Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1133
Uitspraak van 13 november 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 5 oktober 2023, nummer ROT 22/6190.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 665.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 21 september 2024 een nader stuk ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning (tussenwoning) gelegen in de wijk [naam wijk] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2 en beschikt over een tuin van 40 m2. Het bouwjaar van de woning is 1924.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van de woning, uitgebracht op 17 juli 2023 door taxateur [naam taxateur 1] (het taxatierapport), waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in dezelfde wijk gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten zogenoemde VLOK-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle VLOK-factoren een factor 3 (gemiddeld) toegekend. De waarde van de woning is in het rapport en in de matrix bepaald op € 665.000.
2.3.
In het bezwaarschrift van belanghebbende is door de (toenmalige) gemachtigde onder meer het volgende vermeld:
“Gemeentelijk taxatieverslag
Wij bestrijden dat voldoende rekening is gehouden met de verhouding tussen de referentiewoningen en de onderhavige woning. Wij verzoeken u daarom vriendelijk ons het gemeentelijke taxatieverslag toe te zenden. (…).
(…)
Verzoek
(…)
Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u met het oog op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, overwegingen 4.20 en 4.29 jo. 2.7 om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c.q. eerder toe te zenden in de vorm van een taxatiematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1.De gehanteerde grondstaffel; en
2.De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren);
3.De waarde van de deelobjecten; en
4.Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.
(…)”
2.4.
Bij brief van 18 mei 2022 heeft de Heffingsambtenaar de ontvangst van het bezwaarschrift aan belanghebbende bevestigd en daarbij gevoegd het taxatieverslag van de woning met daarin onder meer vermeld de VLOK-factoren van de woning, het indexeringspercentage en de grond- en tuinstaffels en een matrix met daarin onder meer verwerkt de VLOK-factoren van de vergelijkingsobjecten.
2.5.
Belanghebbende heeft bij nader stuk in hoger beroep een “WOZ-deskundigenrapport” en een referentiematrix overgelegd van “ […] ”, dat is uitgebracht op 19 september 2024 door taxateur [naam taxateur 2] (het taxatierapport “ […] ”). In dit rapport zijn enkele gegevens opgenomen van de woning en wordt verwezen naar de als bijlage opgenomen referentiematrix (de referentiematrix). In de referentiematrix zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de referentiematrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle KOUDV-factoren een factor 3 (gemiddeld) toegekend. De waarde van de woning is in het taxatierapport “ […] ” bepaald op € 623.000.
2.6.1.
De Heffingsambtenaar heeft in reactie op het nadere stuk van belanghebbende ter zitting een nieuwe matrix (de nieuwe matrix) overgelegd, die in de plaats gesteld dient te worden van de onder 2.2 bedoelde matrix. In de nieuwe matrix zijn de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van de reeds eerder door de Heffingsambtenaar (zie 2.2), en ook door belanghebbende in diens referentiematrix (zie 2.5) gehanteerde, vergelijkingsobjecten opgenomen en heeft de Heffingsambtenaar, voor zover hij dat nodig achtte, rekening gehouden met hetgeen belanghebbende in zijn hogerberoepschrift heeft opgemerkt ten aanzien van de (objectkenmerken van de) vergelijkingsobjecten. De tuinoppervlakte van [adres 3] is in verband daarmee gewijzigd van 36 m2 naar 75 m2. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten VLOK-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle VLOK-factoren een factor 3 (gemiddeld) toegekend. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 665.000.
2.6.2.
In de nieuwe matrix heeft de Heffingsambtenaar (onder meer) de gegevens van het vergelijkingsobject [adres 4] aangepast. Deze aanpassing houdt verband met een nader onderzoek dat de Heffingsambtenaar heeft verricht naar het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject. Volgens de nieuwe matrix is in de verkoopakte die ten grondslag ligt aan de verkoop van dit vergelijkingsobject het volgende vermeld:
“Koper is in de gelegenheid gesteld om het gekochte bouwkundig te inspecteren. Deze keuring heeft plaats gevonden op negen oktober tweeduizend negentien. Naar aanleiding van de bevindingen van de bouwkundige zijn koper en verkoper overeengekomen de oorspronkelijk overeengekomen koopsom van zevenhonderd twintig duizend euro (€ 720.000,00) kosten koper te verlagen naar zeshonderd vijftig duizend euro € 650.000,00).
Koper verleent verkoper middels deze prijsverlaging en ondertekening van deze overeenkomst definitieve kwijting ten aanzien van bouwkundige gebreken en de aanwezigheid van asbest in het gekochte.”
In verband met deze passage in de verkoopakte heeft de Heffingsambtenaar de VLOK-factoren Onderhoud en Kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 4] in de nieuwe matrix neerwaarts bijgesteld van 3 naar 2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
De op de zaak betrekking hebbende stukken
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. Eiser betwist de juistheid van de door verweerder in het bestreden besluit aangehouden inhoud van de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat verweerder de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd. Zodoende is hij niet in staat om de door verweerder vastgestelde waardebepaling te controleren.
3.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De iWOZ-kaarten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat deze niet aan de waardebepaling van de onroerende zaak ten grondslag liggen. Deze stukken hoeven dus in principe niet te worden verstrekt (Gerechtshof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad, 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Het voorgaande geldt ook voor het overleggen van bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Dat is hier niet het geval, nu eiser alleen algemene, niet onderbouwde stellingen naar voren heeft gebracht. Daarnaast volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat hij verplicht is om zijn waardering op de gebruiksoppervlakte te baseren in plaats van op de inhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
De indexering
4. Eiser stelt dat verweerder de wijze van indexering van de verkoopcijfers ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt.
4.1.
Verweerder stelt dat eiser in bezwaar niet om de indexeringscijfers heeft gevraagd, er is in elk geval geen sprake van een voldoende gemotiveerd bezwaarschrift op dit punt. Eiser brengt deze grond pas in beroep naar voren, aldus verweerder. Ten behoeve van de onderbouwing van de indexering heeft verweerder een tabel overgelegd. Op de zitting heeft hij deze tabel nader toegelicht. In deze tabel zijn woningen opgenomen van hetzelfde type en uit dezelfde buurt als de onroerende zaak, die zijn verkocht tussen oktober 2020 en maart 2021. Die periode is zo gekozen, omdat de transactieprijs dan zonder indexering kan worden aangehouden, volgens de door verweerder gehanteerde algemene regel dat niet hoeft te worden geïndexeerd als de transactiedatum drie maanden of korter van de waardepeildatum ligt. De WOZ-waarde en de verkoopwaarde van deze objecten worden tegen elkaar afgezet en dit leidt tot een gemiddeld stijgingspercentage van in dit geval 10,2%. Dit percentage geldt voor het gehele jaar. Verweerder heeft toegelicht deze methode te hanteren, omdat die een nauwkeuriger cijfer oplevert dan de algemeen bekende en gepubliceerde indexcijfers van organisaties als het Centraal Bureau voor de Statistiek.
4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder heeft de grondslag en methode van indexering door middel van de bijlage en de uitleg op de zitting voldoende toegelicht. Eiser heeft de juistheid van de gevolgde methode en gegevens onvoldoende weersproken. De rechtbank ziet geen reden die methode en gegevens niet te volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport en bijgevoegde waardematrix over van 17 juli 2023 opgemaakt door [naam taxateur 1] , met daarbij een overzicht van de geselecteerde verkochte woningen. In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 665.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en voorzieningenniveau voldoende tot goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn van het type benedenwoning, gelegen in de buurt [naam wijk] en gebouwd in de periode 1924-1930.
8. Eiser stelt dat de staat van de onroerende zaak ondergemiddeld is en stelt in de bezwaarfase foto’s te hebben overgelegd.
8.1.
De rechtbank overweegt dat de stelling van eiser op geen enkele manier is onderbouwd met (bijvoorbeeld) foto’s, aangezien deze niet in het dossier zitten. Dit is reeds in de uitspraak op bezwaar geconstateerd en daarna zijn door eiser niet alsnog foto’s overgelegd. Verweerder heeft ter zitting bevestigd geen foto’s te hebben ontvangen en eiser heeft daar niets tegenover gesteld. Verweerder heeft de factor onderhoud en de factor kwaliteit van de onroerende zaak beide op een 3 (gemiddeld) gewaardeerd. De rechtbank acht dit op basis van het dossier aannemelijk. Daarbij komt dat eiser ter zitting heeft verklaard dat er volgens hem bij nader inzien toch sprake is van een gemiddelde staat van de onroerende zaak. Samenvattend komt er daarmee geen betekenis meer toe aan de grond van eiser.
9. Eiser stelt dat er bij het object [adres 3] geen rekening is gehouden met de ligging. Dit object heeft namelijk uitzicht op de [locatie] .
9.1.
Verweerder heeft de factor ligging bij alle objecten op een 3 gewaardeerd. De rechtbank maakt uit de bij het taxatierapport gevoegde kaart met de ligging van de objecten geen belangrijke verschillen op tussen de onroerende zaak en de (alle in dezelfde wijk gelegen) vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht na deze beoordeling de waardering van de ligging door verweerder aannemelijk. Niet gebleken is althans dat verweerder een onjuiste waardering heeft toegepast. Deze stelling is door eiser onvoldoende onderbouwd.
10. Gelet op het bovenstaande oordeelt de rechtbank dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 625.000 dan wel subsidiair € 633.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht met betrekking tot in bezwaar verzochte stukken
5.1.1.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar hem op grond van artikel 6:17 en Pro artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 Wet Pro WOZ, voor zover in deze procedure van belang, de waardeberekening, de matrix, de grondstaffels, de indexeringspercentages, de iWOZ-rapporten en de bouwtekeningen, had moeten zenden. Hij verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb Pro en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbende stelt dat, aangezien toezending hiervan is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is. De Heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat belanghebbende in het bezwaarschrift uitsluitend om toezending van het taxatieverslag heeft gevraagd, welk verslag is toegestuurd, en dat belanghebbende verder heeft gevraagd uiterlijk in de uitspraak op bezwaar bepaalde gegevens inzichtelijk te maken. Deze gegevens zijn de toenmalige gemachtigde eveneens, gelijktijdig met het taxatieverslag, toegezonden.
5.1.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.1.3.
Gelet op de onder 2.3 weergegeven inhoud van het verzoek van belanghebbende was diens verzoek voldoende specifiek. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht om toezending van het taxatieverslag en heeft verzocht in het geval van ongegrondverklaring van het bezwaar uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar de grondstaffel, VLOK/KOUDV-factoren van de woning, de waarde van de deelobjecten en minstens zes referentieobjecten kenbaar te maken. De Heffingsambtenaar heeft deze stukken en gegevens ook, anders dan de huidige gemachtigde van belanghebbende stelt, verstrekt (zie 2.4). Weliswaar is het aantal referentieobjecten dat de Heffingsambtenaar heeft verstrekt beperkt tot drie, maar daartegen heeft belanghebbende in beroep en hoger beroep geen gronden gericht. Ten aanzien van de gegevens omtrent indexering, die overigens – enigszins summier – eveneens in de bezwaarfase zijn overgelegd (zie 2.4), de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten geldt dat hierom niet in de bezwaarfase is verzocht en dat de Heffingsambtenaar dan ook niet gehouden was die in de bezwaarfase toe te zenden. Er is dan ook geen sprake van schending van de toezendplicht.
Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep
5.2.1.
Belanghebbende verzoekt, evenals in beroep, om overlegging van de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten, omdat hij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, meer specifiek de inhoud dan wel de woonoppervlakte daarvan, wil kunnen controleren. Zolang deze niet controleerbaar zijn, betwist hij de inhoudsmaten en woonoppervlaktematen.
5.2.2.
De Heffingsambtenaar stelt dat de waardering is gebaseerd op gebruiksoppervlakten, welke ontleend zijn aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De bouwtekeningen hebben de Heffingsambtenaar niet ter beschikking gestaan.
5.2.3.
Uit de matrix blijkt dat, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting ook heeft bevestigd, de waardebepaling is gebaseerd op de gebruiksoppervlakten; niet op inhoudsmaten. De in 5.2.1 vermelde betwisting berust op een blote stelling van belanghebbende en is onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen gebruiksoppervlakten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de gegevens in de BAG, die de zogenoemde norm NEN-2580 hanteert. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan deze verklaring van de Heffingsambtenaar en ziet evenmin reden te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar dat de bouwtekeningen niet zijn gebruikt. De bouwtekeningen betreffen dan ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Derhalve is er geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
5.2.4.
Belanghebbende voert verder, gelijk hij ook reeds in beroep deed, aan dat de Heffingsambtenaar de (complete) iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten had dienen te overleggen, zodat belanghebbende op basis van de iWOZ-rapporten kan controleren of de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.2.5.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde gebruik heeft gemaakt van de gegevens van de iWOZ-rapporten, wat de Heffingsambtenaar - buiten het gebruik van de foto’s daaruit, die zijn overgelegd - niet heeft gedaan, of als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Belanghebbende heeft oorspronkelijk in hoger beroep ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] gesteld dat de tuinoppervlakte die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd onjuist is, dat het vergelijkingsobject uitzicht heeft op de [locatie] en dat dat vergelijkingsobject over een tuinhuis beschikt. De tuinoppervlakte heeft de Heffingsambtenaar in de nieuwe matrix, conform de stellingname van belanghebbende, aangepast. Het feit dat [adres 3] vanaf de bovenverdieping uitzicht heeft op de [locatie] en beschikt over een tuinhuis wordt in zoverre door de Heffingsambtenaar niet (langer) betwist. De Heffingsambtenaar betwist ten aanzien van de laatste twee punten uitsluitend dat dit enig effect heeft op de door hem vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft verder slechts in algemene zin gesteld dat het zou kunnen dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet juist zijn en dat hij dit op basis van de iWOZ-rapporten wil kunnen controleren. Gelet op het vorenoverwogene, ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
Waardebepaling
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.5.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrij staat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en dat die partij, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de nieuwe matrix (zie 2.6.1) overgelegd. Naar volgt uit deze nieuwe matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat het door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 4] naar aanleiding van het verhandelde ter zitting niet in de vergelijking kan worden betrokken. Dit is een gevolg van de onduidelijkheid rond de (kennelijk) in de verkoopakte van dat vergelijkingsobject opgenomen passage omtrent het bouwkundige onderzoek dat na de verkoop ten aanzien van dat vergelijkingsobject is verricht en de aanpassing van de verkoopprijs in dat verband (zie 2.6.2). Voor de andere twee in de nieuwe matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Ze zijn in dezelfde wijk gelegen en betreffen eenzelfde type woning met vrijwel hetzelfde bouwjaar. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging, voorzieningenniveau, onderhoudstoestand en kwaliteit is, voor zover van toepassing, in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft in de nieuwe matrix ook rekening gehouden met de betere voorzieningen en staat van onderhoud van [adres 2] , zoals door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift aangevoerd.
5.7.
Belanghebbende heeft in algemene zin twijfels geplaatst bij de berekening van de inhoud van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar hanteert oppervlaktematen. De oppervlaktematen zijn berekend aan de hand van de gegevens die zijn opgenomen in de BAG, die de norm NEN-2580 tot uitgangspunt neemt. De norm NEN-2580 betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van woningen. Deze norm wordt voor alle woningen, dus ook voor de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten, op dezelfde wijze toegepast. Het Hof ziet geen grond te twijfelen aan de bruikbaarheid van de door de taxateur van de gemeente berekende gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. Als gevolg van het feit dat de NEN-2580 norm voor alle woningen op dezelfde wijze wordt toegepast, is het aannemelijk dat de inzichten in de interpretatie van die norm voor alle woningen gelijk zijn toegepast, zodat de aldus bepaalde gebruiksoppervlaktes kunnen dienen als basis voor de onderlinge vergelijking.
Vergelijkingsobject [adres 3]
5.8.
Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] voert belanghebbende aan dat het tuinoppervlak door de Heffingsambtenaar onjuist is bepaald in de onder 2.3 bedoelde matrix. Verder stelt belanghebbende dat de prijs per vierkante meter (door middel van aanpassing van de factor Ligging) aangepast dient te worden in verband met de uitstekende ligging van de tuin op het zuiden en het uitzicht op de [locatie] en dat het vergelijkingsobject beschikt over een tuinhuis van 12 m2, dat volgens belanghebbende een waarde van € 12.000 zou vertegenwoordigen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze stellingen in hoger beroep foto’s overgelegd van het uitzicht vanaf de bovenverdieping van het vergelijkingsobject en van het tuinhuis. De Heffingsambtenaar betwist, gelijk reeds onder 5.2.5 is weergegeven, niet (langer) dat [adres 3] vanaf de bovenverdieping uitzicht heeft op de [locatie] en beschikt over een tuinhuis. Wel betwist hij dat dit enig effect heeft op de door hem vastgestelde waarde.
5.9.
Ten aanzien van het tuinoppervlak geldt dat de Heffingsambtenaar dit, conform de stellingname van belanghebbende, heeft aangepast in de nieuwe matrix, die in de plaats van de eerdere matrix is gesteld, resulterend in een aangepaste prijs per vierkante meter. Ten aanzien van de stellingname met betrekking tot de ligging (tuin en uitzicht) geldt dat de Heffingsambtenaar in die nieuwe matrix aan de ligging zowel bij de woning als de vergelijkingsobjecten een factor 3 heeft toegekend. Het Hof maakt, gelijk ook de Rechtbank heeft overwogen, uit de bij het taxatierapport gevoegde kaart met de ligging van de objecten geen belangrijke verschillen op tussen de woning en de in dezelfde wijk gelegen vergelijkingsobjecten. Het enkele feit dat het vergelijkingsobject [adres 3] vanaf de bovenverdieping uitzicht heeft op de plas, rechtvaardigt niet dat aan dat vergelijkingsobject een 4 voor factor Ligging zou moeten worden toegekend. Anders dan de Heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat aan het bij [adres 3] behorende tuinhuis wel een waarde zou moeten worden toegekend. Echter, zelfs in het geval daaraan de door belanghebbende bepleite waarde moet worden toegekend, is de waarde van de woning, gelet op de gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de nieuwe matrix, door de Heffingsambtenaar met € 665.000 niet te hoog bepaald.
Indexeringspercentage
5.10.
Belanghebbende heeft (bloot) gesteld dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft bij het taxatieverslag dat in de bezwaarfase aan belanghebbende is gezonden het indexeringspercentage genoemd, in de beroepsfase een onderbouwing van het indexeringspercentage verstrekt en ter zitting van de Rechtbank een nadere toelichting daarop gegeven. Het Hof acht deze gegevens en deze toelichting voldoende. Belanghebbende heeft zijn stelling onvoldoende onderbouwd en op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan. Deze stelling van belanghebbende faalt derhalve.
Slotsom
5.11.
Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de nieuwe matrix opgenomen vergelijkingsobjecten die tot uitgangspunt kunnen dienen. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde doet hier, gelet op het onder 5.3 tot en met 5.10 overwogene, niet aan af. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 665.000 niet te hoog is.
5.12.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 13 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.