Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00070
Uitspraak van 27 juli 2021
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 5 januari 2021, nummer SGR 20/200.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 888.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2021. De Heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning uit bouwjaar 1921 en is gelegen in de buurt [naam buurt] . De inhoud van de woning is ongeveer 748 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 231 m2. De woning is verder voorzien van drie dakkapellen. Belanghebbende heeft de woning op 1 augustus 2014 gekocht. De koopsom bedroeg € 630.000.
2.2.
Belanghebbende heeft na de aankoop van de woning op 1 augustus 2014, de woning volledig gerenoveerd. Het taxatierapport dat is opgemaakt op 20 mei 2014 vermeldt dat de kosten voor deze renovatie zijn geschat op € 200.000 à € 250.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag alsmede een rekenkundige matrix overgelegd. In het taxatieverslag is een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) opgenomen. Alle vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt in [woonplaats] gelegen. In de rekenkundige matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Inhoud
perceel
verkoopdatum
verkoopprijs
woning belanghebbende
748 m3
231 m2
-
-
[adres 2]
670 m3
267 m2
6 januari 2017
€ 915.000
[adres 3]
858 m3
1.105 m2
15 februari 2018
€ 980.000
[adres 4]
780 m3
234 m2
22 augustus 2018
€ 955.000
In de matrix zijn de grondstaffels die door de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland worden gehanteerd opgenomen. Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de daaraan toegekende objectkenmerken (VLOKS) weergegeven voor ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen en is weergegeven over welke bijgebouwen (daaronder begrepen berging, dakopbouw of aanbouw) de woning en elk van de vergelijkingsobjecten beschikt.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een
matrix overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 888.294.
In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 942.336.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 43-44
Hof].
Hof].
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft
aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van
de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met
woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 2] te
[woonplaats] , verkocht op 6 januari 2017 voor € 915.000; [adres 3] te [woonplaats] ,
verkocht op 15 februari 2018 voor€ 980.000 en [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op
22 augustus 2018 voor € 965.000). Met de matrix maakt verweerder inzichtelijk dat bij de
herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde
vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden
met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer
inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. De rechtbank
acht met name [adres 4] goed bruikbaar als vergelijkingsobject. Dit huis op een hoek,
dat een grotere inhoud heeft dan de woning, maar is gelegen op een nagenoeg even groot
perceel, is gesitueerd in de directe nabijheid van de woning van eiser, is gebouwd in
dezelfde periode en heeft een vergelijkbare uitstraling. Wel acht de rechtbank aannemelijk
dat de woning, gelet op de omvangrijke verbouwing die eiser na de aankoop in 2014 voor
een bedrag van circa € 230.000 heeft laten uitvoeren, aannemelijk dat de woning op de
waardepeildatum in bovengemiddelde en daarmee in een betere staat van onderhoud
verkeerde dan [adres 4] . Gelet op de transactieprijs van het object [adres 4] en
rekening houdend met zowel de grotere inhoud van het vergelijkingsobject als de betere
staat van onderhoud van de woning, is de waarde van de woning naar het oordeel van de
rechtbank niet te hoog vastgesteld.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Ten aanzien van het beroep dat eiser doet op de aan de woningen in dezelfde straat toegekende WOZ-waarden, overweegt de rechtbank dat hij een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd, aangezien uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning uitgegaan dient te worden van de verkoopcijfers – en niet van de WOZ-waarden - van vergelijkingsobjecten.
10. De stelling van eiser dat de waarde van eisers onroerende zaak kennelijk niet is
berekend op grond van de modelmatige waardebepaling, hetgeen door verweerder is
weersproken, en dat hierdoor sprake is van strijd met het verbod van willekeur en het
vertrouwensbeginsel, volgt de rechtbank niet. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat
de waarde van de woning is vastgesteld met behulp van een methode van systematische
vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op deze
marktgegevens zijn vervolgens op systematische wijze correcties toegepast om zo rekening
te kunnen houden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de
vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde daarmee wel degelijk
op modelmatige wijze bepaald. Overigens schrijft de Wet WOZ voor de vaststelling van de
waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak geen specifiek model voor.
11. Ten aanzien van eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek op de
meerderheidsregel, overweegt de rechtbank als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van
8 juli 2005' ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken onder meer geoordeeld dat
een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee
identieke objecten lager zijn gewaardeerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat waar voor
het gebruik van een onroerende zaak als referentiepand voor de waardering in het kader van
de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is, voor de toepassing van de
meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die
identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter
verwaarloosbaar zijn. De rechtbank begrijpt deze jurisprudentie aldus dat onderlinge
verschillen in vergelijkbare panden dusdanig verwaarloosbaar moeten zijn dat die niet van
invloed zijn op de hoogte van de waarde van de objecten. Dat hiervan sprake is heeft eiser
niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft immers uitsluitend de aan de woningen toegekende
WOZ-waarden aangehaald, maar heeft geen inzicht gegeven in de specifieke
objectkenmerken van de betreffende woningen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan
dan ook niet slagen.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het
beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 831.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een vergoeding van de gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. Verder stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar met de vaststelling van de waarde van de woning in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld, en het vertrouwensbeginsel alsmede het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Belanghebbende verzoekt voorts een proceskostenvergoeding toe te kennen voor de bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsfase alsmede een vergoeding voor een mogelijk op te maken taxatierapport.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.1.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 888.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof overweegt daartoe als volgt. Naar volgt uit de matrix (zie 2.3) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 888.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.1.3.
De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van het Hof een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en het Hof acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de objectkenmerken, de inhoud en bouwjaar, ook vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt verder dat de Heffingsambtenaar, naar aanleiding van de omvangrijke renovatie van de woning, voor de onderhoudstoestand van de woning een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) heeft toegekend, terwijl aan twee van de drie vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties op de m3-prijs heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen in onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
5.1.4.
Verder is de Heffingsambtenaar, blijkens het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605 vrij om die vergelijkingsverkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de onder 5.1.1. gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar daarvan gebruik gemaakt en kunnen maken en met de door hem gekozen vergelijkingsverkopen en de daarop gepleegde correcties de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. Van willekeur of handelen in strijd met gewekt vertrouwen is geen sprake.
5.1.5.
Aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Zo is een WOZ-waarde geen marktgegeven en daarom niet geschikt om bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt. Voorts kan aan de enkele verwijzing naar het verkoopcijfer van € 656.250 van het, naar de opvatting van belanghebbende, met de woning vergelijkbare object dat is gelegen aan de [adres 5] en is verkocht op 2 oktober 2017, voorbij worden gegaan, aangezien belanghebbende zijn stelling niet nader heeft onderbouwd aan de hand van een analyse van de verschillen tussen laatstgenoemd object en de woning. Het enkele noemen van de hiervoor vermelde gegevens is onvoldoende. Verder acht het Hof de door belanghebbende in hoger beroep overgelegde foto’s, ter betwisting van de door de Heffingsambtenaar voor de renovatie geschatte kosten, niet bruikbaar. Nog afgezien van het feit dat de foto’s niet gedateerd zijn en daarom niet kan worden bepaald op welke datum zij zijn gemaakt, kan daaruit bovendien niet worden afgeleid hoe het bedrag van de met de renovatie gemoeide kosten volgens belanghebbende dan wel moet luiden. Daarbij komt dat ter zitting is komen vast te staan dat belanghebbende degene is geweest die bij de Heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de woning in het jaar 2014 voor een bedrag van € 200.000 à € 250.000 is gerenoveerd.
5.2.
Belanghebbende stelt voorts dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat verschillende buurpanden en omliggende panden lager zijn gewaardeerd. Hij doet daarbij een beroep op toepassing van de meerderheidsregel. Belanghebbende heeft dienaangaande in hoger beroep geen feiten en omstandigheden gesteld die in eerste aanleg niet zijn aangevoerd en evenmin argumenten gebezigd die een zodanig nieuw licht op dit geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie kan worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank onjuist is. Zulks brengt het Hof tot het oordeel dat de Rechtbank terecht en op goede gronden, helder en begrijpelijk heeft geoordeeld dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Het Hof maakt deze beslissing en de daartoe gebezigde gronden tot de zijne.
Slotsom
5.3.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 27 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.