ECLI:NL:GHDHA:2022:1041 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep kort geding over nakoming en levering van ko...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.310.221/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/625452 / KG ZA 22/171

PROCES-VERBAAL VAN DE MONDELINGE BEHANDELING EN DE UITSPRAAK,

gehouden en gewezen op 13 juni 2022 te 9.30 uur.

Rolinstructie betreffende het verdere verloop van het geding.

Heden arrest gewezen.

Zitting hebben mrs. G. Dulek-Schermers, voorzitter, A.M. Voorwinden en J.A. Tuinman, leden, bijgestaan door de griffier A.S. Baranov,

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

[appellante] Onroerend Goed B.V.,

gevestigd te Bergambacht,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. E.C. Netten te Amsterdam,

tegen:

1.N.V. Bever Holding,

gevestigd te Hilversum,

2.
Bever Holding Participaties B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.
Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.,gevestigd te Den Haag,

4.
Northside Investments B.V.,gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appelanten in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: Bever c.s.,

advocaat: mr. V.H. Jurgens te Eindhoven.

5.5. mr. [notaris] , in zijn hoedanigheid van notaris te Leiden,geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

hierna te noemen: de Notaris,

niet verschenen.

Verschenen zijn:

 aan de zijde van [appellante] : de heer [bestuurder A] (bestuurder), de heer [ontwikkeling] (ontwikkeling) en de heer [bedrijfsjurist] (bedrijfsjurist), bijgestaan door mr. E.C. Netten, advocaat als voornoemd en de advocaten mr. H. Şimşek en mr. A. de Snoo,

 aan de zijde van Bever c.s.: de heer [Persoon X] (grootaandeelhouder en adviseur), de heer [bestuurder Bever] (bestuurder), bijgestaan door mr. V.H. Jurgens, advocaat als voornoemd en de advocaten mr. W.J.G. Maas en mr. W.J. Bosma, en vergezeld van de toehoorders [toehoorder 1] en [toehoorder 2] .

De voorzitter maakt melding van de ontvangst van de processtukken tot en met de memorie van antwoord in het incidenteel appel en vervolgens:

- de producties 32 t/m 33 van de kant van Bever c.s. en

- de producties 55 t/m 59 van de kant van [appellante] , ingekomen op 9 juni 2022, waaronder de eerder aan de griffie van het hof toegestuurde brief van notaris [notaris] , waarin hij schrijft dat hij verstek laat gaan en zich refereert aan het oordeel van het hof.

[…hierna volgt de inhoudelijke behandeling ter zitting…]

De voorzitter schorst de zitting kort om te beraden of het hof vandaag mondeling uitspraak kan doen. Na de voorzetting deelt de voorzitter mee dat het hof hier vandaag na een schorsing van 60 minuten uitspraak zal doen. Partijen maken hiertegen geen bezwaar.

Na de schorsing doet het hof uitspraak, als volgt:

DE UITSPRAAK VAN HET HOF

Zaak in het kort

1.1

Deze zaak betreft een vordering tot nakoming van koopovereenkomsten over percelen grond. [appellante] vordert als koper het treffen van een aantal voorlopige voorzieningen die de levering van de Percelen door Bever c.s., de verkopers, moet bevorderen. In de kern is de vraag of Bever c.s. de door [appellante] gekochte percelen moet leveren.

In eerste aanleg heeft de voorzieningenrechter deze vorderingen afgewezen, onder andere omdat hij oordeelde dat het niet in hoge mate waarschijnlijk was dat de bodemrechter de vorderingen van [appellante] tot levering zal toewijzen.

1.2

Het hof komt tot een andere afweging. Het ziet voorshands wel voldoende reden tot het treffen van de door [appellante] gevorderde voorlopige voorzieningen. Het hof zal Bever c.s. verplichten tot levering van de Percelen aan [appellante] .

Feitelijke uitgangspunten, onder meer

2.1

Partijen sloten op 20 november 2020 en 4 februari 2021 tien koopovereenkomsten aangaande percelen in Noordwijk die al decennialang eigendom zijn van Bever c.s. (hierna te noemen: de Percelen). [appellante] Onroerend Goed BV (hierna: [appellante] ) kocht daarmee de volgende Percelen, tegen de in de overeenkomsten genoemde koopprijzen:

– de secties en nummers die het hof noemt, verwijzen naar de kadastrale gegevens van de gemeente Noordwijk –

van Northside Investments BV:

1. het perceel bouwgrond aan het Palaceplein, sectie E nummer 2498, voor € 32.500.000,-,

van Bever Holding Participaties BV:

2. het perceel bouwgrond aan de Parallel Boulevard 7, sectie E nummer 2364, voor € 8.500.000,-,

van NV Bever Holding:

3. het perceel grond Zeereep 4, sectie N nummer 1975, voor € 2.000.000,-,

4. het perceel grond Bosweg 6, sectie N nummer 1951, voor € 1.250.000,-.

van de Muntendamsche Investerings Maatschappij BV:

5. het perceel grond Zeereep 1, sectie N nummer 2195, voor € 4.000.000,-,

6. het perceel grond Zeereep 2, sectie N nummer 1977, voor € 2.000.000,-,

7. het perceel bouwgrond Zeereep 3 en Bosweg 5, sectie N nummer 1976, voor € 2.000.000,-,

8. het perceel grond Schoolstraat 40A, sectie E nummer 2525, voor € 750.000,‑,

9. de percelen grond met opstallen aan de Koningin Wilhelmina Boulevard 35, sectie N nummer 2196, en aan het Vuurtorenplein, sectie N nummer 2197, voor € 5.000.000,‑,

10. het perceel grond Northgodreef 200, sectie A nummer 3334, voor € 2.000.000,-.

2.2

Op 20 november 2020 sloten [appellante] Groep BV en Bever c.s. een overeenkomst van geldlening tegen recht van hypotheek in verband met de koopovereenkomsten van de Percelen aan het Palaceplein en de Parallel Boulevard. Hiermee leende [appellante] Groep BV € 34.631.911,- uit aan Bever c.s. voor de periode totdat de Percelen vrij en onbezwaard en vrij van aantekeningen in de zin van de Wvg geleverd kunnen worden (artikel 2) en tegen recht van hypotheek (artikel 6).

Bever c.s. is geen rente over de hoofdsom verschuldigd (artikel 3). Zij moet de lening terugbetalen bij levering (artikel 4) en daarmee eindigt het hypotheekrecht (artikel 6.2). Contractsoverneming mag niet zonder toestemming van de wederpartij (artikel 8).

2.3

Een aantal van de verkochte Percelen heeft de gemeente Noordwijk (hierna: de Gemeente) aangewezen als percelen waarop een voorkeursrecht in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (de Wvg) geldt. Daarom kan Bever c.s. die betreffende Percelen pas in eigendom overdragen nadat zij ze aan de Gemeente heeft aangeboden. Partijen wisten hiervan. In de koopovereenkomsten staat dat levering (telkens) zal plaatsvinden “
binnen twee weken nadat het verkochte vrij en onbezwaard en vrij van aantekeningen in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geleverd kan worden (…)”.

2.4

Het was de bedoeling van (beide) partijen dat [appellante] de Percelen zou her-ontwikkelen. Daartoe heeft [appellante] , met [appellante] Groep BV en [ Naam BV] Noordwijk BV, de BV die speciaal is opgericht voor het ontwikkelingsproject (hierna: [ Naam BV]), op 9 november 2021 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Gemeente.

2.5

Op 9 november 2021 heeft de Gemeente schriftelijk ingestemd met de verkoop aan [appellante] van de Percelen waarop de Gemeente een voorkeursrecht had. Op 13 november 2021 heeft de Notaris de concept leveringsakten aan Bever c.s. gestuurd, met de mededeling dat hij graag eventuele opmerkingen ten aanzien van de conceptakten ontvangt en dat de datum van levering ‘
binnen twee weken’ op 24 november 2021 is.

2.6

Op 23 november 2021 schreef (de advocaat van) Bever c.s. aan de Notaris dat Bever c.s. niet zal meewerken aan de levering, omdat:

a.in de concept leveringsakten staat dat Bever c.s. met [appellante] en [ Naam BV] zou zijn overeengekomen dat [appellante] de rechten en verplichtingen overdraagt aan [ Naam BV] terwijl dat niet is overeengekomen en Bever c.s. daaraan ook niet wil meewerken, en

b.de concept leveringsakten geen melding maken van de volgende afspraken:

i. betaling door [appellante] aan Bever c.s. van een winstdeel van 30%, oplopend tot 50% van de met de uitvoering van het nieuwbouwplan voor de Percelen gerealiseerde winst,

ii. betaling van 2,5% rente over het onbetaald gebleven deel van de koopsommen vanaf 20 november 2020,

iii. vergoeding door [appellante] aan Bever c.s. van advocaat- en adviseurskosten,

iv. vergoeding door [appellante] aan Bever c.s. van de onroerend goed belasting en andere zakelijke lasten,

v. volledige betaling van de koopsommen.

c.de nota’s van verkoop een honorarium van de notaris in rekening brengen, terwijl dat al voldaan is,

d.Staal Beheer NV het beslag op de percelen Zeereep 4 en Bosweg 6 nog niet heeft opgeheven en dat ook niet zal doen, terwijl Bever c.s. de notaris geen toestemming geeft om contact met Staal Beheer NV op te nemen.

2.7

Op 11 maart 2022 heeft Bever c.s. de koopovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden, op de grond dat Bever c.s. uit mededelingen van [appellante] afleidt dat [appellante] in de nakoming van de door partijen gemaakte afspraken zal tekortschieten (artikelen 6:80 lid 1 onder b BW).

Vorderingen en grondslag

3.1

[appellante] wil dat Bever c.s. de koopovereenkomsten nakomt. Zij vordert daartoe, samengevat weergegeven:

– primair – dat het hof een arrest wijst dat in de plaats komt van de leveringshandelingen bij de notaris,

– subsidiair – dat het hof [appellante] machtigt om de leveringsakten te ondertekenen namens Bever c.s.,

– meer subsidiair – dat het hof bepaalt dat het arrest dezelfde kracht heeft als een akte waaruit de wilsverklaring van Bever c.s. tot levering volgt,

– uiterst subsidiair – en voor Zeereep 4 en Bosweg 6: primair – dat het hof Bever c.s. gebiedt om binnen twee dagen medewerking te verlenen aan het sluiten van de leveringsakten door deze ten overstaan van de notaris te ondertekenen, op straffe van (telkens) een dwangsom per dag tot maximaal de hoogte van de koopprijs,
en dat het hof:

de Notaris veroordeelt om volledige medewerking aan de levering te verlenen,
en

Bever c.s. en de Notaris veroordeelt in de proceskosten.

3.2

Volgens [appellante] geldt de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomsten niet en moet Bever c.s. doen waartoe zij zich met de koopovereenkomsten heeft verplicht.

3.3

Bever c.s. heeft een voorwaardelijke tegenvordering gedaan, namelijk dat [appellante] de koopsommen van in totaal € 60.000.000,- geheel betaalt door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris, als (voorwaardelijk, in het geval dat) Bever c.s. de Percelen aan [appellante] moet leveren.

3.4

[appellante] is bereid om bij de levering € 25.368.089,- te betalen. Dat zijn de koopsommen (samen € 60.000.000,-) minus het uitgeleende geld (€ 34.631.911,-). [appellante] Groep BV heeft de geldlening gecedeerd aan [appellante] en die wil het uitgeleende bedrag met de koopsommen verrekenen.

Beoordeling

Het hof beoordeelt eerst de vorderingen van [appellante] .

Heeft [appellante] voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen?

4.1

Het hof oordeelt van wel, vanwege de volgende omstandigheden (4.2 – 4.5):

4.2

De door [appellante] gekochte Percelen liggen braak. [appellante] wil ze tot ontwikkeling (laten) brengen en heeft ze met dat doel gekocht. [appellante] moet daarvoor voldoende beschikkingsmacht over de Percelen hebben en die heeft zij pas als ze eigenaar is, dus nadat Bever c.s. de Percelen aan haar geleverd heeft. [appellante] heeft er dus belang bij dat ze over de Percelen kan beschikken. Ook in de stellingen van Bever c.s. leest het hof dat het ook haar bedoeling was dat [appellante] , niet Bever c.s., de Percelen tot ontwikkeling zou brengen. Dat Bever c.s. zelf concreet iets met de Percelen zou doen, doet of snel kan gaan doen, is voorshands niet gebleken.

4.3

Aan de ontwikkeling moet de Gemeente meewerken, onder meer vanwege haar Wvg-voorkeurspositie ten aanzien van een groot deel van de Percelen. Daarom is [appellante] op 9 november 2021 een samenwerkingsovereenkomst (hierna: Samenwrkingsovereenkomst) met (onder andere) de Gemeente aangegaan. De Gemeente kan deze Samenwerkingsovereenkomst ontbinden als [appellante] – en vervolgens [ Naam BV] – de percelen niet uiterlijk binnen acht weken na 9 november 2021, juridisch geleverd heeft gekregen van Bever c.s. (dat volgt uit artikel 18 lid 3 van Pro de Samenwerkingsovereenkomst). Nadat Bever c.s. op 23 november 2021 weigerde om de Percelen te leveren, heeft de Gemeente, inmiddels al meermalen, ingestemd met verlenging van de termijn, laatstelijk tot uiterlijk 1 september 2022. Niets wijst er op dat de Gemeente na september uitstel zal -blijven- geven. Daardoor dreigt ontbinding van de samenwerking, zonder welke samenwerking [appellante] de Percelen niet meer kan ontwikkelen zoals bedoeld was. Hiermee is het spoedeisend belang gegeven.

4.4

[appellante] heeft ook een spoedeisend belang omdat haar ontwikkelingsproject stil kan komen te liggen als Bever c.s. de betreffende Percelen niet snel levert. Van [appellante] kan niet worden verlangd dat zij verdere kosten maakt en vergunningen aanvraagt voor bouwprojecten die zij wil realiseren op percelen van een ander, terwijl die ander weigert de eigendom daarvan te leveren. Uitstel van het project is voor niemand wenselijk.

4.5

Bovendien heeft [appellante] al in de aankopen geïnvesteerd door het verstrekken van een renteloze lening van bijna 35 miljoen euro aan Bever c.s. [appellante] ziet het uitgeleende geld pas terug wanneer de leveringen van de Percelen plaatsvinden. En pas daarna kan zij de bouwprojecten daadwerkelijk op de Percelen (laten) realiseren.

4.5

Voornoemde omstandigheden vormen voldoende grond om spoedeisend belang bij levering aan te nemen.

is er (nog) grond voor levering?

Gestelde mondelinge afspraken naast wat in de koopovereenkomsten staat

5.1

Het hof zal eerst ingaan op het geschil tussen partijen over de door Bever c.s. gestelde en door [appellante] betwiste mondeling tussen partijen gemaakte afspraken. Die zouden mondeling gemaakt zijn door [Persoon X] (hierna: [Persoon X] ) en [Persoon A] (hierna: [Persoon A] ), in het bijzijn van [Persoon Y] (hierna: [Persoon Y] ).

– dit betreft de afspraken hiervóór genoemd in 2.6 onder
b: betaling van 30-50% winstdeel, 2,5% rente, vergoedingen en de volledige koopsommen.

Bever c.s. schrijft op 23 november 2021 dat (onder meer) het niet opnemen van deze afspraken in de leveringsakten aan levering in de weg staat. Later ontbindt Bever c.s. de koopovereenkomsten vanwege het niet zullen nakomen van onder meer deze mondelinge afspraken.

5.2

Bever c.s. heeft niet aannemelijk gemaakt dat aanvullende afspraken in de leveringsakten moeten worden opgenomen. Naar het voorshands oordeel van het hof dienen de koopovereenkomsten nu nagekomen te worden door levering. De kans dat later in een bodemprocedure komt vast te staan dat er mondeling nadere afspraken zijn gemaakt, acht het hof gering en, alles overwegende levert dit onvoldoende grond op om Bever c.s. nu niet te gebieden medewerking aan de leveringen te verlenen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

5.3

Bever c.s. stelt dat partijen via [Persoon X] en [Persoon A] , in het bijzijn van [Persoon Y] meer zouden hebben afgesproken dan in de koopovereenkomsten staat. Bever c.s. stelt dat deze afspraken ná het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst met de Gemeente (d.d. 9 november 2021) op papier zouden komen en in ieder geval in de leveringsakten zouden worden opgenomen. Dit standpunt heeft Bever c.s. onderbouwd met een verklaring van [Persoon Y] . [Persoon Y] verklaart dat de afspraak over een winstdeel mondeling tussen [Persoon A] en [Persoon X] is gemaakt en alleen bekend zou blijven tussen [Persoon A] , [Persoon X] en [Persoon Y] , omdat [Persoon X] een vertroebelde relatie met de Gemeente had.
Dat de afspraken op papier zouden komen, verklaart [Persoon Y] niet. Bovendien klopt de stelling dat de afspraak niet bekend zou moeten worden bij de Gemeente, niet met de stelling dat zij in de leveringsakten moet komen te staan, omdat de medewerking van de Gemeente aan de projectontwikkeling ook nog noodzakelijk zal zijn ná de levering. Anders dan Bever c.s. in dit geding aanvoert, geldt dat laatste ook bijvoorbeeld voor instemming met het bouwvolume. In de Samenwerkingsovereenkomst staat immers expliciet dat een Masterplan, principeplan en andere plannen met bouwvolumes nog niet op instemming van de Gemeente kunnen rekenen.

5.4

Omdat de gestelde mondelinge afspraken alleen mondeling tussen [Persoon A] en [Persoon X] zouden zijn gemaakt, staat voor het hof verder voorshands ook onvoldoende vast dat de gestelde afspraken [appellante] en Bever c.s. binden, althans dat zij [appellante] zouden binden. [Persoon A] was niet bevoegd (en [Persoon X] en [Persoon Y] ook niet) om [appellante] te vertegenwoordigen bij het sluiten van koopovereenkomsten en bij afspraken over winstdeling, rentes en dergelijken. Bever c.s. had dat behoren te weten, reeds omdat de bevoegdheid uit het handelsregister blijkt. Voorshands lijkt [Persoon X] dat ook daadwerkelijk te weten, want hij vraagt in het telefoongesprek van 19 november 2020, waarvan het hof de transcriptie heeft (productie 18), aan [Persoon A] om [bestuurder A] (de bestuurder van [appellante] en wel vertegenwoordigingsbevoegde) er bij te halen – wat vervolgens niet gebeurt. Het betoog van Bever c.s. dat [Persoon A] bij [appellante] de touwtjes in handen had, baat haar niet, omdat dat geen vertegenwoordigingsbevoegdheid schept. Bever c.s. heeft ook niet bestreden dat schriftelijke overeenkomsten voor [appellante] niet door [Persoon A] , maar door [bestuurder A] , werden ondertekend. Dat [Persoon A] zelf aan de telefoon zegt dat hij de beslissingen neemt en niemand anders, baat Bever c.s. ook niet, want een onbevoegde kan niet zijn eigen bevoegdheid scheppen door mee te delen dat hij de beslissingen neemt. Bever c.s. behoort dat te weten.

5.5

Daarnaast acht het hof het voorshands onvoldoende aannemelijk dat de door Bever c.s. gestelde mondelinge afspraken daadwerkelijk zijn gemaakt, zoals Bever c.s. stelt. De afspraken worden in dit kort geding nauwelijks geconcretiseerd of onderbouwd, behalve dat [Persoon Y] iets verklaart over een winstdeel en dat [Persoon A] in zijn brief van 6 november 2020 de 2,5% rente noemt tot aflossing op 1 april 2021 (productie 31). Op 6 november 2020 schreef [Persoon A] aan [Persoon X] zijn “allerlaatste voorstel”, inhoudend de verkoop van de Percelen voor de prijs van € 60 miljoen, met borg en betaling in twee delen en aflossing van het tweede deel op 1 april 2021. Uit dat voorstel blijkt niets, ook niet tussen de regels, van de door Bever c.s. gestelde andere afspraken. Later zegt [Persoon A] in het telefoongesprek van 19 november 2020, dat ‘we’ deze keer
alles op papier zetten. Geen van de door Bever c.s. genoemde afspraken staan op papier, buiten wat in de koopakten staat.

5.6

Bovendien liggen er in hoger beroep, tegenover de verklaring van [Persoon Y] , andersluidende verklaringen van bij [appellante] betrokken personen. Zij verklaren dat [Persoon A] de gestelde mondelinge afspraak over winstdeling niet heeft gemaakt en al helemaal niet voor [appellante] kàn hebben gemaakt. Daarbij is er door [appellante] op gewezen dat het ook niet in de rede ligt om winst te delen met een verkopende partij die zelf geen risico loopt en die (verder) niets aan de projectontwikkeling bijdraagt. Mogelijk is er ooit over gesproken, zoals [Persoon Y] verklaart, maar dat dit tot bindende afspraken heeft geleid tussen [appellante] en Bever c.s. acht het hof voorshands onvoldoende aannemelijk.

waren er contractuele belemmeringen voor levering op 24 november 2021?

6.1

Bever c.s. heeft in haar brief van 23 november 2021 geschreven dat er nog beslag lag en Wvg-aantekeningen waren, terwijl in de koopovereenkomsten telkens staat dat de leveringsakte pas zal worden verleden
binnen twee weken nadat het verkochte vrij en onbezwaard alsmede vrij van aantekeningen in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geleverd kan worden. (zie in 2.6 onder
d)

6.2

Het hof oordeelt dat Bever c.s. beide punten niet aan haar medewerking tot levering in de weg kon leggen en dat nu ook niet kan doen.

beslag (vrij en onbezwaard)

6.3

Bever c.s. wist dat zij de percelen onbezwaard aan [appellante] moest leveren. De notaris heeft haar op 13 november 2021 geschreven dat er op de Zeereep 4 en Bosweg 6 nog beslag rustte van Staal Beheer NV, welk beslag voor levering eerst geroyeerd moest worden. De notaris heeft toen ook geschreven dat er wellicht met Staal Beheer NV afspraken gemaakt kunnen worden over het royement en hij heeft aangeboden daarover contact met Staal op te nemen.

6.4

Het was aan Bever c.s., als redelijk handelend verkoper, om stappen te zetten waarmee de Percelen (tijdig) vrij en onbezwaard door derden zouden zijn. Bever c.s. heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat Staal Beheer NV de beslagen niet zou hebben opgeheven wanneer Bever c.s. de week vóór 24 november 2021 contact met haar zou hebben opgenomen en vervangende zekerheid zou hebben gesteld. Uit niets blijkt dat Bever c.s. daarvoor een redelijk aanbod aan Staal Beheer NV heeft gedaan. Het hof acht aannemelijk dat de beslagen konden worden geroyeerd als Bever c.s. zich voor vervangende zekerheid had ingespannen.

voorkeursrecht Gemeente

6.5

Het is juist dat de Gemeente voor een aantal Percelen heeft laten aantekenen dat een voorkeursrecht ter verkrijging in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geldt. Dit betekent dat Bever c.s. de betreffende percelen eerst aan de Gemeente moet aanbieden voordat hij ze aan [appellante] , of aan een andere derde, vervreemdt. Beide partijen wisten dat. Zij hebben over de Wvg-aantekening een onderlinge regeling in de koopovereenkomsten opgenomen. Na de verkoop heeft de Gemeente bij brief van 9 november 2021 schriftelijk ingestemd met die verkoop aan [appellante] van de Percelen waarop de Gemeente een voorkeursrecht had. De Gemeente heeft de nietigheid van de koopovereenkomsten ingeroepen (op grond van artikel 26 lid 2 Wvg Pro), maar dat verzoek vervolgens ingetrokken en uitdrukkelijk ingestemd met de verkoop aan [appellante] . Daardoor staat het voorkeursrecht in de zin van de Wvg niet (meer) in de weg aan de geldigheid van de koopovereenkomsten en aan de levering binnen twee weken na 9 november 2021 aan [appellante] .

6.6

Dat de Wvg-aantekeningen op 24 november 2021 nog wel bestonden en ook nu nog bestaan, kan Bever c.s., als redelijk handelend verkoper, niet aan haar contractpartij [appellante] tegenwerpen ter afwering van haar nakomingsplicht. Zij heeft daarbij geen rechtens te respecteren belang. Er staat immers vast dat deze aantekeningen rechtens niet meer aan de verkoop van de Percelen aan [appellante] in de weg staan en dat de aantekeningen bij levering van de betreffende Percelen aan [appellante] geen rechtsgevolgen hebben. Het hof ziet niet hoe de Wvg-aantekeningen bij levering nadelige gevolgen kunnen hebben voor Bever c.s., terwijl ook vast staat dat de Gemeente de nietigheid van de betreffende koopovereenkomsten niet wìl inroepen.

overdracht aan [ Naam BV]

6.7

Bever c.s. heeft aangevoerd dat in de concept leveringsakten staat dat Bever c.s. met [appellante] en [ Naam BV] zou zijn overeengekomen dat [appellante] de rechten en verplichtingen overdraagt aan [ Naam BV], terwijl dat niet is overeengekomen en Bever c.s. daaraan ook niet wil meewerken (hiervoor genoemd in 2.6 onder
a).

6.8

Dit verweer rechtvaardigt naar voorshands oordeel van het hof niet de ontbinding van de koopovereenkomsten. Het verweer slaagt om twee redenen niet.

1. Het hof ziet niet dat Bever c.s. enig rechtens te respecteren belang bij dit verzet heeft. [ Naam BV] is binnen het [appellante] concern opgericht, als werkmaatschappij voor de ontwikkeling van de Percelen. [appellante] kan de Percelen later na de levering alsnog aan [ Naam BV] overdragen wanneer [appellante] eigenares is geworden; niet valt in te zien waarom het moment van overdracht aan [ Naam BV] er wezenlijk toe doet voor Bever c.s.

2. Indien Bever c.s. werkelijk relevant belang had om niets aan [ Naam BV] over te dragen, had zij in overleg met [appellante] en de Notaris kunnen treden om haar belang uit te leggen. Niet blijkt dat zo’n overleg geen resultaat zou hebben gehad. Integendeel, [appellante] heeft zich uitdrukkelijk bereid verklaard af te zien van de contractsoverneming, om de levering niet verder te vertragen.

Andere genoemde belemmeringen voor levering?

7.1

Bever c.s. heeft zich er op beroepen dat er nog diverse betalingsafspraken (rente en vergoedingen en nota’s) waren die in de leveringsakten moeten komen (hiervoor genoemd in 2.6 onder
bii, iii, iv, v en
c). Voorzover het hof hierover niet al elders in dit arrest heeft geoordeeld, overweegt het daarnaast dat het hof de aannemelijkheid van die (deels betwiste) afspraken in het midden zal laten vanwege het volgende.

7.2

Bij deze afspraken, ieder apart en ook alle tezamen, gaat het om relatief kleine bedragen – enkele nota’s, vijf maanden rente, vergoedingen – en om de wijze van afrekening (al dan niet onder verrekening van koopsom en lening, waarover het hof hierna bij beoordeling van de reconventionele vordering meer zal zeggen).
Deze betalingen kunnen in redelijkheid na de leveringen gedaan worden, nadat partijen daarover alsnog of wederom overeenstemming hebben bereikt of als in een bodemprocedure is komen vast te staan dat en in hoeverre de door Bever c.s. gestelde afspraken daadwerkelijk zijn gemaakt.

7.3

Gelet op de aard en geringe betekenis van deze gestelde dreigende betalingstekortkomingen, rechtvaardigen die niet (ook niet tezamen) de ontbinding van alle koopovereenkomsten, met alle gevolgen van dien voor de ontwikkeling voor [appellante] van de Percelen.

Conclusie over de vorderingen van [appellante]

8.1

Concluderend oordeelt het hof voorshands dat een belangenafweging in het voordeel van [appellante] uitvalt. Bever c.s. moet haar medewerking verlenen aan de levering. Voorshands ziet het er naar uit dat Bever c.s. de koopovereenkomsten op 11 maart 2022 niet buitengerechtelijk kon ontbinden. Er was geen tekortkoming van [appellante] die die ontbinding rechtvaardigde.

8.2

Het hof merkt bij zijn voorshands oordeel op dat niets er op wijst dat, als onverhoopt in de bodemprocedure zou worden geoordeeld dat de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden en de leveringen niet moeten plaatsvinden (wat het hof dus voorshands
nietaanneemt), [appellante] in dat geval de Percelen niet zal terugleveren of de schade vergoeden.

Het hof gaat nu over tot beoordeling van de voorwaardelijke vordering van Bever c.s.

9.1

Bever c.s. heeft in dit kort geding in reconventie bij de voorzieningenrechter betaling gevorderd van € 60.000.000,- door storting, vóór het passeren van de akten van de levering, op de kwaliteitsrekening van de Notaris. Zij heeft die vordering voorwaardelijk gedaan, namelijk voor het geval het hof oordeelt dat zij de Percelen moet leveren. Die voorwaarde is met dit arrest vervuld. Het hof zal daarom beoordelen of die vordering nu voor toewijzing in aanmerking komt.

9.2

Het hof merkt op dat [appellante] zonder meer bereid was en is om voor de levering een deel van het gevorderde bedrag, namelijk ter grootte van € 25.368.089,-, te betalen door storting bij de notaris. Het geschil strekt zich niet hierover uit. Dit deel van de vordering van Bever c.s. zal het hof daarom toewijzen.

9.3

Voor het overige heeft [appellante] betwist dat zij dat moet betalen door storting ervan bij de notaris. Zij stelt daartoe dat op dezelfde dag van de betalingsverplichtingen van de koopprijzen, de afbetaling van de geldlening moet plaatsvinden. [appellante] verrekent daarom de koopprijs met de geldlening. Bever c.s. bestrijdt dat [appellante] iets mag verrekenen. Zij wijst er op dat zij de geldleningovereenkomst met [appellante] Groep BV heeft gesloten en dat partijen hun rechten en plichten uit die overeenkomst niet zonder toestemming, die Bever c.s. niet geeft, mogen overdragen.

9.4

Omdat partijen twisten over de verschuldigdheid van € 34.631.911,-, zal het hof beoordelen of Bever c.s. voldoende spoedeisend belang heeft bij betaling van dit bedrag voor de levering, zoals zij vordert. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is voldoende belang nodig. Spoedeisend belang bij betaling van een geldsom neemt het hof niet zonder meer aan. Bever c.s. zal voldoende moeten aanvoeren daarvoor.

9.5

Voor het aannemen van spoedeisend belang bij betaling van € 34.631.911,- is onvoldoende aangevoerd. Bever c.s. kan de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Daartoe overweegt het hof dat Bever c.s. een onderneming is met een aandelenwaarde van meer dan honderd miljoen euro. Bovendien is overeengekomen dat Bever c.s. bij levering en volledige betaling van de koopprijzen direct ook de lening aflost die zij met [appellante] Groep BV is aangegaan; die lening bedraagt dat zelfde bedrag. [appellante] Groep BV heeft de vordering ter zake van de geldlening (met de bijbehorende hypotheekrechten) gecedeerd aan [appellante] . [appellante] Groep BV of [appellante] beroepen zich niet op ongeldigheid van die cessie, dat doet alleen Bever c.s. [appellante] voert in dit geding aan dat de geldlening meteen is afgelost door verrekening met de koopprijzen. Het hof acht het daarom onwaarschijnlijk dat [appellante] Groep BV na de levering en betaling van het verrekende bedrag nog aanspraak zal maken op betaling van € 34.631.911,-. Gelet op het voorgaande heeft Bever c.s. geen spoedeisend belang bij betaling van dit bedrag.

9.6

Bever c.s. vordert toewijzing van wettelijke handelsrente voor het geval [appellante] het verschuldigde bedrag niet tijdig bij de notaris stort. Bij toewijzing van handelsrente heeft Bever c.s. in dit kort geding geen belang. Het hof zal in het principaal hoger beroep namelijk bepalen dat de medewerking van Bever c.s. aan de levering bij de Notaris moet plaatsvinden
nadatvoornoemd bedrag op de kwaliteitsrekening van de Notaris is gestort. Eerder hoeft Bever c.s. de Percelen niet te leveren.

Conclusie en slot

10.1

De conclusie is dat in het principaal appel Bever c.s. de verkochte percelen moet leveren en in het incidenteel appel [appellante] voor de levering ruim 25 miljoen van de koopprijzen op de kwaliteitsrekening van de Notaris moet storten.

10.2

Omdat het hof een voorziening in kort geding geeft, zal het hof dit arrest niet in de plaats doen treden van leveringshandelingen bij de notaris of machtigingen verlenen, zoals [appellante] primair en (meer) subsidiair vordert, maar zal het hof Bever c.s. gebieden om uitvoering te geven aan de schriftelijke koopovereenkomsten door mee te werken aan de leveringen, op verbeurte van dwangsommen, zoals [appellante] meest subsidiair vordert. Met die meest subsidiaire vordering zijn de belangen van [appellante] voldoende gediend en daardoor laten partijen zelf de leveringsakten bij de notaris passeren, zoals gebruikelijk is en duidelijkheid (ook voor de betalingen) verschaft.

10.3

Aan de veroordeling zal het hof dwangsommen verbinden, zoals gevorderd, waarbij het hof de per dag verbeurde dwangsommen matigt zoals hierna aangegeven. Daarbij zal het hof de dwangsommen voor Bever Holding Participaties BV, Muntendamsche Investerings Maatschappij BV en Northside Investments BV niet eerder in laten gaan dan 1 juli 2022. Voor NV Bever Holding zal het hof ze niet eerder in laten gaan dan 1 augustus 2022, omdat op haar percelen (Zeereep 4 en Boslaan 6) nog beslagen liggen.

10.4

Bever c.s. heeft te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in het principaal hoger beroep. Zij zal daarom de proceskosten moeten betalen zowel van de procedures bij de voorzieningenrechter in de rechtbank, als in het principaal hoger beroep. Het hof zal de proceskosten aan de zijde van [appellante] begroten (mede) aan de hand van de liquidatietarieven.
Het hof zal de proceskosten van het incidenteel hoger beroep compenseren zoals hierna vermeldt.

10.5

Het hof zal de Notaris niet in de kosten veroordelen, omdat hij (materieel) niet een in het ongelijk gestelde partij is. Hij is van het begin af aan bereid geweest aan de gevorderde leveringen mee te werken.

10.6

De in dit kort geding gegeven voorziening is uit de aard uitvoerbaar bij voorraad.

Beslissing:

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en

in het principaal appel:

- gebiedt Northside Investments BV om uitvoering te geven aan de schriftelijke koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan de levering aan [appellante] van

het perceel bouwgrond aan het Palaceplein (voornoemd sub 1);

- gebiedt Bever Holding Participaties BV om uitvoering te geven aan de schriftelijke koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan de levering aan [appellante] van

het perceel bouwgrond aan de Parallel Boulevard 7 (voornoemd sub 2);

- gebiedt NV Bever Holding om uitvoering te geven aan de schriftelijke koopovereenkomsten door medewerking te verlenen aan de leveringen aan [appellante] van

het perceel grond Zeereep 4 (voornoemd sub 3),

het perceel grond Bosweg 6 (voornoemd sub 4),

- gebiedt de Muntendamsche Investerings Maatschappij BV om uitvoering te geven aan de schriftelijke koopovereenkomsten door medewerking te verlenen aan de leveringen aan [appellante] van

het perceel grond Zeereep 1 (voornoemd sub 5),

het perceel grond Zeereep 2 (voornoemd sub 6),

het perceel bouwgrond Zeereep 3 en Bosweg 5 (voornoemd sub 7),

het perceel grond Schoolstraat 40A (voornoemd sub 8),

de percelen grond met opstallen aan de Koningin Wilhelmina Boulevard 35 en aan het Vuurtorenplein (voornoemd sub 9) en

het perceel grond Northgodreef 200 (voornoemd sub 10).

- bepaalt dat voornoemde leveringen zo spoedig mogelijk moeten plaatsvinden, maar niet eerder dan nadat [appellante] een bedrag van € 25.368.089,- op de kwaliteitsrekening van de Notaris heeft gestort en [appellante] of de Notaris daarvan mededeling aan Bever c.s. heeft gedaan;
indien die storting en/of de kennisgeving na 1 juli 2022 respectievelijk 1 augustus 2022 plaatsvinden, moet Bever c.s. uiterlijk de dag na de storting leveren;

- bepaalt dat Northside Investments BV bij niet (tijdige) nakoming van haar voornoemde verplichting, na 1 juli 2022 een dwangsom verbeurt van:

€ 325.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel bouwgrond aan het Palaceplein voornoemd, met een maximum van in totaal € 32.500.000,-,

- bepaalt dat Bever Holding Participaties BV bij niet (tijdige) nakoming van haar voornoemde verplichting, na 1 juli 2022 een dwangsom verbeurt van:

€ 85.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel bouwgrond aan de Parallel Boulevard 7 voornoemd, met een maximum van € 8.500.000,-,

- bepaalt dat NV Bever Holding bij niet (tijdige) nakoming van haar voornoemde verplichting, na 1 augustus 2022 (een) dwangsom(men) verbeurt van

€ 20.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Zeereep 4 voornoemd, met een maximum van € 2.000.000,-,

€ 12.500,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Bosweg 6 voornoemd, met een maximum van € 1.250.000,-,

- bepaalt dat de Muntendamsche Investerings Maatschappij BV bij niet (tijdige) nakoming van (een van) haar voornoemde verplichting(en), na 1 juli 2022 (een) dwangsom(men) verbeurt van:

€ 40.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Zeereep 1 voornoemd, met een maximum van € 4.000.000,-,

€ 20.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Zeereep 2 voornoemd, met een maximum van € 2.000.000,-,

€ 20.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel bouwgrond Zeereep 3 en Bosweg 5, beide voornoemd, met een maximum van € 2.000.000,-,

€ 7.500,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Schoolstraat 40A voornoemd, met een maximum van € 750.000,‑,

€ 50.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van de percelen grond met opstallen aan de Koningin Wilhelmina Boulevard 35 en aan het Vuurtorenplein, beide voornoemd, met een maximum van € 5.000.000,‑,

€ 20.000,- per dag bij niet (tijdige) medewerking aan de levering van het perceel grond Northgodreef 200 voornoemd, met een maximum van € 2.000.000,-,

- veroordeelt de Notaris om zijn volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akten van levering;

- veroordeelt Bever c.s. in de kosten van het geding bij de voorzieningenrechter in de Rechtbank, aan de zijde van [appellante] begroot op € 904,36 voor de dagvaardingen en het griffierecht en € 1.016,- voor de advocaat;

- veroordeelt Bever c.s. in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot aan deze uitspraak begroot op € 1.011,36 voor de dagvaardingen en het griffierecht en € 1.948,50 (tarief II) voor de advocaat (inclusief € 163,- nasalaris) en nog te verhogen met € 85,- als Bever c.s. niet aan dit arrest voldoet en betekening daarvan heeft plaatsgevonden;

- bepaalt dat Bever c.s. de proceskosten binnen veertien dagen na vandaag moet betalen dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,-, binnen 14 dagen na de datum van betekening, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van die 14-dagen termijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [appellante] tot betaling van € 25.368.089,- door storting van dat bedrag op de kwaliteitsrekening van de Notaris uiterlijk vóór de levering;

in het incidenteel appel:

- bepaalt dat ieder de eigen proceskosten van het incidenteel hoger beroep draagt;

in het principaal en het incidenteel appel voorts:

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A.M. Voorwinden en J.A. Tuinman en het is op de zitting (vandaag) in het openbaar uitgesproken, in bijzijn van de griffier en alle verschenen personen.

WAARVAN PROCES-VERBAAL

Hoger beroep kort geding over nakoming en levering van koopovereenkomsten onroerend goed

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.N.V. Bever Holding,

5.5. mr. [notaris] , in zijn hoedanigheid van notaris te Leiden,geïntimeerde in het principaal hoger beroep,