ECLI:NL:GHDHA:2020:871

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.256.009/01

Zaaknummer rechtbank : 6993440\RL EXPL 18-13309

arrest van 12 mei 2020

inzake

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. C.A. van Gent te Den Haag,

tegen

Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Vestia,

advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam.

De procedure in hoger beroep

1. Het hof heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

het procesdossier in eerste aanleg, waaronder het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 20 november 2018 waartegen [appellante] hoger beroep heeft ingesteld (hierna te noemen: het vonnis);
de appeldagvaarding van 18 februari 2019;
het tussenarrest van dit hof van 19 maart 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 15 april 2019;
de memorie van grieven van 9 juli 2019;
de memorie van antwoord van 20 augustus 2019;
de schriftelijke pleidooien van de advocaten van partijen van 29 oktober 2019.

2. Na de schriftelijke pleidooien hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

3. Het gaat in deze zaak om het volgende:

( i) [appellante] heeft van Vestia een 2 kamer etagewoning met tuin en schuur aan [het adres 1] gehuurd (hierna te noemen: de woning), op grond van een huurovereenkomst van 31 augustus 2017 (hierna te noemen: de huurovereenkomst). De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 390,98 per maand, inclusief servicekosten en bijkomende kosten. Zij is op 1 juli 2018 verhoogd tot € 396,48. Op de huurovereenkomst waren de algemene huurvoorwaarden van Vestia van toepassing (hierna te noemen: de algemene voorwaarden).

( ii) Artikel 12 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:

“
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als zijn hoofdverblijf hebben en het gehuurde als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden”.

( iii) In artikel 14, eerste en tweede lid, van de algemene voorwaarden staat het volgende:

“
1. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel in gebruik te nemen als bedrijfsruimte.

2. Gedeeltelijke ingebruikname als bedrijfsruimte is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen.”

( iv) Het eerste en tweede lid van artikel 15 van de algemene voorwaarden luiden als volgt:

“
1. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.

2. Gedeeltelijke onderverhuur of ingebruikgave is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen en mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen leiden (…)”.

( v) Op 23 maart 2018 heeft een medewerker van Vestia, de heer [de medewerker] (hierna te noemen: [de medewerker] ) samen met de wijkagent [de wijkagent] (hierna te noemen: de wijkagent) een bezoek gebracht aan de woning. [de medewerker] en de wijkagent zijn binnengelaten door de heer [naam 2] (hierna te noemen: [naam 2] ), wonende aan [het adres 2] .

( vi) [de medewerker] heeft tijdens het bezoek foto’s gemaakt van het interieur van de woning en van de schuur achter de woning. Op de foto’s van het interieur is onder meer een uit houten spaanplaat opgetrokken bar te zien, waaraan een opener voor kroonkurken is bevestigd en waarop kaarsen en een asbak zijn geplaatst. Achter de bar staan twee bierkratten op een transportkarretje, een geluidsinstallatie en een hoge ijskast met daarop enkele flessen. Aan de muur zijn onder meer een Heineken reclamebord en een luidspreker bevestigd. Verder zijn op deze foto’s uit houten spaanplaat opgetrokken banken en een tafel zichtbaar, waarop nog meer asbakken staan. Andere foto’s tonen een groot aantal duivenhokken met daarop twee losse transportkisten en aan de muur bevestigde planken waarop een aantal papieren zakken staan. Op de foto van de schuur achter de woning is te zien dat op het dak van de schuur een grote duiventil is geplaatst, en een ladder tegen de schuur staat, waarmee de duiventil kennelijk bereikbaar is. In de woning was geen bed aanwezig.

( vii) Tijdens het bezoek van [de medewerker] en de wijkagent aan de woning waren naast [naam 2] nog drie andere mannen in de woning aanwezig, die aan de bar zaten, bier dronken en sigaretten rookten. [appellante] was op dat moment niet in de woning aanwezig.

( viii) In een e-mail van 20 juni 2018 aan Vestia heeft de wijkagent het volgende geschreven:

“
(…)

Op 23 maart 2018 ben ik samen met [de medewerker] , tijdens een gezamenlijke wijkronde van Vestia en politie aan de deur geweest bij [het adres 1] . De reden van het bezoek waren anonieme meldingen van geluidsoverlast over dit adres die telefonisch bij Vestia waren gemeld. Wij werden binnengelaten door een man die zich voorstelde als dhr. [naam 2] wonende aan [het adres 2] . De man vertelde de partner te zijn van mevrouw [appellante] . De woning leek ingericht als café. Ik zag dat er geen bed in de woning stond. Wel waren er duivenhokken in de woning te zien en stond er een duiventil op de schuur in de tuin. [de medewerker] heeft foto’s gemaakt van de woning en de duiventil. In de woning waren verder nog 3 ander mannen aanwezig. Op de vraag van Vestia waar de huurder was antwoorde dhr. [naam 2] dat mevrouw tijdelijk bij hem woonde, omdat ze “bang is voor echte Scheveningers” of iets van gelijke strekking. Op de vraag van Vestia waarom de woning ingericht was als café kwam geen duidelijk antwoord. [de medewerker] gaf aan de huurder een brief te sturen en uit te nodigen voor een gesprek op kantoor van Vestia.

(…)”

( ix) In een e-mail van 20 juni 2018 aan Vestia heeft [de teamleider] , teamleider sociaal beheer bij Vestia (hierna te noemen: [de teamleider] ), het volgende geschreven:

“
(…)

Op 3 april ben ik op verzoek van [de medewerker] , medewerker sociaal beheer Duindorp, aanwezig geweest bij het gesprek op kantoor van Vestia met mw [appellante] en haar partner dhr [naam 2] . Dit gesprek vond plaats n.a.v. zijn huisbezoek op 23 maart. Mw [appellante] is de hoofdhuurder van [het adres 1] . Tijdens dit gesprek zijn de bevindingen van de wijkagent en van de medewerker sociaal beheer n.a.v. het huisbezoek aan mw [appellante] voorgelegd. Op mijn vraag waarom er geen bed in de woning stond, antwoordde mw [appellante] hier geen geld voor te hebben gehad. Op mijn volgende vraag waarom de woning dan was ingericht als café, kwam geen antwoord. De medewerker sociaal beheer wees mw [appellante] en dhr [naam 2] erop dat dhr [naam 2] op 23 maart heeft verklaard dat zijn vriendin bij hem verbleef i.v.m. angst voor echte Scheveningers die boven haar zouden wonen.

(…)”

( x) In een ongedateerde schriftelijke verklaring (productie 5 van [appellante] in eerste aanleg) heeft [naam 2] onder meer verklaard dat [appellante] bij hem heeft gewoond, maar naar de woning is verhuisd en daar is gaan wonen nadat zij de woning van Vestia had gehuurd, en dat hij haar heeft geholpen met klussen in de woning en met het plaatsen van een schutting, omdat er een vreemde man in haar tuin liep.

( xi) Bij brief van 7 mei 2018 aan Vestia heeft de advocaat van [appellante] onder meer geschreven dat de duiventil die op het dak van de schuur stond, na het bezoek van Vestia aan de woning verwijderd is. Op een foto overgelegd door [appellante] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg is te zien dat de duiventil is verwijderd.

( xii) [appellante] heeft de woning ontruimd nadat Vestia het vonnis aan [appellante] had betekend en de ontruiming had aangezegd.

4. In eerste aanleg heeft Vestia gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen (i) de woning te ontruimen, (ii) vanaf juli 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming huur dan wel een gebruiksvergoeding te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente, (iii) de woning terug te brengen in de oorspronkelijke staat en de duiventil te verwijderen, op straffe van een dwangsom en met machtiging van Vestia om deze werkzaamheden zo nodig op kosten van [appellante] te (laten) verrichten, en (iv) de proceskosten te betalen, inclusief nakosten. [appellante] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Vestia, met veroordeling van Vestia in de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

5. In het vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden, [appellante] veroordeeld de woning te ontruimen en [appellante] veroordeeld tot betaling van de huur voor iedere maand vanaf 1 december 2018 tot aan de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente. Omdat de duiventil reeds verwijderd was, heeft de kantonrechter de vordering tot verwijdering daarvan afgewezen. De vordering om de woning terug te brengen in de oorspronkelijke staat heeft de kantonrechter eveneens afgewezen, omdat die verplichting reeds uit de wet voortvloeit en eerst na het einde van de huurovereenkomst kan worden bezien of [appellante] deze verplichting is nagekomen. De kantonrechter heeft [appellante] in de proceskosten veroordeeld, inclusief nakosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

6. In hoger beroep vordert [appellante] , bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis te vernietigen, de vorderingen van Vestia af te wijzen, Vestia te veroordelen om de gevolgen naar aanleiding van vernietiging van het vonnis ongedaan te maken en Vestia te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Vestia voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, inclusief nakosten.

7.
Grief Ivan [appellante] is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter in rov. 1.4 van het vonnis dat duivenhokken op het dak van de schuur waren geplaatst. [appellante] wijst erop dat het slechts om één duiventil ging. Bij deze grief heeft [appellante] geen belang omdat het hof de feiten opnieuw heeft vastgesteld en daarbij heeft verwezen naar foto’s waaruit blijkt dat op het dak van de schuur een (grote) duiventil heeft gestaan en dat deze is verwijderd (vgl. rov. 3 van dit arrest, onder (vi) en (xi)).

8. Met
grief IIkomt [appellante] op tegen rovv. 1.5 en 4.2 van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft overwogen dat de foto’s overgelegd door Vestia zijn gemaakt bij het bezoek aan de woning op 23 maart 2018 en dat [appellante] de juistheid van wat die foto’s weergeven niet heeft betwist. [appellante] voert aan dat zij tijdens het bezoek zelf niet in de woning aanwezig was en dus ook niet weet of de door Vestia overgelegde foto’s bij dat bezoek zijn gemaakt. Verder stelt zij het niet eens te zijn met wat de kantonrechter overweegt met betrekking tot deze foto’s.

Deze grief faalt. Dat [appellante] niet kan bevestigen dat de foto’s tijdens dat bezoek zijn gemaakt, is voor het hof geen aanleiding om aan de juistheid van de stelling van Vestia te twijfelen. De stelling van Vestia dat de foto’s zijn gemaakt tijdens het bezoek op 23 maart 2018 wordt ondersteund door de verklaring van de wijkagent. Verder betwist [appellante] niet dat de foto’s een juiste weergave zijn van het interieur van de woning en het uiterlijk van de schuur op die datum. De vraag of de kantonrechter de juiste conclusies heeft verbonden aan deze foto’s komt hierna aan de orde.

9.
Grieven III, IV en Vzijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] in strijd heeft gehandeld met haar verplichting om de woning uitsluitend als woonruimte te gebruiken en daar haar hoofdverblijf te hebben. De kantonrechter heeft dat oordeel gebaseerd op de door Vestia overgelegde foto’s. Daaruit heeft de kantonrechter afgeleid dat een ruimte in de woning onmiskenbaar was ingericht als bar, waar volgens de waarnemingen van [de medewerker] en de wijkagent ten tijde van hun bezoek meerdere personen aanwezig waren.

[appellante] komt hier met grieven III, IV en V op meerdere gronden tegen op, die als volgt kunnen worden samengevat. Uit de enkele inrichting kan niet worden afgeleid dat de woning was ingericht als een bar (in de zin van een café). In ieder geval kan de vaststelling dat de woning was
ingerichtals bar, niet de conclusie dragen dat de woning (niet als woonruimte maar) als bar werd
gebruikt. Ook de aanwezigheid van meerdere personen in de woning ten tijde van het bezoek van [de medewerker] en de wijkagent is daarvoor niet voldoende. [naam 2] was in de woning aanwezig in verband met klussen die hij voor [appellante] uitvoerde en werd daarbij geholpen door kennissen. Overigens volgt uit artikel 12 van de algemene voorwaarden niet dat de woning
uitsluitendals woonruimte dient te worden gebruikt. Verder had [appellante] wel degelijk haar hoofdverblijf in de woning. Dat blijkt uit de foto’s die [appellante] heeft overgelegd. Op zijn minst hadden die foto’s voor de kantonrechter aanleiding moeten zijn om aan de stellingen van Vestia te twijfelen. De kantonrechter heeft ten onrechte aangenomen dat het bed dat op die foto’s is te zien deels voor een gesloten deur staat. Die deur kan gewoon worden gebruikt, omdat het bed kan worden opgeklapt. De verklaring [naam 2] dat [appellante] alleen vóór het aangaan van de huurovereenkomst bij hem heeft gewoond is door de kantonrechter ten onrechte als vaag afgedaan. [appellante] betwist ook dat er overlast was en dat daarover klachten zijn ontvangen die aanleiding vormden voor bezoek aan de woning.

10. Voor zover [appellante] met haar stelling ten aanzien van artikel 12 van de algemene voorwaarden bedoelt dat de huurovereenkomst er niet aan in de weg staat dat de woning behalve als woonruimte ook voor andere doeleinden kan worden gebruikt, volgt het hof [appellante] niet in deze stelling. Artikel 12 bepaalt (onder meer) dat de huurder het gehuurde als woonruimte zal gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden. Op grond van artikel 14 is het de huurder niet toegestaan om het gehuurde geheel als bedrijfsruimte te gebruiken, en voor gedeeltelijke ingebruikname als bedrijfsruimte is schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Die schriftelijke toestemming ontbreekt, zodat [appellante] de woning uitsluitend als woonruimte kon gebruiken.

11. Voorshands is het hof van oordeel dat toen [de medewerker] en de wijkagent de woning op 23 maart 2018 bezochten, de woning niet als woonruimte maar als café annex duivenclub werd gebruikt, en [appellante] in de woning niet haar hoofdverblijf had. Het hof baseert dit voorlopige oordeel op de foto’s die tijdens dat bezoek zijn gemaakt en op hetgeen door de wijkagent is verklaard (zie hiervóór onder 3 (viii)). Op de foto’s is te zien dat een van de twee kamers in de woning - kennelijk de woonkamer - was ingericht als café. Daarop wijzen het als bar geconstrueerde meubel, de tafel en de banken. Een dergelijke inrichting pleegt men in het algemeen niet in een woonkamer aan te treffen. Ook de andere voorwerpen die zichtbaar zijn op de foto’s horen thuis in een café en niet in een woonkamer, zoals de aan het barmeubel bevestigde flessenopener, het transportkarretje met bierkratten, de vele asbakken, het Heineken reclamebord en de ijskast (die achter de bar stond in plaats van in de keuken). De andere ruimte - kennelijk de slaapkamer - was ingericht voor het houden van duiven. Daarop wijzen de vele duivenhokken en de papieren zakken die duivenvoer lijken te bevatten. Het geheel, met inbegrip van de schuur waarop een grote duiventil was geplaatst, leek te zijn ingericht als een club waar duiven werden gehouden en waar de houders van de duiven samen konden komen voor de verzorging van de duiven en sociaal vertier. Deze aan de foto’s ontleende aanwijzingen worden ondersteund door de verklaring van de wijkagent, die stelt dat “
de woning leek ingericht als café”. Het kan [appellante] worden toegegeven dat de algemene voorwaarden betrekking hebben op het gebruik van de woning en niet op de inrichting, maar het feit dat de woning was
ingerichtals café annex duivenclub is een belangrijke aanwijzing dat de woning ook als zodanig werd
gebruikt. De wijkagent heeft verder verklaard dat er geen bed in de woning stond en dat [naam 2] heeft gezegd dat [appellante] tijdelijk bij hem woonde. Dat wijst er op dat [appellante] de woning niet als woonruimte gebruikte (en daar niet haar hoofdverblijf had). Dat de wijkagent dit niet in een ambtsedig opgemaakt proces-verbaal heeft verklaard, doet vooralsnog voor het hof niet af aan de betrouwbaarheid van de verklaring, die strookt met hetgeen op de foto’s is te zien en ook met hetgeen de sociaal beheerder heeft waargenomen. Bij het beeld dat de woning niet als woonruimte maar als café annex duivenclub werd gebruikt, past ook dat zich op 23 maart 2018 naast [naam 2] nog drie andere mannen in de woning ophielden, die aan de bar zaten, bier dronken en sigaretten rookten. De foto’s die [appellante] heeft overgelegd doen (vooralsnog) niet af aan dit – voorlopige – oordeel. Die foto’s zijn immers op een later tijdstip gemaakt.

12. Voordat het hof tot enig definitief oordeel komt zal het [appellante] toelaten om tegenbewijs te leveren tegen het op de hiervoor genoemde gronden aangenomen bewijsvermoeden dat de woning rond 23 maart 2018 niet als woonruimte maar als café annex duivenclub werd gebruikt en [appellante] niet haar hoofdverblijf had in de woning. Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol van 9 juni 2020 om [appellante] in de gelegenheid te stellen stukken in het geding te brengen voor zover zij het tegenbewijs met behulp van stukken wil leveren, en voor het geval zij het tegenbewijs (ook) met behulp van getuigen wil leveren, verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de drie daaropvolgende maanden op te geven.

13. Als [appellante] niet slaagt in het leveren van voldoende tegenbewijs, komt vast te staan dat de woning niet als woonruimte maar als café annex duivenclub werd gebruikt en/of [appellante] niet haar hoofdverblijf had in de woning. Voor dat geval oordeelt het hof reeds nu, dat dan sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dat opzicht volgt het hof het oordeel van de kantonrechter en verwerpt het hof de tegen dat oordeel gerichte
grief VIvan [appellante] . De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [appellante] leiden niet tot een ander oordeel. Als verhuurder van sociale huurwoningen heeft Vestia er een zwaarwegend belang bij dat haar woningen als woonruimte worden gebruikt door haar doelgroep, te weten woningzoekenden met een smalle beurs die ingeschreven staan in het woningzoekendensysteem. [appellante] had zich moeten realiseren dat het gebruik van de woning als café annex duivenclub en/of het hebben van haar hoofdverblijf elders, voor Vestia aanleiding zou zijn de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Zij dient daar in het voorkomende geval de gevolgen van te dragen.

14. Vestia heeft als gronden voor ontbinding ook aangevoerd dat overlast werd veroorzaakt vanuit de woning en dat [appellante] de woning zonder toestemming van Vestia in gebruik heeft gegeven aan derden. Ten aanzien van de overlast, die op anonieme klachten berust, heeft Vestia gesteld dat deze voortkwam uit het gebruik als café (vgl. het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg). Ook de gestelde ingebruikgeving betreft het gebruik van de woning als café. Het gaat hier dus niet om zelfstandige gronden voor ontbinding, die naast het gebruik van de woning als café moeten worden onderzocht, zodat het hof deze gronden verder als zelfstandige grond buiten beschouwing zal laten.

15. In afwachting van de bewijslevering zal het hof iedere verdere beslissing aanhouden.

Beslissing

Het hof:

- laat [appellante] toe tegenbewijs te leveren tegen het in rechtsoverweging 12 van dit arrest geformuleerde bewijsvermoeden;

- verwijst de zaak naar de rol van 9 juni 2020 zodat [appellante] schriftelijke bewijsstukken kan overleggen en, voor het geval zij bewijs met behulp van getuigen wil leveren, verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de drie daaropvolgende maanden kan opgeven;

- benoemt mr. P. Glazener tot raadsheer-commissaris ten overstaan van wie een getuigenverhoor zal plaatsvinden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, G. Dulek-Schermers en J.N. de Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 12 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.