Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.234.065/01
Zaaknummer rechtbank : 5757476 RL EXPL 17-5417
arrest van 31 maart 2020
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats 1],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. L.C. Blok te Zoetermeer,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.J.Y. Kleingeld te Honselersdijk.
Het geding
1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken, waarvan het hof kennis heeft genomen:
- het procesdossier van de eerste aanleg, waaronder het op 11 september 2017 tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (hierna: het vonnis);
- de dagvaarding in hoger beroep van 11 december 2017;
- het tussenarrest van 3 april 2018, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van 6 juni 2018;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens vermeerdering van eis (met producties);
- de memorie van antwoord in incidenteel appel (met één productie).
Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
De vaststaande feiten en het oordeel van de kantonrechter
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1.
Tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder is op 1 maart 2016 een huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar tot stand gekomen betreffende de winkelruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte), tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 900,- per maand. Krachtens artikel 11.4 van de huurovereenkomst gold per 1 maart 2017 een huurprijs van € 925,- per maand.
2.2.
[appellant] heeft de huur in elk geval vanaf januari 2017 onbetaald gelaten.
2.3.
De toepasselijke algemene (ROZ-)voorwaarden bepalen in artikel 25.3:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
3. De kantonrechter heeft in het vonnis de huurovereenkomst met ingang van 11 september 2017 ontbonden, en [appellant] veroordeeld tot betaling van € 7.226,70 aan achterstallige huur over de maanden januari - juni 2017 en de over die periode contractueel verschuldigde boete.
De vorderingen in hoger beroep
4. [appellant] vordert in principaal appel vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde]. [appellant] stelt ter onderbouwing van zijn vordering het volgende:
(i) [appellant] heeft de bedrijfsruimte per 28 december 2016 ontruimd en de bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] ter beschikking gesteld;
(ii) [geïntimeerde] was hiervan op de hoogte, maar heeft geweigerd de sleutels van de bedrijfsruimte in ontvangst te nemen;
(iii) [appellant] heeft daarom op 26 juni 2017 de sleutels van de bedrijfsruimte per aangetekende post aan [geïntimeerde] toegezonden. [geïntimeerde] heeft de sleutels ontvangen en heeft deze zonder protest behouden;
(iv) [appellant] heeft de tot 1 januari 2017 verschuldigde huur voldaan, deels door verrekening van de waarborgsom met de verschuldigde huur;
(v) [geïntimeerde] heeft met [naam] per 1 januari 2017 een nieuwe huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsruimte, zodat [appellant] vanaf die datum geen huur meer verschuldigd was;
(vi) Omdat [appellant] dus aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan is de contractuele boete niet verschuldigd. Voor het geval daarover anders moet worden geoordeeld, moet deze worden gematigd.
Deze stellingen worden door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist.
5. In incidenteel appel vordert [geïntimeerde] samengevat [appellant] te veroordelen tot:
I. betaling van € 8.275,- aan openstaande huur over de maanden januari tot en met september 2017:
II. betaling van € 3.700,00 ten titel van schadevergoeding betreffende de maanden oktober tot en met december 2017 en januari 2018;
III. betaling van € 23.400,-, aan contractuele boeterentes over de maanden oktober 2016 tot en met september 2017;
de vorderingen I en II vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de respectieve vervaldata van de onbetaald gebleven termijnen, en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
6. [geïntimeerde] stelt ter onderbouwing van zijn vorderingen het volgende:
(i) [appellant] heeft de huur over de periode januari tot en met september 2017 onbetaald gelaten, en dient deze alsnog te voldoen;
(ii) [geïntimeerde] heeft de winkelruimte per 1 december 2017 aan een derde verhuurd. De eerste twee maanden zijn huurvrij, zodat [geïntimeerde] vanaf 1 februari 2018 weer huur ontvangt;
(iii) Over de maanden oktober 2017 tot en met januari 2018 dient [appellant] de schade van [geïntimeerde] te vergoeden ter hoogte van de verschuldigde huurprijs;
(iv) [appellant] is ten slotte de contractuele boete verschuldigd over de maanden oktober 2016 tot en met september 2017. De contractuele boete over oktober tot en met december 2016 is verschuldigd, omdat [appellant] niet gerechtigd was de waarborgsom met de huur te verrekenen. Over de maanden januari tot en met september 2017 heeft [appellant] niets betaald, en is hij dus eveneens de contractuele boete verschuldigd;
(v) Deze boete moet zo worden berekend, dat over elke maand dat een termijn onbetaald blijft, opnieuw de bedongen boete verschuldigd is.
[appellant] heeft de toewijsbaarheid van de vorderingen van [geïntimeerde] bestreden.
Beoordeling van het hoger beroep
Verschuldigde huur
7. [appellant] vordert in principaal appel vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde]. Volgens [appellant] is hij vanaf 1 januari 2017 geen huur meer verschuldigd. [geïntimeerde] vordert op zijn beurt in incidenteel appel betaling van de huur over de periode 1 januari 2017 tot 11 september 2017. Het principaal appel en het incidenteel appel zullen, gelet op de verwevenheid, gezamenlijk worden behandeld, met inachtneming van het over en weer in de grieven en het antwoord gestelde.
8. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is ontbonden per 11 september 2017. [appellant] was dus in beginsel gehouden tot die datum huur te blijven betalen. De stelling van [appellant] dat hij de bedrijfsruimte per 28 december 2016 zou hebben ontruimd en aan [geïntimeerde] ter beschikking zou hebben gesteld – wat overigens door [geïntimeerde] wordt betwist – kan naar het oordeel van het hof, ook als dat waar zou zijn, niet afdoen aan die betalingsverplichting. Hetzelfde geldt voor de terbeschikkingstelling van de sleutels van de bedrijfsruimte.
9. Het hof verwerpt ook de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2017 een nieuwe huurovereenkomst zou hebben gesloten met [naam]. In reactie op de e-mail van [naam] van 1 februari 2017, waarin [naam] aanbood de winkelruimte te huren voor € 750,- per maand, heeft [geïntimeerde] immers in zijn e-mail van 2 februari 2017 een huurprijs van € 825,- voorgesteld bij een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat [naam] en hij hierna geen overeenstemming hebben bereikt, omdat de voorstellen te ver uit elkaar lagen. Tussen [geïntimeerde] en [naam] is dus geen huurovereenkomst tot stand gekomen.
10. Het hof komt tot de slotsom dat [appellant] gehouden is tot betaling van de huur tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst op 11 september 2017.
11. Niet in geschil is dat [appellant] de huur vanaf januari 2017 niet heeft betaald. Het hof zal daarom de achterstallige huur over de periode januari 2017 tot 11 september 2017 van in totaal € 7.658,33 toewijzen (januari en februari 2017 ad € 900,- per maand, maart tot en met augustus 2017 ad € 925,- per maand en 1 tot 11 september ad € 308,33). Toewijzing van dit bedrag komt in de plaats van de door de kantonrechter toegewezen huurvordering van € 5.400,-, zijnde de huur over de periode januari tot en met juni 2017 ad € 900,- per maand. [geïntimeerde] heeft over de hele maand september 2017 huur gevorderd, maar hij is slechts gerechtigd tot de huur tot 11 september 2017 omdat per die datum de huurovereenkomst is ontbonden.
12. De door [geïntimeerde] over de openstaande huur gevorderde wettelijke handelsrente, subsidiair wettelijke rente, zal worden afgewezen. Zoals hierna zal blijken, is het hof namelijk van oordeel dat [appellant] vanwege het niet betalen van de huur de contractuele boete verschuldigd is. Artikel 6:92 lid 2 BW Pro bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd zijn. Wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW is, evenals wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro, schadevergoeding op grond van de wet. Zij dient als vergoeding van schade ten gevolge van vertraging in de betaling van een geldsom. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke handelsrente als de boete kan worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW Pro brengt dus mee dat [geïntimeerde] alleen aanspraak kan maken op de contractuele boete.
Schadevergoeding
13. [geïntimeerde] vordert in incidenteel appel verder vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat hij na het einde van de huurovereenkomst gedurende vier maanden geen huur heeft ontvangen. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat hij per 1 december 2017 een nieuwe huurder heeft gevonden. Dat betekent dat [appellant] in beginsel vanaf dat moment van zijn verplichting tot betaling van de huur is bevrijd. [geïntimeerde] heeft echter ook gesteld dat de huurder de eerste twee maanden geen huur hoefde te betalen, zodat [geïntimeerde] ook over de maanden december 2017 en januari 2018 schade lijdt ter hoogte van de verschuldigde huur.
14. Het hof verwerpt deze laatste stelling als onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft geen inzicht gegeven in de condities waaronder de overeenkomst met de nieuwe huurder is gesloten. Daardoor is onduidelijk of de huurvrije periode noodzakelijk was om de nieuwe huurder over de streep te trekken om de winkelruimte te huren. Ook is onduidelijk gebleven of [geïntimeerde] schade lijdt door de huurvrije periode. Denkbaar is immers dat tegenover de twee huurvrije maanden voor de resterende huurperiode een hogere maandhuur staat dan [geïntimeerde] anders had kunnen bedingen.
15. Het hof zal [geïntimeerde] daarom alleen over de maand september vanaf 11 september en de maanden oktober en november 2017 een schadevergoeding toekennen uitgaande van een huur van € 925,- per maand, van in totaal € 2.466,66. De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag zal eveneens worden toegewezen.
Boete
16. [geïntimeerde] heeft ten slotte betaling van de op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete gevorderd over de periode oktober 2016 (vanaf welk moment [appellant] volgens [geïntimeerde] geen huur heeft betaald) tot september 2017 (de ontbinding van de huurovereenkomst). [appellant] heeft gesteld dat hij de huur tot en met december 2016 voldaan heeft, deels door verrekening met de door hem betaalde waarborgsom, en over die maanden dus geen boete verschuldigd is. [geïntimeerde] heeft hier slechts tegenin gebracht dat [appellant] geen toestemming had voor verrekening. Het hof verwerpt die stelling, omdat [appellant] in zijn e-mails van 21 november 2016 en 5 december 2016 [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat de waarborgsom de huur tot en met 31 december 2016 dekt, en [geïntimeerde] daarop slechts in algemene termen heeft gereageerd (met een voorbehoud van rechten) en zich niet tegen verrekening met de waarborgsom heeft verzet. Het hof zal de boete daarom slechts toewijzen over de periode januari 2017 tot 11 september 2017.
17. [geïntimeerde] stelt dat de op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete zo moet worden berekend, dat over elke maand dat een termijn onbetaald blijft, opnieuw de bedongen boete verschuldigd is. Gelet op de hoogte van de huur moet hierbij het minimum van € 300,- worden gehanteerd. Dat leidt ertoe dat voor iedere huurtermijn geldt dat over elke maand dat deze onbetaald blijft € 300,- boete verschuldigd is. Deze uitleg van het boetebeding is door [appellant] niet bestreden. Wel heeft hij zich beroepen op matiging van de aldus berekende boete.
18. De over de periode januari 2017 tot 11 september 2017 in totaal verschuldigde boete, berekend op de hiervoor weergegeven wijze, bedraagt € 13.500,-. Bij de beoordeling van de vraag of de boete moet worden gematigd, stelt het hof het volgende voorop. Voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de zin van artikel 6:94 BW Pro geldt dat de rechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
19. Bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden, neemt het hof het volgende in aanmerking:
- Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden die zijn opgesteld door derden, en die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen.
- Het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag als minimum betekent dat bij relatief lage huurprijzen de boete sterk doorwerkt, zeker als de uitleg van [geïntimeerde] wordt gevolgd (zie hiervoor onder 17). Bij de onderhavige maandelijkse huurprijs van (aanvankelijk) € 900,- betekent dit dat de verschuldigde boete over de maanden januari tot en met september 2017 (van in totaal € 13.500,-) ruim 176% van de totale huurachterstand is.
- De boete op niet-tijdige betaling strekt mede tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Op grond van de wet moet de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom in dit geval worden gesteld op de wettelijke handelsrente. Die over de huurachterstand verschuldigde wettelijke handelsrente bedraagt € 275,47. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat hij daarnaast nog andere schade heeft geleden. De boete is daarmee 49 keer zo hoog als de schade.
20. Naar het oordeel van het hof leidt onverkorte toepassing van het boetebeding volgens de uitleg die [geïntimeerde] daaraan geeft onder de hiervoor genoemde omstandigheden in dit geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval sprake van (i) een wanverhouding tussen de boete en de totale huurachterstand, en (ii) een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. De wanverhouding tussen de hoogte van de boete en zowel de totale huurachterstand als de schade wordt mede veroorzaakt door de wijze waarop volgens de uitleg van [geïntimeerde] wordt gerekend met het minimumbedrag van € 300,- als een maand niet of te laat wordt betaald. Over de hoogte van dit bedrag is door partijen niet onderhandeld, waardoor die hoogte niet is afgestemd op de onderhavige, relatief geringe huurprijs. Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 1.500,- waarbij mede aansluiting is gezocht bij de 1% regeling in artikel 25.3 algemene voorwaarden.
Buitengerechtelijke kosten
21. De verschuldigdheid en de hoogte van de door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn door [appellant] alleen bestreden met de stelling dat [appellant] [geïntimeerde] niets verschuldigd is. Uit het voorgaande blijkt dat dit niet juist is. Het gevorderde bedrag van € 326,70 zal daarom worden toegewezen.
Slotsom
22. Uit het voorgaande volgt dat het door [appellant] gevorderde in principaal appel zal worden afgewezen, en dat de vorderingen I-III van [geïntimeerde] in incidenteel appel gedeeltelijk zullen worden toegewezen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal appel. Omdat partijen in dit incidenteel appel over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de kosten in incidenteel appel compenseren, en de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg handhaven. De nakosten zullen worden toegewezen tot het gevorderde bedrag. Ook de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen. De grieven hoeven verder niet meer afzonderlijk besproken te worden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
23. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het vonnis bekrachtigen voor zover daarin de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden, dit vonnis voor het overige vernietigen, en de omvang van de betalingsverplichtingen van [appellant] aan [geïntimeerde] opnieuw vaststellen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, team kanton van 11 september 2017 voor zover daarin de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden en de proceskosten worden gecompenseerd;
- vernietigt dit vonnis voor het overige;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen:
(i) een bedrag van € 7.658,33 aan achterstallige huur;
(ii) een bedrag van € 2.466,66 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over (20/30ste*925=) € 616,66 vanaf 11 september 2017, over € 925,- vanaf 1 oktober 2017 en over € 925,- vanaf 1 november 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
(iii) een bedrag van € 1.500,- aan contractueel verbeurde boete;
(iv) een bedrag van € 326,70 aan buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 726,- aan verschotten, € 1.518,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, binnen 14 dagen na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen.
- compenseert de proceskosten in het incidenteel appel;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.