ECLI:NL:GHDHA:2017:1455 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst kantoorruimte wegens huuracht...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.164.136/01

Zaaknummer rechtbank : 2491706 \ CV EXPL 13-54064

arrest van 2 mei 2017

inzake

de rechtspersoon naar vreemd recht

Sealink Ltd., mede handelend onder de naam Eye Catchers Studio, Eyecatchers Communication, Eyecatchers,

gevestigd te Londen, Engeland, tevens kantoorhoudende te Rotterdam,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

hierna te noemen: Sealink,

advocaat: mr. P.A. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht,

tegen

[geïntimeerde],

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.P. Hellinga te Capelle aan den IJssel.

Het geding

Voor het verloop van het geding tot dan toe verwijst het hof naar het arrest van 24 februari 2015. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 14 april 2015 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt.

Bij memorie van grieven met producties heeft Sealink vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en van haar kant onder aanvoering van één grief tegen het vonnis incidenteel geappelleerd en daarbij tevens haar eis gewijzigd. Sealink heeft hierop gereageerd bij antwoordmemorie in incidenteel appel.

Vervolgens hebben partijen op 20 maart 2017 de zaak door hun voornoemde advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

Tussen [geïntimeerde] als verhuurster en Sealink als huurster is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantoorruimte aan de Kiotoweg 701 te Rotterdam en zeven parkeerplaatsen met buitenterrein (hierna: het gehuurde). Deze huurovereenkomst is aangegaan per 1 januari 2012 voor de duur van vijftien jaar.

1.2

Sealink gebruikt het gehuurde volgens de afgesproken bestemming voor industrieel ontwerp en vormgeving, showroom en administratie.

1.3

Op grond van de huurovereenkomst is Sealink maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs aan [geïntimeerde] verschuldigd, die laatstelijk € 2.000,- bedroeg.

1.4

In artikel 18.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is bepaald dat Sealink een boete verschuldigd is van 2% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,- (inclusief BTW) per maand, telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, waarbij elke ingetreden maand geldt als een volle maand.

1.5

In een procedure in kort geding heeft [geïntimeerde] ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens herhaalde wanprestatie. Bij vonnis van 24 december 2014 heeft de kantonrechter de vordering afgewezen.

2. In deze zaak heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en Sealink te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Voorts heeft zij gevorderd dat Sealink wordt veroordeeld tot betaling van:

a. a) achterstallige huur en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de huur vanaf de dag van de dagvaarding;

b) de nog te vervallen huurpenningen vanaf de maand november 2013 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

c) als schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huurovereenkomst een bedrag van € 1.833,33 per maand, tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst, dan wel in ieder geval voor iedere maand dat Sealink het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;

d) de contractuele boete van € 300,00 per maand voor elke dag dat Sealink in gebreke is de huur tijdig te voldoen tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] het pand aan (een) derde(n) heeft verhuurd, echter ten hoogste tot en met 31 december 2021;

e) de proceskosten.

3. In reconventie heeft Sealink gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat sinds de aanvang van de huurovereenkomst sprake is van vermindering van huurgenot, [geïntimeerde] te veroordelen tot beëindiging van de overlast, op straffe van een dwangsom, te bepalen dat Sealink, mocht zij in conventie worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag, zij dit mag verrekenen met de door haar geleden schade, dan wel te bepalen dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2013 wordt verminderd met een kwart per maand, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag of percentage, tot aan de volledige beëindiging van de overlast, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

4. Bij vonnis van 24 oktober 2014 heeft de kantonrechter in conventie Sealink veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 9.874,89 aan achterstallige huur tot en met juli 2014 en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde boete is in die zin gematigd dat in plaats van de boete de wettelijke handelsrente is toegewezen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. Sealink is veroordeeld in de proceskosten. In reconventie zijn de vorderingen afgewezen, eveneens met veroordeling van Sealink in de proceskosten.

5. De kantonrechter heeft – kort samengevat en voor zover in hoger beroep relevant – overwogen dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] meer overlast veroorzaakt dan ‘enige toelaatbare overlast’ zodat Sealink geen recht heeft op schadevergoeding, dat zij niet bevoegd was tot verrekening of opschorting en er ook geen grond bestaat voor huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat de huurachterstand weliswaar een tekortkoming vormt maar dat deze, gezien haar bijzondere aard, niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6. In hoger beroep heeft Sealink gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de (reconventionele) vorderingen van Sealink toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.

7. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde], na wijziging van eis, gevorderd het bestreden vonnis gedeeltelijk te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog (geheel) toe te wijzen en Sealink te veroordelen tot betaling van de actuele huurachterstanden alsmede de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

8. De
eerstegrief in principaal appel richt zich tegen de weergave van de standpunten van partijen. Deze grief kan op zichzelf niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Voor zover er wordt geklaagd dat de volledige omvang van de hinder in het vonnis niet naar behoren naar voren is gebracht, komt dit bij bespreking van de overige grieven aan de orde.

9. In de
tweedegrief in principaal appel wordt aangevoerd dat [geïntimeerde] erkent dat er enige geluidsoverlast is, dat Sealink hiervoor niet is gewaarschuwd en daarop ook (gelet op de verhuurinformatie van de makelaar) niet bedacht hoefde te zijn. Overlast is hinder en daarmee onrechtmatig. Volgens de
derdegrief is het aan [geïntimeerde] om ook de overlast te beperken van bedrijven die [geïntimeerde], die in strijd met het bestemmingsplan detailhandel exploiteert, bevoorraden en bij haar afnemen. De
vierdegrief betoogt dat Sealink bevoegd was om op te schorten. Volgens de
vijfdegrief heeft de kantonrechter een onjuiste betekenis aan het begrip gebrek in de zin van art. 7:204 BW Pro toegekend. Met de
grief in incidenteel appelvoert [geïntimeerde] aan dat de inmiddels ontstane huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

10. De stelling van Sealink dat elke overlast hinder oplevert en daarmee onrechtmatig is, volgt het hof niet. Of sprake is van onrechtmatige hinder is immers afhankelijk van de aard, ernst en duur van de hinder alsmede de plaatselijke omstandigheden. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Sealink, nu het gehuurde zich op een bedrijventerrein bevindt, enige (verkeers)overlast zal moeten dulden. [geïntimeerde] heeft bovendien onweersproken aangevoerd dat Sealink het gehuurde voor aanvang van de huurovereenkomst meerdere keren heeft bezocht zodat zij geacht wordt van de plaatselijke situatie (ligging op een bedrijventerrein) op de hoogte te zijn geweest. Overlast die qua ernst en duur bovenmatig en onaanvaardbaar is, behoeft Sealink niet te dulden. Het hof is echter van oordeel dat Sealink daaromtrent onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld. Tegenover de stelling dat de heftrucks maximale hinder toebrengen heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat slechts tweemaal per dag (hoogstens twee uur) wordt geladen en gelost. Het had daarom op de weg van Sealink gelegen om nader te onderbouwen dat die frequentie en duur van de overlast hoger was. Ook de stelling dat de plafondplaten naar beneden vallen door de trillingen van de heftrucks is door Sealink niet nader onderbouwd. De foto’s van scheuren in het beton tonen (zonder verdere toelichting die ontbreekt en gelet op de betwisting door [geïntimeerde]) niet aan waardoor of door wie deze zijn veroorzaakt en zeggen evenmin iets over frequentie en duur van overlast. Bij deze stand van zaken komt het hof aan het bewijsaanbod van Sealink dan ook niet toe. Nu niet kan worden vastgesteld dat sprake is van ontoelaatbare overlast, is evenmin komen vast te staan dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis.

11. Ook van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro is geen sprake. [geïntimeerde] is alleen gehouden tot het treffen van maatregelen indien het gaat om ernstige overlast die wordt veroorzaakt door de activiteiten van haar huurder (KRG) die in het naastgelegen pand plaatsvinden. Zoals hiervoor is overwogen, is deze overlast niet komen vast te staan. Het veroorzaken van (verkeers)overlast door derden vormt een feitelijke stoornis en levert geen gebrek op (art. 7:204 lid 3 BW Pro). De leveranciers die KRG bevoorraden, moeten als derden worden aangemerkt. [geïntimeerde] hoeft daar als verhuurder niet tegen op te treden, ook niet als de verkeersoverlast zou volgen uit de omstandigheid dat KRG in strijd met het bestemmingsplan handelt. Overigens geldt ook in dit verband dat niet voldoende (onderbouwd) is gesteld dat de door deze derden veroorzaakte (geluids)overlast onaanvaardbaar is.

12. Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] tekort geschoten is in het verschaffen van ongestoord huurgenot. Voor schadevergoeding of huurprijsvermindering bestaat dan ook geen grond zodat Sealink niet bevoegd was tot opschorting. De grieven 2 tot en met 5 falen.

13. Uit het door [geïntimeerde] als productie 5 bij memorie van antwoord overgelegde betalingsoverzicht volgt dat Sealink over de maanden april 2016 tot en met september 2016 geen huur heeft betaald. Ook al zou daar thans een betalingsregeling voor gelden (zie hierna onder 14.), hetgeen overigens door [geïntimeerde] is betwist, dan laat dit onverlet dat Sealink destijds onbevoegd haar betalingsverplichting in zijn geheel heeft opgeschort.

Dat betekent dat reeds deze huurachterstand de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Daarbij geldt dat een tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting uit het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt door betalingen in het heden. Overigens is de huurachterstand inmiddels verder opgelopen (zie hierna onder 14.) zodat deze thans temeer de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De grief in incidenteel appel slaagt derhalve.

Wijziging van eis

14. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep, in aanvulling op haar vorderingen in eerste aanleg, gevorderd Sealink te veroordelen tot betaling van de actuele huurachterstanden. Bij gelegenheid van pleidooi heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat de huurachterstand thans twaalf maanden, derhalve € 24.000,- bedraagt.

Sealink heeft (onder overlegging van productie 9) gewezen op een betalingsregeling van

€ 1.000,- per maand met de deurwaarder maar [geïntimeerde] heeft betwist dat deze ziet op de huurachterstand. Volgens [geïntimeerde] heeft deze betalingsregeling uitsluitend betrekking op de veroordeling bij vonnis in kort geding van 31 december 2015 tot betaling van de huur over de maand juni 2015, vermeerderd met de overeengekomen boete en proceskosten. Op Sealink rust, nu het hier gaat om een bevrijdend verweer, de stelplicht en bewijslast van de door haar gedane betalingen. Nu betaalbewijzen van Sealink ontbreken en de stelling van [geïntimeerde] omtrent de betalingsregeling aannemelijk is gelet op het in de betalingsregeling vermelde openstaande saldo, is onvoldoende komen vast te staan dat de huurachterstand is voldaan. Het hof zal de vordering van [geïntimeerde] dan ook toewijzen. Het hof leest de vordering na eiswijziging aldus dat over de gevorderde huurachterstand geen rente wordt gevorderd.

15. Gelet op het voorgaande dient het bestreden vonnis te worden vernietigd voor zover de gevorderde ontbinding, ontruiming en schadevergoeding wegens huurderving is afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal het hof die vorderingen toewijzen evenals de vordering tot betaling van € 24.000,- aan huurachterstand. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat Sealink als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 oktober 2014, voor zover daarbij de gevorderde ontbinding en ontruiming is afgewezen,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de kantoorruimte aan de Kiotoweg 701 te Rotterdam en zeven parkeerplaatsen met buitenterrein per datum van dit arrest;

- veroordeelt Sealink om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest voornoemde kantoorruimte en parkeerplaatsen te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen en te laten;

- veroordeelt Sealink tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 24.000,- wegens huurachterstand berekend tot 1 maart 2017;

- veroordeelt Sealink als schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huurovereenkomst tot betaling van € 2.000 per maand tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- veroordeelt Sealink in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 711,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat, en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, E.J. van Sandick en C.T.C. Welters en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.