Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4182
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 236.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft gereageerd op het verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft een aanvullend verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1982) met een oppervlakte van 105 m2, een aangebouwde garage en een serre, op een perceel van 289 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet
dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 209.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 236.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele gronden
4.1.
Belanghebbende stelt dat hij in de bezwaarfase niet de stukken heeft ontvangen waar hij om heeft gevraagd, waardoor de vastgestelde waarde onvoldoende controleerbaar was. De in beroep ingebrachte iWOZ-rapportages hadden ook in de bezwaarfase raadpleegbaar moeten zijn of standaard moeten worden toegezonden. Belanghebbende wijst hierbij op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 december 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:11217) en het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BA3823). Ook staat op de toegezonden taxatiekaart de gebruikersoppervlakte van de woning in m2, maar de inhoud van de referentiewoningen in m3. Met deze verschillende maatstaven is de vastgestelde waarde niet controleerbaar. Volgens belanghebbende heeft hij in beroep moeten komen om de juiste gegevens wel te ontvangen.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder ten minste het taxatieverslag en eventuele taxatiekaarten, koudv-factoren, grondstaffels, en overige gebruikte of ter beschikking gestelde stukken, zoals foto’s en inlichtingenformulieren. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase het taxatieverslag en een taxatiekaart heeft toegestuurd aan belanghebbende. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat op de taxatiekaart inderdaad de inhoud van de referentiewoningen in m3 is weergegeven en de oppervlakte van de woning in m2. In de uitspraak op bezwaar staan echter wel de oppervlakten van de referentiewoningen in m2, waardoor een vergelijking kan worden gemaakt.
Ten aanzien van de iWOZ-rapporten overweegt de rechtbank als volgt. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt behoren de iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. [1] De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn. Belanghebbende heeft dat niet gesteld, maar slechts in algemene zin gesteld dat de in beroep ingebrachte stukken ook in de bezwaarfase moeten worden toegezonden. Naar het oordeel van de rechtbank is dus in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 24 november 2022 door [taxateur 1] is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 236.343 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan het [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruikersoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate
inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de berging, garage, serre en/of veranda zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende factoren voor onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. (De gecorrigeerde prijs per m2 is het bedrag wat er overblijft na aftrek van grond en bijgebouwen. De basisprijs per m2 is na aftrek van de afwijkende factoren 4 naar 3). Voor de woning is uitgegaan van een (basis) m2-prijs die lager ligt dan de m2-prijzen van de referentiewoningen. Op de m2-prijs van de woning is een correctie toegepast voor de factor 4 bij doelmatigheid.
5.7.
Belanghebbende voert ter zitting aan dat een factor 4 voor doelmatigheid bij de woning onbegrijpelijk is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat met een berekening alleen op basis van de grondstaffel de waarde te laag uitkwam. De m2-prijs van een hoekwoning ligt namelijk hoger dan die van een tussenwoning. Daarom is binnen de gemeente Middelburg besloten om voor het in geschil zijnde jaar bij alle hoekwoningen een factor 4 toe te kennen aan de doelmatigheid van de (referentie)woning.
5.8.
De rechtbank stelt vast dat een factor 4 voor doelmatigheid bij hoekwoningen was vermeld in de bijlage bij de taxatiematrix. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting aannemelijk. De grond van belanghebbende slaagt niet.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 15 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.