Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/129
uitspraak van 9 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: R. van der Weide)
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 december 2023, kenmerk ROT 22/3600.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 390.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Rotterdam.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 4 september 2024 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 september 2024. Partijen zijn verschenen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning van het bouwjaar 1932. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 107 m2. Belanghebbende heeft op 9 oktober 2019 de woning voor € 315.000 aangekocht.
3.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een waarderapport overgelegd. Tot dit waarderapport behoort een matrix (de matrix) die de gegevens van de woning en van vier, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat.
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
4. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde € 355.000,- zijn. De woning is op 9 oktober 2019 gekocht door eiseres voor € 315.000,-. De heffingsambtenaar had het eigen aankoopcijfer van de woning moeten gebruiken bij de waardering. Hierbij verwijst eiseres naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag.[1]
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding.[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[3]
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3.
Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De hoofdregel is: als de woning kort voor of na de peildatum is verkocht, dan komt de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeen met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs.[4] In dit geval is de woning verkocht op 9 oktober 2019, afgerond vijftien maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2021. Dat is niet kort voor de waardepeildatum, zodat de hiervoor genoemde hoofdregel niet opgaat. Het is wel mogelijk dat de heffingsambtenaar uitgaat van een eigen verkoopcijfer dat ruimschoots voor of na de waardepeildatum ligt, als daartoe aanleiding bestaat, bijvoorbeeld omdat de woning niet goed vergelijkbaar is met andere objecten. Daarvan was sprake in de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Den Haag.[5] In dit geval bestaat echter geen aanleiding van het eigen verkoopcijfer uit te gaan, omdat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiseres heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten ook niet betwist. De heffingsambtenaar was dus niet verplicht van het eigen verkoopcijfer van de woning uit te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
(…)
[1] Hof Den Haag 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34.
[2] Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
[3] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
[4] HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
[5] Zie ook Hof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1000 en Hof Den Haag 18 april 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1003.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 361.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
6.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
6.3.
Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het betreft [adres 2] (verkoopprijs van € 454.454 op 17 augustus 2020), [adres 3] (verkoopprijs van € 425.000 op 31 maart 2021), [adres 4] (verkoopprijs van € 400.000 op 1 september 2020) en [adres 5] (verkoopprijs van € 415.015 op 15 januari 2021). Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
6.4.
Belanghebbende acht de vergelijkingsobjecten op zich goed vergelijkbaar en is van mening dat deze in beginsel kunnen dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, maar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning dient te worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De woning is namelijk door belanghebbende op 9 oktober 2019 aangekocht voor € 315.000. Belanghebbende heeft de koopsom van de woning vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum en de waarde voor onderhavig jaar berekend op € 361.000. De Heffingsambtenaar stelt echter dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen (15 maanden) om als uitgangspunt voor de waardebepaling te nemen, mede in het licht van de omstandigheid dat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn.
6.5.
Het Hof stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De omstandigheid dat de woning geruime tijd (15 maanden) voor de peildatum is gekocht en recente marktgegevens van voldoende geschikte vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, maakt naar het oordeel van het Hof dat de Rechtbank in dit geval juist en op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft mogen bepalen met behulp van een methode van systematische vergelijking. De vergelijkingsobjecten betreffen namelijk appartementen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde straat, met nagenoeg dezelfde oppervlakte, stammend uit een vergelijkbare bouwperiode, die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
6.6.
Aangezien belanghebbende bij die stand van het geding zich in de matrix kan vinden heeft de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
6.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en S.E. Postema, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De beslissing is op 9 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.