Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/29
Uitspraak van 4 juni 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer SGR 21/7503.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de opslag), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 534.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (ozb) gebruikers van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“- verklaart [het beroep] gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt [de beschikking] aldus dat de vastgestelde [waarde] van de (…) [adres 1] [wordt] verminderd tot (…) € 520.000;
- vermindert [de aanslag] dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.084;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 (…) aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft op 24 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting direct na aanvang geschorst. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, welke het Hof op 12 maart 2024 heeft ontvangen.
1.7.
De mondelinge behandeling van de zaak is hervat ter zitting van 25 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen van de Heffingsambtenaar, kenmerk BK-23/27 en BK-23/28, betreffende de door hem bij beschikking op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarden van respectievelijk de onroerende zaak [adres 2] en de onroerende zaak [adres 3] , beide te [woonplaats] , alsmede de tegelijk met die beschikkingen aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de ozb van de [gemeente] voor het jaar 2021. De hoger beroepen zijn daarbij volgtijdelijk behandeld. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de opslag. De opslag heeft een oppervlakte van 1.190 m2. Het bouwjaar is 2003.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 18 november 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de opslag na uitpandige opname op 1 september 2021 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 534.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft als bijlage bij het Waarderapport voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de opslag vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De waardering van de opslag volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is in de Waardeopbouw, voor zover van belang, als volgt opgebouwd.
Onderdelen
Opp (m2)
Huurwaarde/m2
Kapitalisatiefactor
WOZ-waarde
Opslag/magazijn bg
620
€ 46,25
10,5
€ 534.000
Opslag/magazijn vd
570
€ 38,95
10,5
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de opslag voorts “Bruto kapitalisatiefactor berekeningen” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor ‘bottum-up’ berekend voor de vergelijkingsobjecten [adres 6] en
[adres 5] . De uit de berekening voor het vergelijkingsobject [adres 6] volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,5, is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor de opslag en voor de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 4] . De uit de berekeningen voor het vergelijkingsobject [adres 5] volgende bruto kapitalisatiefactor van 11,6 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor dat vergelijkingsobject.
[adres 5] . De uit de berekening voor het vergelijkingsobject [adres 6] volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,5, is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor de opslag en voor de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 4] . De uit de berekeningen voor het vergelijkingsobject [adres 5] volgende bruto kapitalisatiefactor van 11,6 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor dat vergelijkingsobject.
Oordeel van de Rechtbank
3.1.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak niet alleen een oordeel gegeven over de waarde van de opslag, maar ook over de waarde van de onroerende zaken [adres 7] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [woonplaats] . De door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroepen betreffende die onroerende zaken zijn bij het Hof geregistreerd onder de nummers BK-23/26, BK-23/27 en BK-23/28.
3.2.
De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. In de waarderapporten behorende bij de onderhavige onroerende zaken ontbreekt een onderbouwing van de huurwaarden aan de hand van marktgegevens en kapitalisatiefactoren. Verweerder heeft ter zitting de berekeningen overgelegd ter zake van de [adres 8] , de [adres 9] en de [adres 10] te [woonplaats] . Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarden is gekomen en hiermee zijn de getaxeerde waarden onvoldoende controleerbaar. Het had op de weg van verweerder gelegen om hierin meer inzicht te geven en de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de onderhavige onroerende zaken te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens De rechtbank zal aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Wat eiseres verder ter zitting heeft aangevoerd is onvoldoende om de door haar bepleite waarden te volgen.
(…)
13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank de waarde van de onroerende zaken [adres 7] , [adres 2] , [adres 3] en de [adres 1] te [woonplaats] op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 515.000 respectievelijk € 1.295.000, € 420.000 en € 520.000. De beroepen zijn daarom gegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de waarde van de opslag na vermindering door de Rechtbank. Volgens de Heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de waarde ten onrechte verminderd. Belanghebbende is de tegenovergestelde mening toegedaan.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de opslag niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
5.6.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Heffingsambtenaar in de eerste plaats erop gewezen dat de bedrijfsruimten aan de [adressen] te [woonplaats] op 20 juli 2020 zijn verkocht voor een bedrag van € 3,2 miljoen, terwijl de totale WOZ-waarde 2021 van de objecten (volgens de Heffingsambtenaar in zijn hogerberoepschrift: [adressen] ) € 2,28 miljoen bedraagt. Enkel deze omstandigheden kunnen echter niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de opslag ( [adres 1] ) niet te hoog is vastgesteld, omdat niet inzichtelijk is gemaakt welk deel van de koopsom toerekenbaar is aan de opslag en hoe de waarde hieruit moet worden afgeleid.
5.7.
Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de HWK-methode. Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden.
5.8.
Ter onderbouwing van de huurwaarde wijst de Heffingsambtenaar naar het Waarderapport en de bijbehorende Waardeopbouw (zie 2.2 en 2.3). Zo de daarin gehanteerde vergelijkingsobjecten al als vergelijkingsobject kunnen dienen – belanghebbende heeft dat gemotiveerd bestreden – geldt naar het oordeel van het Hof dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de huurwaarde van de opslag kan worden afgeleid uit de – geschatte – huurwaarden van de vergelijkingsobjecten en op welke wijze rekening is gehouden met de onderling verschillende scores op de KOUDV-factoren. Een voldoende toelichting hierop ontbreekt. De enkele stelling dat de ‘ondergemiddelde’ score van de opslag zich heeft vertaald in een lagere huurwaarde per m2 dan voor de vergelijkingsobjecten is gehanteerd, is ontoereikend.
5.9.
De Heffingsambtenaar heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van de opslag niet te hoog is vastgesteld. Aangezien de gehanteerde huurwaarde niet aannemelijk is gemaakt, behoeft de vraag of de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 te hoog is, geen behandeling.
Slotsom
5.10.
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 875 (1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof, met een bedrag per punt van € 875 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).
6.2.
Hoewel de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar in de onderhavige zaak geen griffierecht geheven nu dit reeds is geschied
in de zaak met nummer BK-23/26 (zie 3.1).
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 875.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.