Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/506
uitspraak van 21 mei 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 februari 2024, nummer SGR 23/5637.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 765.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde de woning nader vastgesteld op € 735.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk met het opschrift ‘verweerschrift’ ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 april 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen en is geen bericht van verhindering bij het Hof binnengekomen. Belanghebbende is bij een digitaal verzonden bericht onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens de bij dit bericht opgeslagen metadata in de digitale postkamer van het Hof is het bericht op 24 februari 2025, 12.18 uur, verzonden via het webportaal Mijn Rechtspraak. Tegelijk met het bericht is een kennisgeving per e-mailbericht verstuurd naar het door belanghebbende opgegeven e-mailadres. Gelet hierop, is belanghebbende naar het oordeel van het Hof overeenkomstig artikel 8:56 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) uitgenodigd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1927 met een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 174 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 171 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix (de matrix) waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare en in [woonplaats] gelegen onroerende zaken, te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . In de matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen.
2.3.
De matrix onderkent diverse fysieke elementen van de vergelijkingsobjecten, waaraan separaat een waarde en factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (KOUDV-factoren) zijn toegekend. Voor de woning zijn deze elementen de begane grond van de woning, de eerste verdieping van de woning, de vrijstaande garage, de berging/schuur en de grond bij de woning. Aan de elementen van de woning zijn KOUDV-factoren van 3 (gemiddeld) toegekend, met uitzondering van de doelmatigheid van zowel de eerste verdieping van de woning als de grond bij de woning, waarvoor een factor 2 (slecht) is toegekend. Aan alle elementen van de vergelijkingsobjecten zijn KOUDV-factoren van 3 (gemiddeld) toegekend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning gelegen tussenwoningen uit ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en woningtype. De woning heeft meer gebruiksoppervlakte en een groter perceel dan de aangedragen vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft dit verschil in de waardebepaling tot uitdrukking gebracht door bij de woning van een lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte/perceeloppervlakte uit te gaan dan bij de vergelijkingsobjecten. Ook met de omstandigheid dat de woning niet over een opbouw, dakterras of kelder beschikt is blijkens de matrix rekening gehouden. Voorts is in aanmerking genomen dat een hoekwoning doorgaans meer waard is dan een tussenwoning, waarvan sprake is bij de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De eigen aankoop van de woning in 2018 is te ver van de waardepeildatum gelegen om nog bruikbaar te zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor het jaar 2023. Dat uit het verkoopcijfer van [adres 6] een lagere waarde van de woning valt af te leiden, is niet met stukken onderbouwd. Zo is niet gespecificeerd op welke wijze eiser bij het herleiden van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van [adres 6] rekening heeft gehouden met verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. Ook de omstandigheid dat de garage van eiser in zijn tuin staat, kan niet leiden tot een gegrond beroep. Zowel voor de vergelijkingsobjecten als voor de woning geldt dat het perceeloppervlakte ook bebouwde delen omvat. Dat de garage van eiser op het perceel staat, maakt dus niet dat bij de waardebepaling van een lager perceeloppervlakte moet worden uitgegaan.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 580.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 2.2 en 2.3 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en KOUDV-factoren van de opstallen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.
5.4.
Belanghebbende stelt hier tegenover dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met divers onderhoud (ongeveer € 70.000) dat aan de woning moet plaatsvinden. De enkele stelling van belanghebbende dat sprake is van achterstallig onderhoud is echter onvoldoende om een waardevermindering van de woning aannemelijk te achten. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om zijn stelling, bijvoorbeeld door middel van foto’s en offertes, aannemelijk te maken.
5.5.
Belanghebbende stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de bij de woning aanwezige garage en het feit dat deze garage ten koste gaat van de beschikbare ruimte voor een tuin. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling en stelt daar tegenover dat de invloed van de garage op de waardebepaling van de woning voldoende in de matrix is toegelicht. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de garage bij de waardebepaling van de woning en wijst daarbij op de separate vermelding van de waarde van de garage en de bijbehorende KOUDV-factoren in de matrix. Daarnaast blijkt uit de matrix dat de doelmatigheid van de grond bij de woning als slecht is aangemerkt, waardoor bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de buitenruimte beperkt is.
5.6.
Belanghebbende stelt voorts dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar misbruik maakt van waardestijgingen van woningen in de gemeente Den Haag. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de huidige verkoopprijzen van woningen door de overspannen woningmarkt niet gelijk zijn aan de werkelijke waarde van die woningen. Deze stelling van belanghebbende faalt. De waardebepaling van de Wet WOZ is immers gebaseerd op de waarde in het economische verkeer, die, zoals hiervoor in 5.1 is beschreven, wordt gesteld op de waarde van de onroerende zaak in het geval deze in de markt zou worden verkocht aan de meestbiedende koper. De door de Heffingsambtenaar gebruikte methode van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is een daarvoor geëigende methode.
5.7.
Belanghebbende stelt daarnaast dat het pand [adres 6] in 2022 in dezelfde staat als zijn woning is verkocht voor € 580.000. Volgens belanghebbende onderbouwt deze verkoop zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en heeft gesteld dat het pand aan de [adres 6] uit twee appartementen bestaat die gelijktijdig zijn verkocht. Deze twee appartementen zijn daardoor niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, die niet in appartementsrechten is gesplitst. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat het pand [adres 6] geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen.
5.8.
Belanghebbende stelt ten slotte dat de woning aan de [adres 7] , die verkocht is op 7 september 2023, als vergelijkingsobject moet worden gebruikt en dat de verkoopprijs van deze woning aannemelijk maakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel dat de transactiedatum van dit pand te ver verwijderd is van de waardepeildatum om als vergelijkingsobject te kunnen dienen.
5.9.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet aannemelijk maakt dat de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten of vergoeding van griffierecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door E.P.A. Brakeboer, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout E.P.A. Brakeboer
De beslissing is op 21 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.