Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.168.059/01
Rolnummer rechtbank : 3367361 \ RL EXPL 14-26341
Arrest van 23 februari 2016
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.R. Bissessur te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk.
Het geding
Bij exploot van 11 februari 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 14 januari 2015, gewezen door de rechtbank Den Haag, team kanton Den Haag. Bij memorie van grieven heeft hij twee grieven aangevoerd tegen het vonnis. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Tot slot is arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. De rechtbank heeft onder het kopje “Feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daartegen is niet opgekomen, zodat deze ook voor het hof als uitgangspunt gelden.
Met inachtneming daarvan gaat het in het kort om het volgende.
1.1.
[appellant] heeft met ingang van 1 oktober 2013 voor bepaalde tijd een bedrijfsruimte aan het [adres] van [geïntimeerde] gehuurd tegen een maandelijkse huur van € 2.159,85, bij vooruitbetaling te voldoen. Bij aanvang van de overeenkomst diende [appellant] een waarborgsom van € 3.750 te betalen.
1.2.
[appellant] exploiteerde een supermarkt in het gehuurde. In de nacht van 2 november 2013 is daarin brand ontstaan. Daardoor is het zonder noodzakelijk herstel onmogelijk geworden om de supermarkt nog als zodanig te exploiteren. Herstel van en aan (het casco van) het gehuurde behoort tot de verplichtingen van [geïntimeerde], het ontruimen en schoonmaken van het pand na de brand en voordat tot herstel kan worden overgegaan behoort tot de verplichtingen van [appellant].
1.3.
Bij brief van 26 november 2013 heeft (de gemachtigde van ) [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd het pand leeg te halen en schoon te maken, opdat herstel kon plaatsvinden. [appellant] heeft niet aan die sommatie voldaan. [appellant] heeft nooit huur betaald en ook de waarborgsom niet voldaan.
2. [geïntimeerde] vordert in deze zaak ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant] tot betaling van € 33.807,90 ter zake van huur tot en met november 2014 en de waarborgsom, tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 1.210,- en tot betaling van € 2.159,85 voor elke maand vanaf 1 december 2014 tot aan het einde van de huurovereenkomst, alles met rente en kosten.
3. Na verweer van [appellant] heeft de rechtbank in het bestreden vonnis de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van € 26.463,53, zijnde € 25.312,49 aan waarborgsom en huur, € 122,92 aan rente en € 1.028,12 aan buitengerechtelijke kosten alsmede tot betaling van € 6.479,55 aan schadevergoeding voor de resterende contractperiode, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente. [appellant] is tevens veroordeeld in de proceskosten.
4. Met de
eerste griefbetoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij verzuimd heeft het gehuurde pand te ontruimen en schoon achter te laten.
eerste griefbetoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij verzuimd heeft het gehuurde pand te ontruimen en schoon achter te laten.
In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat hij onmiddellijk na de brand de beheerder van het pand daarvan op de hoogte heeft gesteld en heeft verzocht het pand te herstellen. Het pand werd echter niet hersteld, waarna hij de sleutels bij de beheerder heeft ingeleverd en de huur heeft opgezegd. [appellant] is geen ondernemer, spreekt geen Nederlands, heeft te goeder trouw gehandeld en is ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst was beëindigd. Hij had geen geld, de verzekeringsmaatschappij keerde niet uit en hij kon de zaak niet opnieuw starten. [geïntimeerde] had alle mogelijkheden om het pand zelf schoon te maken en te herstellen; zij was immers in het bezit van de sleutels.
5. Zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld behoorde het ontruimen en schoonmaken van het pand na de brand en voordat tot herstel kon worden overgegaan tot de verplichtingen van [appellant]. Het was dus aan [appellant] om als eerste actie te ondernemen en daarna, bij uitblijven van actie van de zijde van [geïntimeerde], deze in gebreke te stellen. [appellant] heeft geen van beide gedaan. Hij heeft het pand niet schoongemaakt en ontruimd, ook niet na de sommatie van 26 november 2013, en evenmin (daarna) [geïntimeerde] op de bij de wet voorgeschreven wijze in gebreke gesteld.
[appellant] stelt voorts dat hij bij het inleveren van de sleutels de huur heeft opgezegd, maar die stelling baat hem niet. [geïntimeerde] betwist immers dat [appellant] de huur heeft opgezegd, wijst erop dat er ook geen schriftelijke opzegging is en [appellant] heeft geen bewijs van zijn stelling aangeboden. Daarnaast heeft te gelden dat sprake is van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte voor bepaalde tijd en dat gesteld noch gebleken is dat die tijd was verstreken, zodat (behoudens met instemming van de verhuurder, die ontbreekt, een enkele) opzegging van de huurovereenkomst niet tot de mogelijkheden behoort.
Verder heeft de rechtbank onbestreden geoordeeld dat het inleveren van de sleutels [appellant] niet heeft ontslagen van zijn verplichting om het gehuurde te ontruimen en schoon te maken (daargelaten dat [appellant] bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft erkend dat hij de sleutels pas drie weken voor de comparitiedatum van november 2014 heeft ingeleverd). Dat [appellant] geen ondernemer is, geen Nederlands spreekt en meent te goeder trouw gehandeld te hebben, zijn omstandigheden die hem naar het oordeel van het hof evenmin van zijn verplichtingen bevrijden.
[appellant] verwijt [geïntimeerde] ook nog dat zij als professionele huurder te passief is geweest, maar ook met die stelling heeft [appellant] geen succes. [appellant] lijkt uit het oog te verliezen dat het in de eerste plaats op zijn weg lag om in actie te komen (zie hiervoor). Verder heeft [geïntimeerde] bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg onbetwist gesteld dat er na de brand steeds contact met [appellant] is geweest over de voortgang van zijn contacten met zijn verzekeringsmaatschappij en ook dat [geïntimeerde] de winkel niet mocht betreden van de advocaat van [appellant]. [appellant] kan onder deze omstandigheden [geïntimeerde] niet verwijten dat zij niet voortvarender is opgetreden. Voorts is de rechtbank ervan uitgegaan dat redelijkerwijs een termijn van zes maanden nodig was om het gehuurde te ontruimen, schoon te maken en te herstellen en heeft vervolgens geoordeeld dat het schuldeisersverzuim van [geïntimeerde] na die termijn is opgehouden te bestaan, omdat door het nalaten van [appellant] het herstel binnen die termijn niet is gerealiseerd. Als aan [geïntimeerde] al enige passiviteit zou kunnen worden verweten, is de termijn die de rechtbank in aanmerking heeft genomen naar het oordeel van het hof ruim genoeg om die passiviteit verdisconteerd te achten.
Het voorgaande betekent dat de eerste grief faalt.
6. Volgens de
tweedegrief heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade.
tweedegrief heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade.
7. De gevorderde schade is de vergoeding voor elke maand dat [geïntimeerde] na de ontbinding van de overeenkomst minder huurpenningen ontvangt dan zij bij nakoming van de huurovereenkomst door [appellant] zou hebben ontvangen. De rechtbank heeft de schade voor elke maand die na de ontbinding verloopt tot de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst gedeeltelijk toegewezen, namelijk tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt alsmede drie maanden huur na de ontruiming.
8. Ook met deze grief verwijt [appellant] [geïntimeerde] passiviteit. Naar zijn mening had [geïntimeerde] veel eerder, reeds na drie maanden betalingsachterstand ontbinding van de overeenkomst kunnen vragen. [geïntimeerde] heeft ten verwere tegen dat verwijt onder meer ook nog aangevoerd dat zij de intentie van [appellant] om de supermarkt voort te zetten heeft gerespecteerd.
9. Nog daargelaten dat in een geval als dit waar sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en de overeenkomst wordt ontbonden ten gevolge van verzuim van de huurder de schadevergoedingsplicht van de huurder in beginsel gelijk te stellen is aan de huurderving over de looptijd van het contract, heeft hier te gelden dat [geïntimeerde] niet kan worden verweten geen procedure te zijn gestart terwijl tussen partijen overleg gaande was over de voortgang van de afwikkeling van de brand (zie hiervoor). Voorts heeft [appellant] nog bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg verklaard dat hij verder wilde met zijn bedrijf als de inboedelverzekering tot uitkering zou komen. [geïntimeerde] stelt daarmee rekening gehouden te hebben. Dat kan haar niet worden verweten.
Ook de tweede grief faalt.
11. Het falen der grieven brengt mee dat het vonnis zal worden bekrachtigd. Daarbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellant].
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 711,- aan griffierecht en op € 1.158,- aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, A. Dupain en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.