Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/568
Uitspraak van 15 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 mei 2023, nummer ROT 22/402.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 239.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft op 6 december 2023 en 24 juli 2024 nadere stukken met bijlagen ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 september 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
De onroerende zaak is een café bar/restaurant (Aziatisch restaurant en take-away), met bouwjaar 2015, in het centrum van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat uit een begane grond (73 m2) en een eerste verdieping (73 m2). De huidige gebruiker is [naam] .
2.2.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak tezamen met het buurpand [adres 2] , bestaande uit een begane grond (70 m2) en een eerste verdieping (70 m2), gekocht voor € 542.000. De levering heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2019.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiser stelt dat de waarde niet juist is vastgesteld. Hij voert zelf geen waarde aan, maar vraagt de rechtbank om de juiste waarde te bepalen.
4. Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat alleen de volgende gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
5. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. De koopprijs van de onroerende zaak in een commerciële transactie die heeft plaatsgevonden rond de waardepeildatum is de beste indicator van de WOZ-waarde op de waardepeildatum.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde - voor zover het betreft de invloed van de Corona-maatregelen - vastgesteld aan de hand van toestandsdatum 1 januari 2021.
Gevolgen Coronacrisis en economische crisis.
8.1
Eiser stelt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden met de desastreuze gevolgen van de Covid-19/Coronacrisis en de daarop inmiddels gevolgde giga-economische crisis. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Eiser stelt dat de Coronacrisis zou moeten leiden tot een correctie van 40% ten opzichte van de anders toepasselijke WOZ-waarde op de peildatum. Eiser wijst op een aantal kwesties in het land waarin op de huur een “Corona-korting” is gegeven. Ter onderbouwing verwijst eiser naar de door hem bij zijn brief van 13 maart 2023 overgelegde producties. Eiser acht via toepassing van art. 18 lid 3 van Pro de Wet WOZ waardering onroerende zaken een Corona-korting op de gewone WOZ-waarde van 40% op zijn plaats.
8.2
Verweerder stelt – via correcte naar de toestandsdatum 1 januari 2021 - een eenmalige Coronakorting te hebben toegepast conform een door de VNG verstrekte (en door verweerder overgelegde) handleiding die voorziet in een korting is van tussen de 5 en de 7,5%. Verweerder wijst erop, dat de omzet van restaurants die een afhaaldienst opzetten in de Corona periode (veel) minder te lijden heeft gehad. Verweerder verwijst voorts naar het feit, dat de rijksoverheid een groot deel van het omzetverlies van de horeca heeft vergoed.
8.3
De rechtbank stelt vast, dat eiser zijn stelling over gemiste omzet en/of wat hij ter zake aan overheidssteun heeft ontvangen en/of wat dat moet betekenen voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en/of de toestandsdatum niet heeft onderbouwd met cijfers of gegevens. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat hij – uitgaande van de toestandsdatum 1 januari 2021 – naar behoren rekening heeft gehouden met de gevolgen van de Corona-maatregelen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
De waarde aan de hand van een recente transactie.
9.1
Verweerder wijst in zijn verweerschrift van 23 maart 2022 op de verkoop van de onroerende zaak op 19 augustus 2019 tezamen met het buurpand [adres 2] voor een bedrag van € 542.500,-. Verweerder geeft aan, dat als regel geldt, dat een recente verkoopprijs heeft te gelden als WOZ-waarde tenzij eiser feiten of omstandigheden aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Hij verwijst naar HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:AA8610. Verweerder gaat ervan uit, dat in de transactie van 19 augustus 2019 voldoende dicht bij de waardepeildatum ligt en dat de vierkante meters van de twee panden dezelfde waarde hebben. Verweerder berekent op basis daarvan een gemiddelde vierkante meterprijs voor de onroerende zaak van € 1896,-. Dat levert voor de onroerende zaak een bedrag op van € 276.816,-. Verweerder past op dat bedrag een coronakorting toe van 7,5% (€ 20.761,-). Resultaat is € 256.816,-. Verweerder concludeert dat hij daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde die hij op de waardepeildatum 1 januari 2020 heeft aangehouden - € 239.000,- - niet te hoog is.
9.2
Eiser stelt ter zitting, dat 19 augustus 2019 niet kort (genoeg) voor de waardepeildatum is, dat verweerder verzuimd heeft de koopprijs naar de waardepeildatum te indexeren en dat de verkoop ook het buurpand betreft. Eiser acht de kapitalisatiefactor, de huurwaarde en de leegstand die verweerder in het taxatieverslag niet wonen heeft gebruikt niet begrijpelijk.
9.3
De rechtbank is van oordeel dat de transactie van de onroerende zaak in dit geval voldoende kort (zo’n vier en een halve maand) ligt vóór de waardepeildatum en dat de waarde van de onroerende zaak daarom moet worden bepaald aan de hand van de transactie van 19 augustus 2019. Daarmee komt de rechtbank niet toe aan eisers vraag naar de motivering van de berekening volgens de HWK-methode in de bezwaarfase. De door verweerder opgegeven gebruiksoppervlakten zijn niet bestreden net zo min als het uitgangspunt van verweerder dat het twee gelijkwaardige panden betreft. Indexering ondersteunt het standpunt van eiser alleen als in de periode tussen 19 augustus 2019 en 1 januari 2020 sprake zou zijn geweest van een waardedaling van de onroerende zaak en wel met meer dan € 17.618,- (zo’n 5% van de koopprijs, het verschil tussen de door verweerder gevonden koopprijs en de bestreden WOZ-waarde). De rechtbank volgt de berekening van verweerder nu eiser – die sedert maart 2022 beschikte over de door verweerder gebruikte gegevens - pas ter zitting klaagt over de indexatie en niets heeft aangevoerd dat er op zou kunnen wijzen dat indexatie naar de waardepeildatum tot een geringere waarde zou leiden, terwijl verweerder (in de uitspraak op bezwaar) heeft gesteld dat de prijzen van onroerende zaken alleen maar zijn gestegen, hetgeen overeenkomt met wat de rechtbank – in ieder geval voor 2020 - van algemene bekendheid acht. Waardedaling door het effect van coronamaatregelen speelt in dit verband geen rol, nu verweerder daar afzonderlijk rekening mee heeft gehouden in de hiervoor besproken correctie van 7,5%.
10. Verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond.
Redelijke termijn
12.1
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep. Eiser verzoekt om vergoeding van immateriële schade ter hoogte van € 500,- voor ieder half jaar, dat de uitspraak volgt na het verstrijken van twee jaar na het bezwaarschrift, de maximale redelijke termijn. Eiser stelt in dat verband, dat het bezwaarschrift dateert van (omstreeks) 28 februari 2021.
12.2
Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Wanneer de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500,- per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
12.3
Verweerder stelt, dat de bezwaarprocedure aanmerkelijk is vertraagd door de wijze van procederen van de gemachtigde van eiser. Hij licht dat in de uitspraak op bezwaar en in zijn verweerschrift als volgt toe:
- op 5 juli 2021 is de telefonische hoorzitting aangevangen. De gemachtigde van eiser heeft bij die gelegenheid gevraagd om een lijst met de adressen en namen van de door hem ingediende bezwaren, naar de rechtbank begrijpt, omdat de gemachtigde van eiser de bezwaren administreert op naam en niet op adres. Verweerder heet aangegeven, dat iedereen – dus ook de gemachtigde van eiser – toegang tot het taxatieverslag heeft via internet (een “portaal”) en eiser heeft daarop gereageerd met de weigering om een dergelijk portaal te bezoeken;
- verweerder heeft op het verzoek van de gemachtigde van eiser – naar verweerder stelt: onverplicht - op 26 juli 2021 een lijst verstrekt van ingediende bezwaren met adressen en namen alsmede het taxatieverslag niet-wonen;
- voortzetting van de hoorzitting is hierop gepland op 28 juli 2021. Gemachtigde van eiser heeft voor die datum aangegeven ziek te zijn en (zo begrijpt de rechtbank0 gevraagd om uitstel van de voortzetting van de hoorzitting;
- voortzetting van de zitting is hierop gepland op 15 oktober. De gemachtigde van eiser heeft op die datum aan verweerder bericht niet beschikbaar te zijn door het uitlopen van een zitting voor het Hof Arnhem-Leeuwarden;
-voortzetting van de zitting is hierop gepland op 12 november. De zitting heeft telefonisch plaatsgevonden. Ter zitting heeft verweerder de gemachtigde van eiser tot 1 december de gelegenheid gegeven om stukken over te leggen ten bewijze van zijn stelling dat de lijst verkoopcijfers die verweerder in had gebracht was vervuild met transacties die waren gedaan met zwart geld en inkomsten uit de handel in verdovende middelen en eventuele andere aanvullende stukken in bezwaar;
- verweerder heeft op 1 december 2021 (en nadien) geconstateerd, dat de gemachtigde van eiser geen gebruik had gemaakt van de mogelijkheid om aanvullende stukken over te leggen.
12.4
De rechtbank stelt vast, dat het bezwaarschrift gedateerd is op 8 april 2021 en dat verweerder stelt het binnen 6 weken na de datum van het aanslagbiljet (26 februari 2021) te hebben ontvangen. De rechtbank leidt daaruit af, dat het bezwaar op 9 april 2021 is ontvangen. In dit geval is de overschrijding aan de bezwaarfase toe te rekenen, die ruim 8 maanden in beslag heeft genomen.
Gelet op het door verweerder geschetste verloop van de hoorzitting op bezwaar is de procedure door toedoen van de gemachtigde van eiser vertraagd van 5 juli tot 1 december 2021 en is de vertraging in de behandeling van het bezwaar aan gemachtigde van eiser toe te rekenen. De rechtbank merkt daarbij op, dat ook de planning van de zitting in beroep vertraging heeft opgelopen doordat de gemachtigde van eiser daarvoor vrijwel geen data beschikbaar bleek te hebben. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen zeker drie maanden en dus: de overschrijding van de maximale redelijke termijn aan (de gemachtigde van) eiser worden toegerekend. Daarop stuit de vordering tot vergoeding van immateriële schade wegens termijnoverschrijding af.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en in de nadere stukken volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 199.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade en om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5. Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die appèl instelt toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en terecht het beroep ongegrond heeft verklaard, alsmede het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn terecht heeft afgewezen. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank bevestigd dient te worden.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, R.A. Bosman en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 15 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.