Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/1347
Uitspraak van 8 mei 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer ROT 21/5058.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) bij beschikking de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 278.000 (de beschikking). Met de beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2021 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Voor de behandeling van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 16 januari 2023 een aanvullend hoger beroepschrift en op 17 april 2023 en 13 februari 2024 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 27 maart 2024. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. De Heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. De Heffingsambtenaar is bij aangetekend verzonden brief van het Hof van 7 februari 2024 uitgenodigd voor de mondelinge behandeling op 27 maart 2024 om 11:15 uur te Den Haag. Uit door de griffier op de website van Post NL ingewonnen informatie (Track & Trace) blijkt dat deze uitnodiging op 8 februari 2024 is afgeleverd op het bij het Hof bekende adres van de Heffingsambtenaar: [postadres] . Omdat de Heffingsambtenaar tijdig en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd, heeft het Hof de zaak op de zitting behandeld en nadien het onderzoek ter zitting gesloten. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een tussenwoning, gebouwd in 1986. De onroerende zaak heeft een inhoud van 329 m3 en de oppervlakte van de grond bedraagt 122 m2. In de achtertuin bevindt zich een berging en op het dak zijn zonnepanelen aangebracht.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een Waarderapport met een matrix overgelegd, opgemaakt op 30 juni 2022 door [naam] , WOZ-taxateur. In het Waarderapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021 bepaald op € 278.000 aan de hand van vergelijking met verkoopgegevens van drie eengezinswoningen: [adres 2] (hoekwoning met een inhoud van 318 m3, met 2 dakkapellen, berging en grond met een oppervlakte van 174 m2, gebouwd in 1989) verkocht op 19 juni 2020 voor € 289.000, [adres 3] (tussenwoning met een inhoud van 329 m3, met berging en grond met een oppervlakte van 119 m2, gebouwd in 1986) verkocht op 31 januari 2020 voor € 275.000 en [adres 4] (tussenwoning met een inhoud van 329 m3, met berging en grond met een oppervlakte van 121 m2, gebouwd in 1986) verkocht op 1 maart 2019 voor € 264.713, alle gelegen in [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
Aan de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is voor kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging telkens factor 3 (voldoende) toegekend. De zonnepanelen op de woning van belanghebbende zijn in de waardering betrokken voor € 5.000.
In het Waarderapport is de waarde van de grond berekend aan de hand van de gehanteerde grondstaffel en is vermeld hoe de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van 4 juli 2022 met daarin een cijfermatige onderbouwing van de opbouw (matrix) en daarop een toelichting gegeven. Verweerder heeft daarbij de onroerende zaak vergeleken met de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
6.1
Eiser stelt dat verweerder geen geschikte referentiepanden heeft gebruikt.
6.2
Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Dit is in de onderhavige zaak het geval. Ten aanzien van de [adres 2] overweegt de rechtbank dat deze woning weliswaar een hoekwoning is, maar daarmee niet per definitie niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. Voor zover eiser stelt dat verweerder dit pand niet mocht meenemen in de vergelijking overweegt de rechtbank dat voor deze woning een lagere prijs per eenheid is gehanteerd dan de overige twee vergelijkingsobjecten. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat verweerder door deze woning in de vergelijking te betrekken de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
7.1
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering, het rompslompforfait en de waardehausse van de afgelopen tijd/jaren. Verder is de keuken gedateerd, die is namelijk 20 jaar oud.
7.2
Verweerder heeft de woning gewaardeerd als een gemiddelde (score 3) woning. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en/of verpaupering/verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd. Bij e-mail van 3 juni 2021 en 23 juli 2021 heeft verweerder aan eiser verzocht om foto’s van de woning over te leggen, zodat de staat van onderhoud kon worden beoordeeld. Eiser heeft van deze mogelijkheid geen gebruik van gemaakt. Ook in beroep is door eiser geen inzicht geboden in de staat van onderhoud die de onroerende zaak volgens hem heeft. De rechtbank ziet geen aanleiding om niet van de door verweerder gehanteerde score uit te gaan.
8. De conclusie luidt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift, het aanvullend hogerberoepschrift van 16 januari 2023 en de nadere stukken van 17 april 2023 en 13 februari 2024 (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In hoger beroep is in geschil of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 273.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar is daarbij tot de conclusie kunnen komen dat de vrijwel identieke woningen [adres 4] en [adres 3] het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de waarde in het economische verkeer daarom het beste kan worden benaderd door de verkoopgegevens van deze woningen tot uitgangspunt te nemen.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft vervolgens op de juiste wijze rekening gehouden met de onderlinge verschillen in grondoppervlakte, de (al dan niet) aanwezigheid van een berging, dakkapellen en zonnepanelen en de prijs per eenheid van het woningdeel – rekening houdend met de woningen [adres 4] en [adres 3] – aldus bepaald op € 636. Uit de toelichting bij het taxatierapport blijkt voorts voldoende hoe de Heffingsambtenaar tot de afzonderlijke waarden van de grond, de bergingen, de dakkapellen en de zonnepanelen is gekomen. De Heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende onderbouwd dat hij de waarde van de onroerende zaak als geheel niet te hoog heeft vastgesteld.
5.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het Waarderapport en de matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld, leidt het Hof – reeds wegens het ontbreken van enige onderbouwing – niet tot een ander oordeel.
5.5.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, R.A. Bosman en M.J.M van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.