ECLI:NL:GHDHA:2020:1983 - Gerechtshof Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-woongebruik en ge...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.264.239/01

Zaaknummer rechtbank : 7363920 CV EXPL 18-49664

arrest van 20 oktober 2020

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. P.J. de Bruin te Rotterdam,

tegen

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. S. van der Leeuw te Amsterdam.

Het geding

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het tussenarrest van 10 september 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2019 en daarvan is proces-verbaal gemaakt.

Woonbron heeft daarna een memorie van antwoord (met productie) genomen.

Vervolgens hebben partijen op 21 september 2020 de zaak via een tweezijdige videoverbinding doen bepleiten, [appellant] door mr. P.J. de Bruin, voornoemd, en Woonbron door mr. S. van der Leeuw, voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1

[appellant] heeft op 17 september 2012 een huurovereenkomst gesloten met Woonbron voor de woning aan de [adres 1] in [Plaatsnaam] (hierna: de woning).

1.2

In de huurovereenkomst staat in artikel 6.2: “Huurder dient de woning daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken als woonruimte (hoofdverblijf) voor woonbegeleiding door de zorginstelling.”

1.3

Bij brief van 16 mei 2017 heeft Woonbron aan [appellant] het volgende geschreven:

“U woning maakt een onbewoonde indruk. In de huurovereenkomst is afgesproken dat u uw hoofdverblijf op de [adres 1] te [Plaatsnaam] heeft en de woning ook daadwerkelijk zelf bewoont. Ik verzoek u dan ook per direct uw woning (…) als hoofdverblijf in gebruik te nemen.”

1.4

Bij brief van 15 juni 2017 heeft Woonbron aan [appellant] geschreven:

“(…) Eind 2016 zijn alle bewoners via een brief op de hoogte gebracht dat er een wisseling van de sloten plaats zou vinden. Wij hebben de bewoners de mogelijkheid geboden om de sleutels op te halen voor werktijd en ook tot 22:00 uur in de avond. U bent de sleutels niet af komen halen en heeft ook niet laten weten dat u verhindert was.

Op 2 januari 2017 heeft uw zus telefonisch contact met ons gezocht om de sleutels voor u op te halen omdat u op dat moment met spoed in het ziekenhuis was opgenomen. Het 2e contact met uw zus was op 8 mei jl.

Wij hebben met uw zuster bij de woning een afspraak gemaakt op 29 mei jl. en aangegeven in de woning te willen kijken of deze is ingericht. Uw zuster was op deze datum niet bij de woning aanwezig en wij hebben een niet thuiskaart aan de deur gehangen. U heeft toen zelf contact met ondergetekende opgenomen en de afspraak gemaakt dat op 8 juni a.s. uw zuster de sleutels zou ophalen.

Uw zus was op 8 juni jl. bij de woning en de complexbeheerder heeft in de woning de sleutels aan haar overhandigd.

Het volgende heeft hij vastgesteld. In de woning bevond zich een matras en televisie zonder snoer. De woning is niet ingericht en dat is raar want u woont al langere tijd op dit adres. Dat u vanwege uw ziekte er nu een aantal maanden niet woont is mogelijk, maar dat de woning niet is ingericht, klopt niet.”

1.5

Bij aangetekende brief van 26 april 2018 heeft Woonbron aan [appellant] geschreven:

“(…) Op woensdag 4 april 2018 rond 19:30 uur hebben wij bij uw woning een huisbezoek gebracht. Op aanbellen werd er opengedaan door een jongedame. Zij gaf aan alleen maar even haar bokshandschoenen te komen ophalen in de woning. Zij gaf verder aan in het bezit te zijn van een huissleutel. Op de vraag wie op dit moment woonde gaf zij aan dat dit haar vriendin [naam vriendin] (fonetisch) was. Zij woonde er niet. Deze [naam vriendin] woonde daar al enige tijd.

Op verzoek mochten wij de woning betreden. Wij zagen dat de woning compleet ingericht was en heel veel dameskleding en schoenen aanwezig waren. Ook zagen wij foto’s van deze huidige bewoonster. Wij zagen geen zaken die van een man konden zijn.

Op 24 juli 2017 heb ik uw zus gesproken in de woning. Zij had gereageerd op mijn “Niet Thuis” briefje. Duidelijk werd mij dat u niet woonachtig was in de woning. Er stonden wel wat spullen in de woning maar er werd niet in geleefd. Op de grond van de slaapkamer lag een matras. De rest van het bed stond elders in de woning. Uw zus gaf tijdens mijn bezoek aan dat u in november 2016 geopereerd was en sindsdien bij uw moeder verbleef. Ook gaf zij aan dat u sowieso veel bij uw moeder verbleef omdat dit ook wel makkelijk was. Op het moment van dit bezoek was u op vakantie [in] Marokko. Uw zus gaf aan u aan te spreken en te zeggen dat u in uw woning moest gaan wonen.

Na dit bezoek hebben de complexbeheerder en ik vele malen uw woning bezocht, op verschillende tijdstippen, maar nooit iemand aangetroffen tot het bezoek van 4 april 2018. Ook hebben wij een buurtonderzoek gehouden en werd ons duidelijk gemaakt door buren dat u daar niet woonachtig bent. (…)”

1.6

In een verklaring van (voormalig) complexbeheerder [beheerder complex] van 1 mei 2018 staat het volgende:

“Ik [beheerder complex] ben werkzaam geweest in het complex aan de [complex] te [Plaatsnaam], in de periode van 2015-2016 als complexbeheerder. Ik heb diverse malen geprobeerd om in contact te komen met de huurder van de [adres 1] , te weten dhr. [appellant] . Ik vind het belangrijk om in contact te komen met de bewoners en dit hoort ook bij mijn functie. Ik heb deze huurder nooit aangetroffen. Wel heb ik een paar maal contact gehad met zijn zus. Alleen met haar heb ik telefonisch gecommuniceerd. In het portiek waren wij destijds bezig met een nieuw sleutelplan te introduceren en wilde weten of de bewoners hiermee akkoord wilde gaan. Ook viel het mij op dat nog steeds het oude naamplaatje van de vorige huurder op de postbus zat.

Mijn indruk van de woning was altijd dat deze leeg stond en zeker niet bewoond. Het kleedje wat voor de toegangsdeur zou moeten liggen stond altijd rechtop tegen de muur. Dit in verband met de wekelijkse schoonmaak. Op aanbellen of aankloppen klonk de woning gewoon leeg. Je hoorde dan een soort galm. Je kan de woning niet inkijken omdat het een portiekwoning betreft gelegen op de 1e verdieping.”

1.7

In een verslag van 7 mei 2018 schrijft [medewerker] van Woonbron onder meer:

“(…) Op maandag 7 mei 2018 heb ik [medewerker] een telefoongesprek gevoerd met een huurder die al vele jaren woont in het complex aan de [complex] te [Plaatsnaam]. Deze huurder woont in hetzelfde portiek daar waar de woning is gevestigd van de [adres 1]. Deze huurder weet wie er allemaal woont in dit portiek.

Deze huurder gaf aan dat hij de oorspronkelijk huurder kent van de [adres 1] . Deze oorspronkelijke huurder is een man met een licht getinte huid, geen Nederlands uiterlijk of Surinaams. Hij woont er een jaar of 4. Deze licht getinte man heeft hij, sinds hij daar woont, ongeveer drie a viermaal gezien. Dit was op het balkon en in het complex.

De woning van de [adres 1] staat meer leeg dan dat hij wordt bewoond. Sinds een maand of 7 a 8 ziet de melder regelmatig een dame in of rond het portiek. Hij ziet deze dame de woning ook betreden van de [adres 1] . (…).”

1.8

In een e-mail van een medewerker klantcontact van de gemeente Rotterdam van 24 september 2018 aan Woonbron staat onder meer vermeld:

“(…) Wij hebben een melding van vermoedelijk onderhuur ontvangen betreft het adres [adres 1] (…). De controleurs van Stadsbeheer zijn meerdere malen langs geweest op dit adres, op verschillende data en dagdelen. Dhr. [appellant] is nooit aangetroffen. Er is één keer een vriendin van dhr. [appellant] aangetroffen. (…)”

1.9

In een bij brief van 8 mei 2019 overgelegd verslag schrijft [medewerker] van Woonbron:

“Op maandag 6 mei 2019 ben ik rapporteur [medewerker], Expert Bijzondere Interventie, gegaan naar een huurwoning gelegen aan de [adres 2] te [Plaatsnaam]. Aldaar is woonachtig dhr. [bewoner]. Dhr. [bewoner] vertelde mij een klacht te hebben ingediend bij Woonbron omtrent de bewoonster van de [adres 1] te [Plaatsnaam]. Hij vertelde mij dat er sinds een maand of 2 weer een dame woont. Deze dame zet steeds een vuilniszak neer in de gemeenschappelijke ruimte in plaats deze gelijk weg te gooien. Dhr. [bewoner] vertelde mij dit niet gepast te vinden en niet netjes staat.

(..)Hij vertelde mij de huidige buurvrouw tweemaal kort te hebben gezien (…). Dhr. [bewoner] vertelde mij verder dat er in deze woning verschillende dames gewoond hebben, de afgelopen jaren. (…) Op de vraag aan dhr. [bewoner] of hij ooit een man in of bij de woning had gezien antwoordde hij ontkennend. “

2. Woonbron heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met een dwangsom gevorderd. Ook is betaling van een gebruiksvergoeding voor de tijd tussen de ontbinding en ontruiming gevraagd en een vergoeding van eventueel in de woning aangebrachte schade. Woonbron heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat [appellant] niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft in de woning en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.

3. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 5 april 2019 een comparitie gelast. In dat vonnis is aangegeven dat [appellant] wordt verzocht een medisch dossier uit Spanje en vliegtickets naar Spanje te overleggen. De comparitie heeft plaatsgevonden op 16 mei 2019. [appellant] is niet verschenen; zijn verzoek om uitstel is afgewezen. Bij eindvonnis van 24 mei 2019 heeft de kantonrechter de ontbinding toegewezen en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag dat hij niet aan deze veroordeling zou voldoen, met een maximum van € 4.000,-. Ook is de gebruiksvergoeding toegewezen. De gevorderde vergoeding van schade is afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.

4. Woonbron heeft vervolgens aangekondigd dat de woning op 24 juni 2019 ontruimd moest zijn. [appellant] heeft in een executiegeschil geprobeerd de ontruiming tegen te houden maar de voorzieningenrechter heeft die vordering afgewezen. De woning is vervolgens door de deurwaarder op 24 juni 2019 ontruimd.

5. Tegen het tussen- en eindvonnis van de kantonrechter heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. Volgens [appellant] kunnen deze vonnissen niet in stand blijven, moet de huurovereenkomst worden voortgezet en dient [appellant] en zijn echtgenote een woning toegewezen te worden.

Belang?

6. Woonbron heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn vorderingen omdat hij al enkele maanden een nieuwe huurwoning heeft in [Plaatsnaam]. Het hof verwerpt dat betoog nu [appellant] in elk geval belang heeft bij beantwoording van de vraag of hij al dan niet terecht in de proceskosten is veroordeeld.

Terugverwijzing kantonrechter?

7. Volgens de
eerstegrief (en deels ook de tweede grief) heeft de kantonrechter de comparitie van partijen ten onrechte niet aangehouden en [appellant] zodoende een mogelijkheid ontnomen om zijn zaak persoonlijk te bepleiten en te onderzoeken of er mogelijkheden waren om een ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. De kantonrechter had de ‘equality of arms’ voor ogen moeten houden en had [appellant] moeten aansporen een advocaat in te schakelen. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] nog betoogd dat de zaak om die reden moet worden terugverwezen naar de kantonrechter.

8. Deze grief kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. [appellant] heeft in hoger beroep immers opnieuw alle gelegenheid gekregen om (met bijstand van een advocaat) zijn zaak toe te lichten en (bewijs)stukken in het geding te brengen.

Ontbinding en ontruiming?

9. De
tweedegrief is gericht tegen toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter geen aandacht geschonken aan de informatie die de zus van [appellant] had gegeven over zijn opname in het ziekenhuis, zijn ernstige gezondheidsproblemen en evenmin aan het feit dat Flexibel Wonen een project was voor personen die niet zonder meer zelfstandig konden wonen. Ter onderbouwing heeft [appellant] medische verklaringen overgelegd. [appellant] heeft voorts aangevoerd dat hij wel degelijk in de woning woonde en dat hij een normaal gebruik had van energie. [appellant] heeft een overzicht van Eneco overgelegd met energienota’s en betalingen in de periode van 24 oktober 2016 tot en met 3 juni 2019. Ook heeft hij aankoopnota’s uit 2013 van meubilair en keukenapparatuur overgelegd. De woning was volgens [appellant] gemeubileerd. De enige ruimte die de medewerker van Woonbron wilde zien was de slaapkamer. Daar lag inderdaad een matras op de grond omdat hij geen geld had om een nieuw bed te kopen. Verder heeft [appellant] er op gewezen dat hij volgens de Basisregistratie Personen steeds ingeschreven heeft gestaan op het adres van het gehuurde en dat de gemeente Rotterdam bij brief van 18 december 2018 dat ook heeft bevestigd. Tot slot heeft hij aangevoerd dat hij geen contact met de buren had en dat hij de vuilniszak waarover was geklaagd bij Woonbron na korte tijd heeft weggehaald.

10. Het hof stelt voorop dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat, nu Woonbron een redelijk vermoeden ervan heeft dat [appellant] niet meer in de woning woont, van [appellant] verwacht mag worden dat hij concrete feiten en omstandigheden naar voren brengt waaruit het redelijk vermoeden kan volgen dat [appellant] nog wel in de woning woont. Het hof zal daar eveneens vanuit gaan. Voorts geldt ingevolge art. 6.2 van de huurovereenkomst dat [appellant] de woning daadwerkelijk, behoorlijk en zelf als woonruimte dient te gebruiken. Het hof merkt daarbij op dat het gedurende een lange aaneengesloten periode niet aanwezig zijn in de woning ertoe kan leiden dat geen sprake is van daadwerkelijk en behoorlijk gebruiken van de woonruimte.

11. Uit de door [appellant] overgelegde medische stukken kan worden afgeleid dat hij een ernstige (long)aandoening heeft, dat hij in 2010 is geopereerd en dat hij regelmatig voor controles naar het ziekenhuis moet. Ook heeft hij in november 2016 en maart 2018 de Spoedeisende Hulp bezocht. Deze stukken geven echter geen verklaring voor zijn lange (onafgebroken) afwezigheid in de periode van eind 2016 tot begin juni 2017. [appellant] heeft aangevoerd dat hij in verband met zijn medische toestand veel in Spanje is geweest vanwege het betere klimaat daar, het aanvragen van een second opinion en een operatie. Stukken van zijn verblijf en medische behandeling in Spanje heeft [appellant] echter niet overgelegd. Dat hij daartoe (om verschillende redenen) niet in staat was, dient voor zijn rekening te komen. Zijn stelling dat de deurwaarder hem niet toestaat papieren uit de opslag weg te halen is niet onderbouwd. Verder is hof van oordeel dat ook de facturen van het meubilair en de apparatuur uit 2013, de foto’s en de energienota’s niet voldoende aantonen dat [appellant] zelf in het gehuurde heeft gewoond. Van de foto’s is niet duidelijk waar en wanneer deze zijn genomen en door Woonbron is in juni 2017 geconstateerd dat de woning niet of nauwelijks was ingericht. Bovendien zijn door een buurtbewoner en bij een huisbezoek van Woonbron ook anderen in de woning gezien en [appellant] heeft zelf (bij pleidooi) erkend dat een vriendin van zijn zus en zijn verloofde in het gehuurde hebben gewoond. Niet valt uit te sluiten dat het energieverbruik van deze personen was. Ook de inschrijving in de Basisregistratie Personen zegt onvoldoende over de bewoning van het gehuurde door [appellant] ; dat de gemeente zijn adres heeft bevestigd neemt niet weg dat de controleurs van Stadsbeheer [appellant] nooit hebben aangetroffen in de woning. Naar het oordeel van het hof zijn de door [appellant] overgelegde stukken dan ook (tegenover de onderbouwing van Woonbron zoals weergegeven onder 1.3 tot en met 1.9) onvoldoende om aan te kunnen nemen dat hij wel daadwerkelijk, behoorlijk en zelf in het gehuurde heeft gewoond. Bij deze stand van zaken komt het hof aan bewijslevering door [appellant] niet toe.

12. Uit het voorgaande volgt dat [appellant] niet heeft voldaan aan de verplichting om het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken zodat sprake is van een tekortkoming. Een dergelijke tekortkoming is ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dit geldt temeer nu het hier een schaarse sociale woning betreft. De gezondheidsproblemen van [appellant] en het feit dat de huurovereenkomst is gesloten in het kader van het Flexibel Wonen-project maken dat niet anders. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid is evenmin sprake. Grief II faalt dan ook.

Medehuurster?

13. Met de
derdegrief wordt aangevoerd dat de echtgenote van [appellant] ([echtgenote van Sabar]) vanaf de datum van het huwelijk (15 november 2018) beschouwd moet worden als medehuurster. Aangezien de procedure alleen tegen [appellant] was gericht en niet tegen [echtgenote van Sabar] had de huurovereenkomst in ieder geval niet ten opzichte van haar ontbonden kunnen worden. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] nog aangevoerd dat in eerste aanleg [echtgenote van Sabar] als partij in het geding had moeten worden opgeroepen.

14. Het hof overweegt als volgt. Als de huurder een huwelijk aangaat nadat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, verwerft zijn partner wel het medehuurderschap maar als de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van een eerdere tekortkoming van de huurder, heeft dat in beginsel tot gevolg dat ook de partner van de huurder zijn positie als medehuurder verliest (HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009, 319). Zoals hiervoor is overwogen dateert de tekortkoming van [appellant] van vóór het huwelijk met [echtgenote van Sabar] zodat door de ontbinding van de huurovereenkomst [echtgenote van Sabar] haar positie als medehuurster is verloren. Aan de vraag of de tekortkoming ook tegenover [echtgenote van Sabar] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, komt het hof niet toe omdat [echtgenote van Sabar] geen partij is in deze procedure. Dat zij in eerste aanleg niet in het geding is opgeroepen kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden; indien [echtgenote van Sabar] meent dat zij rechten heeft en het vonnis haar daarin benadeelt had zij de weg van het derdenverzet kunnen volgen. Ook grief III faalt.

15. Nu alle grieven falen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 mei 2019;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 741,- aan verschotten en € 3.222,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2020 in aanwezigheid van de griffier.