ECLI:NL:GHDHA:2024:2392

• Datum uitspraak: 3 september 2024
• Publicatiedatum: 18 december 2024
• Zaaknummer: 200.295.704/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.Y. Bonneur; E.M. Dousma-Valk; C.T.C. Welters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietig besluit VVE tot opleggen van een eenmalige onderhoudsbijdrage aan appartementseigenaren

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 3 september 2024 uitspraak gedaan in hoger beroep over de nietigheid van een besluit van de Vereniging van Eigenaars (VvE) om een eenmalige onderhoudsbijdrage op te leggen aan twee appartementseigenaren, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. De VvE had een bijdrage van tienduizenden euro's geëist voor groot onderhoud aan het complex, maar de rechtbank had eerder geoordeeld dat het besluit van de vergadering van eigenaars nietig was. Het hof bevestigde dit oordeel en oordeelde dat de appartementseigenaren de bijdrage ook niet als schadevergoeding verschuldigd waren. De VvE had in hoger beroep verschillende grieven ingediend, waaronder dat de rechtbank artikel 38 lid 10 van het Reglement verkeerd had uitgelegd. Het hof oordeelde dat het besluit van 15 januari 2020 nietig was omdat niet was voldaan aan de opschortende voorwaarden van het Reglement, die vereisen dat er inspecties en een meerjarenonderhoudsplanning zijn opgesteld. Het hof concludeerde dat de VvE niet in haar recht stond en bekrachtigde het vonnis van de rechtbank, waarbij de VvE werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.295.704/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/603326 / HA ZA 20-836

Arrest van 3 september 2024

in de zaak van

Vereniging van Eigenaars […] ,

gevestigd in Rotterdam,

appellante,

advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen, kantoorhoudend in Breda,

tegen

1.
Stichting Omega Beheer in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde 1],

gevestigd in Hollandscheveld, gemeente Hoogeveen,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. W. Suttorp, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen de VvE, de Stichting, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2].

1. De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat over de vraag of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een eenmalige bijdrage van tienduizenden euro’s voor groot onderhoud zijn verschuldigd aan de VvE. De rechtbank heeft geoordeeld van niet, omdat het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE tot het opleggen van die bijdrage nietig is. Het hof is het met dit oordeel van de rechtbank eens. Het hof is verder van oordeel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de bijdrage ook niet bij wege van schadevergoeding zijn verschuldigd aan de VvE.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 7 juni 2021, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 10 maart 2021 ^[1] ;

• de memorie van grieven van de VvE, met bijlagen (22 tot en met 34);
• de memorie van antwoord van de Stichting en [geïntimeerde 2], met bijlage (1);
• de bijlagen 35 tot en met 40 die de VvE ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
• de bijlagen 2 en 3 die de Stichting en [geïntimeerde 2] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben overgelegd.

2.2

Op 20 juni 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht. Mr. Van Ballegooijen heeft dit gedaan aan de hand van pleitaantekeningen die zij heeft overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

Voor zover het gestelde bij memorie van grieven onder 15 e.v. een impliciete feitengrief omvat, geldt dat het hof de feiten hierna met inachtneming van het daar gestelde heeft vastgesteld en dat de rechter overigens niet verplicht is alle aangevoerde feiten volledig weer te geven.

3.1

Stichting Woonbron (hierna: Woonbron) is een woningcorporatie. Op 1 mei 1980 heeft de gemeente Rotterdam percelen grond met woningen, bergingen en bedrijfsruimten, behorend tot het (door Woonbron ontwikkelde) complex Hoogstad, in erfpacht uitgegeven aan Woonbron. Bij akte van 4 september 2006 (hierna: de splitsingsakte) heeft Woonbron haar recht van erfpacht laten splitsen in 68 appartementsrechten. Die appartementsrechten omvatten het uitsluitend gebruik van de in die akte genoemde woningen, bergingen en bedrijfsruimten. In de splitsingsakte is ook de VvE opgericht.

3.2

Woonbron is eigenaar van 66 van de 68 appartementsrechten. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn sinds 2009 respectievelijk 2012 eigenaar van de twee andere van die 68 appartementsrechten. [geïntimeerde 1] is eigenaar van het appartementsrecht met index 40 dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 1]. [geïntimeerde 2] is eigenaar van het appartementsrecht met index 2 dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 2]. Als eigenaren van hun appartementsrechten zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] lid van de VvE. Woonbron is het enige ander lid.

3.3

De splitsingsakte omvat de vaststelling van een splitsingsreglement (hierna: het Reglement). In het Reglement, dat uit 13 onderdelen (A-M) bestaat, is het volgende bepaald:

B. AANDELEN DIE DOOR DE SPLITSING ONTSTAAN EN AANDELEN IN DE VERPLICHTNG TOT HET BIJDRAGEN IN DE SCHULDEN EN KOSTEN DIE VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS ZIJN

Artikel 2

1. De eigenaars van de appartementsrechten zijn in de gemeenschap gerechtigd als volgt:

- (…)

- elk van de eigenaars van de appartementsrechten met indices (…) 40 (…) voor (…) (12/996e) gedeelten;

- (…)

- elk van de eigenaars van de appartementsrechten met indices 2 (…) voor (24/996e ) gedeelten;

(…)

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.

3. a. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

C. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS

Artikel 3

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a.
die, welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b.
die, welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars en voor zover die niet vallen onder a;

(…)

D. JAARLIJKSE EXPLOITATIEREKENING, BEGROTING EN TE STORTEN BIJDRAGEN

Artikel 4

1. Na afloop van elk boekjaar dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar. Daaronder is begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten van onderhoud en vernieuwing die op meer jaren betrekking hebben, zulks ten behoeve van het in artikel 32 lid 1 bedoelde reservefonds. Het eerste boekjaar eindigt met eenendertig december van het jaar na het ten tijde van de onderhavige akte van splitsing lopende jaar.

2. Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid sub a tot en met f vastgesteld met dien verstande dat de definitieve bijdragen in de plaats treden van de in artikel 5 tweede lid bedoelde voorschotbijdragen en dat hetgeen als voorschotbijdragen is betaald in mindering wordt gebracht.

(…)

4. Indien over enig boekjaar de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen te boven gaan, moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren tenzij de vergadering anders besluit.

(…)

Artikel 5

1. Van de gezamenlijke schulden en kosten - waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid - wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze vergadering stelt de begroting vast.

2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdrage door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid sub a tot en met f. De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks een/twaalfde (1/12) van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen. (…)

(…)

F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN

(…)

Artikel 15

De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.

(…)

L. OPRICHTING EN VASTSTELLING VAN DE STATUTEN VAN DE VERENIGING VAN EIGENAARS

I. Algemene bepalingen

Artikel 30

(…)

3. De vereniging heeft het doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars, in het bijzonder streeft de vereniging er daarbij naar om de kwaliteit en onderhoudstoestand van het complex en de leefbaarheid in het gebouw en de woonomgeving in goede staat te houden.

Artikel 31

De middelen van de vereniging worden gevormd door de bijdragen door de eigenaars verschuldigd overeenkomstig de bepalingen van het reglement alsmede door andere baten.

Artikel 32

1. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten, waaronder de te begroten kosten van onderhoud en vernieuwing die op meer jaren betrekking hebben. (…)

(…)

II. Vergadering van eigenaars

Artikel 33

(…)

2. Jaarlijks binnen zes (6) maanden na afloop van het boekjaar behoudens verlenging van deze termijn door de vergadering wordt een vergadering gehouden, waarin in overeenstemming met artikel 4 eerste lid, door het bestuur de exploitatierekening over het afgelopen boekjaar wordt voorgelegd, die door de vergadering moet worden vastgesteld voor de bepaling van de definitieve bijdrage voor iedere eigenaar. In deze of een eerdere vergadering wordt tevens de begroting vastgesteld voor het aangevangen of komende boekjaar.

(…)

Artikel 34

1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars (…)

2. Het totaal aantal stemmen bedraagt vijfhonderd vierenvijftig (554). Elk van de appartementsrechten met indices 1 tot en met 30 (…), 40 tot en met 42, (…) geeft recht op het uitbrengen van tien (10) stemmen. (…)

(…)

Artikel 38

1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.

2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Het bestuur kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.

(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de vergadering, voor zover dit redelijkerwijs van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade, dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een derde deel van de begroting te boven gaan en waarvoor geen reserve is gevormd, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste twee/derden van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derden van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derden van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

(…)

7. Indien door de vergadering overeenkomstig het in het vijfde of het zesde lid bepaalde tot het doen van een uitgave wordt besloten, wordt tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd.

De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.

8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.

10. In zoverre in afwijking van het in dit reglement bepaalde omtrent de bevoegdheden van de vergadering en het bestuur geldt met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex het volgende.

a.
Planmatig onderhoud

Onder planmatig onderhoud wordt verstaan het volgens een vooraf vastgesteld plan uit te voeren onderhoud dat er op is gericht dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw een goede bouwkundige staat en bouwtechnische kwaliteit behouden.

b.
Onderhoudswaarborg

De vereniging is verplicht de gemeenschappelijke delen te onderhouden en in goede staat te houden en zo nodig tijdig te vernieuwen.

Als waarborg voor het behoud van een goede onderhoudstoestand van de opstallen zijn de navolgende bepalingen van kracht.

Regeling met betrekking tot onderhoud en kwaliteit

c.
Het bestuur laat door een ter zake deskundige de nodige inspecties aan het gebouw verrichten teneinde de kwaliteit en onderhoudstoestand van het gebouw vast te stellen.

d.
De bestuur laat tenminste eenmaal per drie jaar door een ter zake deskundige een voorstel opstellen voor een onderhoudsplanning met bijbehorende begroting voor een periode van ten minste vijftien jaar met betrekking tot de kwaliteit en het planmatig onderhoud van het gebouw.

e.
Het bestuur legt bedoeld voorstel voor een onderhoudsplanning en begroting ter beoordeling voor aan de vergadering.

f.
De vergadering stelt de onderhoudsplanning en bijbehorende begroting vast naar eigen beleidsinzichten met dien verstande dat de onderhoudsplanning ten minste voorzien in een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het gebouw en de begroting voorziet in voldoende reservering om de onderhoudsplanning uit te voeren. Indien er tussen de eigenaars verschil van mening bestaat over wat moet worden verstaan onder een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het gebouw, kan het geschil ter beslissing worden voorgelegd aan een onafhankelijk bouwkundige. Evenbedoelde bouwkundige wordt door de eigenaars in onderling overleg benoemd en - bij gebreke van overeenstemming - door de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam.

(…)

3.4

Op 23 april 2014 heeft de vergadering van eigenaars de meerjarenonderhoudsplanning met bijbehorende begroting over de periode 2015-2040 vastgesteld.

3.5

Tijdens de vergadering van eigenaars op 29 juni 2015 is, blijkens de notulen, aan de orde gekomen dat de technisch opzichter van de VvE kort geleden de conditie van de gebouwen had gemeten en dat daaruit was gebleken dat op korte termijn onderhoud moest worden uitgevoerd, waaronder aan het buitenschilderwerk, de buitenwandafwerking en de kozijnen, en dat dit ongeveer € 350.000,- zou gaan kosten. Dit onderhoud zou vanuit het reservefonds van de VvE kunnen worden betaald. In de notulen staat dat de financiële situatie van de VvE echter niet was zoals die zou moeten zijn, omdat er mogelijk ook nog onderhoud aan de gevel zou moeten plaatsvinden en er in de meerjarenonderhoudsplanning geen rekening mee was gehouden dat het reservefonds in 2016 of 2017 helemaal leeg zou zijn. Dat laatste betekent dat er “
voor grotere uitgaven in 2034 onvoldoende geld in het reservefonds zal zitten ”. De vergadering heeft in verband hiermee besloten om de VvE-bijdrage te laten stijgen “
met een percentage per jaar ”.

3.6

Op 27 september 2016 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarin blijkens de notulen is besproken dat op korte termijn meer onderhoud noodzakelijk was dan vanuit het reservefonds kon worden betaald, maar dat nog niet bekend was wanneer dit onderhoud zou worden uitgevoerd. Het was daarom nog niet mogelijk een berekening te maken van het bedrag waarmee de maandelijkse bijdrage van de leden van de VvE zou worden verhoogd of van een eenmalige bijdrage van de leden van de VvE. In de notulen staat dat al wel duidelijk was dat de maandelijkse bijdragen op dit moment onvoldoende waren. Dit is herhaald tijdens de vergadering van eigenaars op 21 september 2017 en 13 september 2018. In de notulen van die laatste vergadering staat dat het bestuur er voor heeft gekozen om de maandelijkse bijdrage niet substantieel te verhogen vanwege “
gebrek aan informatie en prijzen ”, maar dat de vergadering van eigenaars begrijpt dat de huidige bijdrage onvoldoende is om het noodzakelijk onderhoud te kunnen betalen.

3.7

Op de vergadering van eigenaars op 19 september 2019 stond het onderwerp “
noodzakelijke renovatie ” op de agenda. In de notulen staat hierover het volgende:

Woonbron heeft onderzoeken uitgevoerd naar de staat van de gevels, daken en kozijnen. De volgende noodzakelijke ingrepen zijn hieruit naar voren gekomen:

- Vervangen dakpannen

- Vernieuwen dakbedekking

- Herstel en vervanging dakgoten en hemelwaterafvoeren (regenpijpen)

- Vervanging van de kozijnen en de beglazing

- Herstel van de waterslagen (onder de kozijnen aan de buitenkant)

- Herstel van de betonnen buitentrappen

- Verbeteringen verankering metselwerk

- Herstel hekwerken trappen en terrassen

- Vervanging van de gevelbeplating en boeiborden.

Het betreft technisch noodzakelijke ingrepen, waarbij wel verbeteringen worden meegenomen:

- Bij het vervangen van de dakpannen en dakbedekking wordt de isolatiewaarde flink verhoogd

- Door toepassen van andere kleuren en materialen voor oa gevelbetimmering en terrashekken verbetert de uitstraling

De planning is dat de renovatie in februari 2020 start en in juli 2021 wordt afgerond.

De reservefondsen zijn niet toereikend voor de benodigde werkzaamheden. Dat betekent dat voor de renovatie de eigenaars een éénmalige bijdrage moeten doen. De bijdrage wordt met de individuele eigenaars besproken.

Voor de algemene ledenvergadering van 2020 wordt een nieuwe MJP opgesteld, gebaseerd op de uitgevoerde renovatie.

3.8

Op 15 januari 2020 is een extra vergadering van eigenaars gehouden. Agendapunt 3 betrof het groot onderhoud (“
akkoord totale investering à € 3.255.560,- (incl. bijbehorende éénmalige bijdragen ”). Tijdens de vergadering heeft de vergadering van eigenaars besloten tot een “
investering ” van € 3.255.560,- en een eenmalige bijdrage van € 27.757,- voor [geïntimeerde 1] en € 55.514,- voor [geïntimeerde 2], uiterlijk te betalen op 31 maart 2020. De advocaat van [geïntimeerde 1] heeft de beheerder van de VvE bij e-mails van 4 respectievelijk 12 december 2019 bericht dat [geïntimeerde 1] niet beschikte over voldoende financiële middelen en dat hij zich bovendien niet gehouden achtte tot betaling vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag en specificatie van het bedrag.

3.9

Het groot onderhoud is medio 2021 opgeleverd.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

De VvE heeft de Stichting en [geïntimeerde 2] gedagvaard en gevorderd de Stichting, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde 1], te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.757,- met rente en kosten, en tevens [geïntimeerde 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 55.514,- met rente en kosten.

4.2

De rechtbank heeft in haar vonnis de vorderingen afgewezen en de VvE in de kosten veroordeeld. De rechtbank oordeelde dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 15 januari 2020 in strijd is met artikel 38 lid 10 van het Reglement en daarom nietig is.

5. Vordering in hoger beroep

5.1

De VvE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij heeft haar eis gewijzigd en vordert nu veroordeling van de Stichting, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde 1], tot betaling van € 25.567,- met rente en kosten, en tevens veroordeling van [geïntimeerde 2] tot betaling van € 51.135,- met rente en kosten. De gevorderde bedragen zijn verlaagd op basis van een definitieve afrekening die na oplevering van het groot onderhoud is opgesteld. ^[2]

5.2

Eén van de bezwaren van de VvE is dat de rechtbank artikel 38 lid 10 van het Reglement verkeerd heeft uitgelegd. Volgens de VvE heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het voldoen aan dit artikel moet worden gelezen als een opschortende voorwaarde voor de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars en/of het bestuur van de VvE om besluiten te nemen die betrekking hebben op de kwaliteit en het onderhoud van het complex. De VvE stelt dat artikel 38 lid 10 van het Reglement dient als waarborg voor alle eigenaren en niet tot nietige besluiten kan leiden indien het niet is nagekomen. Een ander bezwaar van de VvE is dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 38 lid 10 van het Reglement niet is nagekomen door de VvE. De VvE voert verder nog aan dat het beroep van de Stichting en [geïntimeerde 2] op de nietigheid van het besluit misbruik van recht oplevert en ook om die reden moet worden afgewezen. Tot slot hadden de vorderingen van de VvE niet mogen worden afgewezen omdat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, aldus de VvE.

6. Beoordeling in hoger beroep

6.1

Op 15 januari 2020 heeft de vergadering van eigenaars bij meerderheid besloten dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een eenmalige bijdrage van € 27.757,- respectievelijk € 55.514,- moeten betalen aan de VvE voor onderhoud aan het complex. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of dit besluit nietig is.

Nietig besluit?

Uitleg van artikel 38 lid 10 van het Reglement: een opschortende voorwaarde?

6.2

Uit artikel 2:14 in samenhang met artikel 5:129 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een besluit van de vergadering van eigenaars nietig is als dat in strijd is met de splitsingsakte en het daarin opgenomen Reglement.

6.3

De centrale vraag is in dit geval of artikel 38 lid 10 van het Reglement meebrengt dat de vergadering van eigenaars alleen kon besluiten tot de eenmalige bijdrage voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met inachtneming van de voorschriften van dit artikellid.

6.4

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten de bepalingen van de splitsingsakte en het Reglement worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. ^[3] De tekst van de splitsingsakte (inclusief het Reglement) is dus bepalend.

6.5

Artikel 38 lid 10 van het Reglement bevat een regeling die “
het behoud van een goede onderhoudstoestand ” moet “
waarborgen ”, zo volgt uit sub b. Uit de bewoordingen van de aanhef van artikel 38 lid 10 van het Reglement volgt dat het daarbij gaat om een bijzondere bevoegdheidsregeling. Er staat immers letterlijk dat met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex wordt afgeweken van wat in het Reglement is bepaald over de bevoegdheden van het bestuur en de vergadering (“
In zoverre in afwijking van het in dit reglement bepaalde omtrent de bevoegdheden van de vergadering en het bestuur geldt met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex het volgende. ”). Tussen partijen is niet in geschil dat het besluit van 15 januari 2020 ziet op de kwaliteit en onderhoud van het complex. Artikel 38 lid 10 van het Reglement verlangt van het bestuur van de VvE inspecties van het complex en een driejaarlijkse meerjarenonderhoudsplanning met begroting (sub c, d en e). Het is aan de vergadering om deze planning en begroting vast te stellen (sub f). Dit mag de vergadering naar eigen inzicht doen op voorwaarde dat is voorzien in i) een goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het complex en ii) voldoende reservering om de onderhoudsplanning te kunnen uitvoeren. Daarmee grijpt de regeling van artikel 38 lid 10 van het Reglement in op de bevoegdheid van het bestuur om te beslissen over het onderhoud (artikel 38 lid 2) en de bevoegdheid van de vergadering om de begroting en de jaarlijkse bijdrage van de leden van de VvE aan het (planmatig en niet-planmatig) onderhoud vast te stellen (artikel 5). Voorwaarde f sub i) beoogt ervoor te zorgen dat het behoud van een goede onderhoudstoestand gewaarborgd is, zoals is vermeld in de tweede volzin van lid 10 onder b van artikel 38 van het Reglement. Voorwaarde f sub ii) kan alleen zo worden begrepen dat het de bedoeling is om te voorkomen dat de leden van de VvE worden verrast met onverwachte kosten. Dit vindt ook bevestiging in de parlementaire geschiedenis van artikel 5:126 lid 1 BW, dat een vereniging van eigenaars verplicht een reservefonds ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten te vormen: “
De verplichting tot het in stand houden van een reservefonds dient ter bescherming van de leden en de VvE ” en “
Denk aan het geval dat er geen reservefonds is gevormd voor een noodzakelijke grote uitgave en de leden die uitgave niet op korte termijn kunnen bekostigen ”. ^[4] In onderlinge samenhang bezien heeft het bepaalde in lid 10 sub c tot en met f dus als doel ervoor te zorgen dat voor de leden van de VvE inzichtelijk is welk onderhoud nodig is, wanneer en tegen welke kosten, en dat hiervoor voldoende middelen kunnen worden gereserveerd, zodat de leden niet worden verrast met achterstallig onderhoud en onverwachte kosten. Het hof is daarom, met de rechtbank, van oordeel dat het bepaalde in artikel 38 lid 10 sub c tot en met f van het Reglement moet worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde voor de bevoegdheid van het bestuur en de vergadering om besluiten te nemen met betrekking tot de kwaliteit en het onderhoud van het complex.

6.6

De VvE heeft aangevoerd dat deze uitleg ertoe leidt dat geen rechtsgeldige besluiten kunnen worden genomen en dat onderhoudsmaatregelen uitblijven. Dit is volgens de VvE onacceptabel en ook in strijd met het doel en de strekking van de splitsingsakte, te weten het in goede staat houden van de kwaliteit en onderhoudstoestand van het complex en van de leefbaarheid in het complex en de woonomgeving (artikel 30 lid 3), en daarmee met de belangen van alle leden van de VvE. Het hof volgt de VvE hierin niet. De VvE is voor het behalen van dit doel afhankelijk van haar leden. Het zijn immers de leden die het onderhoud moeten bekostigen. Artikel 38 lid 10 van het Reglement is bedoeld om de leden van de VvE te beschermen tegen onderhoudsmaatregelen waaraan geen deugdelijke onderhoudsplanning en/of begroting ten grondslag liggen. Als artikel 38 lid 10 wordt nageleefd, kunnen de benodigde onderhouds- en renovatiemaatregelen wel degelijk worden genomen.

6.7

Ook de geschillenregeling onder f van artikel 38 lid 10 van het Reglement en de mogelijkheid voor de vergadering om het bestuur aanwijzingen te geven, kan – anders dan de VvE betoogt – niet tot een andere uitleg van artikel 38 lid 10 van het Reglement leiden. De geschillenregeling is bedoeld voor situaties waarin de vergadering er niet in slaagt om een onderhoudsplanning met bijhorende begroting vast te stellen omdat de leden het er niet over eens zijn wat in een concrete situatie moet worden verstaan onder een goede kwaliteit en onderhoudsstaat. Een onafhankelijke bouwkundige kan hierover een beslissing nemen. Gevallen waarin de vergadering een besluit over de kwaliteit en het onderhoud van het complex neemt waaraan géén onderhoudsplanning en/of begroting ten grondslag ligt, zoals in dit geval, vallen buiten de geschillenregeling. Verder geldt dat het feit dat artikel 5:131 lid 4 BW de vergadering de mogelijkheid biedt om het bestuur aanwijzingen te geven, niet maakt dat artikel 38 lid 10 sub c tot en met f van het Reglement geen opschortende voorwaarde kan zijn. Het één staat los van het ander. Juist omdat de route van artikel 38 lid 10 van het Reglement niet is gevolgd, kon van de Stichting en [geïntimeerde 2] niet worden verwacht dat zij een beroep zouden doen op artikel 5:131 lid 4 BW.

Naleving artikel 38 lid 10 van het Reglement

6.8

De VvE stelt subsidiair dat áls al sprake is van opschortende voorwaarden, dat dan in elk geval is voldaan aan die voorwaarden, dat wil zeggen aan het bepaalde in sub c tot en met f van artikel 38 lid 10 van het Reglement. Volgens de VvE zijn er door deskundigen inspecties uitgevoerd en is in 2014 een meerjarenonderhoudsplanning (2015-2040) opgesteld, waarna de technisch opzichter van de VvE en de projectleider van Woonbron een onderhoudsplanning en een berekening van de kosten van het onderhoud hebben voorbereid en opgesteld. Dit heeft geleid tot een onderhoudsinspectie in 2016, het jaarlijks opstellen van de begroting inclusief een voorstel voor de bijdragen aan het reservefonds voor het uit te voeren onderhoud, de voorbereiding en besluitvorming van de vergaderingen van 19 september 2019 en 15 januari 2020 alsmede (in 2019) de meerjarenonderhoudsplanning (2020-2051) voor de situatie na het onderhoud. De vergadering is door het bestuur en de technisch opzichter van de VvE vanaf 2015 uitgebreid ingelicht over het onderhoud, de planning en de begroting. In al die jaren heeft het bestuur van de vergadering geen aanwijzingen voor een andere wijze van presenteren van de onderhoudsplanning en begroting ontvangen en hebben geen van de leden in of voorafgaand aan de vergadering aangegeven dat besluiten niet zouden voorzien in een goede kwaliteit of onderhoudsstaat. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben nooit enige betrokkenheid in de vorm van het stellen van vragen of het bijwonen van de vergadering getoond, aldus nog steeds de VvE.

6.9

De Stichting en [geïntimeerde 2] betwisten dat is voldaan aan artikel 38 lid 10 sub c tot en met f van het Reglement. Zij stellen dat er geen inspecties gericht op de kwaliteit en onderhoudstoestand zijn uitgevoerd, dat de VvE niet eenmaal per drie jaar een onderhoudsplanning met begroting voor de duur van tenminste vijftien jaar heeft opgesteld en voorgelegd aan de vergadering, dat een deskundige onderhoudsplanning ontbreekt en dat er niet voldoende is gereserveerd om het onderhoud te laten uitvoeren. Het bestuur heeft nooit een duidelijk en overzichtelijk plan en complete begroting van het onderhoud opgesteld en voorgelegd aan de vergadering en/of [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], aldus de Stichting en [geïntimeerde 2].

6.1

Het hof overweegt als volgt. In de meerjarenonderhoudsplanning die de vergadering in 2014 heeft vastgesteld is geen rekening gehouden met het onderhavige onderhoud en de kosten daarvan. Dit volgt uit zowel de planning zelf als de notulen van de vergadering van 27 september 2016. De VvE stelt dat in 2019, voorafgaand aan het bestreden besluit, een meerjarenonderhoudsplanning is opgesteld voor de situatie na het onderhoud. Zij stelt echter niet – en dat is het hof ook niet gebleken – dat die planning aan de vergadering is voorgelegd én door de vergadering is vastgesteld. In de notulen van de vergadering van 19 september 2019 staat dat ten behoeve van de vergadering in 2020 een nieuwe planning zal worden opgesteld, maar in de notulen van 15 januari 2020 wordt hierop niet teruggekomen. Voor zover de VvE stelt dat de vergadering steeds jaarlijks de begroting heeft vastgesteld, is van belang dat de kosten van het onderhoud niet zijn meegenomen in de door de vergadering op 19 september 2019 vastgestelde begroting van 2020. ^[5] De totale kosten van de VvE (en de bijdragen van de leden) voor dat jaar zijn namelijk begroot op slechts € 75.000,- (afgerond). Kennelijk is er op enig moment door Woonbron een los overzicht van de kosten van het onderhoud (voor een totaalbedrag van € 3.255.560,-) opgesteld ^[6] , maar uit de notulen van de vergaderingen van 19 september 2019 en 15 januari 2020 blijkt niet dat dit overzicht aan de vergadering is voorgelegd. Nu de VvE hiervan ook geen bewijs heeft aangeboden, moet het ervoor worden gehouden dat aan het besluit van 15 januari 2020 geen onderhoudsplanning en begroting als bedoeld in artikel 38 lid 10 sub d tot en met f van het Reglement ten grondslag hebben gelegen. Bovendien is niet weersproken dat geen voldoende reservering heeft plaatsgevonden, zodat ook in die zin niet is voldaan aan de voorwaarde (ii) van lid 10 sub f.

Conclusie

6.11

Uit het vorenstaande volgt dat niet aan de opschortende voorwaarden van lid 10 is voldaan en dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 15 januari 2020 tot vaststelling van de eenmalige bijdrage van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dus in strijd is met het Reglement. Gelet op het bepaalde in artikel 5:129 lid 1 BW en artikel 2:14 lid 1 BW heeft de kantonrechter dit besluit daarom terecht nietig geoordeeld. De VvE stelt ten onrechte dat het besluit op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW vernietigbaar is. Dit artikel heeft betrekking op wettelijke of statutaire bepalingen die het
tot stand komen van besluiten regelen. Daartoe behoren niet bepalingen die de
bevoegdheid tot het nemen van bepaalde besluiten regelen, zoals artikel 38 lid 10 van het Reglement. ^[7] Het hof volgt de VvE evenmin in haar stelling dat nietigheid niet aan de orde is vanwege de terugkoopregeling in de koopovereenkomst die Woonbron met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft gesloten. Indien [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gevolg van een met het Reglement strijdig besluit in de positie worden gebracht dat zij noodgedwongen gebruik moeten maken van die regeling, zijn hun rechten daarmee – anders dan de VvE betoogt – niet gewaarborgd.

Misbruik van (proces)recht?

6.12

De VvE heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] misbruik maken van (proces)recht door de nietigheid in te roepen. De VvE verwijt hun nooit enige aandacht te hebben besteed aan de handhaving of bevordering van de goede kwaliteit en onderhoudsstaat van het complex. Zij hebben volgens de VvE nooit deelgenomen aan de inhoudelijke beraadslaging of discussie over het onderhoud en evenmin vragen gesteld of stukken opgevraagd, terwijl zij vanaf 2015 bekend waren met het onderhoud en de daarvoor te verwachten bijdragen van de leden van de VvE. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben weliswaar de minderheid binnen de VvE maar hadden hun stem kunnen uitbrengen, de geschillenregeling van artikel 38 lid 10 van het Reglement kunnen volgen of op de voet van artikel 5:130 BW een verzoekschriftprocedure aanhangig kunnen maken. Dat zij nu alsnog invloed willen uitoefenen op de inhoud van het besluit en de omvang en kosten van de onderhoudswerkzaamheden, levert misbruik van recht op. Omdat het onderhoud al is uitgevoerd en betaald door de VvE, heeft de VvE belang bij aanvulling van haar vermogen en het reservefonds. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om niet te hoeven betalen, aldus nog steeds de VvE.

6.13

De vrijheid van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om op grond van artikel 2:14 in samenhang met artikel 5:129 BW de nietigheid van het besluit van 15 januari 2020 in te roepen, is niet onbegrensd. Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt (artikel 3:13 lid 1 BW). Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW).

6.14

Wanneer bovenstaande maatstaf wordt toegepast, komt het hof tot het oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is van misbruik van recht aan de zijde van [geïntimeerde 1], en [geïntimeerde 2]. Daartoe is het volgende redengevend.

6.15

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn geconfronteerd met een besluit van de vergadering van eigenaars dat voor hen grote financiële gevolgen heeft. De vergadering heeft besloten dat zij een forse bijdrage moeten betalen aan het onderhoud van het complex, terwijl zij het geld hiervoor niet op hun spaarrekening hebben staan. [geïntimeerde 2] heeft ter zitting toegelicht dat het hem ook niet is gelukt om financiering bij de bank te krijgen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben daarom een gerechtvaardigd belang bij het ter discussie stellen van de rechtsgeldigheid van het besluit van de vergadering. Dat zij dit enkel en alleen doen om de VvE te schaden, blijkt niet uit de stukken en is door hun ook gemotiveerd betwist. Voor zover de VvE hun verwijt dat zij zich jarenlang afzijdig hebben gehouden van de vergaderingen en het onderhoud, geldt dat pas op 15 januari 2020 een besluit is genomen over het onderhoud. In de jaren daarvoor is, blijkens de notulen, alleen besproken dat meer onderhoud nodig was dan voorzien, maar was nog onduidelijk wat er precies moest gebeuren, hoeveel het zou gaan kosten en wanneer de uitvoering zou plaatsvinden. Hoewel [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ook op de vergadering van 15 januari 2020 niet aanwezig waren, was toen al wel bekend dat bij hen, althans in ieder geval bij [geïntimeerde 1], bezwaar bestond tegen het voorgenomen onderhoud en de extra eigen bijdrage van de leden (zie de hiervoor in 3.8 vermelde e-mails van de advocaat van [geïntimeerde 1]). De geschillenregeling van artikel 38 lid 10 onder f van het Reglement biedt in dit geval geen soelaas (zie 6.7), terwijl uit niets blijkt dat de VvE anders zou hebben gehandeld indien [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op de voet van artikel 5:130 BW een procedure tot vernietiging van het besluit zouden zijn gestart. De VvE blijft zich immers ook in dit hoger beroep op het standpunt stellen dat het onderhoud noodzakelijk was en niet langer op zich kon laten wachten. Het belang dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben bij het inroepen van de nietigheid weegt in de gegeven omstandigheden dan ook zwaarder dan het belang van de VvE bij aanvulling van haar vermogen en het reservefonds. In elk geval is geen sprake van een zodanige onevenredigheid tussen de betrokken belangen, dat geoordeeld moet worden dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich niet in redelijkheid op de nietigheid van het besluit kunnen beroepen. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen misbruik maken van recht.

Ongerechtvaardigde verrijking?

6.16

Voor het geval het hof evenals de rechtbank van oordeel zou zijn dat het besluit van 15 januari 2020 nietig is, heeft de VvE in hoger beroep (meer subsidiair) aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door het uitgevoerde onderhoud ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Daartoe voert de VvE aan dat het complex als gevolg van het onderhoud tot 2051 nagenoeg onderhoudsvrij is. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben zich de kosten van het onderhoud bespaard, omdat zij niet hebben meebetaald terwijl zij daartoe op grond van het Reglement wel gehouden zijn. Bovendien zijn hun appartementen als gevolg van het onderhoud in waarde gestegen. Daarmee zijn zij verrijkt ten koste van (de andere leden van) de VvE, die de onderhoudskosten volledig heeft betaald, aldus nog steeds de VvE.

6.17

De Stichting en [geïntimeerde 2] hebben ook tegen deze grondslag gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens de Stichting en [geïntimeerde 2] heeft de VvE het onderhoud en de uitvoering daarvan aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] opgedrongen, zodat de kosten van het onderhoud volledig voor rekening en risico van de VvE dienen te komen. Bovendien heeft de VvE op geen enkele wijze onderbouwd dat sprake zou zijn van een verrijking door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en een verarming aan de zijde van de VvE. Dat er door de VvE kosten zijn gemaakt betekent niet automatisch dat die kosten het bedrag van de verrijking en verarming zouden zijn. Taxaties van de woningen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van vóór en na het onderhoud zijn nodig om een verarming en verrijking vast te stellen, maar die ontbreken, aldus de Stichting en [geïntimeerde 2].

6.18

Voor toewijzing van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking is vereist dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn verrijkt ten koste van de VvE en daarvoor geen redelijke grond aanwezig is (artikel 6:212 BW). Voor zover [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] al zouden zijn verrijkt – zij betwisten dit gemotiveerd – dan is die verrijking naar het oordeel van het hof niet ongerechtvaardigd, althans is het niet redelijk om [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te verplichten tot vergoeding van het bedrag van hun verrijking. Uit hetgeen hiervoor is geoordeeld volgt dat het groot onderhoud is verricht op basis van een besluit dat onbevoegd is genomen omdat niet is voldaan aan de opschortende voorwaarden van artikel 38 lid 10 sub c tot en met f van het Reglement en dat met die voorwaarden is beoogd de leden van de VvE te beschermen tegen (onder meer) onverwachte onderhoudskosten. De beschermende strekking van deze voorwaarden maakt dat er een voldoende grond is voor een eventuele verrijking van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gevolg van het onderhoud, althans dat het niet redelijk is hen deze verrijking op te dringen. Het beroep van de VvE op ongerechtvaardigde verrijking slaagt dus niet. Dit betekent dat op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geen wettelijke verplichting tot schadevergoeding rust en daarmee geen grond bestaat voor toekenning van de door de VvE gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Ook dat deel van de vordering moet dus worden afgewezen.

Conclusie en proceskosten

6.19

De conclusie is dat het hoger beroep van de VvE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal de VvE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Die kosten worden begroot op € 4.987,-, waarvan € 383,- aan griffierecht , € 4.426,- aan salaris voor de advocaat (2 punten × tarief IV) en € 178,- aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

7. Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 10 maart 2021;
• veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de Stichting en [geïntimeerde 2] begroot op € 4.987,-;
• bepaalt dat als de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, de VvE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
• verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. M.Y. Bonneur, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Gepubliceerd op

2. Productie 31 van de VvE.

3. Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, en

4. MvA,

5. Productie 29 van de VvE.

6. Productie 17 van de VvE.

7. MvT,