor het niet reageren op rappelbrieven of e-mails. Indien [verhuurder 2] , zoals zij stelt, HP had willen houden aan de opzegtermijn, zou het echter voor de hand hebben gelegen dat zij, op het moment dat HP genoemde brieven en e-mails had gezonden, daarop meteen zou hebben gereageerd met een verwijzing naar de juiste opzegtermijn. In plaats daarvan zag HP dat [verhuurder 2] het gehuurde te huur aanbood. Bovendien besprak [getuige 3] in die periode dat HP snel uit het gehuurde zou kunnen zijn met [getuige 2] , die kennelijk ook niet verwees naar de juiste opzegtermijn, maar in plaats daarvan de onder 2.13. genoemde mail stuurde.
2.15.
De getuige [getuige 2] heeft verklaard dat deze mail de begane grond betreft, maar dat valt uit de mail niet op te maken. [verhuurder 2] heeft ook niet geconcretiseerd hoe HP uit de mail, dan wel verklaringen of gedragingen van haar, zou hebben moeten opmaken dat de mail alleen de begane grond betreft, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Dat [verhuurder 1] B.V. de (onder)huur van de begane grond afzonderlijk factureerde, staat er niet aan in de weg dat de litigieuze mail zowel de begane grond als de bovenste verdieping kan betreffen.
2.16.
Volgens getuige [getuige 3] was [getuige 2] de spreekbuis van en voor de heer [verhuurder 1] . Dat wordt bevestigd door de verklaring van de getuige [verhuurder 1] dat hij eigenaar is van [verhuurder 1] , maar dat [getuige 2] beheerder is van het bedrijf en 100% bevoegd, maar niet inzake het onroerend goed omdat dat juridisch van [verhuurder 2] is, maar [verhuurder 1] heeft ook verklaard dat hij ( [verhuurder 1] ) dat helemaal beheert. Het hof concludeert hieruit dat [getuige 2] kennelijk feitelijk het gehuurde beheerde voor [verhuurder 1] , ten behoeve van [verhuurder 2] , en in zoverre als haar vertegenwoordiger optrad. Handelingen en verklaringen van [getuige 2] , het gehuurde betreffende, kon HP redelijkerwijs toeschrijven aan [verhuurder 2] . Dat [verhuurder 2] van bepaalde handelingen van [getuige 2] niet op de hoogte was, die niet had goedgekeurd of zich daar op andere wijze van zou willen distantiëren kan HP niet worden tegengeworpen. Voor zover [verhuurder 2] of [verhuurder 1] zou hebben ontdekt dat [getuige 2] op eigen gezag handelde, had het voor de hand gelegen HP daar zo spoedig mogelijk over te informeren. Dat dit gebeurd is, is gesteld noch gebleken. Dat [verhuurder 1] met [getuige 2] heeft gecommuniceerd dat hij de opdracht aan de makelaar weigerde te verstrekken omdat er sprake was van een nog lopende overeenkomst met HP, doet niet ter zake, nu de kennis van [getuige 2] niet kan worden toegerekend aan HP. Dat de makelaar geen instructie meer heeft gekregen de borden “te huur” te verwijderen, waardoor HP de gedachte kon blijven koesteren dan zij van haar huurverplichtingen bevrijd was per 1 februari 2011, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [verhuurder 2] moet blijven.
2.17.
Hetgeen hiervoor is overwogen geeft, in onderling verband en onderlinge samenhang gezien, voldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat HP er in redelijkheid vanuit mocht gaan dat [verhuurder 2] de opzegging per 1 februari 2011 accepteerde. Feiten of omstandigheden die hieraan in de weg zouden kunnen staan, zijn niet (voldoende) gesteld of gebleken. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 februari 2011. De grieven 2 tot en met 8 falen. Het primaire verweer van HP dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd per 1 februari 2011 behoeft in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen bespreking meer.
2.18.
Nu de huur nog tot 1 november 2011 heeft voortgeduurd, moet nog worden beoordeeld wat de grondslag was voor de huur in de periode 1 februari 2011 tot 1 november 2011. Hierop ziet grief 9. Ook voor de beantwoording van deze vraag is beslissend welke zin partijen redelijkerwijs over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. HP heeft gesteld dat dit gebruik tussen partijen in onderling overleg is geregeld. De getuige [getuige 3] heeft verklaard dat HP de laatste maanden huurde op maandbasis. Hiertegenover heeft [verhuurder 2] geen feiten of omstandigheden gesteld, die tot een ander oordeel kunnen leiden – de kantonrechter heeft vastgesteld dat [verhuurder 1] HP pas in augustus 2011 expliciet heeft aangesproken op haar huurverplichtingen; een beroep op de niet-tijdige opzegging is volgens [verhuurder 2] pas bij brief van 27 oktober 2011 van de raadsman aan HP meegedeeld –. Het hof concludeert derhalve dat in de periode van 1 februari 2011 tot 1 november 2011 kennelijk van maand tot maand is ge- en verhuurd. Ook grief 9 faalt.
2.19.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de grieven falen en dat de vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd.
[verhuurder 2] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het gerechtshof:
- bekrachtigt de bestreden vonnissen;
- veroordeelt [verhuurder 2] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van HP begroot op € 683 aan verschotten en € 894 (1 punt tarief II) voor salaris advocaat;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 maart 2015 in aanwezigheid van de griffier.