Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/1122
Uitspraak van 17 januari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 7 september 2022, nummer ROT 20/6832.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 800.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning en heeft als bouwjaar 1960. De woning heeft een inhoud van 635 m3 en is gelegen op een perceel van 1.001 m2. De woning heeft een garage en een balkon.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport (het taxatierapport) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een zestal in dezelfde wijk gelegen onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (de vergelijkingsobjecten).
2.2.2.
Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een “Cijfermatige benadering van de taxatie” (waardematrix) overgelegd (de matrix). In deze matrix zijn, naast de objectgegevens van de woning van belanghebbende, de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle KOUDV-factoren een waarde 3 (gemiddeld) toegekend. Verder is van het totale perceel (1.001 m2) waarop de woning is gelegen een deel groot 588 m2 gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 369 en is de overige grond (413 m2), vanwege de grootte van het totale perceel, aangemerkt als restgrond en gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 295.
2.2.3.
De Heffingsambtenaar heeft verder een “onderbouwing grondquote” overgelegd, alsmede overzichtskaarten/luchtfoto’s waarop de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de nabij gelegen [kerk] aan de [adres 8] is weergegeven.
2.3.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van “ [naam] ”, dat is uitgebracht op 23 maart 2020 (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 661.000. In het taxatierapport “ [naam] ” is ten aanzien van de woning voor alle onderdelen van de KOUDV-codering een cijfer 3 (gemiddeld) toegekend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van [naam] , waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 800.000,-.
4.1
Verweerder onderbouwt deze waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
De rechtbank vindt deze objecten goed bruikbaar in de waardering, omdat deze net als de onroerende zaak vrijstaande woningen zijn, ze in dezelfde buurt liggen en niet teveel afwijken van de onroerende zaak wat inhoud en perceeloppervlakte betreft.
Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid hiervan ook niet, maar voert aan dat in de vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst bij de waardering van de grond van een object. Omdat verweerder niet waardeert met grondstaffels, maar met een statistisch model, wordt de grondwaarde op een verkeerde manier vastgesteld, aldus eiseres.
4.2
Bij een waardering voor de Wet WOZ staat het verweerder vrij om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht. Het is dus niet zo dat het noodzakelijk is om grondstaffels te gebruiken, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en verweerder moet inzichtelijk maken dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Daarbij geldt overigens dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat, een matrix is enkel een hulp- en controlemiddel daarbij (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
4.3
In dit geval kent verweerder bij een verkoopcijfer 40 % van de verkoopprijs aan de grondwaarde toe en 60 % aan de woning (de opstal). Dit baseert verweerder op de verkoopcijfers van nieuwbouwprojecten in de omgeving van de onroerende zaak in de periode van 2017 tot en met 2020. Een overzicht hiervan is bij het taxatierapport gevoegd.
De rechtbank overweegt dat bij nieuwbouwprojecten in de verkoopprijs inderdaad een uitsplitsing wordt gemaakt in de prijs van de grond en de woning, zodat je daaruit een bepaalde verdeling af kunt leiden. En uit het door verweerder overgelegde overzicht volgt dat bij een (nieuwbouw)woning ongeveer 40 % van de verkooprijs voor de grond wordt betaald. De door verweerder gebruikte nieuwbouwprojecten liggen dicht genoeg bij de onroerende zaak om daar betekenis aan te doen toekomen en ze zijn ook dicht genoeg bij de waardepeildatum gerealiseerd. Daarom vindt de rechtbank dit een voldoende onderbouwing van de door verweerder aangehouden 40/60 verdeling.
4.4
De verdeling van 40 % van de grond en 60 % voor de woning, heeft verweerder toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, daarbij ook rekening houdend met de aanwezigheid van een dakkapel, garage en dergelijke en rekening houdend met een verschil in ligging, onderhoud en voorzieningen.
Uit deze methode komt ook naar voren dat een groter perceel tot een lagere gemiddelde waarde per m² leidt. Zo is het perceel van [adres 2] het grootste van alle vergelijkingsobjecten en heeft de laag-ste prijs per m². [adres 5] heeft het kleinste perceel en de hoogste waarde per m². Dat dit niet overal precies uitkomt, maakt niet dat deze methode niet gebruikt kan worden, omdat ten eerste taxeren geen exacte wetenschap is en niet alles tot in detail verklaard hoeft te worden en ten tweede staat, zoals gezegd, uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing. Verweerder heeft ten aanzien van het hanteren van een grondstaffel nog toegelicht dat een nadeel daarvan is dat de grondwaarde de basis is en niet de verkoopcijfers. De rechtbank volgt dit aangezien de onroerende zaak op een zeer groot perceel gelegen is.
Uit de verkoopprijzen volgt een gemiddelde prijs per m² van de grond van € 369,- en een gemiddelde prijs per m³ voor de woning van € 693,-.
Vervolgens is dit toegepast op de onroerende zaak, waarbij de gemiddelde prijs van de grond enkel is gebruikt voor de eerste 588 m² van het perceel. Dit is het gemiddelde grondoppervlakte van de onderbouwingen. Het overige gedeelte van het perceel van 413 m² is tegen een lagere waarde gewaardeerd, zodat ook in de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst.
Met deze onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 800.000,- niet te hoog is, zodat de conclusie is dat hij slaagt in zijn bewijslast.
5. Eiseres heeft verder aangevoerd dat zij in bezwaar niet de gegevens heeft gekregen waarom zij heeft verzocht, maar uit het dossier blijkt dat eiseres in bezwaar enkel om het taxatieverslag heeft gevraagd en dat heeft zij gekregen. Daarnaast is in het bestreden besluit opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken en zit hiervan ook een verslag in het dossier.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 722.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Motiveringsgebrek uitspraak op bezwaar
5.1.1. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd aangezien daarin niet volledig is weergegeven hetgeen op de hoorzitting van 23 juli 2020 is besproken. Reeds daarom is het (hoger) beroep gegrond, aldus belanghebbende.
5.1.2. Artikel 7:7 Awb Pro bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1] volgt dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Blijkens de inhoud van de uitspraak op bezwaar en de stukken van het geding is weliswaar geen hoorverslag opgemaakt, maar zijn in plaats daarvan gespreksaantekeningen gemaakt, en is voorts, hoewel hier en daar mogelijk summier verwoord, in de uitspraak ingegaan op onderwerpen die tijdens de hoorzitting zijn besproken. Gesteld noch gebleken is dat op bepaalde onderwerpen die tijdens de hoorzitting zijn besproken niet is ingegaan. Belanghebbende heeft daaromtrent niets specifieks gesteld en heeft overigens evenmin gesteld dat de gespreksaantekeningen die tot de stukken van het geding behoren niet volledig zouden zijn. Daarom is er, anders dan belanghebbende stelt, geen aanleiding te concluderen dat sprake is van een aan de uitspraak op bezwaar klevend motiveringsgebrek.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.2.1. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar haar op grond van de artikelen 6:17, 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van Pro de Wet WOZ, de waardeberekening, de matrix, de grondstaffel en iWOZ-kaarten, had moeten zenden. Zij verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb Pro en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbende stelt dat aangezien toezending hiervan is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is.
5.2.2. In het bezwaarschrift is door de (toenmalige) gemachtigde ten aanzien van het toezenden van stukken het volgende opgenomen:
“Gemeentelijk taxatieverslag
Wij verzoeken u vriendelijk ons het gemeentelijke taxatieverslag toe te zenden. (…)
Bij voorkeur ontvangen wij een digitaal exemplaar van het taxatieverslag op [e-mailadres]. Alternatief kunt u ons ook deze via ons postadres toesturen (zie bovenaan deze brief).
Verzoek
(…)
Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. De gehanteerde grondstaffel; en
2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).”
5.2.3.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
5.2.4.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 Awb Pro bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
5.2.5.
De plicht van het bestuursorgaan om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen voor de belanghebbende ter inzage te leggen, wijkt af van de plicht van het bestuursorgaan om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen de in artikel 8:42, lid 1, Awb genoemde termijn aan de bestuursrechter te zenden. Terinzagelegging van de stukken als genoemd in artikel 7:4, lid 2, Awb is (een vorm van) passieve informatieverstrekking; toezenden van stukken als genoemd in artikel 8:42 Awb Pro is (een vorm van) actieve informatieverstrekking.
5.2.6.
Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar bij e-mailberichten van 10 juni 2020 en 23 juli 2020 het taxatieverslag van de woning aan de (toenmalige) gemachtigde heeft gezonden. De matrix en de KOUDV-factoren zijn, conform het daartoe strekkende verzoek van belanghebbende in het bezwaarschrift (zie 5.2.2), vermeld in de als bijlage bij de uitspraak op bezwaar meegezonden “Cijfermatige benadering van de taxatie; ofwel de matrix). Van een grondstaffel is geen gebruik gemaakt, zodat overlegging daarvan niet aan de orde was.
5.2.7.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting tot passieve informatieverstrekking als bedoeld in artikel 7:4, lid 2 en lid 3, Awb. Hij heeft op grond van het bepaalde in artikel 40 Wet Pro WOZ het taxatieverslag, waar de gemachtigde tijdens de bezwaarfase concreet om heeft verzocht (zie 5.2.2), voorafgaand aan het horen toegezonden. Voorts heeft hij voldaan aan het verzoek van belanghebbende (zie 5.2.2) uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar belanghebbende te informeren over de KOUDV-factoren ten aanzien van de woning en de grondstaffel. De Rechtbank heeft geoordeeld dat belanghebbendes stelling dat zij in bezwaar niet de gegevens heeft gekregen waarom zij heeft verzocht onjuist is omdat uit het dossier blijkt dat zij in bezwaar slechts om het taxatieverslag heeft gevraagd en zij dat heeft gekregen alsmede dat in het bestreden besluit is opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarvan een verslag in het dossier aanwezig is. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel argumenten aangevoerd die een zodanig nieuw licht op het onderhavige geschilpunt werpen, dat daaruit de conclusie volgt dat het oordeel van de Rechtbank op dit punt onjuist is.
5.2.8.
Hetgeen belanghebbende verder op dit punt heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
5.3.1.
De gemachtigde verzoekt in hoger beroep om overlegging van de bouwtekeningen en van de iWOZ-kaarten van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten omdat hij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, meer specifiek de inhoud daarvan, wil kunnen controleren. Zolang deze niet controleerbaar zijn, betwist hij de inhoudsmaten.
5.3.2.
Deze betwisting berust op een blote stelling en is daarom onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen inhoudsmaten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de door de taxateur berekende inhoudsmaten. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
5.3.3.
Belanghebbende voert verder, voor het eerst in beroep, aan dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten had dienen te overleggen, zodat belanghebbende op basis van de iWOZ-rapporten kan controleren of de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.3.4.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt behoren de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk zij niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft in algemene zin gesteld dat het zou kunnen zijn dat de in de matrix vermelde objectkenmerken niet juist zijn en dat zij dit ook op basis van de iWOZ-rapporten wil kunnen controleren. Gelet op het vorenoverwogene is er derhalve geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
5.4.1.
Belanghebbende verzoekt voorts al vanaf de bezwaarfase (zie ook 5.2.2) de Heffingsambtenaar de grondstaffels te overleggen. De Heffingsambtenaar heeft steeds verklaard dat geen gebruik is gemaakt van grondstaffels en met redenen omkleed en toegelicht waarom deze niet zijn gebruikt en uiteen gezet dat bij de waardebepaling van de woning gebruik is gemaakt van een andere methode, te weten de statistische methode voor de waardering van de grond. De grondstaffel kan, nu deze niet bij de waardebepaling is gehanteerd, dan ook niet worden gezien als een op de zaak betrekking hebbend stuk. Met betrekking tot de wijze van waardering, waaronder is begrepen de waardering van de grond behorend bij de woning, geldt het hierna volgende.
WOZ-waarde
5.5.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
5.6.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.7.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan [3] .
5.8.
De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen.
5.9.
Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer een taxatierapport en een matrix overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, voorzieningenniveau, onderhoudstoestand en kwaliteit is, in het geval dit van toepassing is, in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Overigens heeft de taxateur van belanghebbende drie van de zes door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ook zelf voor diens waardebepaling gehanteerd. De ter zitting terloops door belanghebbende betrokken stelling dat de Heffingsambtenaar voor de vergelijking beter vergelijkingsobjecten met grotere percelen had kunnen hanteren doet hier niet aan af. Gelijk de Heffingsambtenaar heeft gesteld zijn de woningen aan de [straat] gelegen op zeer ruime percelen met een perceeloppervlakte die in dat gedeelte van de [gemeente] uitzonderlijk is, zodat verkooptransacties rond de peildatum van dergelijke grote percelen voor de vergelijking niet beschikbaar zijn en verder geldt dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden (zie ook 5.11) en dat de taxateur van belanghebbende zelf drie van de zes door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd voor diens eigen waardebepaling en dat kennelijk ook, ondanks de verschillen in perceelgrootte, mogelijk achtte.
5.10.
Belanghebbende heeft gesteld dat de woning overlast ondervindt van de nabij gelegen [kerk] , waardoor de singel waaraan het perceel van belanghebbende is gelegen vaak vol staat met auto’s en de ingang naar de woning van belanghebbende vaak geblokkeerd is. De Heffingsambtenaar heeft met behulp van overzichtskaarten/luchtfoto’s inzichtelijk gemaakt hoe de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen ten opzichte van de [kerk] en daarmee inzichtelijk gemaakt dat ten aanzien van vier van de zes vergelijkingsobjecten een minder gunstige ligging ten opzichte van de [kerk] geldt en voor een van de vergelijkingsobjecten geldt dat deze ook in de nabijheid van een kerk is gelegen, hetwelk door belanghebbende overigens niet is betwist. Eventuele overlast, die overigens beperkt zal zijn tot de openingstijden van de kerk, en een eventueel waardeverminderend effect daarvan, is derhalve in de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten verdisconteerd.
5.11.
Gelijk onder 5.7 en door de Rechtbank is overwogen staat het de Heffingsambtenaar vrij om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht. Het is daarbij niet noodzakelijk van grondstaffels gebruik te maken, gelijk belanghebbende kennelijk meent, maar de Heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat daarmee afdoende rekening is gehouden. Daarbij geldt dat de waarde in zijn totaliteit de toetsing aan het wettelijke waardebegrip moet doorstaan. De uiteindelijke eindwaarde is daarbij de waarde die getoetst wordt, waarbij geldt dat de door de Heffingsambtenaar ter toelichting en inzicht in die eindwaarde verstrekte gegevens worden beoordeeld. De Heffingsambtenaar heeft naar blijkt uit de matrix het totale perceel opgedeeld in “grond” en “restgrond” en daarvoor, rekening houdend met de grootte van het perceel en het afnemend grensnut van extra vierkante meters grond bij een bepaalde grootte van een perceel, verschillende prijzen per vierkante meter gehanteerd (zie 2.2.2). De Rechtbank is terecht tot haar beslissingen in de overwegingen 4.3 en 4.4 gekomen. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de wet van het afnemend grensnut en de afnemende meeropbrengst van grond bij een bepaalde grootte van een perceel. Voorts is van belang dat, gelijk de Heffingsambtenaar heeft verklaard en belanghebbende niet heeft weersproken, de woningen aan de [straat] zijn gelegen op zeer ruime percelen met een perceelomvang die in het gedeelte van [woonplaats] waar de woning is gelegen uitzonderlijk is en (nagenoeg) uitsluitend aan de [straat] voorkomt. Dit vertegenwoordigt derhalve juist een meerwaarde voor de woning van belanghebbende en voor woningen aan de [straat] ten opzichte van (veel) kleinere percelen, zoals de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar nog, onweersproken, verklaard dat de nabij gelegen onroerende zaak [adres 9] eind 2020 voor € 700.000 is verkocht, waarna de van die onroerende zaak deel uitmakende woning direct is gesloopt en is vervangen door een nieuwe woning. Dit illustreert dat de grootte van het perceel bij dergelijke omvangrijke percelen in de [gemeente] een groot deel uitmaakt van de waarde. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde prijzen per vierkante meter voor de “grond” en de “restgrond” aannemelijk gemaakt.
5.12.
Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende nog gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix vermelde inhoudsmaten (mogelijk) niet zouden kloppen. Omdat de betwisting van de inhoudsmaten berust op een blote stelling is dat onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen inhoudsmaten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de door de taxateur berekende inhoudsmaten. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om de door de taxateur van de Heffingsambtenaar berekende inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten in twijfel te trekken.
5.13.
De stelling van belanghebbende dat onduidelijk is hoe de indexatie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden berust eveneens op een blote stelling. Gelet op de stukken van het geding is er geen reden te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar toegepaste indexatie.
5.14.
Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten.
Slotsom
5.15.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier
E.J. Nederveen. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.