Uitspraak
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.229.226/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 5927878/17-10241
Arrest van 26 februari 2019
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats 1],
appellante,
hierna te noemen: [appellante] of huurster,
advocaat: mr. S. Bhulai te Wassenaar
tegen
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerde 1] (in mannelijk enkelvoud),
niet verschenen.
Het geding
Bij exploot van 7 december 2017 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen [geïntimeerde 1] als eiser en [appellante] en [X] (hierna: [X]) als gedaagden gewezen vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 14 september 2017 (hierna: het bestreden vonnis), voor zover gewezen tegen [appellante]. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vier grieven aangevoerd. Tegen [geïntimeerde 1] is verstek verleend. Vervolgens heeft [appellante] de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1.1
[appellante] is niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in rechtsoverwegingen 1.a. tot en met 1.d. van het bestreden vonnis, zodat het hof van onder meer deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.2
[geïntimeerde 1] heeft met ingang van 14 maart 2013 de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd aan [appellante] en [X] (hierna ook te noemen: huurders) tegen een maandelijkse huurprijs (inclusief meubilering en stoffering) van € 1.095,-. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald (p. 4):
“Inspecties:
De woning zal bij oplevering aan huurder en bij eindoplevering aan beheerder/verhuurder worden geïnspecteerd (…). Huurder geeft hiervoor toestemming met dien verstande dat beheerder en verhuurder telefonisch een afspraak voor elke inspectie zullen maken. In het geval dat verhuurder en beheerder geen (telefonisch) contact krijgen met huurder, zal er 1 maal een schriftelijk verzoek worden gedaan. Indien huurder hier geen gehoor aangeeft zal de beheerder de woning mogen betreden.”
1.3
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte” van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). In artikel 2 daarvan staat, samengevat, dat:
(i) de staat van het gehuurde bij het begin van de huur in een inspectierapport wordt vastgelegd (artikel 2.1);
(ii) huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst zal opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering (artikel 2.2) en
(iii) het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk wordt geïnspecteerd, een door partijen te ondertekenen inspectierapport wordt opgemaakt, dit wordt vergeleken met het inspectierapport dat bij aanvang van de huur is opgemaakt en dat huurder de eventuele in het (eind)inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden zal verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat (artikel 2.4 en 2.5).
1.4
Partijen hebben bij aanvang van de huur een “inspectierapport nieuwe verhuur” ondertekend. Daarin staat:
“(…) Huurder verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd, behoudens de hieronder vermelde gebreken.
De volgende gebreken of wijzigingen zullen binnen 2 weken na de Ingangsdatum van de huurperiode door of namens verhuurder worden hersteld.
Gebreken of wijzigingen / Opmerkingen
[toevoeging hof: het navolgende is met de hand geschreven]
- (…)
- Scheuren (bouw) in binnenmuren, muren boven met schroeven en of spijkers (achterkamers)
Zie foto’s
- hal bg ook wat schroeven”
1.5
[X] heeft de woning op enig moment verlaten, [appellante] is de woning blijven bewonen.
1.6
De huurovereenkomst is ontbonden bij vonnis van 19 januari 2017 van de kantonrechter te Den Haag. [appellante] en [X] zijn daarbij tevens veroordeeld de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en verlaten. Dit vonnis is op 26 januari 2017 aan zowel [appellante] als [X] betekend met onder meer (i) het bevel om de woning binnen drie dagen te ontruimen en ter beschikking te stellen door afgifte van de sleutels en (ii) het verzoek per omgaande met [geïntimeerde 1] contact op te nemen voor een voorinspectie zodat huurders mogelijke gebreken zelf kunnen herstellen vóór de ontruiming.
1.7
Op 30 januari 2017 heeft [appellante] de sleutels van de woning ingeleverd bij de makelaar van [geïntimeerde 1]. De woning is bij het einde van de huurovereenkomst niet conform het bepaalde in artikel 2.4 en 2.5 van de algemene bepalingen gezamenlijk geïnspecteerd noch is een door beide partijen ondertekend inspectierapport opgemaakt.
1.8
[geïntimeerde 1] heeft de woning na ontruiming laten opknappen door Klussenbedrijf & Hoveniers De 3 Generaties (hierna: de aannemer) en de woning daarna te koop gezet.
1.9
Op 8 maart 2017 heeft de aannemer op verzoek van [geïntimeerde 1] een “eindinspectierapport” opgemaakt waarin circa 50 schadeposten zijn genoemd. Blijkens de bijlagen bij dat rapport (hierna: het schaderapport) heeft de aannemer in totaal € 15.261,39 (inclusief BTW) aan reparatiekosten aan [geïntimeerde 1] gefactureerd.
1.1
De door [geïntimeerde 1] ingeschakelde deurwaarder heeft [appellante] en [X] ieder afzonderlijk gesommeerd tot betaling van € 15.261,39 onder toezending van en verwijzing naar het schaderapport. [appellante] heeft daaraan geen gevolg gegeven. Zij heeft (bij brief van 11 april 2017 van haar advocaat aan de deurwaarder) alle in het schaderapport opgenomen posten becommentarieerd en de schade grotendeels betwist, onder meer op de gronden dat de staat van de woning al gebrekkig was bij aanvang van de huur en de schade is ontstaan door ouderdom/normale slijtage.
De procedure in eerste aanleg
2.1
[geïntimeerde 1] heeft gevorderd, samengevat weergegeven, hoofdelijke veroordeling van [appellante] en [X] tot betaling van € 15.558,80, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.
[geïntimeerde 1] heeft daartoe aangevoerd dat huurders wanprestatie hebben gepleegd omdat zij de woonruimte in zeer slechte staat hebben achtergelaten met gebreken die er nog niet waren bij aanvang van de huurovereenkomst. [geïntimeerde 1] heeft daardoor schade geleden. Zijn vordering bestaat uit het door de aannemer gefactureerde totaalbedrag, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente en verminderd met de door [appellante] en [X] betaalde waarborgsom van € 1.095,-.
2.2
[appellante] heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie terugbetaling gevorderd van de betaalde waarborgsom van € 1.095,-. [X] is in eerste aanleg in persoon verschenen.
2.3
De kantonrechter heeft de vordering in conventie tot € 8.061,83 toegewezen, zijnde 60% van de gevorderde schade minus het bedrag van de waarborgsom. De wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten zijn gedeeltelijk toegewezen. De vordering in reconventie is afgewezen.
De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat er een gezamenlijke opname is geweest van de staat van de woning bij de aanvang van de huur en dat uit de eindinspectie (het schaderapport) blijkt dat huurders de woning niet hebben achtergelaten in de staat waarin deze destijds ter beschikking is gesteld. Ook is overwogen:
“Waar [appellante] c.s. stelden dat zij door [geïntimeerde 1] c.s. niet in de gelegenheid werden gesteld om zelf tot herstel over te gaan, is dat gemotiveerd bestreden door [geïntimeerde 1] c.s. [appellante] c.s. zijn immers bij deurwaardersexploot uitgenodigd voor een gezamenlijke (voor)inspectie van het gehuurde. Dat [appellante] c.s., zoals zij stelden, telefonisch te horen had gekregen dat het "niet hoefde" is door [geïntimeerde 1] c.s. bestreden. Er is door [appellante] c.s. geen (voldoende) specifiek bewijs aangeboden op dit punt. Bovendien hadden [appellante] c.s. uit zichzelf - bekend met de toestand van het gehuurde - kunnen en moeten begrijpen dat die toestand waarin zij de woning achterlieten niet strookte met de toestand bij aanvang van de huur. Dat betekent dat zij zich niet ontslagen hadden mogen achten uit hun verplichting tot herstel. [appellante] c.s. zijn in verzuim geraakt door de woning in deze staat achter te laten.
De bezwaren van [appellante] c.s. tegen de schadehoogte zijn ten dele gegrond. Blijkens de producties zijn er werkzaamheden uitgevoerd waarvan niet duidelijk is dat (en waarom) die voor rekening van [appellante] c.s. komen. (…)
Normaliter zou de kantonrechter de schadebedragen die betrekking hebben op het
verhuurdersonderhoud in mindering hebben gebracht op het gevorderde, maar dat is in casu ondoenlijk. Er is een grote stapel producties overgelegd, vergezeld van een flinke hoeveelheid bonnetjes (van de Gamma enz). In de dagvaarding is met betrekking tot de schade slechts verwezen naar de overgelegde producties - ook wel genoemd "procederen per productie" - waardoor niet inzichtelijk is hoe het totale bedrag precies is samengesteld. Daarom zal de kantonrechter overgaan tot schatting van het bedrag dat voor rekening van [appellante] c.s. komt.
Daar komt dan nog het volgende bij. [appellante] c.s. hebben onweersproken aangevoerd dat [geïntimeerde 1] c.s. de woonruimte niet opnieuw zijn gaan verhuren maar in de verkoop hebben gedaan. Daarom is het aannemelijk dat er méér opknapwerk aan de woonruimte is gedaan dan het louter opnieuw "verhuurklaar" maken. Een te verkopen woning zal immers zo goed mogelijk gepresenteerd worden door de verkoper. Ook daarom is aannemelijk dat van een deel van de opknapkosten gezegd kan worden dat die niet zonder meer voor rekening van [appellante] c.s. komen. (…)”
De procedure in hoger beroep; de grieven
3.1
[appellante] en [X] hebben ieder afzonderlijk hoger beroep ingesteld. Deze zaak betreft het hoger beroep van [appellante]. Het hoger beroep van [X] heeft zaaknummer 200.229.230/01.
3.2
De grieven van [appellante] hebben kort gezegd betrekking op:
( i) het “inspectierapport nieuwe verhuur”. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter dit rapport ten onrechte aangemerkt als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Het rapport is te summier en de bijbehorende foto’s ontbreken zodat geen vergelijking kan worden gemaakt, aldus [appellante]. De consequentie hiervan is dat de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij de oplevering bij het einde van de huurovereenkomst. Uit het rapport van de eindinspectie volgt niet dat de daarin beschreven gebreken of schade tijdens de huurperiode zijn ontstaan. De kantonrechter gaat er derhalve ten onrechte van uit dat het gehuurde niet is opgeleverd zoals het is ontvangen (grief 1 en 2);
(ii) het oordeel van de kantonrechter dat er een eindinspectie is geweest. Volgens [appellante] kan het schaderapport, dat achteraf is opgemaakt, niet als een eindinspectierapport in de zin van artikel 2 van de algemene bepalingen worden aangemerkt. [geïntimeerde 1] heeft geen contact opgenomen met [appellante] voor het plannen van de inspectie zoals de huurovereenkomst voorschrijft; het in het betekeningsexploot opgenomen verzoek om contact op te nemen voldoet daaraan niet. Uit jurisprudentie volgt dat als de eindinspectie ontbreekt, de verhuurder alleen de materiaalkosten op de huurder kan verhalen en niet ook arbeidskosten (grief 3);
(iii) de door de kantonrechter begrote schade. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde 1] de schade onvoldoende onderbouwd, onder meer omdat (samengevat):
- bepaalde werkzaamheden niet ten laste van de huurder kunnen komen;
- het aantal liters verf onwaarschijnlijk is;
- ook arbeidskosten in rekening zijn gebracht (e.e.a. grief 4), en
- uit het schaderapport niet blijkt welke schade het gevolg is van ouderdom (grief 2).
Mede gelet op het petitum in de appeldagvaarding en de conclusie van de memorie van grieven verstaat het hof de grieven aldus dat daarmee wordt opgekomen tegen de toewijzing van de vordering in conventie, inclusief de veroordeling tot betaling van de wettelijke rente, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
Verder begrijpt het hof uit de stukken dat niet wordt opgekomen tegen het vonnis in reconventie en de afwijzing van de vordering daarin van [appellante]. Het hof leidt dit niet slechts af uit het petitum van de appeldagvaarding maar vooral uit de slotconclusie van de memorie van grieven (p. 6 onderaan) waarin is verzocht te vernietigen “
het vonnis dat (…) tussen appellante c.s. als verwerende partij en geïntimeerden als eisende partij(in conventie)is gewezen”(onderstreping toegevoegd) en uit het ontbreken van een conclusie in de appeldagvaarding en in de memorie van grieven tot het alsnog toewijzen van de vordering in reconventie (zie: HR 27 april 1990, NJ 1991, 121 en 122, rov. 3.2), zulks in samenhang met de erkenning van “enkele kleine schades” door [appellante] (memorie van grieven onder 19).
het vonnis dat (…) tussen appellante c.s. als verwerende partij en geïntimeerden als eisende partij(in conventie)is gewezen”(onderstreping toegevoegd) en uit het ontbreken van een conclusie in de appeldagvaarding en in de memorie van grieven tot het alsnog toewijzen van de vordering in reconventie (zie: HR 27 april 1990, NJ 1991, 121 en 122, rov. 3.2), zulks in samenhang met de erkenning van “enkele kleine schades” door [appellante] (memorie van grieven onder 19).
De beoordeling van de grieven
3.3
Het hof zal hierna allereerst ingaan op onderdeel (ii) en vervolgens op onderdeel (iii) en daarbij mede acht slaan op de door [geïntimeerde 1] in eerste aanleg aangevoerde stellingen.
3.4
Naar het oordeel van het hof heeft geen eindinspectie in de zin van de algemene bepalingen plaatsgehad. Het schaderapport kan niet als eindinspectierapport worden aangemerkt omdat het eenzijdig en achteraf - ruim na het einde van de huurovereenkomst en bovendien na verbouwing - door (de aannemer van) [geïntimeerde 1] is opgemaakt. Huurders zijn daarbij niet betrokken. Het verwijt van [geïntimeerde 1] dat huurders hebben verzuimd om te voldoen aan het verzoek in het betekeningsexploot om een afspraak te maken voor een voorinspectie
- nog vóór de ontruiming binnen drie dagen - treft geen doel. In de huurovereenkomst is bepaald dat de
verhuurder telefonisch dan wel schriftelijk een afspraak maakt voor de inspectie. Dat is niet gebeurd - met het in het betekeningsbevel opgenomen verzoek heeft [geïntimeerde 1] immers niet voldaan aan zijn verplichting om telefonisch - en als dat niet lukt: schriftelijk - een afspraak voor de eindinspectie te maken. [geïntimeerde 1] had daartoe ruimschoots de gelegenheid, nu hij de ontruiming zelf heeft afgedwongen. Gelet op de gegeven ontruimingstermijn van slechts drie dagen na betekening van het vonnis van 19 januari 2017 kan huurster bovendien in redelijkheid niet worden tegengeworpen dat zij geen afspraak voor de eindinspectie heeft gemaakt. Daarom kan [geïntimeerde 1], de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, hooguit vergoeding van die kosten vorderen die huurders zelf hadden moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).
verhuurder telefonisch dan wel schriftelijk een afspraak maakt voor de inspectie. Dat is niet gebeurd - met het in het betekeningsbevel opgenomen verzoek heeft [geïntimeerde 1] immers niet voldaan aan zijn verplichting om telefonisch - en als dat niet lukt: schriftelijk - een afspraak voor de eindinspectie te maken. [geïntimeerde 1] had daartoe ruimschoots de gelegenheid, nu hij de ontruiming zelf heeft afgedwongen. Gelet op de gegeven ontruimingstermijn van slechts drie dagen na betekening van het vonnis van 19 januari 2017 kan huurster bovendien in redelijkheid niet worden tegengeworpen dat zij geen afspraak voor de eindinspectie heeft gemaakt. Daarom kan [geïntimeerde 1], de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, hooguit vergoeding van die kosten vorderen die huurders zelf hadden moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790).
Grief 3 slaagt dus. Dat betekent dat de vordering van [geïntimeerde 1] voor zover deze betrekking heeft op schade wegens arbeidskosten niet voor toewijzing in aanmerking komt. Zoals [appellante] onweersproken heeft aangevoerd, bedragen deze kosten in totaal € 13.064,98. Dit deel van de vordering zal daarom alsnog worden afgewezen.
3.5
Ten aanzien van onderdeel (iii), de schade, overweegt het hof als volgt. Uit het voorgaande blijkt dat hooguit de resterende vordering wegens materiaalkosten van € 2.196,41 (€ 15.261,39; zie r.o. 1.9 - € 13.064,98) voor vergoeding in aanmerking komt. Deze kosten zijn reeds vergoed tot het bedrag van € 1.095,-, aangezien [geïntimeerde 1] zijn schade met de waarborgsom van € 1.095,- heeft verrekend. Dat [geïntimeerde 1] daarboven nog € 1.101,41 (€ 2.196,41 - € 1.095,-) schade heeft geleden aan materiaalkosten die voor rekening van huurders komen, is echter onvoldoende onderbouwd. Het hof licht dit toe.
3.5.1
Uit de facturen van de aannemer en de onderliggende bonnetjes blijkt dat de materiaalkosten onder meer betrekking hebben op schilderwerk, naar het hof begrijpt ten behoeve van muren en plafonds. Huurders hadden echter geen herstelplicht ten aanzien van het schilderwerk in het gehuurde, behoudens ten aanzien van de erkende ‘gaten’ op diverse plaatsen. Het schilderwerk aan muren en plafonds is bij normale bewoning door meerdere bewoners gedurende bijna vier jaar aan veroudering en slijtage (verkleuring) onderhevig. De materiaalkosten ten aanzien het schilderwerk (verf) moeten dan ook worden aangemerkt als kosten wegens normale slijtage en veroudering die grotendeels voor rekening van de verhuurder blijven. Los daarvan geldt dat, zoals blijkt uit het door partijen bij aanvang van de huur opgemaakte inspectierapport (zie onder 1.4), de staat van de binnenmuren reeds bij aanvang van de huur niet goed was. Ook daarom kan [geïntimeerde 1], zonder nadere specifieke toelichting die ontbreekt, geen herstelkosten hiervoor op huurster verhalen. In het midden kan blijven of in het gehuurde is gerookt, zoals [geïntimeerde 1] heeft gesteld maar [appellante] betwist en of het aantal in rekening gebrachte liters verf onwaarschijnlijk is.
3.5.2
[geïntimeerde 1] heeft diverse bonnetjes betreffende (door de aannemer) aangekochte materialen overgelegd maar deze zijn niet (voldoende duidelijk) gerelateerd aan de in het schaderapport genoemde schadeposten. Aldus is niet na te gaan of de materiaalkosten betrekking hebben op schadeposten die voor rekening van verhuurder komen - zoals kosten wegens slijtage en ouderdom, “extra” herstelkosten wegens het te koop zetten van de woning - of voor rekening van [appellante]/huurders. Het hof verwijst in dit verband naar de overwegingen van de kantonrechter zoals geciteerd onder 2.3 (laatste drie alinea’s) en neemt deze over. Al met al heeft [geïntimeerde 1] niet aangetoond dat de op huurders te verhalen schade wegens materiaalkosten groter is dan € 1.095,-. Ook de grieven 2 en 4 slagen dus (voor zover deze de omvang van de schade betreffen).
Slotsom
3.6
Uit het voorgaande volgt dat huurders aan herstelkosten een bedrag verschuldigd zijn ter hoogte van de waarborgsom. Hoewel aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde 1] na het vertrek van huurders voor een hoger bedrag herstellingen heeft laten uitvoeren, is er in deze procedure onvoldoende grond om dit ‘meerdere’ voor rekening van [appellante] te brengen. Dit betekent dat de thans gevorderde schadevergoeding, met nevenvorderingen (in conventie), alsnog moet worden afgewezen. Grief 1 behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking. Het bestreden vonnis (in conventie) zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerde 1] zal alsnog worden afgewezen, terwijl de reconventie in stand blijft.
3.7
[geïntimeerde 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep en ook in die in eerste aanleg voor zover deze betrekking hebben op de vordering in conventie. De kantonrechter heeft geen onderscheid gemaakt tussen de proceskosten in conventie en in reconventie. Het hof begroot de proceskosten in eerste aanleg in conventie aan de zijde van [appellante] op een bedrag van € 450,- aan salaris gemachtigde en die in reconventie aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 50,- aan salaris gemachtigde.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis in conventie en
opnieuw rechtdoende in conventie:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde 1] af;
- veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [appellante] tot 14 september 2017 begroot op € 450,- aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 410,31 (€ 97,31 + € 313,-) aan verschotten en € 759,- aan salaris advocaat;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.E.H.M. Pinckaers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2019 in aanwezigheid van de griffier.