Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-17/00936
uitspraak d.d. 25 juli 2018
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: T. van der Weijde)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: L.S. Veenstra)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 oktober 2017, nummer SGR 17/4580 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 710.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juni 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussen-herenhuis met een serre, sauna, dakkapel en een tuin met schuur. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 209 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 137 m2.
3.2.
Belanghebbende heeft de woning op 1 november 2015 gekocht voor € 710.000. De woning is op 30 december 2015 aan belanghebbende geleverd.
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
3. De rechtbank overweegt dat als een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel er vanuit moet worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610).
4. Het ligt op de weg van [belanghebbende] om aannemelijk te maken dat de koopprijs niet marktconform was. In dit verband heeft [belanghebbende] aangevoerd dat hij de woning graag wilde hebben en daarom bereid was om meer te betalen. De rechtbank ziet hierin echter geen grond voor het oordeel dat de door [belanghebbende] betaalde koopprijs niet marktconform zou zijn. De koopprijs is immers tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen overeengekomen, zodat sprake is van een zakelijk tot stand gekomen koopprijs. Dit brengt met zich dat voor het vaststellen van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten bepalend zijn, maar de op 30 december 2015 gerealiseerde transactieprijs van de woning. De onjuiste vermelding van een kelder op het taxatieverslag doet dan ook niet ter zake, evenmin als de modelmatig bepaalde prijs van € 680.000.
5. [ Belanghebbende] beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, met name op toepassing van de meerderheidsregel, omdat buurpanden en omliggende panden lager zijn gewaardeerd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de belanghebbende.
6. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de woningen aan de [A] en de
[B] gelet op de ligging van deze woningen niet identiek aan de woning. Deze woningen liggen aan drukkere wegen waar een bus rijdt, de woning ligt aan een rustige weg aan een grasveldje. De buurpanden [C] en [D] zijn € 43.000 respectievelijk € 32.000 lager gewaardeerd. [De heffingsambtenaar] heeft als verklaring van dit waardeverschil aangevoerd dat de woning als enige is uitgebouwd met een serre, een sauna heeft en in een prima staat van onderhoud verkeert. De rechtbank acht aannemelijk dat [C] en [D] gelet op hetgeen [de heffingsambtenaar] heeft aangevoerd niet identiek zijn aan de woning. Het verschil in waarde met de woning [E] is € 106.000. Dit waardeverschil wordt volgens [de heffingsambtenaar] ook veroorzaakt door de hiervoor genoemde verschillen. In het midden kan blijven of dit juist is, aangezien dit slechts één woning betreft die mogelijk te laag is gewaardeerd. Gelet op het vorenstaande faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.
7. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Geschil en conclusies
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
5.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 665.000.
5.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding." (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt hiertoe het volgende. De Rechtbank heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35785, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, BNB 2001/52). In aanmerking genomen deze regel kan ervan worden uitgegaan dat de koopsom die belanghebbende heeft betaald (€ 710.000) de waarde in het economische verkeer van de woning weergeeft.
6.4.1.
Belanghebbende stelt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Hij voert daartoe aan dat hij meer dan de marktwaarde heeft betaald omdat hij de woning graag wilde hebben.
6.4.2.
Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden tot stand gekomen koop geen sprake was, en ook overigens is dat het Hof niet gebleken. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Er is dus geen aanleiding om voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 2016 van een lagere waarde dan de koopsom uit te gaan. Dit betekent dat belanghebbende de meestbiedende koper is waarop artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ ziet. De omstandigheid dat de woning, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, in het kader van de financiering eveneens op € 710.000 is getaxeerd, bevestigt dat de koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer.
6.4.3.
Dat, zoals belanghebbende stelt, in het taxatieverslag een modelmatig bepaalde prijs van € 680.000 is vermeld, maakt niet dat de waarde lager moet worden vastgesteld. Immers, zoals hiervoor is geoordeeld, is de waarde van de woning gelijk aan de koopsom. Voor een modelmatige bepaling van de waarde, zoals door middel van de vergelijkingsmethode of van Calcasa, is dus geen plaats. Dit betekent tevens dat het Hof niet toekomt aan bespreking van de stelling dat de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten te veel verschillen van de woning. Het Hof merkt hierbij nog op dat in het door de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift aan de Rechtbank gevoegde taxatieverslag de kelder niet (meer) wordt genoemd als kenmerk van het object en de oppervlakte - zonder kelder - van het object correct is berekend op 209 m2, doch dat onder het kopje ‘Onderbouwing’ kennelijk per abuis (nog) een oppervlakte van 221m2 is vermeld.
6.5.
Belanghebbende stelt voorts dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat verschillende buurpanden en omliggende panden lager zijn gewaardeerd. Hij doet daarbij een beroep op toepassing van de meerderheidsregel.
Belanghebbende heeft dienaangaande in hoger beroep geen feiten en omstandigheden gesteld die in eerste aanleg niet zijn aangevoerd en evenmin argumenten gebezigd die een zodanig nieuw licht op dit geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie kan worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank onjuist is. Zulks brengt het Hof tot het oordeel dat de Rechtbank terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Het Hof maakt deze beslissing en de daartoe gebezigde gronden tot de zijne.
6.6.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 25 juli 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.