Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/01305, BK-22/01306, BK-22/01307, BK-22/01308, BK-22/01309,
BK-22/01310, BK-22/01311 en BK-22/01312.
Uitspraak van 4 oktober 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk , de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummers SGR 21/7577, SGR 21/7579, SGR 21/7580, SGR 21/7581, SGR 21/7582, SGR 21/7583, SGR 21/7584 en SGR 21/7585.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2021 als volgt vastgesteld (de beschikkingen):
- de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] : € 207.000;
- de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] : € 194.000;
- de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] : € 194.000;
- de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] : € 255.000;
- de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] : € 272.000;
- de woning aan de [adres 6] te [woonplaats] : € 256.000;
- de winkel aan de [adres 7] te [woonplaats] : € 1.286.000; en
- de winkel aan de [adres 8] te [woonplaats] : € 643.000.
1.2.
Tegelijk met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen).
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk, met dagtekening 21 juni 2023, ingediend. De Heffingsambtenaar heeft hierop bij brief van 2 augustus 2023 gereageerd.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem beschikte waarden van [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de woningen) naar de door hem overgelegde waarderapporten, inclusief waardematrices, waarin de volgende gegevens van de woningen zijn opgenomen:
Onroerende zaak
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
[adres 6]
Type woning
Boven-woning
Apparte-ment
Apparte-ment
Apparte-ment
Beneden-woning
Apparte-ment
Bouwjaar
1985
1985
1985
1985
1985
1985
Oppervlakte woning
55 m2
49 m2
49 m2
91 m2
101 m2
92 m2
Bijgebouwen
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/
Schuur
(4 m2)
(4 m2)
Ligging
3
3
3
3
3
3
Kwaliteit
Woning
3
3
3
3
3
3
Berging/
schuur
3
3
3
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
3
3
3
Onderhouds-toestand
Woning
3
3
3
3
3
3
Berging/
schuur
3
3
3
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
3
3
3
Uitstraling
Woning
3
3
3
3
3
3
Berging/schuur
3
3
3
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
3
3
3
Doelmatigheid
Woning
3
3
3
3
3
3
Berging/schuur
3
3
3
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
3
3
3
Voorzieningen-niveau
Woning
2
2
2
2
2
2
Berging/schuur
Liggingswaarde
3
3
3
3
3
3
Prijs per eenheid correctie
Woning
€ 1.930,67
€ 1.930,67
€ 1.930,67
€ 1.627,35
€ 1.627,35
€ 1.627,35
Berging/schuur
€ 750
€ 750
€ 750
€ 750
€ 750
€ 750
Liggingswaarde
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
Waarde
Woning
€ 106.186
€ 94.602
€ 94.602
€ 148.089
€ 164.362
€ 149.716
Berging/schuur
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Liggingswaarde
€ 98.000
€ 97.000
€ 97.000
€ 104.000
€ 105.000
€ 104.000
Vastgestelde waarde
€ 207.000
€ 194.000
€ 194.000
€ 255.000
€ 272.000
€ 256.000
2.2.2.
De woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] worden in de taxatiematrices vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] . In de taxatiematrices zijn van deze vergelijkingsobjecten, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende gegevens opgenomen:
Onroerende zaak
[adres 10]
[adres 9]
[adres 11]
Type woning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Bouwjaar
1980
1980
1980
Oppervlakte woning
33 m2
43 m2
46 m2
Bijgebouwen
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Ligging
3
3
3
Kwaliteit
Woning
3
3
3
Berging/schuur
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Onderhoudstoestand
Woning
3
4
4
Berging/schuur
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Uitstraling
Woning
3
3
3
Berging/schuur
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Doelmatigheid
Woning
3
3
3
Berging/schuur
3
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Voorzieningenniveau
Woning
4
3
4
Berging/schuur
3
4
3
Liggingswaarde
3
3
3
Transactieprijs
€ 199.500
€ 189.000
€ 215.000
Transactiedatum
10 juli 2020
13 december 2019
2 maart 2020
Prijs per eenheid transactie
Woning
€ 2.359,70
€ 2.295,35
€ 2.509,85
Berging/schuur
€ 750
€ 825
€ 750
Liggingswaarde
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
Waarde transactie
Woning
€ 77.870
€ 98.700
€ 115.453
Berging/schuur
€ 3.000
€ 3.300
€ 3.000
Liggingswaarde
€ 84.000
€ 86.000
€ 86.000
Waarde gecor. naar gemiddelde*
Woning
€ 70.791
€ 92.243
€ 98.678
Berging/schuur
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Liggingswaarde
€ 84.000
€ 86.000
€ 86.000
“*: Waarde gecorrigeerd naar gemiddeld niveau indien KOUDV ongelijk is aan 3”
2.2.3.
De woningen [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] worden in de taxatiematrices vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] . In de taxatiematrices zijn van deze vergelijkingsobjecten de volgende gegevens opgenomen:
Onroerende zaak
[adres 13]
[adres 11]
[adres 12]
Type woning
Appartement
Flatwoning
Appartement
Bouwjaar
1999
1980
1986
Oppervlakte woning
65 m2
46 m2
73 m2
Bijgebouwen
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Berging/schuur
(4 m2)
(4 m2)
Ligging
3
3
3
Kwaliteit
Woning
3
3
3
Berging/schuur
4
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Onderhoudstoestand
Woning
3
4
3
Berging/schuur
4
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Uitstraling
Woning
3
3
3
Berging/schuur
4
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Doelmatigheid
Woning
3
3
3
Berging/schuur
4
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Voorzieningenniveau
Woning
3
4
4
Berging/schuur
4
3
3
Liggingswaarde
3
3
3
Transactieprijs
€ 265.000
€ 215.000
€ 263.000
Transactiedatum
4 mei 2020
2 maart 2020
15 juli 2020
Prijs per eenheid transactie
Woning
€ 2.180,06
€ 2.509,85
€ 1.988,99
Berging/schuur
€ 1.102,5
€ 750
€ 750
Liggingswaarde
€ 1.000
€ 1.000
€ 1.000
Waarde transactie
Woning
€ 141.704
€ 115.453
€ 145.196
Berging/schuur
€ 4.410
€ 3.000
€ 3.000
Liggingswaarde
€ 109.000
€ 86.000
€ 101.000
Waarde gecor. naar gemiddelde*
Woning
€ 141.704
€ 98.678
€ 131.996
Berging/schuur
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Liggingswaarde
€ 109.000
€ 86.000
€ 101.000
“*: Waarde gecorrigeerd naar gemiddeld niveau indien KOUDV ongelijk is aan 3”
2.3.1.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem beschikte waarden van [adres 7] en [adres 8] (de winkelpanden) naar de door hem overgelegde waarderapporten, inclusief matrices, waarin de volgende gegevens zijn opgenomen:
Onroerende zaak
[adres 7]
[adres 8]
Bouwjaar
1981
1963
Bijgebouwen
(Oppervlakte)
Huurwaarde
Winkel/
Verkoopruimte
(400 m2)
€ 242,50/m2
Winkel/
Verkoopruimte
(200 m2)
€ 253,75/m2
Opslag/
magazijn
(146 m2)
€ 97/m2
Opslag/ magazijn
(75 m2)
€ 101,50/m2
Kelder -1
(188 m2)
€ 61,11/m2
Kelder -1
(42 m2)
€ 71,05/m2
Corona-aftrek 2%
- € 26.240
Corona-aftrek 2%
- € 13.120
Factor
10,7
10,7
Locatie
A1
A1
WOZ-waarde
€ 1.286.000
€ 643.000
2.3.2. De winkelpanden worden in de taxatiematrices vergeleken met de vergelijkingsobjecten [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] , alle gelegen te [woonplaats] . In de taxatiematrices zijn van deze vergelijkingsobjecten, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende gegevens opgenomen:
Onroerende zaak
[adres 14]
[adres 15]
[adres 16]
Bouwjaar
1908
1925
1986
Bijgebouwen
(Oppervlakte)
Huurwaarde
Winkel/
verkoop-ruimte
(240 m2)
€ 200,50
/m2
Winkel/
verkoop-ruimte
(40 m2)
€ 310,50 /m2
Winkel/
verkoop-ruimte
(55 m2)
€ 328,29 /m2
Opslag/
Magazijn/ Loods vd
(34 m2)
€ 70,18
/m2
Opslag/
magazijn
(164 m2)
€ 113,40 /m2
Corona-aftrek 2%
- € 3.860
Overige ruimten
(12 m2)
€ 100,25
/m2
Corona-aftrek (2%)
- € 6.620
Corona-aftrek 2%
- € 11.060
Gerealiseerde huur
€ 52.500
€ 30.000
€ 10.800
Ingangsdatum
1 januari 2020
1 september 2020
1 oktober 2020
Factor
10,7
10,7
10,7
Locatie
A1
A1
A1
WOZ-waarde
€ 542.000
€ 325.000
€ 189.000
2.4.
Ter onderbouwing van de voor de winkelpanden toegepaste kapitalisatiefactor verwijst de Heffingsambtenaar naar de bruto kapitalisatiefactor berekening betreffende [adres 14] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Woningen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (SGR 21/7577, SGR 21/7579, SGR 21/7580, SGR 21/7581, SGR 21/7582 en SGR 21/7583)
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen aan de [naam straat] niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waarderapporten en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waarderapporten, zijn de waarden van de woningen aan de [naam straat] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden van de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 9] (verkocht op 13 december 2019 voor € 189.000), [adres 10] (verkocht op 10 juli 2020 voor € 199.500) en [adres 11] (verkocht op 2 maart 2020 voor € 215.000). De waarden van de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 11] (verkocht op 2 maart 2020 voor € 215.000), [adres 12] (verkocht op 15 juli 2020 voor € 263.000) en [adres 13] (verkocht op 4 mei 2020 voor € 265.000). De vergelijkingsobjecten zijn flatwoningen en appartementen met vergelijkbare bouwjaren en vergelijkbare oppervlakten.
7. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder onjuiste KOUDV-factoren voor de woningen aan de [naam straat] heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft verder ter zitting gesteld dat de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 10] ten onrechte op ‘3’ is gesteld, nu dit object onderdeel uitmaakt van hetzelfde complex en in één bouwstroom is gebouwd met de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 11] , welke een staat van onderhoud van ‘4’ hebben. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat voor de staat van onderhoud van een object niet alleen met de staat van het buitenonderhoud, maar ook met het binnenonderhoud rekening wordt gehouden. De rechtbank volgt eiseres daarom niet in haar standpunt dat de staat van onderhoud altijd gelijk is wanneer sprake is van objecten die onderdeel uitmaken van dezelfde bouwstroom of dezelfde Vereniging van Eigenaren. Over het vergelijkingsobject [adres 13] heeft eiseres ter zitting gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een waardering van ‘4’ voor de berging. Verweerder heeft verklaard dat de waardering van de berging inderdaad een ‘3’ had moeten zijn. Echter bij aanpassing van de waardering van de berging naar een ‘3’, gaat de waarde zo marginaal omlaag dat het uiteindelijk geen verschil maakt voor de waardering van de met dit object vergeleken onroerende zaken [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van de woningen aan de [naam straat] in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Winkelpanden [adres 7] en [adres 8] (SGR 21/7584 en SGR 21/7585)
8. De waarden van de twee winkelpanden heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor [adres 7] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 242,50 per m² (winkelruimte), € 97 per m² (opslag) en € 61,11 per m² (kelder) toegepast. Voor [adres 8] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 253,75 per m² (winkelruimte), € 101,50 per m² (opslag) en € 71,05 per m² (kelder) gehanteerd. Deze gegevens heeft hij gebaseerd op huurtransacties van [adres 14] (verhuurd per 1 januari 2020 voor € 52.500), [adres 15] (verhuurd per 1 september 2020 voor € 30.000) en [adres 16] (verhuurd per 1 oktober 2020 voor € 10.800), winkelpanden gelegen in dezelfde straat op A1-locatie. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor [adres 7] en [adres 8] vallen allemaal binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Vanwege de Coronacrisis heeft verweerder voor [adres 7] en [adres 8] over de totale huurwaarden een coulancekorting van 2% toegepast, gebaseerd op een advies van de Waarderingskamer.
9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 7] en [adres 8] berekend aan de hand van het object [adres 14] . Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. Hieruit blijkt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een geïndexeerde transactieprijs en een onderbouwde huurwaarde. Daarmee heeft hij de gehanteerde kapitalisatiefactor in voldoende mate onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres niet in haar eerst ter zitting ingenomen stelling dat het leegstandsrisico voor [adres 7] te laag is vastgesteld omdat de huurder, [naam winkel] , op het randje van faillissement zit. Verweerder heeft verklaard dat hij het leegstandsrisico heeft vastgesteld op basis van leegstandsanalyses in de [gemeente] . Omstandigheden zoals een mogelijk toekomstig faillissement van een huurder hebben hier geen invloed op. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 14] , gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, naar het oordeel van de rechtbank terecht toegepast en doorgetrokken naar [adres 7] en [adres 8] .
10. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder voor de vergelijking van de huurwaarden onjuiste KOUDV-factoren voor [adres 7] en [adres 8] heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut bij de vaststelling van de huurwaarden. Het is de rechtbank echter niet gebleken dat de waarden van de onderhavige winkelpanden zijn vastgesteld in strijd met de wet van het afnemend grensnut. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat de huurwaarden per m² van sommige grotere ruimtes inderdaad hoger liggen dan de huurwaarden per m² van sommige kleinere ruimtes, maar dat de oorzaak daarvan te vinden is in onderlinge verschillen in KOUDV-factoren. Zo is de huurwaarde per m² van de winkelruimte van [adres 7] weliswaar hoger dan de huurwaarde per m² van de (kleinere) winkelruimte van [adres 14] , maar dat komt omdat het onderhoud en de uitstraling van [adres 14] beneden gemiddeld zijn.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
(…)
13. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. De rechtbank gaat ook voorbij aan het standpunt van eiseres dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de Coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het Coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De verwijzingen van eiseres naar de notitie ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [2] maken dat niet anders. Daarbij weegt de rechtbank overigens mee dat het genoemde arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.
(…)
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] ECLI:NL:HR:2021:1974.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken worden verminderd zoals weergegeven hieronder en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
- de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] : € 197.000;
- de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] : € 184.000;
- de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] : € 184.000;
- de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] : € 245.000;
- de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] : € 262.000;
- de woning aan de [adres 6] te [woonplaats] : € 246.000;
- de winkel aan de [adres 7] te [woonplaats] : € 643.000; en
- de winkel aan de [adres 8] te [woonplaats] : € 428.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Bij de beoordeling van het geschil dient vooropgesteld te worden dat aan het begin van de mondelinge behandeling aan de gemachtigde is gevraagd welke gronden concreet tegen de uitspraak van de Rechtbank worden aangevoerd, en dat aan hem is meegedeeld dat hetgeen voor het overige in de gedingstukken is aangevoerd niet in de beoordeling wordt betrokken. De gemachtigde pleegt (hoger)beroepschriften en nadere stukken (zogenoemde pinpointbrieven) in te dienen waarin slechts algemeen geformuleerde gronden zijn opgenomen, die veelal toepassing missen in de desbetreffende zaak of zaken.
De woningen
5.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de Rechtbank heeft overwogen over de woningen. Het Hof maakt rechtsoverwegingen 6 en 7 in de uitspraak van de Rechtbank tot de zijne en neemt de aldaar getrokken conclusies over de waarden van de woningen over.
5.4.
Belanghebbende heeft gewezen op het verschil in prijs per eenheid tussen de woningen. Voor de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] is een prijs per eenheid van € 1.930,67 en voor de woningen [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] is een prijs per eenheid van € 1.627,35 gebruikt. Voor dit verschil is, aldus nog steeds belanghebbende, geen rechtvaardiging en dus dient de waarde van de drie eerstgenoemde woningen te worden verlaagd naar het prijsniveau van de laatste drie. De Heffingsambtenaar heeft gewezen op het verschil in grootte tussen de twee groepen. De eerste groep woningen is veel kleiner dan de tweede groep waardoor de prijs per eenheid verschilt: bij kleine woningen is die hoger dan bij grotere woningen. Het Hof kan de uitleg van de Heffingsambtenaar goed volgen. De verschillende prijzen per eenheid zijn bovendien in lijn met de prijzen die de verschillende vergelijkingsobjecten, die voor de twee groepen zijn gebruikt, per vierkante meter hebben opgebracht.
5.5.
Belanghebbende stelt dat het onderhoud en de voorzieningen van de woningen aan de [naam straat] op ‘2’ dienen te worden vastgesteld, het betreffen huurwoningen. De Heffingsambtenaar heeft hierover verklaard dat de voorzieningen in een huurwoning, zoals de keuken en de badkamer, in het algemeen van minder niveau zijn en dat daarom voor voorzieningen een ‘2’ is gebruikt. De overige factoren in een huurwoning zijn niet per definitie minder, aldus de Heffingsambtenaar. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in deze uitleg. Belanghebbende heeft niets concreets ingebracht waaruit blijkt dat het onderhoud van de woningen ook beneden gemiddeld is. Het Hof gaat uit van een gemiddeld niveau.
5.6.
Voorts heeft de gemachtigde herhaald dat de onderhoudstoestand voor het vergelijkingsobject [adres 10] op ‘4’ dient te worden gezet, nu dat ook de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 11] is. Ten aanzien van [adres 13] dient de berging gewaardeerd te worden op ‘3’. Dit laatste wordt door de Heffingsambtenaar bevestigd, maar dit maakt niet uit voor de waarde van de woningen. [adres 10] betreft ook het onderhoud aan de binnenkant van dit object, aldus de Heffingsambtenaar. Met de inhoud van de waarderapporten heeft de Heffingsambtenaar de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt en verklaard. Belanghebbende heeft slechts blote stellingen ingebracht. De onterechte hogere waardering van de berging van [adres 13] heeft inderdaad uiteindelijk geen invloed op de uitkomst van deze procedure. Het verschil leidt tot een minimale aanpassing. Gelet op de veel lagere prijzen per eenheid die voor de woningen zijn gebruikt, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde WOZ-waarden te hoog zijn.
5.7.
De conclusie luidt dat hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht, niet afdoet aan het oordeel van de Rechtbank. De beslissing van de Rechtbank over de waarden van de woningen dient te worden bevestigd.
De winkelpanden
5.8.
Het Hof sluit zich ook aan bij de rechtsoverwegingen en de conclusies van de Rechtbank over de waarde van de winkelpanden (8 tot en met 11 van de uitspraak). Voor het in aanmerking nemen van de coronapandemie ziet het Hof overigens geen aanleiding, gelet op de waardepeildatum. Dat van de toestandsdatum dient te worden uitgegaan, volgt het Hof niet. De coronapandemie is immers geen specifiek op de onderhavige winkelpanden betrekking hebbende omstandigheid. Door de waarden van de winkelpanden desalniettemin met 2% te verlagen, heeft de Heffingsambtenaar dus zeker niet te weinig rekening gehouden met de pandemie.
5.9.
Belanghebbende stelt net als in eerste aanleg dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de wet van afnemend grensnut bij de vaststelling van de huurwaarden. Dit wordt door de Heffingsambtenaar betwist en hij heeft het verschil in de toegepaste prijzen per m2 verklaard aan de hand van de KOUDV-factoren die toegepast zijn. Het Hof kan de berekeningen van de Heffingsambtenaar, die alle relevante factoren in aanmerking heeft genomen, goed volgen. Zoals de Rechtbank al heeft uitgelegd, komt het door belanghebbende betwijfelde resultaat vooral door de beneden gemiddelde staat van onderhoud en uitstraling van het pand [adres 14] . Dit laatste heeft belanghebbende niet betwist.
5.10.
Belanghebbende stelt net als in eerste aanleg dat de KOUDV-factoren van [adres 7] op ‘2’ moeten worden vastgesteld. Voorts dienen ook de KOUDV-factoren van [adres 8] op ‘2’ te worden vastgesteld. De Heffingsambtenaar betwist dit en stelt dat de KOUDV-factoren correct zijn. Het Hof verwerpt ook deze stelling van belanghebbende. Opnieuw is geen enkel concreet punt aangedragen om de blote stelling te onderbouwen. Hoewel de bewijslast op de Heffingsambtenaar rust, mag van belanghebbende worden gevraagd dat op zijn minst een concrete aanvulling wordt gegeven aan klachten over de onjuistheden van de beschrijving en de taxatie van de eigen onroerende zaken, zoals in dit geval [adres 7] en [adres 8] . Belanghebbende is bovendien de meest gerede partij om met de nodige objectieve gegevens te komen om het standpunt te onderbouwen.
5.11.
De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat gebruik is gemaakt van een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor van de [adres 14] , dat zich net zoals de winkelpanden op een A1-locatie bevindt. Belanghebbende heeft hier tegenover uitsluitend aangevoerd dat het leegstandsrisico aanmerkelijk groter is dan waarmee de Heffingsambtenaar in zijn berekening rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar verwijst naar de analyses die hij naar de gemachtigde heeft gestuurd en waaruit voortvloeit dat op 1 januari 2020 en 2021 een leegstandrisico bestaat van 8% en op 1 januari 2022 een leegstandsrisico van 13%. Het Hof volgt het standpunt van de Heffingsambtenaar. Het heeft geen aanleiding aan deze cijfers te twijfelen, die, naar de Heffingsambtenaar heeft verklaard, zijn gebaseerd op de daadwerkelijke gegevens over leegstand die achteraf zijn verzameld. De gemachtigde heeft over de leegstand van de onderhavige winkelpanden slechts verklaard dat de huurder van [adres 7] , [naam winkel] , op omvallen staat. Ter zitting van het Hof heeft hij dit punt zelf ontkracht met zijn verklaring over de redding van [naam winkel] .
Slotsom
5.12.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.