Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.241.966/01
Zaaknummer rechtbank : 5671448\ CV EXPL 17-3106
arrest van 14 mei 2019
inzake
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Havensteder,
advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,
tegen
Schellekens & Partners Bewindvoering B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder van [onder bewind gestelde],
gevestigd en kantoorhoudende te Chaam, gemeente Alphen-Chaam,
geïntimeerde,
hierna zowel de bewindvoerder als de onder bewind gestelde (voor zover feitelijk aan de orde) te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Jhingoer te Rotterdam.
Het geding
Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest van 28 augustus 2018. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 november 2018. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt.
Bij memorie van grieven met producties heeft Havensteder twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het vonnis van 30 maart 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
Havensteder heeft op 17 juni 2013 met [voormalige partner] (de voormalige partner van [geïntimeerde]) een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [adres].
1.2
Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor woningen van Havensteder van toepassing. In deze voorwaarden staat – voor zover relevant – de volgende bepaling:
“(…)
Artikel 9 Algemene verplichtingen van de huurder
(…)
11. De huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben
van hem, huisgenoten,
van hem, huisgenoten,
huisdieren of derden die zich vanwege de huurder in, rondom of in de directe nabijheid van
het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
1.3
In 2014 heeft Havensteder in overleg met [voormalige partner] en hulpverlenende
instanties aan [voormalige partner] een andere woning toegewezen, te weten in Spijkenisse,
waarmee de huurovereenkomst met [voormalige partner] voor de woning aan de [adres]
is geëindigd. Havensteder en [geïntimeerde] zijn aansluitend daarop
overeengekomen dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres]
zelfstandig zou voortzetten. Ook zijn zij in aanvulling op de
huurovereenkomst een overlastclausule overeengekomen. In deze overlastclausule staat
voor zover relevant;
"(...)
Aanvullende voorwaarden
In aanvulling en/of afwijking op de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden
van Havensteder (Versie AVW2014.01) is Havensteder het volgende met huurder
overeengekomen:
1. De huurder verklaart op de hoogte te zijn van het feit dat Havensteder geen enkel
overlast gevend gedrag of vernielingen aan de woning tolereert van huurders,
huisgenoten en derden die zich met toestemming van huurder in de woning
bevinden.
2. In geval de huurder zich toch schuldig maken aan overlast gevend en vernielingen
aan de woning dan volgt een schriftelijke waarschuwing. Maken de huurder zich
binnen één maand na de schriftelijke waarschuwing opnieuw schuldig aan dit soort
gedrag dan zal Havensteder de huurovereenkomst beëindigen. (…)”
1.4
Op 10 september 2014 is een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [geïntimeerde] wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden met benoeming van Obin B.V. tot bewindvoerder. Vanaf 2 januari 2017 is Schellekens & Partners Bewindvoering B.V. de bewindvoerder van [geïntimeerde].
2. Havensteder heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voor de woning aan [adres] te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming en voorts (primair) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [voormalige partner] voor deze woning is geëindigd dan wel (subsidiair) de huurovereenkomst met [voormalige partner] voor deze woning te ontbinden met ontruiming van de woning en met veroordeling van [geïntimeerde] en [voormalige partner] in de proceskosten. Aan haar vorderingen heeft Havensteder ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] en [voormalige partner] zich niet hebben gedragen als goed huurders door overlast te veroorzaken aan omwonenden. [voormalige partner] heeft zich niet tegen de vordering verzet omdat hij de woning al had verlaten; [geïntimeerde] heeft betwist dat er overlast is en verder aangevoerd dat de klachten dateren uit 2015. Nadat [voormalige partner] in februari 2017 de woning (blijvend) heeft verlaten, was er volgens [geïntimeerde] geen sprake meer van overlast.
3. De kantonrechter heeft bij mondeling tussenvonnis Havensteder opgedragen om de gestelde overlast van [geïntimeerde] en haar gezinsleden te bewijzen. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Havensteder het bewijs heeft geleverd van de door haar gestelde overlast. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat, alles afwegend waaronder ook het woonbelang van [geïntimeerde] en haar gezinsleden, de ontbinding van de huurovereenkomst nu niet is gerechtvaardigd. Hierbij speelt volgens de kantonrechter een bepalende rol dat de overlast sinds het vertrek van [voormalige partner] uit de woning is afgenomen.
4. Havensteder heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis, zoals tussen partijen gewezen, te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Havensteder jegens [geïntimeerde] alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding van de huurovereenkomst nu niet is gerechtvaardigd. Zij lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
5. Havensteder heeft in de toelichting op haar grieven aangevoerd dat uit de getuigenverklaringen niet volgt dat de overlast sterk is afgenomen sinds het vertrek van [voormalige partner]. Uit de verklaringen blijkt dat met name de zoons van [geïntimeerde] zich ten opzichte van omwonenden nog altijd misdragen. Een andere vorm van overlast (die nog altijd speelt) is volgens Havensteder het vanaf het balkon van de woning van [geïntimeerde] naar beneden spugen en gooien van lege bierblikjes, sigarettenpeuken en joints. Ook het roepen van scheldwoorden en het intimideren van de benedenbuurvrouw is nog aan de orde van de dag. De overlast volgt ook uit meldingen op 22 mei 2018 (bedreiging door de oudste zoon van [geïntimeerde]) en op 23 mei 2018 (filmpjes waarop te horen en te zien valt dat [geïntimeerde] en haar zoons overlast veroorzaken in de nachtelijke uren door buiten op straat ruzie te maken). De aanhoudende overlast wordt ook door andere omwonenden bevestigd; hun verklaringen zijn als productie overgelegd. Ook hebben omwonenden verklaard dat [voormalige partner] nog steeds rond de woning van [geïntimeerde] wordt gesignaleerd. Havensteder heeft er voorts op gewezen dat uit de overgelegde verklaringen behalve de overlast ook de angst en gevoelens van onveiligheid van omwonenden naar voren komt. Zij is als verhuurder gehouden op te treden tegen overlast die omwonenden, tevens huurders van haar, ervaren en zij moet, als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, bijdragen aan de leefbaarheid. Verder heeft Havensteder er op gewezen dat met [geïntimeerde] aanvullende voorwaarden zijn overeengekomen in de vorm van een overlastclausule, waarbij expliciet is aangegeven dat [geïntimeerde] geen beroep zal doen op de wettelijke huurbeschermingsregels bij het veroorzaken van overlast. [geïntimeerde] gold dus als een gewaarschuwd mens en niet-nakoming van de overlastclausule zou onmiddellijk moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Havensteder vindt niet dat het woonbelang van [geïntimeerde] vooropgesteld moet worden aan dat van omwonenden nu [geïntimeerde] niets doet om de overlast te stoppen dan wel te verminderen. [geïntimeerde] is op grond van artikel 7:219 BW en de overlastclausule niet alleen haar eigen gedrag aansprakelijk maar ook voor het gedrag van haar gezinsleden.
6. [geïntimeerde] heeft betwist dat de overlast niet is afgenomen. De overlast in de nachtelijke uren was slechts een eenmalig incident; de zonen wonen ook niet meer bij [geïntimeerde] en komen slechts sporadisch op bezoek. Van de strafbare feiten die door de zonen van [geïntimeerde] zouden zijn gepleegd, zijn geen aangiftes gedaan zodat de juistheid daarvan niet getoetst kan worden. [voormalige partner] heeft 1 keer aan de deur van [geïntimeerde] gestaan. Zij heeft de deur niet opengedaan en direct de politie gebeld. Met betrekking tot de overlastclausule heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat deze zag op de relatie met [voormalige partner], dat de klachten rond 2015 tot 2017 allemaal werden veroorzaakt door [voormalige partner], dat hij geen deel meer uitmaakt van haar leven en dat zij ook niet meer voor hem verantwoordelijk is.
7. Het hof is van oordeel dat Havensteder voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] structureel overlast heeft veroorzaakt en dat die overlast ook na het vertrek van [voormalige partner] is blijven voortduren. Voor zover [geïntimeerde] heeft gesteld dat er allerlei strafbare feiten worden genoemd, die door de zonen zouden zijn gepleegd maar bij gebreke van aangiftes niet op juistheid kunnen worden getoetst, miskent [geïntimeerde] dat overlast gevende gedragingen niet steeds strafbaar hoeven te zijn, terwijl de aard van de overlast bovendien wel degelijk door de civiele rechter kan (en moet) worden getoetst. Dat het met name de zonen zijn die de overlast veroorzaken en dat zij niet meer bij [geïntimeerde] wonen, maakt het voorgaande niet anders, temeer niet nu zij kennelijk nog wel bij de woning verschijnen. [geïntimeerde] is immers ook verantwoordelijk voor overlast gevende gedragingen van haar zonen die in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde plaatsvinden (HR 29 januari 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0174, NJ 1988, 872). Bovendien heeft [geïntimeerde] niet weersproken dat zij onvoldoende maatregelen heeft genomen om de overlast door haar gezinsleden te stoppen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Uit de door Havensteder overgelegde stukken volgt daarnaast dat het hier geen incident betrof. Deze tekortkomingen zijn naar het oordeel van het hof dusdanig ernstig dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dit klemt temeer nu met [geïntimeerde] in de aanvullende voorwaarden van de huurovereenkomst expliciet was overeengekomen dat zij geen overlast zou veroorzaken zodat zij als een gewaarschuwd mens heeft te gelden. De stelling van [geïntimeerde] dat de overlastclausule slechts betrekking had op haar (inmiddels verbroken) gewelddadige relatie met [voormalige partner], vindt geen steun in de feiten (zie r.o. 1.3 van dit arrest). Sterker nog, juist nadat aan [voormalige partner] andere woonruimte was toegekend is met [geïntimeerde] deze duidelijke overlastclausule overeengekomen. Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken het woonbelang van [geïntimeerde] (en haar minderjarige kind) niet opweegt tegen het belang van Havensteder om op te komen tegen de overlast die omwonenden, tevens huurders van Havensteder, al geruime tijd ervaren en het belang van Havensteder om bij te dragen aan een leefbare omgeving. De grieven van Havensteder slagen dus. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] voldoet niet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen en zal worden gepasseerd.
8. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, voor zover daarbij de vorderingen jegens [geïntimeerde] werden afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal het hof de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen. Bij die uitkomst past dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 30 maart 2018, voor zover daarbij de vorderingen jegens [geïntimeerde] werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd,
en
in zoverre opnieuw rechtdoende:
in zoverre opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst voor de woning met Havensteder als verhuurster en [geïntimeerde] als bewoonster/huurster, gelegen te [adres];
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning, gelegen te [adres], te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Havensteder tot op 30 maart 2018 begroot op € 214,31 aan verschotten en € 300 aan salaris advocaat;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 829,81 (726 + 103,81) aan verschotten en € 2.148 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordelingen betreft.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 mei 2019 in aanwezigheid van de griffier.