ECLI:NL:GHSHE:2025:78

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummers: 23/119 en 23/120

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 27 december 2022, nummers ROE 22/174 en ROE 22/175, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] 12 in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft ook een beschikking gegeven voor [adres 1] 24 [postcode] in [woonplaats] (hierna: het perceel of het perceel van belanghebbende). Voor het perceel is belanghebbende aangeslagen in de onroerende zaakbelasting (hierna: OZB) eigenaar en gebruiker.

1.3.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard. De waarden van de woning en het perceel zijn verlaagd en de aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig aangepast.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep in beide zaken ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft voor iedere zaak een verweerschrift ingediend.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . De gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , heeft op de zittingsdag om uitstel van de zitting gevraagd.
Dat verzoek is afgewezen. Namens belanghebbende is niemand ter zitting verschenen.

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de woning. Het betreft een rijwoning gebouwd in 1910 met een aanbouw, een dakkapel en dakopbouw, een kelder, berging, overkapping en tuinhuis. De hoofdbouw van de woning heeft een inhoud van 305 m3 en de aanbouw van 105 m3.
De woning ligt op een perceel van 475 m2.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het perceel. Het perceel is 1.620 m2 groot en heeft de bestemming ‘Groen’. Op het perceel bevinden zich paardenstallen, een buitenbak en een wei (grasland).

2.3.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 141.000. Bij de uitspraak op bewaar is deze waarde verlaagd naar € 139.000.

2.4.

De waarde van het perceel is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 63.000. Bij de uitspraak op bewaar is deze waarde verlaagd naar € 51.000. De aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verlaagd van € 232,60 naar € 188,30 (OZB eigenaar) en van € 174,55 naar € 141,30 (OZB gebruiker).

2.5.

De heffingsambtenaar heeft de woning laten taxeren. Het taxatierapport van de woning is opgesteld door [taxateur 1] , WOZ-taxateur. De taxateur concludeert tot een waarde van de woning van € 143.000. Bij het taxatierapport behoort een matrix waarbij de woning is vergeleken met drie verkochte referentiepanden: [adres 2] 6, 38 en 42 in [woonplaats] .

Ter zitting van de rechtbank is een gewijzigde versie van de matrix ingediend.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft het perceel laten taxeren. Het taxatierapport van het perceel is opgesteld door [taxateur 2] , WOZ-taxateur. De taxateur concludeert tot een waarde van het perceel van € 57.000. De waarde van het perceel is gebaseerd op agrarische taxatiewijzers, waarna de waarde getoetst is aan het verkochte referentieobject [adres 3] 32 in [woonplaats] .

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarden van de woning en het perceel per de waardepeildatum 1 januari 2020, na vermindering in bezwaar, te hoog zijn vastgesteld. Ook in geschil is of de heffingsambtenaar in de bezwaar- en beroepsfase verzuimd heeft op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde van de woning tot € 121.000 en van de waarde van het perceel tot € 13.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Verzoek om uitstel zitting

4.0.1.

Gemachtigde heeft op de dag van de zitting om 9.20 uur een verzoek om uitstel van de zitting ingediend. De gemachtigde schrijft in het bericht het volgende:
“Bij deze delen wij u mede dat ik door plotselinge privé omstandigheden verhinderd ben om hedenochtend op de hierboven genoemde zittingen te verschijnen. Toelichting is dat ik twee weken geleden vader ben geworden en mijn afwezigheid daaraan gerelateerd is.”

4.0.2.

Het hof kent verzoeken om uitstel slechts toe als daar gewichtige redenen voor zijn en het verzoek tijdig is ingediend, dat wil zeggen zo spoedig mogelijk nadat van de tot uitstel nopende omstandigheid is gebleken.^[1]Een verzoek dat aan deze voorwaarden voldoet wordt ingewilligd, tenzij het hof oordeelt dat zwaarder wegende belangen hieraan in de weg staan.^[2]

Omstandigheden die verband houden met de recente geboorte van een kind van een gemachtigde kunnen gewichtige redenen vormen die uitstel van de zitting zouden kunnen rechtvaardigen. Gemachtigde heeft echter niet toegelicht (i) wat de plotselinge privé omstandigheden zijn waardoor hij verhinderd is, en (ii) waarom hij pas op de zittingsdag zelf om uitstel van de zitting verzoekt. De geboorte van zijn kind heeft immers kennelijk al twee weken eerder plaatsgevonden. Gelet hierop is niet gebleken dat sprake is van gewichtige redenen en tijdige indiening van het verzoek. Het hof heeft het verzoek om uitstel van de zitting daarom afgewezen.

Waardebepaling: uitgangspunten

4.1.

De waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[3]Daarbij geldt als waarde de waarde in het economische verkeer, die moet worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De bewijslast met betrekking tot de waarden rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.^[4]Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[5]

4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarden gewezen op de door hem ingebrachte taxatierapporten en matrixen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning makelaarsgegevens van de verkochte panden [adres 2] 6, 9 en 42 in [woonplaats] ingebracht alsmede een eigen matrix.

Gronden belanghebbende

4.4.

Belanghebbende stelt dat aan hem in de bezwaarfase ten onrechte geen matrixen en grondstaffels zijn overgelegd, terwijl hij daar toen wel om heeft verzocht.

Belanghebbende acht verder de inhoud van de referentiepanden onjuist vastgesteld. De heffingsambtenaar had (meer) objectkenmerken van de referentiepanden moeten verstrekken.

Belanghebbende heeft in dat kader om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van deze panden gevraagd. Volgens hem is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiepanden en is ook niet inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopprijzen van deze panden zijn geïndexeerd. Belanghebbende heeft gewezen op een andere referentie, [adres 2] 9 in [woonplaats] , verkocht voor € 90.500 per 15 oktober 2020.

4.5.

Ten aanzien van de waardering van het perceel stelt belanghebbende dat te weinig rekening is gehouden met de slechte staat van de daarop staande opstallen. Volgens belanghebbende had uitgegaan moeten worden van een waarde van agrarische grond van € 8 per m2 en is de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie van 15% niet onderbouwd.

Woning: de stukken waar in de bezwaarfase om is verzocht

4.6.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag van de woning verstrekt, waarin de grondstaffels en de KOUDV-factoren van de woning en de referentiepanden zijn opgenomen. De stelling van belanghebbende dat hij in de bezwaarfase geen grondstaffels heeft ontvangen, acht het hof daarmee onjuist. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verder om matrixen gevraagd en het overleggen daarvan is in die fase achterwege gebleven. Ter zitting van het hof heeft de heffingsambtenaar echter verklaard dat er in de bezwaarfase geen matrixen zijn opgemaakt. Het hof heeft geen redenen om te twijfelen aan deze verklaring en is van oordeel dat omdat de matrixen in de bezwaarfase niet bestonden, ze in die fase ook niet konden worden overgelegd en daarom ook niet op de zaak betrekking hebbende stukken waren.

Woning: de stukken waar in de beroepsfase om is verzocht

4.7.

Belanghebbende heeft in de beroepsfase om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de referentiepanden gevraagd, omdat hij de objectkenmerken van die panden, meer specifiek de inhoud daarvan, wil kunnen controleren. Belanghebbende betwist dat de inhoudsmaten van de referentiepanden juist zijn. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardering is gebaseerd op gegevens ontleend aan de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) en niet is gebaseerd op de bouwtekeningen. De inhoudsmaten zijn door de taxateur gecontroleerd aan de hand van het 3D-programma Way2Go. Het hof ziet geen reden te twijfelen aan deze verklaringen van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verder uiteengezet dat de makelaarsgegevens, die belanghebbende heeft overgelegd, zijn gebaseerd op andere uitgangspunten en daarom tot afwijkende inhoudsmaten leiden. Zo wordt in de makelaarsgegevens de inhoud van de bijgebouwen tot die van het hoofdgebouw gerekend. De door belanghebbende overgelegde makelaarsgegevens vormen voor het hof, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoudsmaten. Belanghebbende heeft ter controle van de vastgestelde inhoud om bouwtekeningen van de referentiepanden gevraagd. Het hof heeft geen reden te twijfelen aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat de bouwtekeningen niet zijn gebruikt. Deze bouwtekeningen betreffen volgens het hof dan ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarom is er geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de referentiepanden over te leggen.^[6]

4.8.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar de (complete) iWOZ-kaarten van de referentiepanden had dienen te overleggen, zodat belanghebbende op basis daarvan kon controleren of de in de matrix vermelde objectkenmerken juist waren. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-kaarten van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiepanden niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen, anders dan de gegevens van de iWOZ-kaarten waarvan hij gebruik heeft gemaakt, welke gegevens hij hier ook verstrekt heeft. In wat belanghebbende heeft aangevoerd ziet het hof geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen de complete iWOZ-kaarten van de referentiepanden over te leggen.^[7]

Waardering woning

4.9.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het in de beroepsfase overgelegde taxatierapport van de woning en de in die fase verstrekte matrix. De taxateur is - ten gunste van de berekeningen op basis van de BAG en Way2GO - bij de woning van een kleinere inhoud uitgegaan door de toegepaste correctie voor de dakopbouw.
Ten aanzien van de indexatie van de verkoopprijzen van de referentiepanden heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de toelichting in de matrix. Voor de indexatie is gebruik gemaakt van gegevens uit het waarderingssysteem Ortax, waaruit de waardeontwikkeling voor een bepaald segment in een bepaald gebied kan worden afgeleid.

4.10.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en zijn aanvullende toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 139.000 niet te hoog is. Het hof acht de drie door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiepanden vergelijkbaar met de woning en stelt vast dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Het hof acht daarbij aannemelijk gemaakt dat in de matrix de juiste objectkenmerken van de woning en de referentiepanden zijn vermeld, nu de gegevens afkomstig zijn van de BAG en met een 3D-model zijn gecontroleerd. Voor de indexering van de verkoopprijzen van de referentiepanden heeft de heffingsambtenaar specifieke marktgegevens van soortgelijke verkochte woningen gebruikt, zoals verwerkt in het systeem Ortax. Met deze uitleg in combinatie met de uitleg in de matrix, is de indexering voldoende inzichtelijk geworden. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet niet aan de onderbouwing van de waardering van de heffingsambtenaar af.

De referentie waarnaar belanghebbende heeft verwezen, [adres 2] 9 in [woonplaats] , verschilt in ruime mate van de woning, nu de referentie geen tuin en geen bijgebouwen heeft. Deze referentie acht het hof daarom minder geschikt ter vergelijking.

Waardering perceel

4.11.

Ten aanzien van de waarde van het perceel heeft de heffingsambtenaar uiteengezet dat de waarde van het perceel is bepaald met de agrarische taxatiewijzers en is getoetst aan de hand van de nabijgelegen verkochte referentie [adres 3] 32 in [woonplaats] . Verder heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de waarde van de opstallen niet nihil kan zijn, zoals door belanghebbende is gesteld, nu deze opstallen op de waardepeildatum nog door belanghebbende werden gebruikt.

4.12.

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is gebruik gemaakt van de taxatiewijzers en kengetallen Agrarische grond deel 20A en Agrarische gebouwen deel 20B per 1 januari 2020. Met behulp daarvan is de waarde van de grond als volgt berekend:

Voor de waardeopbouw van de grond plus opstallen en verharding geldt de volgende tabel:

4.13.

Ter verdere vergelijking is gewezen op de verkochte referentie [adres 3] 32, die net als het perceel van belanghebbende is gelegen net buiten de bebouwde kom van [woonplaats] . De referentie betreft ook grasland waarop paarden worden gehouden, met een oppervlakte van 2.380 m2, een stal en een schuur, en is verkocht op 18 december 2019 voor € 100.000. De kwaliteit van de opstallen is, in tegenstelling tot de opstallen van belanghebbende, goed.

Net als het perceel van belanghebbende heeft de referentie de bestemming ‘Groen’.

4.14.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatierapport van het perceel en de verder gegeven onderbouwing aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel, zoals luidend na de uitspraak op bezwaar, niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ten opzichte van de referenties (het verkochte perceel en de eenheidsprijzen uit de taxatiewijzers) is in ruime mate rekening gehouden met het verschil in de kwaliteit van de opstallen. Uit wat belanghebbende heeft aangevoerd volgt niet dat nog meer afwaardering had moeten plaatsvinden of dat de waarde van het perceel inclusief opstallen anderszins te hoog is vastgesteld.

Tussenconclusie

4.15.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door C.W.M.M. Verkoijen, raadsheer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De raadsheer,

K.M.J. van der Vorst C.W.M.M. Verkoijen

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.