ECLI:NL:GHDHA:2015:831 - Gerechtshof Den Haag - Bevestiging van WOZ-waarde woning voor 2012 en 2013 na ho...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-14/00420 en BK-14/00600

Uitspraak d.d. 1 april 2015

in het geding tussen:

[X]te [Z] belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de heffingsambtenaar,

op de hoger beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2014, nummer ROT 12/4848, en van 13 mei 2014, nummer ROT 13/7371, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaren en gedingen in eerste aanleg

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum/waardepeildata) van de onroerende zaak [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor de kalenderjaren 2012 en 2013 vastgesteld op respectievelijk € 455.000 en € 416.000 (hierna: de beschikking(en)). Met elke beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het desbetreffende jaar opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag(en)) van de gemeente Lansingerland.

1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 gegrond verklaard en de voor dat jaar vastgestelde waarde verminderd tot € 422.500.

1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013 ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Ter zake daarvan is voor het beroep betreffende de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 een griffierecht geheven van € 42 en voor het jaar 2013 van € 44.

1.5. De rechtbank heeft het beroep betreffende de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 400.000, bepaald dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 vergoedt en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 166,26.

1.6. De rechtbank heeft het beroep betreffende de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013 ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor elk hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft in de procedure betreffende de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 geen verweerschrift ingediend. Voor het jaar 2013 heeft de heffingsambtenaar wel een verweerschrift ingediend. Partijen hebben nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift aan de wederpartij gezonden.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 februari 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

De Verordening

3.1. De raad van de gemeente Lansingerland heeft in zijn openbare vergadering van 22 december 2011 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2012 (hierna: de Verordening 2012) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

3.2. De raad van de gemeente Lansingerland heeft in zijn openbare vergadering van 20 december 2012 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2013 (hierna: de Verordening 2013) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:

4.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met garage, gelegen in de [A].

4.2. De heffingsambtenaar heeft in de procedure inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. Nadien heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd. Deze matrix bevat onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele andere in de [A] gelegen woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) (hierna: de matrix 2012).

[Y]

[C]

[D]

[E]

Bouwjaar

1998

2000

1999

1998

Inhoud hoofdgebouw:

- woning

- hal

418 m3

36 m3

469 m3

420 m3

Rekenprijs per m3:

- woning

- hal

- aanbouw

€ 570

€ 337

€ 665

€ 545

€ 595

€ 336

Berekende waarde

hoofdgebouw:

- woning

- hal

- aanbouw

€ 238.260

€ 12.132

€ 311.885

€ 228.900

€ 249.900

€ 16.464

Oppervlakte perceel

308 m2

293 m2

357 m2

273 m2

Rekenprijs per m2

€ 494

€ 500

€ 460

€ 500

Factor voor

ligging

Berekende waarde grond

€ 152.152

€ 146.500

€ 164.220

€ 136.500

Berekende waarde bijgebouwen:

- tuinhuis

- garage

€ 1.000

€ 15.000

Factoren voor:

- kwaliteit

- onderhoud

- luxe

Waarde op waardepeil-

datum

€ 428.000

€ 459.000

€ 409.000

€ 417.000

Verkoopdatum

15-08-2011

11-12-2011

05-08-2010

Verkoopprijs

€ 448.500

€ 392.500

€ 423.500

De rekenprijs per m2 grond is gebaseerd op de onderstaande staffel:

Kavel in m2

per m2

1 - 300

€ 500

301 - 600

€ 250

601 - 1000

€ 50

meer dan 1.000

€ 25

4.3. De heffingsambtenaar heeft in de procedure inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013 een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [F], registermakelaar-taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele andere in de [A] gelegen woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix 2013).

[Y]

[G]

[C]

[H]

[I]

Bouwjaar

1998

1997

1994

Inhoud hoofdgebouw

420 m3

393 m3

382 m3

393 m3

420 m3

Rekenprijs per m3

€ 604

€ 592

€ 683

€ 639

€ 712

Berekende waarde

hoofdgebouw

€ 253.654

€ 232.833

€ 261.005

€ 251.220

€ 299.122

Oppervlakte perceel

316 m2

335 m2

293 m2

310 m2

311 m2

Berekende waarde grond

€ 138.200

€ 142.000

€ 133.600

€ 137.000

€ 137.200

Waarde bijgebouwen

€ 24.146

€ 27.742

€ 51.688

€ 29.258

€ 13.750

Factoren voor:

- ligging

- kwaliteit

- onderhoud

Waarde op waardepeildatum

€ 416.000

€ 402.575

€ 446.293

€ 417.478

€ 450.072

Verkoopdatum

18-06-2012

05-08-2011

10-02-2012

20-12-2012

Verkoopprijs

€ 397.000

€ 448.500

€ 415.000

€ 406.000

De rekenprijs per m2 grond is gebaseerd op de onderstaande staffel:

Kavel in m2

per m2

0 - 250

€ 500

251 - 500

€ 200

501 - 1000

€ 40

meer dan 1.000

€ 5

4.4. Belanghebbende heeft in de procedure inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [J], werkzaam voor [K]makelaars en taxateurs. In het taxatierapport wordt onder meer het volgende gesteld:

"
D. WAARDERING

Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:

- Marktwaarde: € 380.000,- (…)

(…)

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

1.Object

(…)

h. Indicatie bruto inhoud: 530 m3 (exclusief bijgebouwen als garages e.d.)

(…)

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1.Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

- objectvergelijking: Ja

(…)

Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN

REF 1[D] (…)

Objecttype: 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 357 m2

(…)

Inhoud woning: 430 m3

Bouwjaar: 1999

Verkoopprijs: € 392.500,-

Verkoopdatum: 11 december 2011

(…)

REF 2[L] (…)

Objecttype: 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 325 m2

(…)

Inhoud woning: 530 m3

Bouwjaar: 1998

Verkoopprijs: € 358.000,-

Verkoopdatum: 15 september 2004

(…)

REF 3[E](…)

Objecttype: geschakelde 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 273 m2

(…)

Inhoud woning: 470 m3

Bouwjaar: 1994

Verkoopprijs: € 423.500,-

Verkoopdatum: 5 augustus 2010

(…)"

4.5.

Belanghebbende heeft in de procedure inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013 een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [J] werkzaam voor [K] makelaars en taxateurs. In het taxatierapport wordt onder meer het volgende gesteld:

"
D. WAARDERING

Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:

- Marktwaarde € 359.000,- (…)

(…)

H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

1.Object

(…)

h. Indicatie bruto inhoud: 543 m3 (exclusief bijgebouwen als garages e.d.)

(…)

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1.Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

- objectvergelijking: Ja

(…)

Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN

REF 1[D] (…)

Objecttype: 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 357 m2

(…)

Inhoud woning: 430 m3

Bouwjaar: 1999

Verkoopprijs: € 392.500,-

Verkoopdatum: 11 december 2011

(…)

REF 2[L] (…)

Objecttype: 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 325 m2

(…)

Inhoud woning: 530 m3

Bouwjaar: 1998

Verkoopprijs: € 358.000,-

Verkoopdatum: 15 september 2004

(…)

REF 3[E] (…)

Objecttype: geschakelde 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 273 m2

(…)

Inhoud woning: 470 m3

Bouwjaar: 1994

Verkoopprijs: € 423.500,-

Verkoopdatum: 5 augustus 2010

(…)

REF 4[H] (…)

Objecttype: 2-onder-1-kapwoning

Perceelsoppervlakte: 310 m2

(…)

Inhoud woning: 530 m3

Bouwjaar: 1994

Verkoopprijs: € 415.000,-

Verkoopdatum: 10 februari 2012

(…)"

Oordeel van de rechtbank

5.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak op het beroep inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012 het volgende – voor zover in hoger beroep van belang – overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

"4. De beroepsgrond dat het verweerschrift en het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport als tardief buiten beschouwing moeten worden gelaten, treft geen doel. Eiser is, met aanhouding van de zaak, voldoende in de gelegenheid gesteld op deze stukken te reageren en heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Er kan dan ook niet worden gezegd dat hij in zijn processuele belangen is geschaad.

5. De beroepsgrond dat de door verweerder ingeschakelde taxateur niet onafhankelijk is, faalt.

6. De beroepsgrond dat verweerder de na bezwaar vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.
Het door verweerder overgelegde taxatierapport is gebaseerd op een inpandige en uitwendige opname, in bijzijn van eiser, van de onroerende zaak op 22 april 2013. De taxateur is uitgegaan van een perceeloppervlakte van 370 m² en een bruto inhoud, bepaald aan de hand van NEN 2580-normen, van de woning circa 447 m³, exclusief de inpandige garage met een inhoud van circa 54 m³, de inpandige berging van circa 22 m³ en de in het souterrain gelegen hal van circa 36 m³. Optelling van deze elementen leidt tot een totale inhoud van 559 m³.
In zijn brief van 9 september 2013 stelt verweerder daarentegen dat de totale inhoud van de woning 530 m³ bedraagt, waar eiser een inhoud van 536,28 m³ zou verdedigen. Deze inhoud is bepaald aan de hand van buitenwerkse maten en de originele bouwtekeningen.
De als bijlage bij het rapport van verweerder gevoegde inhoudsberekening vermeldt de volgende maten:
- niveau -1: 122,2128 m³ -/- 9,639 m³ = 112,57 m³ (bestaande uit hal 36,47 m³, berging 22,14 m³ en garage 54 m³)
- begane grond: 166,05 m³ + 9,855 m³ = 175,905 m³

- eerste verdieping: 166,05 m³ -/- schuin gedeelte 15 m³ = 151,05 m³

- zolder: 120 m³.

Optelling van deze inhouden leidt evenmin tot de door verweerder verdedigde totale inhoud van 530 m³, maar tot (afgerond) 560 m³. Verweerder heeft dan ook niet

aannemelijk gemaakt dat de totale inhoud 530 m³ bedraagt. Dit doet afbreuk aan het door hem in het geding gebrachte taxatierapport.

Indien de door verweerder kennelijk bepaalde inhoud van 530 m³ al juist zou kunnen worden bevonden dan valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook niet in te zien op welke wijze bij de waardebepaling voldoende rekening zou zijn gehouden met de ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [C], [D] en [E] afwijkende inhoud.

Verweerder heeft de door hem verdedigde waarde (€ 422.500,-) reeds daarom niet aannemelijk gemaakt.

7. De door eiser bepleite waarde kan evenmin als juist worden aanvaard.

Eiser hanteert blijkens het door hem in geding gebrachte taxatierapport een perceeloppervlakte, eveneens gebaseerd op de originele bouwtekeningen, van:
- opgave volgens Kadaster (inclusief water): 370 m²
- opgave volgens Dulling (exclusief water): 353 m²
- minus oppervlakte water: 17 m²
- minus toegangsweg: 45 m²

- in totaal 308 m².
Hij hanteert een woonoppervlakte van in totaal 190,72 m².

De inhoud heeft eiser uiteindelijk - zie de ‘Herziene bijlage 1h’ - op 536,28 m³ berekend. Daarvan heeft 411 m³ betrekking op de woning, 92 m³ op de garage/berging en 33 m³ op de hal.

In het taxatierapport van eiser is vermeld: “
Er is een recht van overpad gevestigd ten behoeve van huisnummers 1 t/m 15 over en weer. In de perceelsgrootte is dit overpad van ongeveer 45 m² verwerkt, tevens is ongeveer 17 m² van het perceel in het water gelegen.” Met het recht van overpad is kennelijk rekening gehouden door op de perceeloppervlakte van 370 m² het als toegangsweg aangeduide deel van 45 m² in mindering te brengen. Dit is echter ten onrechte gebeurd. Het betreft immers een recht van overpad ‘over en weer’. wat betekent dat zowel ten laste als ten gunste van de onroerende zaak een dergelijk recht is gevestigd en de daaraan toe te kennen waarden elkaar zullen opheffen.

De stelling van eiser, dat de waarde met € 35.000,- dient te worden verminderd, omdat de zonen van de buren al dan niet tegen betaling auto’s van derden reinigen, treft geen doel. Overlast en hinder van buren vindt in het algemeen zijn grondslag in de sfeer van persoonlijke relaties. Slechts als sprake is van overlast waardoor ook potentiële kopers zouden worden beïnvloed, in die zin dat zij op de waardepeildatum voor de onroerende zaak een lagere prijs willen betalen, dient de overlast in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te komen (vgl. Gerechtshof Leeuwarden 8 januari 2013, LJN: BY8079). Niet aannemelijk is dat de door eiser ervaren burenoverlast een waardedrukkende rol speelt bij de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op de onderhavige waardepeildatum.

Dat, zoals eiser stelt, de gemeente weigert tegenover (de zonen van) de buren handhavend op te treden, kan, wat daarvan zij, in deze procedure niet aan de orde komen. De stelling van eiser, dat sprake is van schending van de beginselen van behoorlijk bestuur en het evenredigheidsbeginsel, stuit daarop af. Overigens biedt de weigering van de gemeente handhavend op te treden een aanwijzing dat de door eiser ervaren overlast van subjectieve aard is. Daarmee kan bij een objectieve waardebepaling op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ geen rekening worden gehouden.

8. Nu de waarde in het geding niet duidelijk is geworden, bepaalt de rechtbank deze, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en hetgeen door partijen is aangevoerd, in goede justitie, op € 400.000,-.

9. Het beroep is gegrond."

5.2.

De rechtbank heeft in haar uitspraak op het beroep inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013 het volgende – voor zover in hoger beroep van belang – overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:

"2. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren en het ontbreken van informatie daarover blijft buiten beschouwing omdat in deze procedure alleen belastingjaar 2013, waardepeildatum 1 januari 2012, aan de orde is.

(…)

4.1.

De beroepsgrond dat de door verweerder ingeschakelde taxateur niet onafhankelijk en ondeskundig is, faalt.

4.2.

De enkele verwevenheid (gezagsverhouding) tussen de taxateur en de gemachtigde van verweerder is onvoldoende om te twijfelen aan de deskundigheid en objectiviteit van de taxateur (Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 6 juli 2012, ECLI:NL:GHSHE: 2012:BX0729, en Gerechtshof Amsterdam 12 april 2012, [E]CLI:NL:GHAMS:2012:BW3726). Uit de Wet WOZ en de daarop gebaseerde jurisprudentie volgt niet dat een inpandige taxatie is vereist. Daar komt in dit geval bij dat de taxateur van verweerder geen inpandige taxatie heeft verricht, maar de wateroverlast is wel verdisconteerd in de waarde per kubieke. Dat aan het taxatierapport van eiseres een grotere bewijskracht moet worden toegekend omdat bij die taxatie een inpandige opname is gemaakt heeft eiseres niet onderbouwd.

5.1.

De beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde van € 416.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.

5.2.

De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt bij aanbod van de woning op de vrije markt. Op verweerder rust de plicht dat aannemelijk te maken. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. De door eiser gestelde algemene waardedaling en marktconformiteit zijn daarbij in beginsel niet relevant voor de waardebepaling, want die gaan uit van een landelijk of regionaal gemiddelde. Op plaatselijk niveau of op wijkniveau kan dat af en toe anders liggen. In dit verband wijst eiseres op de woningen aan het [Y] maar daarvan zijn geen verkoopcijfers rond de waardepeildatum beschikbaar en die woningen heeft verweerder niet gebruikt als referentieobjecten in zijn taxatierapport.

5.3.

Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport de waarde van het object aannemelijk gemaakt. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft onderbouwd dat met deze verschillen, met name de inhoud, de perceelsoppervlakte en de overlastfactoren, voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft de inhoudswaarde van de woning bepaald op € 604,- per m³, terwijl uit de vergelijking een gemiddelde inhoudswaarde van € 657,- per m³ blijkt. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat in deze zaak een correctie op de vierkante meter prijs beter op zijn plaats was geweest. Dat doet echter niet af aan de juistheid van de waarde die verweerder heeft onderbouwd met het taxatierapport. Het door eiseres ingebrachte taxatierapport doet daaraan niet af nu in dat rapport minder geschikte vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd met verkoopcijfers, die verder verwijderd zijn van de relevante peildatum

5.4.

Zowel eiseres als verweerder hebben de inhoud berekend volgens de NEN 2580 norm, waarbij eiseres uitkomt op een inhoud van 543,29 m³ en verweerder op 420 m³. De rechtbank laat in het midden welke cijfer aannemelijk is omdat de woning in eiseres’ berekening een grotere inhoud heeft, waardoor de WOZ-waarde hoger was uitgevallen. Eiseres betwist daarnaast de door verweerder vastgestelde grondoppervlakte van 316 m² en stelt de grondoppervlakte op 308 m². Ook hier kan in het midden worden gelaten welke cijfer juist is omdat het verschil dusdanig klein is dat de invloed ervan op de totale WOZ-waarde verwaarloosbaar is.

5.5.

Eiseres stelt dat verweerder bij de waardering van de factoren wateroverlast en parkeren op de gemeenschappelijke weg wisselende standpunten inneemt. Zoals overwogen onder 5.3. is met voornoemd taxatierapport van taxateur [F] de door verweerder aangehouden waarde aannemelijk gemaakt en is voldoende rekening gehouden met beide voornoemde factoren.

6. De rechtbank is ten slotte van oordeel dat de uitspraken op bezwaar op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en tevens voldoende gemotiveerd zijn.

7. Het beroep is ongegrond.

8. Met betrekking tot het verzoek van eiseres om een schadevergoeding merkt de rechtbank op dat een dergelijke vergoeding uitsluitend aan de orde kan komen als er sprake is van een onrechtmatig besluit. Zoals uit voorgaande overwegingen blijkt is daarvan in dit geval geen sprake, zodat dit verzoek moet worden afgewezen."

Geschil, standpunten en conclusies

6.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata.

6.2.

Belanghebbende neemt het standpunt in dat de door de rechtbank voor het jaar 2012 nader vastgestelde waarde van de woning (hierna: de waarde 2012) en de door de heffingsambtenaar voor het jaar 2013 vastgestelde waarde van de woning (hierna: de waarde 2013) te hoog zijn. Hij voert daartoe – samengevat – het volgende aan. De waardebepaling heeft niet op de wettelijk voorgeschreven wijze plaatsgevonden, is niet marktconform en is gebaseerd op onjuiste grondslagen. De door de heffingsambtenaar verstrekte taxatieverslagen met aanvullingen voldoen niet aan artikel 20 lid 2 Wet Pro WOZ en de op die bepaling gebaseerde wettelijke voorschriften. In de taxatieverslagen en in de uitspraken van de rechtbank ontbreekt een deugdelijke motivering van de vastgestelde waarden. De handelwijze van de heffingsambtenaar leidt tot een jaarlijkse gang naar de rechter; om dit te voorkomen dient de heffingsambtenaar meer informatie aan belanghebbende te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft de woning niet inpandig opgenomen. Belanghebbende verwijst naar de door hem overgelegde taxatierapporten. Voorts verzoekt belanghebbende het Hof om hem, met voorbijgaan aan het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb), een integrale vergoeding van nadelen, kosten en schade toe te kennen.

6.3.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde 2012 en de waarde 2013 niet te hoog zijn. Daartoe verwijst hij naar de door hem overgelegde taxatierapporten. Voorts heeft de heffingsambtenaar de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

6.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de voor het jaar 2012 gegeven beschikking (hierna: beschikking 2012) aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 380.000, wijziging van de voor het jaar 2013 gegeven beschikking (hierna: beschikking 2013) aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 359.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten en geleden schade, door hem begroot op € 12.689,07 (zaaknummer BK-14/00420) en € 16.991,46 (zaaknummer BK-14/00600).

6.5.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

Beoordeling van het geschil

Vooraf en ambtshalve

7.1.

De biljetten waarmee de beschikkingen zijn bekend gemaakt staan op naam van en zijn gezonden aan belanghebbende. Derhalve was in gevolge artikel 26a, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), gelezen in samenhang met artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, uitsluitend belanghebbende bevoegd tegen de beschikkingen beroep in te stellen en daaraan voorafgaand bezwaar te maken. Zijn echtgenote [M] (hierna: echtgenote) had op grond van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ zelf beschikkingen kunnen vragen, maar gesteld noch gebleken is dat zij dit heeft gedaan of dat de heffingsambtenaar haar voor een of beide jaren een beschikking heeft gegeven. Kennelijk op het verkeerde been gezet door belanghebbende, die in het door hem ingediende beroepschrift inzake de beschikking 2013 zijn echtgenote als eiser aanduidt, heeft de rechtbank de uitspraak van 13 mei 2014, nummer ROT 12/7371, betreffende de beschikking 2013 per abuis gesteld op naam van en toegezonden aan de echtgenote van belanghebbende en in die uitspraak belanghebbende aangemerkt als gemachtigde van zijn echtgenote. Het Hof verbindt aan de vergissing van de rechtbank, nu belanghebbendes echtgenote noch belanghebbende daardoor processueel of anderszins is benadeeld, geen gevolgen. Het vorenoverwogene brengt, mede gelet op artikel 27h, eerste lid, van de Awr, gelezen in samenhang met artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, mee dat belanghebbende ook met betrekking tot de beschikking 2013 moet worden aangemerkt als de belanghebbende die het hoger beroep heeft ingesteld.

Wettelijk kader

7.2.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Met betrekking tot de beschikking en de aanslag voor het jaar 2012

7.3.

De rechtbank heeft in haar uitspraak met nummer ROT 12/4848 betreffende de beschikking 2012, de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en hetgeen door partijen is aangevoerd, in goede justitie vastgesteld op € 400.000. De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de door de rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar dient de juistheid van deze stelling aannemelijk te maken. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

7.4.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde een taxatierapport en de matrix 2012 overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix 2012 is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (twee-onder-een-kap) en zijn gelegen in dezelfde wijk (de [A]). Uitgaande van de in de matrix 2012 vermelde gegevens over de afmetingen van de woning en de vergelijkingsobjecten (inhoud hoofdgebouw, kaveloppervlakte en bijgebouwen) is met de verschillen op deze punten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen in voldoende mate rekening gehouden. Deze en de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet bij de bepaling van de waarde van de woning kunnen worden gebruikt. Hierbij merkt het Hof op dat het voorbijgaat aan de in de matrix 2012 vermelde factoren voor ligging, kwaliteit, onderhoud en luxe, enerzijds omdat deze factoren slechts in beperkte mate van elkaar verschillen zodat de invloed daarvan bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet anders dan betrekkelijk gering kan zijn en anderzijds omdat de heffingsambtenaar de factoren en het daaraan bij de waardebepaling toegekende gewicht niet met marktgegevens of andere objectieve en voor het Hof controleerbare gegevens heeft onderbouwd.

7.5.

De rechtbank heeft echter – naar ’s Hofs oordeel op goede gronden – geoordeeld dat de in de matrix 2012 vermelde inhoudsgegevens tegenstrijdigheden bevatten, waardoor de matrix als bewijs van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning tekortschiet. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met hetgeen hij in hoger beroep over de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de rechtbank met de tekortkomingen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden door de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 422.500 te verlagen tot € 400.000.

7.6.

Gelet op het overwogene onder 7.4 en 7.5 heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning voor het jaar 2012 niet te hoog is.

Met betrekking tot de beschikking en de aanslag voor het jaar 2013

7.7.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde 2013 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

7.8.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde 2013 een taxatierapport overgelegd waarbij de matrix 2013 is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix 2013 is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix 2013 genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (twee-onder-een-kap) en zijn gelegen in dezelfde wijk (de [A]). Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en bijgebouwen is in het taxatierapport en de matrix 2013 in voldoende mate rekening gehouden. Deze en de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet bij de bepaling van de waarde van de woning kunnen worden gebruikt. Hierbij merkt het Hof op dat het voorbijgaat aan de in de matrix 2013 vermelde factoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud, enerzijds omdat deze factoren niet van elkaar verschillen zodat zij geen invloed op de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen hebben gehad en anderzijds omdat de heffingsambtenaar de factoren en het daaraan bij de waardebepaling toegekende gewicht niet met marktgegevens of andere objectieve en voor het Hof controleerbare gegevens heeft onderbouwd.

7.9.

De omstandigheid dat de in de matrix 2012 vermelde inhoudsgegevens tegenstrijdigheden bevatten, waardoor de matrix als bewijs van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning voor 2012 tekortschiet, is naar het oordeel van het Hof niet van belang bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar met betrekking tot de waarde 2013 aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Hetzelfde heeft te gelden voor de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde en door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde 2012. Zou dit anders zijn, dan zouden bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde van een onroerende zaak voor een bepaald jaar gemaakte fouten en de daaraan door de rechter voor de waarde van dat jaar verbonden gevolgen de heffingsambtenaar in alle daarop volgende jaren kunnen worden tegengeworpen. Die opvatting vindt geen steun in het recht.

Met betrekking tot de beschikkingen voor beide jaren

7.10.

Aan het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar zowel met betrekking tot de waarde 2012 als met betrekking tot de waarde 2013 aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de waarde 2012 en de waarde 2013 heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.

7.11.

Belanghebbende heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar de waarde 2012 en de waarde 2013 niet op de wettelijk voorgeschreven wijze heeft bepaald, niet met bewijs gestaafd. Hierbij merkt het Hof nog op dat de omstandigheid dat de waarde 2012 in bezwaar en nogmaals in beroep is verlaagd, niet wegneemt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling voor 2012 te werk is gegaan zoals in de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling is voorgeschreven. Wat betreft de bepaling van de waarde 2013 is het Hof evenmin gebleken dat deze op een met de wettelijke bepalingen strijdende wijze heeft plaatsgevonden. Met zijn stelling dat de waarde 2012 en de waarde 2013 niet marktconform zijn en berusten op onjuiste grondslagen, wil belanghebbende kennelijk betogen dat de waarde 2012 en de waarde 2013 lager zijn dan de op de voet van artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ voor deze jaren bepaalde waarden. Deze stelling faalt op de onder 7.4, 7.5, 7.8 en 7.9 vermelde gronden. Bij zijn stelling dat de taxatieverslagen die de heffingsambtenaar als onderbouwing van de bij de beschikkingen 2012 en 2013 vastgestelde waarden in de bezwaarfase heeft verstrekt, niet voldoen aan de daarop betrekking hebbende wettelijke voorschriften, heeft belanghebbende geen belang, aangezien de heffingsambtenaar in hoger beroep de waarde 2012 en de waarde 2013 niet met deze taxatieverslagen, doch met de taxatierapporten en de matrices, vermeld onder 4.2 en 4.3, alsmede – wat betreft de waarde 2012 – met de uitspraak van de rechtbank voor dat jaar heeft onderbouwd. De stelling dat de heffingsambtenaar meer informatie aan belanghebbende had moeten verstrekken brengt, wat er ook zij van de juistheid van deze stelling, het Hof niet tot een ander oordeel over de waarde 2012 en de waarde 2013. Hetzelfde geldt voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft opgenomen. De door belanghebbende overgelegde taxatierapporten schieten als motivering van de betwisting van de waarde 2012 en de waarde 2013 tekort, reeds omdat de rapporten geen objectieve, voor het Hof toetsbare onderbouwing van de getaxeerde waarden respectievelijk € 380.000 en € 359.000 bevatten. De in de rapporten vermelde verkoopprijzen van een aantal referentieobjecten zijn, nu de taxatierapporten geen gegevens bevatten met behulp waarvan de getaxeerde waarden van € 380.000 en € 359.000 uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten kunnen worden herleid, als onderbouwing van de getaxeerde waarden onvoldoende.

Slotsom

7.12.

Gelet op het vorenoverwogene zijn de hoger beroepen ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten

8. Aangezien de hoger beroepen ongegrond zijn en ook overigens geen feiten en omstandighedenheden zijn gesteld die, indien aannemelijk, toekenning van een proceskostenvergoeding en/of een schadevergoeding zouden kunnen rechtvaardigen, wijst het Hof het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een proceskosten- en/of schadevergoeding af.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en B.G. van Zadelhoff in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 1 april 2015 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging van WOZ-waarde woning voor 2012 en 2013 na hoger beroep

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.Object

1.Toegepaste methodiek

1.Object

1.Toegepaste methodiek