Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01277
Uitspraak van 13 december 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 november 2022, nummer SGR 21/3375.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 451.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. Ter zitting heeft belanghebbende een reiskostenoverzicht overgelegd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een rijwoning uit 2009 met een inhoud van ongeveer 520 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 133 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder aangedragen objecten zijn goed vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van de vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit van de opstallen en de onderhoudstoestand. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen in de woning van eiser door kwaliteit/luxe een vlokcode 2 te geven. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de vlokcodes lager moeten zijn dan reeds door verweerder is toegepast. Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de vergelijkingsobjecten hogere vlokcodes dienen te worden toegepast.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder onderbouwd heeft gesteld dat de uitbouw boven op het dak bij de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] op 1 januari 2020 nog niet aanwezig was en eiser daartegenover geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat die uitbouw er al wel was. Ter zitting heeft eiser geteld dat verweerder ten onrechte een bedrag van € 3.577 bijtelt vanwege de aanwezigheid van een dakterras Volgens eiser heeft hij er bij de bouw van de woning voor gekozen om geen dakterras te nemen, zijn buren beschikken wel over een dakterras. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft eiser gewezen op de door verweerder overlegde luchtfoto’s. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat bij alle woningen aan de [straat] een bedrag van € 3.577 wordt bijgeteld vanwege een dakterras dan wel de mogelijkheid om van dat deel van de woning een dakterras te maken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat het bedrag van € 3.577 terecht is bijgeteld bij de waarde van de woning.
8. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde voor eisers woning is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 5 is weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe, ook niet ten aanzien van buurwoningen. Voorzover eiser een beroep doet om aan te sluiten bij de WOZ-waarde van de buurwoning kan dit beroep niet slagen nu een WOZ-waarde geen op de markt gerealiseerde verkoopsom is. De in artikel 17 van Pro de Wet WOZ bedoelde waarde van de woning kan derhalve niet worden herleid uit de WOZ-waarde van een andere woning.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 427.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344). De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen.
5.2.
De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wanneer de Heffingsambtenaar hierin, mede gelet op wat belanghebbende over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde aanvoert, niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de marktwaarde van de woning naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking, waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft [adres 4] (520 m³), verkocht op 7 november 2018 voor € 431.500, [adres 2] (520 m³), verkocht op 16 september 2019 voor € 463.000 en [adres 3] (520 m³), verkocht op 30 november 2018 voor € 450.000, alle te [woonplaats] .
5.4.
Ter zitting is vast komen te staan dat het geschil zich beperkt tot de vraag of de afwezigheid van een dakterras aan de achterzijde van de woning moet leiden tot een aanpassing van de vastgestelde waarde. Voor het overige is de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde door de Heffingsambtenaar niet tussen partijen in geschil.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft in de matrix aan de woning en de vergelijkingsobjecten een (vaste) deelwaarde toegekend voor de dakterrassen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar er daardoor geen rekening mee heeft gehouden dat het vergelijkingsobject [adres 3] op het moment van verkoop, in tegenstelling tot de woning, over een tweede dakterras aan de achterzijde beschikte. De Heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de in de matrix gebruikte (vaste) deelwaarde geldt voor het standaard aanwezige dakterras aan de voorzijde en het potentiële of gerealiseerde dakterras aan de achterzijde samen.
5.6.
Zoals ook ter zitting door belanghebbende is erkend, zijn de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] goed vergelijkbaar met de woning en beschikten deze objecten op het moment van verkoop, net als de woning, niet over een dakterras aan de achterzijde. De verkoopprijzen van beide vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Gelet op de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van [adres 4] (€ 472.317) en [adres 2] (€ 473.266) is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
5.7.
Omdat de Heffingsambtenaar, gelet op wat hiervóór is overwogen, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, behoeft de door belanghebbende verdedigde waarde geen bespreking.
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, T.A. de Hek en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 13 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.