ECLI:NL:GHDHA:2025:1065

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.304.176/01

Zaaknummer rechtbank : 8854472 CV EXPL 20-39602

Arrest van 10 juni 2025

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. A.M. Pesman, kantoorhoudend in Heerenveen,

tegen

de
Vereniging van Eigenaars [VvE],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. A.M. Roepel, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

Partijen zijn (als eigenaar respectievelijk vereniging van eigenaren) betrokken bij panden die naast elkaar zijn gebouwd, met een mandelige tussenmuur. De VvE vordert dat [appellant] toelaat dat zij de fundering van die muur laat herstellen en dat hij de helft van de daarmee gemoeide kosten betaalt. Hangende hoger beroep heeft dat herstel plaatsgevonden. In dit arrest beslist het hof dat [appellant] dat herstel moest toelaten en dat hij niet de helft, maar een kwart van de daarmee gemoeide kosten moet betalen, dat laatste omdat de VvE met hem geen behoorlijk overleg heeft gevoerd over dat herstel.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 17 augustus 2021 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 21 mei 2021;
het arrest van dit hof van 18 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is gelast;
de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 maart 2022;
de brief van [appellant] van 25 april 2022 met opmerkingen bij dat proces-verbaal;
de memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen;
de akte uitlating producties van [appellant] ;
de antwoordakte van de VvE;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellant] , met producties;
de schriftelijke toelichtingen van partijen van 19 november 2024.

3.Feitelijke achtergrond

Partijen

3.1

De VvE is de vereniging van eigenaren voor het pand aan de [adres] [huisnummer 1] in [plaats] , dat twee appartementsrechten kent. Het appartementsrecht A (voor de eerste en tweede verdieping) is eigendom van de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en het appartementsrecht B (voor de begane grond) van zijn zoon [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [appellant] is de eigenaar en bewoner van het naburige pand op nr. [huisnummer 2] . De twee panden staan naast elkaar en hebben een gezamenlijke gefundeerde tussenmuur.

Het TM-rapport uit 2018

3.2

Tot 2018 was het appartementsrecht B van het pand van de VvE eigendom van een vorige eigenaar. [appellant] heeft in 2017 met die vorige eigenaar TM Adviesbureau voor uitvoeringstechnieken (hierna: TM) onderzoek laten doen naar de staat van de fundering van beide panden. Het rapport van 6 maart 2018 van dat onderzoek (hierna: het TM-rapport) bevat de volgende slotsom:

"
6.1 Samenvatting

[Toelichting met betrekking tot het tevergeefs graven van twee inspectieputten, hof]

Bij de visuele, interne en externe, inspecties boven maaiveld zijn nagenoeg geen schades geconstateerd.

In de 3e inspectieput is wel de funderingsconstructie blootgelegd. In de inspectieput worden twee houten palen aangetroffen. De aangetroffen funderingsconstructie verkeert in slechte staat. Paal 2 rukt in de kesp 1 en de kesp is tevens verzakt bij paal 1. Ook tussen de palen is kesp 1 beschadigd. Het direct bovenliggende metselwerk is mede hierdoor in slechte staat. De resultaten van de metingen en de analyse van de houtmonsters geven aan dat de houten palen in redelijke staat verkeren. De kespen blijken bij de visuele inspectie in een slechte staat te verkeren. Het resterend draagvermogen van de kespen kan niet worden berekend. Het resterend draagvermogen van de palen zijn op paalkop- en omslagpuntniveau voldoende om een belasting van 10,8 N/mm2 te dragen.

6.2

Conclusie met advies

De, daar waar mogelijk, geïnspecteerde funderingsconstructie en het direct bovenliggende metselwerk bevinden zich over het algemeen in slechte staat. Op basis van de inspectieresultaten en de onderstaande tabel classificeren wij de kwaliteit van de funderingsconstructie als MATIG met, onder gelijkblijvende omstandigheden, een handhavingstermijn van 10-15 jaar.

Onderstaand is tabel 3.1 uit P30 Richtlijn, Onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen, opgenomen.

Classificatie

Omschrijving

Handhavingstermijn

(…)

Matig

Binnen 25 jaar zijn onderlinge zakkingsverschillen te verwachten (houd rekening met aanvullende zakkingen en scheurvorming), verhoging belasting niet mogelijk.

10- 15 jaar

(…)

Wij raden u aan om in ieder geval, daar waar schade is geconstateerd, de funderingsconstructie te herstellen. Dit kan door de beschadigde en/of aangetaste houten kesp, plaatselijk, te vervangen door een betonbalk. De daarbij behorende eenmalige budgetprijs bedraagt ca. € 5000,00 excl. BTW en de prijs per meter betonbalk ca. € 1000,00 excl. BTW.

Op dit moment bestaat maar een heel beperkt beeld van de algehele staat van de funderingsconstructie. Een andere mogelijkheid is het aanbrengen van een geheel nieuwe funderingsconstructie, oftewel volledig funderingherstel: Dit bestaat uit het aanbrengen van een constructievloer en stalen buispalen onder de panden, waardoor de stabiliteit en het draagvermogen van de funderingsconstructie voor langere tijd blijft gewaarborgd. De prijs hiervoor bedraagt circa € 800,00 excl. BTW per m2. Deze prijzen zijn exclusief bouwkundige werkzaamheden en vergunningen.

Ten aanzien van de voortgang van de aantasting door erosiebacteriën adviseren wij tevens om de funderingsconstructie na 5 jaar nogmaals te inspecteren en/of bemonsteren. Echter gezien het beperkte beeld van de funderingsconstructie adviseren wij hier volledig funderingherstel. Om zo de stabiliteit en draagvermogen van de funderingsconstructie voor langere tijd te waarborgen."

3.3

Een derde die destijds het appartementsrecht B van het pand van de VvE wenste te kopen heeft op 29 maart 2018 aan [naam 1] , die toen al eigenaar was van het appartementsrecht A, gevraagd of hij open stond voor overleg over het herstel van de fundering van het pand. [naam 1] heeft daar op dezelfde dag als volgt op gereageerd:

“
Tuurlijk sta ik open voor overleg maar ik vind niet dat er onnodig geld moet worden uitgegeven. Als het nu kan met een kleine verbetering prima. Dan zien we over een paar jaar wel weer.Wij hebben net boven gerenoveerd dus zitten niet te springen om kosten anders dan uiterst noodzakelijk en dat is het zeker niet.”,

de volgende dag na navraag door de derde gevolgd door:

“[E]
en lokale verbetering is meer dan voldoende.”,

en op 3 april 2018 na verdere navraag door:

“
De fundering hoeft op dit moment niet geheel gedaan te worden dus ik zie niet in waarom het nu zou moeten gebeuren. Het zou een langdurige kostenverhogende zaak zijn die niet nodig is.Derhalve is het voor mij een niet bespreekbare optie.”

De plannen van de VvE voor funderingsherstel

3.4

In 2018 is [naam 2] eigenaar geworden van het appartementsrecht B van het pand van de VvE. De betrokken woning B was destijds verhuurd aan derden.

3.5

Op 20 november 2019 heeft Geofunda aan de VvE een funderingsadvies uitgebracht met betrekking tot het pand van de VvE (hierna: het Geofunda-rapport). Dit rapport bevat de volgende passage:

“
1.3 Funderingswijze bestaandHet bestaande pand is naar verwachting gefundeerd op palen. Paaltype, afzetniveau en afmetingen zijn niet bekend/verstrekt. Ter verificatie. De bouwkundige staat van het pand is niet bekend bij ons bureau.”

3.6

Op 15 januari 2020 heeft de VvE bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van funderingsherstel aan haar pand, met inbegrip van het aanbrengen van een kelderbak. Op 20 maart 2020 heeft de gemeente deze vergunning verleend.

3.7

Op 18 juni 2020 heeft Brefu Funderingstechnieken B.V. (hierna: Brefu) aan [naam 2] een offerte uitgebracht voor dat herstel.

3.8

Op 17 augustus 2020 heeft [appellant] gezien dat de huurders van het appartement B van het pand van de VvE aan het verhuizen waren. Hij heeft toen van deze huurders gehoord dat [naam 2] hun de huur had opgezegd en dat zij het pand moesten verlaten omdat de VvE wilde beginnen met de uitvoering van funderingsherstel.

Het overleg tussen partijen

3.9

Op 25 augustus 2020 heeft [appellant] [naam 2] als volgt geschreven:

“
Blijkens informatie hebt u het voornemen om op korte termijn te beginnen met het funderingsherstel van uw woning [adres] [huisnummer 1] .Voor het funderingsherstel in de wijk zijn de woningen die moeten worden verbeterd ingedeeld in blokken.Bij de indeling werd voor ogen gehouden dat het meest efficiënt zou kunnen worden gewerkt als de naastgelegen woningen tegelijkertijd zouden kunnen worden aangepakt. Bovendien hebben buren elkaars toestemming nodig om gezamenlijke funderingen onder handen te kunnen nemen.Mijn woning, [adres] [huisnummer 2] vormt één blok met uw woning [adres] [huisnummer 1] .Ook bij het funderingsonderzoek, uitgevoerd begin 2018 werden de woningen in samenhang bekeken. Uit het rapport dat toen is opgemaakt kwam naar voren dat de kwaliteit van de funderingsconstructie matig was met een handhavingstermijn van 10 tot 15 jaar.(…)Het is dus voor mij cruciaal dat ik samen met de eigenaar(s) van pand [huisnummer 1] een aannemer kan kiezen die tegemoet kan komen aan mijn wensen en die een antwoord kan geven op de nog open vragen. In dat verband is het voor mij van belang dat ik kan blijven wonen in mijn huis gedurende het funderingsherstel.Uit ervaring weet ik dat een pand flink te lijden kan hebben als er ingrijpende werkzaamheden aan een naastgelegen pand worden uitgevoerd. Ook daarom is een goed overleg met betrokkenen onontbeerlijk, waarbij de nodige zorgvuldigheid in acht dient te worden genomen.Uiteraard zal ik in de huidige situatie geen toestemming geven om werkzaamheden te verrichten aan onze gezamenlijke fundering tussen de panden [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . Bovendien stel ik u aansprakelijk voor eventuele schade die aan mijn pand wordt toegebracht.Graag zou ik u willen uitnodigen om in constructief overleg met betrokkenen te komen tot een gezamenlijk gedragen aanpak van het funderingsherstel.(…)”

3.1

Op dezelfde dag hebben [appellant] en [naam 2] met elkaar gesproken. [appellant] heeft hierin aangegeven dat funderingsherstel nog helemaal niet noodzakelijk is en heeft daarbij verwezen naar het TM-rapport uit 2018. [naam 2] heeft gemeld dat hij niet bekend was met dat rapport en dat het funderingsherstel door zou gaan, en heeft als oplossing voorgesteld dat hij het pand van [appellant] wilde kopen. [appellant] heeft het TM-rapport dezelfde dag aan [naam 2] gestuurd.

3.11

Op 26 augustus 2020 heeft de VvE bij de gemeente een melding bodemsanering gedaan met betrekking tot de grond onder haar pand.

3.12

Op 3 september 2020 heeft [naam 2] aan [appellant] op zijn herhaald verzoek bericht dat Brefu het funderingsherstel zou verrichten. Op dezelfde dag heeft hij ook het volgende aan [appellant] geschreven:

“(…) Om uw fundering tegelijkertijd te doen gaat qua vergunning niet lukken. Dan zouden mijn funderingswerkzaamheden erg veel vertraging oplopen. Dat project zou misschien wel in tijd aansluitend op mijn fundering gedaan kunnen worden. U kunt Brefu natuurlijk contacteren over de mogelijkheden daarvoor.”

3.13

Op 5 september 2020 heeft [appellant] daar als volgt op gereageerd:

“
dank voor je reactie. Uiteraard heb ik er alle begrip voor dat het heel vervelend voor je is als er vertraging optreedt in jouw project. De risico's voor mijn pand zijn echter zeer ernstig. Ik ben daar van verschillende kanten op gewezen, onder meer door het Funderingsloket van de gemeente. Er kan een scharnierfunctie ontstaan.Het risico op vertraging heb je zelf in de hand gewerkt. Het heeft me in hoge mate verbaasd dat je met een dergelijk omvangrijk project wilde beginnen niet alleen zonder overleg met betrokkenen, maar zelfs zonder de betrokkenen ervan in kennis te stellen. (…)Ook verbaast het me zeer dat je beweerde het onderzoeksrapport naar de funderingen in de [adres] niet te kennen. De [naam firma] is bij alle stappen betreffende dat rapport op de hoogte gehouden en om instemming gevraagd, hetgeen in voorkomende gevallen tot vertraging leidde omdat de aangewezen personen moeilijk bereikbaar waren. Dat was met name vervelend omdat er een forse subsidie door de gemeente was toegezegd voor het jaar 2017. (…) Het rapport waar ook de [naam firma] mee heeft ingestemd en wat ik je onlangs heb toegezonden ligt vast nog wel ergens op jullie kantoor.[naam 2] ik hoop dat we in de toekomst op een constructieve manier kunnen samenwerken.”

3.14

Op 11 september 2020 heeft [appellant] een bespreking gehad met Brefu waarin hij om uitleg heeft gevraagd over de verschillende opties voor herstel van de fundering van beide woonhuizen en een offerte heeft gevraagd voor funderingsherstel van zijn eigen pand.

3.15

Op 24 september 2020 heeft [appellant] die offerte ontvangen en hij heeft de volgende dag schriftelijk aan Brefu gevraagd om een nadere toelichting met betrekking tot de verschillende technieken voor funderingsherstel. Die nadere toelichting heeft hij niet ontvangen.

3.16

Op 2 oktober 2020 hebben [appellant] en [naam 2] met elkaar gesproken. Dat gesprek heeft niet geleid tot overeenstemming met betrekking tot het funderingsherstel.

3.17

Op 5 oktober 2020 heeft [naam 1] het volgende aan [appellant] geschreven:

“
Van de eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] [huisnummer 1] B begreep ik dat er vanuit U nog geen toestemming is verkregen om de fundering van het pand [huisnummer 1] te herstellen. Dit betreur ik uiteraard daar wij alle stappen hebben ondernomen om hier gezamenlijk uit te komen. Immers er is een funderingsrapport gemaakt waaruit blijkt dat onze woning herstelwerkzaamheden behoeft aan zijn fundering. Dit rapport is ook in Uw bezit. Uit dit rapport blijkt dat er een beperkte tijd is van houdbaarheid van onze fundering. Gezien de investeringen welke wij in het object de afgelopen jaren hebben gedaan alsmede de geplande investeringen welke de eigenaar van [adres] [huisnummer 1B] wenste te gaan doen kunnen wij ons niet veroorloven om deze werkzaamheden uit te stellen.Zoals U bekend hebben wij als VVE een vergunning aangevraagd om de fundering te herstellen. Deze vergunning is verleend en er is ook een BUS-melding gedaan om de werkzaamheden te starten. De funderingswerkzaamheden zullen dan ook worden uitgevoerd op zeer korte termijn. De eigenaar van de [adres] [huisnummer 1B] heeft hiertoe ook zijn huurovereenkomsten per 1 september opgezegd.Brefu heeft U uitgelegd wat de werkzaamheden behelzen en U aangeboden om ook Uw fundering daarna te doen. Echter hier heeft U noch een vergunning voor op dit moment danwel aanvraag, noch een overeenstemming over met een funderingsherstel bedrijf noch heeft U enigszins zicht op wanneer U dit wenst te gaan doen. Dit is uiteraard Uw eigen keuze. Echter U zult Uw fundering wel op korte termijn moeten herstellen en ook daar actie op moeten ondernemen. Wij zullen wel herstellen. Er is echter een mandelige deel welke uiteraard ook gedaan moet worden.Eenmalig bied ik als eigenaar van 2/3 van de VVE [adres] [huisnummer 1] , U aan Uw deel in de kosten van de mandelige deel, circa € 23.000,—, voor mijn rekening te nemen. Daarvoor in ruil wil ik per omgaande toestemming voor ons funderingsherstel te laten plaatsvinden en doet U afstand van eventuele schade als gevolg van funderingsherstel uiteraard buiten direct schade welke onder de cor-verzekering van de aannemer valt. Dit aanbod is eenmalig en geldt tot8 oktober 2020 11.30en vervalt van rechtswege na verlijden van dit tijdstip.Graag ontvang ik voorwoensdag 8 oktober 2020 11.30van U Uw integrale akkoord op bovenstaand voorgestelde. Mocht ik dit niet ontvangen van U houd ik, maar niet alleen ik maar ook de VVE alsmede de eigenaar van [huisnummer 1B] , U reeds nu vooralsdan aansprakelijk voor direct en indirect schade voorvloeiend uit Uw weigering. Dit behelst niet alleen stagnatiekosten, prijsstijgingen en huurderving, dit behelst ook schade aan derden en object. Uiteraard hoef ik niet te vermelden dat het aanbod op de kosten van de mandeligheid dan ook zijn vervallen en U in een komende procedure daar geen aanspraak meer op kan maken.”

3.18

[appellant] heeft daar op 6 oktober 2020 als volgt op gereageerd:

“
Dank voor uw mail en uw bereidheid om mee te denken om tot een oplossing te komen voor de problemen die gerezen zijn rondom het funderingsherstel van de panden [adres] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . Het is echter jammer dat u tracht door het stellen van een zeer korte deadline tot een oplossing te komen. Dat past minder bij het zoeken naar een constructieve oplossing voor de problematiek, hetgeen ons toch beiden voor ogen zou moeten staan.Met betrekking tot uw concrete voorstel moet ik zeggen dat ik daar niet zonder meer mee in kan stemmen. Daarvoor spelen voor mij toch nog te veel onduidelijkheden en dat is uiteraard niet prettig als mij om instemming wordt gevraagd. Waar denkt u bijvoorbeeld aan als u schrijft "doet u afstand van eventuele schade als gevolg van funderingsherstel"?Een en ander neemt niet weg dat ik uiteraard wel bereid ben om binnen afzienbare tijd tot een bevredigende oplossing te komen. Om die reden heb ik vandaag nogmaals contact opgenomen met Brefu om een afspraak te maken. Ik hoop snel meer informatie van hen te ontvangen en u nader te kunnen informeren. Verder stel ik voor om nader in overleg te treden.”

3.19

[naam 1] heeft hier op zijn beurt op 7 oktober 2020 als volgt op gereageerd:

“
Dank voor Uw reactie. Het is niet de reactie waarop wij uiteraard gehoopt hadden maar wel in lijn met Uw tijdrekkende akties. Uw stelling dat wij bereid zijn mee te denken in een oplossing omtrent funderingsherstel ontgaat mij volledig! Wij hebben een vergunning, U heeft nog niets gedaan dus laten we de zaken niet omdraaien, dat is wat vervelend.Het aanbod om Uw deel in de mandelige fundering voor mijn rekening te nemen is dan ook nu vervallen. De daadwerkelijke kosten zullen wij inzichtelijk laten maken en zullen deze aan U doorbelasten.”

3.2

De VvE heeft op 28 oktober 2020 de inleidende dagvaarding laten uitbrengen.

3.21

Begin 2021 heeft TM ten behoeve van de VvE een herhalingsmeting verricht om een eventuele verslechtering van de toestand van de fundering van de panden in kaart te brengen. In haar rapport heeft TM de fundering wederom als “matig” aangemerkt, omdat zij geen bijzondere veranderingen had vastgesteld. Tussen 2018 en 2021 was echter de betrokken onderzoeksrichtlijn aangepast, waardoor zij aan die kwalificatie een handhavingstermijn van 5 tot 15 jaar heeft gekoppeld.

De ontwikkelingen na het bestreden vonnis

3.22

Nadat het bestreden vonnis was uitgesproken is Brefu eind september 2021 begonnen aan de funderingsherstelwerkzaamheden. [appellant] heeft ter uitvoering van het bestreden vonnis € 19.118,- betaald aan de VvE voor herstel van (de fundering van) de mandelige muur, inclusief btw.

3.23

Op 14 september 2021 heeft de VvE bij de gemeente een gewijzigde aanvraag ingediend om een omgevingsvergunning, voor funderingsherstel zonder het plaatsen van een kelderbak. De gemeente heeft daarna de aldus gewijzigde vergunning verleend.

3.24

Volgens een berekening van Brefu bedraagt de helft van de herstelkosten die aan de mandelige muur kunnen worden toegerekend € 19.041,33 inclusief btw.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

De VvE heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd dat [appellant] , samengevat, wordt veroordeeld tot:
- het toelaten dat de VvE overgaat tot het herstel van de fundering van de mandelige muur conform verkregen vergunning; en
- betaling van de helft van de daarmee gemoeide kosten, op dat moment begroot op € 19.118,- inclusief btw.

4.2

Deze vorderingen heeft de VvE gegrond op de plicht van artikel 5:65 BW, met de aanvullende werking van artikel 3:170 BW, om mee te werken en bij te dragen aan het onderhoud en, indien nodig, de vernieuwing van mandelige zaken.

4.3

De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld. Zij oordeelde dat:
- de VvE aannemelijk heeft gemaakt dat herstel van de fundering van haar pand noodzakelijk is; en
- de VvE voldoende overleg heeft gevoerd met [appellant] over de beschikbare technieken en de mogelijke gevolgen van eenzijdig herstel.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] is het hier niet mee een en vordert dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst en de VvE veroordeelt tot terugbetaling van alles wat hij haar ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, vermeerderd met wettelijke (handels)rente vanaf 1 juni 2021, dan wel 17 augustus 2021. Zijn bezwaren hebben betrekking op de hiervoor onder 4.3 beschreven oordelen.

5.2

De VvE heeft bij memorie van antwoord op de memorie van grieven gereageerd en ongerechtvaardigde verrijking ingeroepen als nieuwe grondslag voor haar vordering tot het betalen van de helft van de kosten van funderingsherstel. Het hof heeft dit als een grief in incidenteel hoger beroep aangemerkt. De VvE concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

6.Beoordeling in hoger beroep

Welke maatstaf past het hof toe?

6.1

Tussen partijen is niet in geschil dat de scheidingsmuur tussen hun respectieve panden en de fundering waarop deze muur rust, mandelig zijn.

6.2

Partijen zijn daarmee deelgenoot aan een gemeenschap. Op grond van artikel 3:166 lid 3 BW, gelezen in samenhang met artikel 6:2 BW, moeten zij zich daarom jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit houdt onder andere in dat zij over en weer op zorgvuldige wijze moeten omgaan met elkaars belangen.

6.3

Verder moeten mandelige zaken op grond van artikel 5:65 BW op kosten van alle mede-eigenaars worden vernieuwd indien nodig.

6.3.1

Deze noodzaak moet niet te snel wordt aangenomen, maar die terughoudendheid dwingt er niet toe om aan te nemen dat pas sprake is van noodzakelijk funderingsherstel indien er een reëel en acuut gevaar bestaat voor ernstige schade aan de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen en behoorlijk overleg en een eventuele beslissing van de rechter niet kunnen worden afgewacht.

6.3.2

Is funderingsherstel van een mandelige muur nodig, dan brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat de mede-eigenaren te goeder trouw met elkaar overleg moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten zoals:
(i) het tijdstip en wijze van uitvoering van het funderingsherstel:
(ii) de keuze van de aannemer:
(iii) de met het funderingsherstel samenhangende kosten; en
(iv) de verdeelsleutel voor de bijdrageplicht.

6.3.3

Indien dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar (bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren), rechtvaardigen dat de hoogte van de door eerstgenoemde eigenaar te betalen bijdrage in diens nadeel wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld. Of, en zo ja in welke mate tot een dergelijke aanpassing aanleiding bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. Dit laat onverlet dat indien het funderingsherstel geen uitstel kan lijden, een eigenaar zo nodig zelfstandig opdracht mag geven tot funderingsherstel met betrekking tot een mandelige muur zonder dat zulks gevolgen heeft voor de bijdrageplicht van de overige eigenaars.^[1]

Was het noodzakelijk om de fundering van de mandelige muur te herstellen?

6.4

[appellant] betwist dat herstel van de fundering van de mandelige muur op korte termijn noodzakelijk was en is. Hij voert aan dat daar geen deugdelijk onderzoek naar is gedaan en dat die noodzaak niet blijkt uit het zeer beperkte onderzoek dat wèl heeft plaatsgevonden. Uit het TM-rapport blijkt dat het in 2018 verrichte onderzoek onvolledig was: nadat het op twee andere punten niet was gelukt om een inspectieput te graven, is er uiteindelijk maar één inspectieput gegraven, aan de voorkant van het pand van [appellant] (nr. [huisnummer 2] ), en heeft TM met de kwalificatie “matig” geconcludeerd dat de fundering nog tenminste 10 à 15 jaar zonder herstel kon functioneren. Het Geofunda-rapport geeft op dat punt evenmin uitsluitsel.

6.5

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. In 2018 heeft TM tijdens haar onderzoek weliswaar maar één inspectieput gegraven, maar zij heeft daarbij twee houten funderingspalen en de daarboven gelegen houten kesp blootgelegd en vastgesteld dat een van de palen in de kesp drukt, dat de kesp bij de andere paal is verzakt en dat de kesp ook tussen de palen is beschadigd, waardoor de aangetroffen funderingsconstructie en het direct bovenliggende metselwerk in slechte staat verkeren. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat TM in 2018 voor de fundering van beide panden een handhavingstermijn heeft afgegeven van 10 à 15 jaar, maar die termijn was gebaseerd op een onderzoeksrichtlijn die ondertussen is aangepast, met als resultaat dat die termijn nu 5 à 15 jaar zou bedragen. TM heeft in 2018 weliswaar maar op één plek kunnen kijken naar de staat van de funderingspalen en de daarop liggende kesp, maar op die plek waren beschadigingen aanwezig en [appellant] heeft niet uitgelegd dat en waarom die ene plek niet representatief zou zijn voor de rest van de betrokken fundering, met inbegrip van de fundering van de mandelige muur. De VvE heeft ook aangevoerd dat zich in haar pand scheuren voordeden en dat deuren klemden. Na betwisting door [appellant] heeft zij foto’s in het geding gebracht van scheurvorming. [appellant] heeft betwist dat die foto’s in het pand van de VvE zijn genomen, maar daar geen onderbouwing voor aangedragen. Ook de opmerkingen van de heer Van Lier die [appellant] als productie 12 in het geding heeft gebracht leiden niet tot het oordeel dat herstel van de fundering niet noodzakelijk was.

6.6

De slotsom van het voorgaande is dat herstel van de fundering van de mandelige muur medio 2021, toen de kantonrechter het bestreden vonnis wees, nodig was. De vordering tot veroordeling van [appellant] om dat herstel toe te laten was daarom toewijsbaar.

Heeft er behoorlijk overleg plaatsgevonden?

6.7

[appellant] klaagt dat de VvE geen behoorlijk overleg met hem heeft gevoerd. Hij is er per toeval achter gekomen dat de VvE de fundering van haar pand ging herstellen, en het overleg dat daarna heeft plaatsgevonden was niet constructief.

6.8

Het hof geeft [appellant] gelijk. Uit de hiervoor onder en 6.2 en 6.3.2 weergegeven maatstaf volgt dat de mede-eigenaren van een mandelige zaak op zorgvuldige wijze moeten omgaan met elkaars belangen en dat zij daarom voorafgaand aan een besluit tot herstel te goeder trouw met elkaar overleg moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de daarvoor wezenlijke aspecten, waaronder (i) het tijdstip en de wijze van uitvoering van het funderingsherstel, (ii) de keuze van de aannemer en (iii) de met het funderingsherstel samenhangende kosten.

6.9

Aan dat overleg te goeder trouw heeft het hier volledig ontbroken. De VvE heeft zonder enig overleg een omgevingsvergunning aangevraagd voor een funderingsherstel met bepaalde technische kenmerken (onderdeel i), Brefu als aannemer ingeschakeld (onderdeel ii), van Brefu een offerte ontvangen (onderdeel iii) en de huurders van appartement B laten verhuizen met het oog op het begin van de werkzaamheden (onderdeel i).

6.1

De VvE voert aan dat [naam 2] , die het binnen de VvE op zich had genomen om het funderingsherstel te organiseren, [appellant] pas wilde benaderen als hij een uitvoerbaar plan en een vergunning had en zeker wist dat hij een funderingsaannemer had gevonden die tijd en gelegenheid zou hebben om het werk uit te voeren. Volgens de VvE was [appellant] [naam 2] net voor toen hij op 25 augustus 2020 met hem contact opnam.

6.11

Dat komt het hof niet geloofwaardig voor, omdat [naam 2] tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen heeft verklaard dat hij er niet van op de hoogte was dat het aanvragen van een omgevingsvergunning en een offerte van een aannemer in overleg had moeten plaatsvinden en uit niets blijkt dat de VvE op 25 augustus 2020 op het punt stond om met [appellant] in contact te treden.

6.12

Bovendien maakt dat betoog de zaak niet anders: ook indien de VvE toen op het punt stond om [appellant] te benaderen, zou dat naar eigen zeggen zijn geweest met een uitvoerbaar plan, een vergunning en een funderingsaannemer met tijd en gelegenheid, waarbij de VvE niet heeft toegelicht dat zij op dat moment nog bereid en in staat zou zijn geweest om deze reeds gemaakte keuzes in overleg te goeder trouw ter discussie te stellen en naar aanleiding van overleg eventueel te veranderen.

6.13

De VvE heeft het gemis aan overleg ook niet hersteld toen [appellant] er toevallig achter kwam dat zij de fundering van haar pand op korte termijn ging laten herstellen. In plaats van terug te gaan naar het begin om te goeder trouw gezamenlijk de hiervoor bedoelde aspecten van het funderingsherstel te bespreken, heeft de VvE ermee volstaan om op 3 september 2020, na enig aandringen van [appellant] , aan hem de naam van Brefu als beoogde funderingshersteller te geven en hem later die dag te schrijven dat het wegens de vertraging aan de werkzaamheden aan haar eigen fundering niet meer zou lukken om de funderingen gezamenlijk te laten herstellen, maar dat hij zijn fundering misschien daarna zou kunnen herstellen. Vervolgens is de VvE, aan wie [appellant] inmiddels uitgebreid zijn zorgen had geuit over de gevolgen voor zijn pand van een eenzijdig herstel door de VvE, niet gezamenlijk met hem opgetrokken richting Brefu, maar heeft zij hem een en ander zelf met Brefu laten uitzoeken.

6.14

Het schrijven van [naam 1] aan [appellant] van 5 oktober 2020 kan evenmin worden aangemerkt als aanzet tot of onderdeel van een overleg te goeder trouw, met inachtneming van de belangen van [appellant] . [naam 1] wijst daarin uitsluitend op het belang van de VvE bij het zonder uitstel laten verrichten van de herstelwerkzaamheden, stelt zich niet open voor overleg over de wezenlijke aspecten van die werkzaamheden, verwijt [appellant] dat hij zelf niets doet en kondigt zonder voorbehoud aan dat de VvE op korte termijn tot herstel zal overgaan. Het daarin opgenomen aanbod om alle kosten op zich te nemen van het herstel van het mandelige deel van de fundering is niet gelijk te stellen aan overleg te goeder trouw, omdat daarmee nog steeds voorbij werd gegaan aan enig overleg over de gewenste funderingstechniek en aannemer en omdat [appellant] bij het aanvaarden van dat aanbod afstand had moeten doen van een vordering tot schadevergoeding (behalve voor wat betreft de door de verzekering van de aannemer gedekte schade). Bovendien heeft [naam 1] in zijn schrijven een onredelijk korte termijn gesteld voor die aanvaarding: hij heeft het betrokken bericht op 5 oktober 2020 om 18:20 gestuurd en daarin antwoord verlangd voor uiterlijk 8 oktober om 11:30 uur. Daarna heeft de VvE op 28 oktober 2020 haar inleidende dagvaarding laten uitbrengen. Dat is niet hoe buren te goeder trouw, rekening houdend met elkaars belangen, met elkaar omgaan.

6.15

Dat het gesprek tussen [appellant] en [naam 2] op 2 oktober 2020 volgens de VvE op een voor [naam 2] vervelende manier is geëindigd, maakt, wat daarvan ook zij, het voorgaande niet anders, omdat de VvE [appellant] daarvoor en daarna uitsluitend voor vaststaande besluiten heeft geplaatst en [appellant] op een normale, vriendelijke toon heeft gereageerd op het aanbod van [naam 1] van 5 oktober 2020.

6.16

De VvE verwijst ook naar overleg dat tijdens en na de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft plaatsgevonden tussen de (toenmalige) gemachtigden van partijen, alsmede daarna, tussen de advocaten van partijen. De VvE geeft daarbij echter onvoldoende details om te kunnen beoordelen of dat overleg een open karakter had met betrekking tot alle hiervoor onder 6.3.2, eerste volzin, bedoelde wezenlijke aspecten van het beoogde funderingsherstel. Ook dat overleg maakt de beslissing daarom niet anders.

6.17

De VvE voert aan dat het [appellant] is die zich onredelijk heeft opgesteld, door alleen afwijzend te reageren op haar voorstellen en door niet zelf te pogen om de zaak op te lossen. Het hof volgt haar niet in dat standpunt, omdat zij met haar voorstellen steeds alleen is uitgegaan van haar eigen belangen, plannen, keuze voor Brefu en uitvoeringstermijn, met als leidend belang stijgende bouwkosten, en er nergens blijk van geeft oog te hebben voor de belangen van [appellant] .

6.18

In de procedure voor de kantonrechter heeft de VvE aangevoerd dat [appellant] na ontvangst van het TM-rapport 2018 geen actie heeft ondernomen om tot funderingsherstel over te gaan en daar ook geen contact over heeft opgezocht met de VvE, en dat daarom niet van haar gevergd kan worden dat zij hem ruim twee jaar later alsnog gelegenheid geeft onderzoek te doen naar de mogelijkheden van herstel en dat zij zijn omgevingsvergunningsaanvraag afwacht. Dit kan niet tot een andere beslissing leiden, omdat de VvE niet heeft toegelicht dat de noodzaak tot herstel dermate nijpend was dat zij niet het resultaat van het overleg met [appellant] had kunnen afwachten. Bovendien heeft zij zichzelf in de positie gebracht waarin overleg tot vertraging zou leiden, omdat zij zonder overleg aan haar plannen is begonnen.

6.19

[appellant] klaagt over het feit dat de VvE in strijd met de voor het funderingsherstel afgegeven omgevingsvergunning, en dus ook in strijd met het bestreden vonnis heeft gehandeld door bij dat herstel af te zien van het plaatsen van een kelderbak. Dat de VvE van het plaatsen van een kelderbak heeft afgezien maakt de beslissing echter niet anders, omdat [appellant] niet heeft toegelicht wat daarvan de nadelige gevolgen zijn geweest voor hem, ook indien de VvE daarmee in strijd met de omgevingsvergunning zou hebben gehandeld.

6.2

Al met al is het beeld dat naar voren komt dat de VvE zich voorafgaand aan de brief van [appellant] van 25 augustus 2020 niet bewust was van enige verplichting om te goeder trouw met hem te overleggen over de wezenlijke aspecten van het herstel van de fundering van de mandelige muur en dat zij daarna, omwille van de tijd en het risico van toenemende kosten, niet bereid is geweest om naar de tekentafel terug te gaan en dat overleg alsnog te voeren. Het hof ziet daarin aanleiding om de bijdrageplicht van [appellant] , die normaal gesproken betrekking zou hebben op de helft van de kosten voor herstel van het mandelige deel van de fundering, vast te stellen op een kwart van die kosten. [appellant] heeft de berekening van Brefu van de eindkosten van dat herstel niet betwist en moet de VvE daarom € 19.041,33 / 2 betalen, dat wil zeggen, afgerond, € 9.520,-. Dat bedrag heeft hij al betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis en hoeft hij niet nog een keer te betalen.

Geldt voor het overige dat [appellant] ongerechtvaardigd is verrijkt?

6.21

De VvE doet voor het geval het hof haar betalingsvordering (gedeeltelijk) zou afwijzen een beroep op ongerechtvaardigde verrijking: zij heeft werkzaamheden betaald aan de mandelige fundering en [appellant] heeft daarvan voordeel ondervonden.

6.22

Deze grondslag kan niet leiden tot toewijzing van het resterende deel van haar betalingsvordering. Artikel 6:212 lid 1 BW, waarin de vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking is geregeld, bepaalt namelijk dat de plicht tot vergoeding van die ongerechtvaardigde verrijking bestaat voor zover die vergoeding redelijk is. Naar het oordeel van het hof moet aan deze laatste redelijkheidstoets dezelfde invulling worden gegeven als aan die, die bij mandeligheid volgt uit artikel 3:166 lid 3 BW, gelezen in samenhang met artikel 6:2 BW. Uit artikel 6:212 lid 1 BW vloeit daarom voor [appellant] geen hogere bijdrageplicht voort dan uit de specifieke regeling van artikel 5:65 BW.

Gevolgen voor de vorderingen en de proceskosten

6.23

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd voor zover [appellant] daarin is veroordeeld te gehengen en te gedogen dat de VvE overgaat tot herstel van de fundering overeenkomstig de vergunning. Het hof hoeft daarom niet het verweer van de VvE te behandelen dat [appellant] geen belang heeft bij vernietiging van dat onderdeel omdat het herstel inmiddels heeft plaatsgevonden.

6.24

Uit het voorgaande volgt ook dat het bestreden vonnis, wat de geldvordering betreft, moet worden bekrachtigd voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van € 9.520,-, en voor het meerdere moet worden vernietigd. De VvE heeft niet betwist dat [appellant] haar wat die betalingsveroordeling betreft € 19.118,- heeft betaald. De vordering van [appellant] tot terugbetaling is daarom toewijsbaar voor het verschil tussen deze twee bedragen, te weten € 9.598,-. Als [appellant] ook heeft voldaan aan de proceskostenveroordeling, komt die betaling daar bij. De wettelijke handelsrente over het terug te betalen totaalbedrag is niet toewijsbaar, maar wel de gewone wettelijke rente, vanaf de niet door de VvE bestreden datum van 1 juni 2021.

6.25

Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van de VvE in punt 40 van haar inleidende dagvaarding, omdat dat alleen betrekking heeft op de vraag of het funderingsherstel noodzakelijk is. Het hof gaat ook voorbij aan het bewijsaanbod van de VvE in punt 42 van haar memorie van antwoord, omdat zij daar geen specifieke feiten of omstandigheden heeft genoemd die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden.

6.26

Omdat het hof het bestreden vonnis deels vernietigt, moet het ambtshalve opnieuw oordelen over de kosten van de procedure voor de kantonrechter. Omdat de uitkomst nu is dat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zou dat oordeel in beginsel inhouden dat iedere partij haar eigen proceskosten moet dragen. Het hof ziet echter aanleiding om de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure voor de kantonrechter omdat zij in die procedure in strijd heeft gehandeld met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv. Zij heeft namelijk in punten 2 en 16 van haar inleidende dagvaarding verklaard dat zij vanwege de mandelige muur contact heeft gezocht/gehad met [appellant] over het uitvoeren van funderingsherstel, zonder daarbij te vertellen dat dit contact pas plaatsvond nadat het [appellant] was geweest die toevallig achter de herstelplannen van de VvE was gekomen, dat zij toen voor dat herstel al een omgevingsvergunning van de gemeente en een offerte van Brefu had gevraagd en ontvangen, en dat Brefu klaar stond om te beginnen.

6.27

Het hof begroot de kosten van [appellant] in de procedure voor de kantonrechter op:

salaris gemachtigde € 746,-

nakosten € 178,-

Totaal € 924,-

6.28

Het hof ziet geen aanleiding om de VvE ook in de kosten van de hoger beroepen te veroordelen en zal die kosten daarom compenseren.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 mei 2021 voor zover [appellant] (i) in de eerste alinea van de beslissing is veroordeeld om na betekening van dat vonnis te gehengen en te gedogen dat de VvE overgaat tot herstel van fundering overeenkomstig de verleende vergunning en (ii) in de tweede alinea van de beslissing is veroordeeld om € 9.520,- te betalen aan de VvE, vernietigt dat vonnis voor het overige, en, in zoverre opnieuw recht doende:

o wijst de geldvordering af voor het meerdere dan € 9.520,-;

o veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure voor de kantonrechter, aan de zijde van [appellant] tot vandaag begroot op € 924,-;

- veroordeelt de VvE om aan [appellant] terug betalen al het meerdere dan € 9.520 dat hij haar ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, dat wil zeggen € 9.598,- en, voor zover [appellant] de proceskostenveroordeling heeft voldaan, die proceskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2021;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten zal dragen van de hoger beroepen;
bepaalt dat als de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest haar vervolgens wordt betekend, zij de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, G. Dulek-Schermers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025 in aanwezigheid van de griffier.