ECLI:NL:GHDHA:2025:1541

• Datum uitspraak: 12 augustus 2025
• Publicatiedatum: 7 augustus 2025
• Zaaknummer: 200.336.943/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.P. Schild; F.W.J. Meijer; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenarrest inzake beloningsafspraak en onkostenvergoeding in project Delft Village

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een initiatiefgroep, bestaande uit drie appellanten, en een geïntimeerde over een beloningsafspraak en onkostenvergoeding met betrekking tot het project 'Delft Village'. De appellanten hebben de geïntimeerde benaderd voor financiering van hun project, maar er ontstond een geschil over de gemaakte afspraken. De rechtbank had eerder de vorderingen van de appellanten afgewezen, omdat de beloningsafspraak afhankelijk zou zijn van het behalen van een winst van €600.000, wat niet was gerealiseerd. In hoger beroep hebben de appellanten hun vorderingen herhaald, waarbij zij onder andere een verklaring voor recht vorderen dat de geïntimeerde onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof heeft de appellanten toegelaten tot nadere bewijslevering van hun stelling dat er een onvoorwaardelijke beloningsafspraak is gemaakt. Het hof heeft ook de procedure voor getuigenverhoren vastgesteld, waarbij de getuigen op 7 november 2025 zullen worden gehoord. De zaak draait om de vraag of de beloningsafspraak en de onkostenvergoeding rechtsgeldig zijn overeengekomen en of de geïntimeerde onrechtmatig heeft gehandeld door de appellanten buiten het project te houden.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.336.943/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/635149 / HA ZA 22-780

Arrest van 12 augustus 2025

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

2. [appellant 2] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

3. [appellant 3] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. T.M. van Dijk, kantoorhoudende in ‘s-Gravenhage,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. Roozekrans, kantoorhoudende in Amsterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [geïntimeerde] . De drie appellanten gezamenlijk zullen [appellant 1] c.s. worden genoemd.

1. De zaak in het kort

1.1.

[appellant 1] c.s. hebben [geïntimeerde] benaderd om een door hen bedacht plan – de ontwikkeling van Delft Village met huizen gemodelleerd naar de bekende ‘KLM-huisjes’ – te financieren. [geïntimeerde] heeft zich daartoe bereid verklaard. Tijdens de samenwerking is tussen partijen een geschil ontstaan, wat heeft geleid tot een voorlopig getuigenverhoor, gevolgd door deze procedure.

1.2.

Kort samengevat gaat het geschil tussen partijen over het volgende:

De vraag of [appellant 1] c.s. nakoming kunnen verlangen van de door hen gestelde met [geïntimeerde] gemaakte beloningsafspraak;

De vraag of [appellant 1] c.s. een vergoeding van door hen gemaakte onkosten kunnen vorderen van [geïntimeerde] ;

De vraag of de gevorderde verklaring voor recht – inhoudende dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant 1] c.s. – toewijsbaar is. Volgens [appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] hen ten onrechte niet meer betrokken bij het project en heeft hij daarmee onrechtmatig jegens hen gehandeld.

1.3.

Het hof zal in dit arrest als volgt beslissen:

[appellant 1] c.s. zullen worden toegelaten tot het leveren van bewijs van hun stelling dat tussen partijen een (onvoorwaardelijke) vergoedingsafspraak tot stand is gekomen;

De gevorderde onkostenvergoeding is niet toewijsbaar;

De gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellant 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld, is ook niet toewijsbaar.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 6 december 2023, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 6 september 2023;
• de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen.

2.2.

Op 28 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Deze spreekaantekeningen, en de productie die [geïntimeerde] ten behoeve van deze mondelinge behandeling heeft ingezonden, zijn toegevoegd aan het procesdossier.

3. Feitelijke achtergrond

3.1.

In 2013 zijn [appellant 1] c.s. een initiatiefgroep gestart. Het doel van de initiatiefgroep was om op een prominente locatie in Delft “ Delft Village” te realiseren. Delft Village zou een “stedenbouwkundig icoon” moeten worden gebaseerd op de zogenaamde “KLM-huisjes”, die op hun beurt weer waren gebaseerd op acht Delftse (grachten)panden. Sinds 2013 heeft de initiatiefgroep zich ingespannen om dit idee verder vorm te geven. In dat kader heeft de initiatiefgroep onder meer contacten gelegd en onderhouden met verschillende stakeholders, zoals de gemeente Delft (hierna: de gemeente), het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft B.V. (hierna te noemen: OBS), en de TU Delft . Tevens zijn er schetsontwerpen en kostenoverzichten gemaakt in samenwerking met het architectenbureau DE Architekten (hierna te noemen: DE Architekten). [appellant 2] was eerder verbonden aan dit architectenbureau.

3.2.

In hun zoektocht naar een financier die niet primair winstmaximalisatie zou nastreven, hebben [appellant 1] c.s. medio 2015 [geïntimeerde] benaderd. Tussen [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] hebben in dit kader in juni 2015 twee gesprekken plaatsgevonden, waarbij [geïntimeerde] zijn interesse heeft geuit om als financier te participeren. [geïntimeerde] heeft vervolgens [naam 1] (hierna te noemen: [naam 1] ) naar voren geschoven om, ook in verhouding tot [appellant 1] c.s., als zijn contactpersoon te fungeren en het project in praktische zin te begeleiden.

3.3.

Vanaf eind juli 2015 hebben [naam 1] en [appellant 1] c.s. per e-mail contact gehad over een met OBS te sluiten reserveringsovereenkomst en andere praktische zaken met betrekking tot het project. In zijn e-mail van 27 juli 2015 heeft [naam 1] aan [appellant 1] onder meer de volgende vraag gesteld:

“Aanvullende info, mail 26-7

- Wat verstaan jullie onder: “dat we er wel een appartement aan over willen houden”.”

3.4.

[appellant 1] heeft bij e-mail van 28 juli 2015 als volgt op deze vraag gereageerd:

“Tja, dat lijkt me vrij duidelijk. Wat niet duidelijk is is natuurlijk hoe groot, met of zonder BTW, kaal of niet etc. Kortom hoeveel van het investeringsbedrag gaat daar in zitten? Wij zijn inmiddels 2,5 jaar met dit project bezig en verwachten er de komende jaren nog veel energie in te steken. Dit doen we vooral omdat we er veel plezier aan beleven en hiermee iets unieks voor de stad (en dus ook een beetje voor onszelf) kunnen realiseren. Voor de transparantie hebben we hier alleen even willen melden dat we onbezoldigd werken en, bij realisatie, onze beloning louter zien door onze intrek te mogen nemen in een mooi appartement in Delft Village.”

3.5.

Bij e-mail van 31 juli 2015 heeft [naam 1] bevestigd dat [geïntimeerde] wenst te participeren in het project. In deze e-mail schetst hij de te nemen stappen en de wijze van samenwerking als volgt, waarbij hij eveneens de te maken kosten en de ‘honorering’ aan de orde stelt:

“Ik heb gisteren mijn bevindingen met [geïntimeerde] besproken. Wij zijn beslist enthousiast over het concept “ Delft Village” en de locatie. Daarnaast voelt [geïntimeerde] er primair voor om iets bijzonders voor de stad Delft tot stand te brengen. Uiteraard dienen alle parameters wel verantwoord te zijn. Wij gaan dus graag met jullie de fase van “haalbaarheidsonderzoek” in. Wij zien dit als volgt. Eerst dient de gemeente Delft aan ons de juiste optie te verlenen voor het perceel grond. (…) Deze optie mag maximaal € 50.000,- kosten inclusief btw.

Vervolgens hebben we dan gezamenlijk 6-8 maanden de tijd om de haalbaarheid in alle opzichten te bepalen. We houden een budget aan van maximaal € 100.000,- incl. btw ten behoeve van kosten van derden.

Genoemde kosten komen voor rekening van [geïntimeerde] . Honorering van deze kosten dienen tevens door mij goedgekeurd te worden. Wellicht is het een idee om deze optie voor 50 % op naam van [geïntimeerde] te zetten en voor 50 % op naam van jullie. Het uitgangspunt dient te zijn, dat we alleen met elkaar verder kunnen in dit traject, tenzij we gezamenlijk tussentijds anders besluiten. We hoeven in dit stadium dan ook nog geen entiteit op te richten. Dat scheelt administratie en overige rompslomp.

Als het resumé van ons haalbaarheidsonderzoek positief zou blijken, maken wij tevens met elkaar de juiste afspraken ten aanzien van honoreringen e.d..”

3.6.

Vanaf dat moment vormden partijen samen de ‘initiatiefgroep’, met [geïntimeerde] in de rol van financier. Op 8 oktober 2015 heeft de initiatiefgroep met OBS een zogenoemde reserveringsovereenkomst gesloten, waarin onder meer afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop de initiatiefgroep de haalbaarheid van het project zou (laten) onderzoeken. [appellant 1] c.s. waren bij de totstandkoming van deze overeenkomst en het daaropvolgende haalbaarheidsonderzoek actief betrokken.

3.7.

Op 22 oktober 2015 is [naam 1] als volgt teruggekomen op het verzoek van [appellant 1] c.s. om een honorering, waarbij hij eveneens ingaat op de wijze waarop (een vennootschap van) [geïntimeerde] facturen zal betalen:

“Ik heb van de week weer even overleg gehad met [geïntimeerde] . Graag aandacht voor het navolgende:

Vooralsnog kunnen facturen gesteld worden op naam van Optiverder OG B.V. Ik zal ze paraferen voor akkoord en vervolgens voor betaling doorzenden.

Ik heb nogmaals eens over een vergoeding voor jullie gesproken. [geïntimeerde] is heel duidelijk in zijn uitspraak. Namelijk dat jullie zijn gekomen bij hem met de motivatie om iets voor de stad Delft te doen, en ook de vraag aan hem of hij ook iets voor de stad Delft wilt doen. Hij vind het daarom dus ook niet op zijn plaats dat jullie eraan zullen verdienen. Jullie lopen ook geen risico en het is heel aannemelijk dat het project ook niet winstgevend zal zijn.

Uiteraard mogen jullie ook geen kosten hebben. Als die er zijn, kunnen deze via mij overlegd worden. Uiteindelijk heeft [geïntimeerde] de toezegging gedaan dat jullie alle drie een appartement kunnen kopen met een korting van € 100.000,- per appartement. Overigens impliceert dit wel dat jullie gedurende een periode van 6 jaren (geschatte looptijd totale project) een fee genereren van € 50.000,- per jaar. Mits natuurlijk daadwerkelijk een “ Delft Village” tot stand komt. Over dit punt dienen wij begin volgende week overeenstemming te hebben. Wat mij betreft spreken we er aanstaande dinsdag nog even inhoudelijk over met elkaar. (…)”

3.8.

Op 30 oktober 2015 heeft bij [geïntimeerde] op kantoor een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] over de honorering van [appellant 1] c.s. Hierbij waren eveneens twee adviseurs van [geïntimeerde] aanwezig. Tijdens deze bespreking heeft [geïntimeerde] aan [appellant 1] c.s. een voorstel gedaan voor honorering van [appellant 1] c.s. [geïntimeerde] heeft [appellant 1] c.s. uitdrukkelijk gevraagd ter plekke met zijn voorstel in te stemmen, waarop [appellant 3] en [appellant 2] hebben ingestemd en [appellant 1] instemming heeft geweigerd. Op 2 november 2015 heeft [appellant 3] telefonisch aan [geïntimeerde] laten weten dat zij alsnog alle drie akkoord gingen met zijn voorstel. De gemaakte afspraken zouden in een schriftelijke overeenkomst worden vastgelegd.

3.9.

Op 24 november 2015 heeft [naam 1] aan [appellant 1] een concept voor de schriftelijke vastlegging van de overeenkomst toegestuurd. Deze luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…) IN AANMERKING NEMENDE DAT: (…)

D. Initiatiefnemers de wens hebben geuit om van de heer [geïntimeerde] een vergoeding te ontvangen voor de tijd en moeite die zij hebben gestoken en nog zullen steken in project Delfts Blauw,

E. Partijen op 30 oktober 2015 in dat kader hebben gesproken over een mogelijke vergoeding voor Initiatiefnemers en ter voorkoming van eventuele toekomstige misverstanden de volgende afspraken wenst vast te leggen,

KOMEN HIERBIJ OVEREEN ALS VOLGT:

 Indien project Delfts Blauw succesvol is voltooid en de heer [geïntimeerde] een positief resultaat heeft behaald van minimaal EUR 600.000,- kunnen Initiatiefnemers aanspraak maken op een vergoeding van EUR 100.000,- per initiatiefnemer.

 Resultaat voor de heer [geïntimeerde] is gedefinieerd als de gerealiseerde verkoopopbrengst verminderd met de totale stichtingskosten van project Delfts Blauw.

 Indien sprake is van bovenbedoelde vergoeding zullen de Initiatiefnemers ieder afzonderlijk een factuur van EUR 100.000,- inclusief BTW versturen aan de heer [geïntimeerde] of een aan hem gelieerde vennootschap. (…)”

3.10.

[appellant 1] c.s. zijn niet tot ondertekening van het in rov. 3.9 genoemde document overgegaan. In de periode die hierop volgde hebben partijen niet meer over de honorering en kostenvergoeding gesproken.

3.11.

Op 8 januari 2016 heeft de initiatiefgroep OBS per brief en met verwijzing naar de haalbaarheidsstudie laten weten dat het haalbaarheidsonderzoek was afgerond en het project haalbaar werd geacht. In de haalbaarheidsstudie is het volgende opgenomen over de organisatie van het project:

“De organisatie zal op hoofdlijnen bestaan uit twee niveaus:

Stuurgroep Betreft initiatiefnemers + investeerders: Projectgroep rapporteert aan stuurgroep. Projectgroep doet voorstellen aan stuurgroep die vervolgens beslissingen neemt. Heeft periodiek overleg waarin projectmanager indien gewenst aanschuift. Overleg met gemeente op bestuurlijk niveau.

Projectgroep onder leiding van projectmanager Projectmanager stuurt proces aan waarbij gehele ontwikkelteam bestaat uit ontwerpers, adviseurs (technisch/commercieel/financieel/juridisch) en projectmanagement/ ontwikkeling.

Projectmanager rapporteert aan stuurgroep. Beslissingen enkel binnen mandaat. Overleg met gemeente op ambtelijk niveau.”

3.12.

Op 11 januari 2016 heeft de initiatiefgroep de haalbaarheidsstudie aan OBS en de gemeente gepresenteerd. Zowel [appellant 1] c.s. als [geïntimeerde] waren hierbij aanwezig.

3.13.

Na het onderzoeken van een aantal aanpassingen van het ontwerp gelet op de bouwenvelop en het bestemmingsplan, hebben de gemeente en OBS op 29 januari 2016 ‘groen licht gegeven’, zodat de initiatiefgroep en OBS van start zijn gegaan met het opstellen van een ontwikkelingsovereenkomst. Het doel van deze overeenkomst was het vastleggen van de resultaten van de haalbaarheidsstudie en de aandachtspunten voor de verdere uitwerking van het plan, alsmede het maken van afspraken over het verdere proces zodat in februari 2017 een Koop-en Realisatieovereenkomst kon worden gesloten.

3.14.

Op 3 februari 2016 heeft OBS een concept ontwikkelingsovereenkomst toegestuurd, waarna nog wijzigingen zijn doorgevoerd. [appellant 1] c.s. fungeerden bij het redigeren van de concept ontwikkelingsovereenkomst initieel als gesprekspartner van OBS. In de uiteindelijk door [geïntimeerde] namens Delft Village B.V. getekende versie (zie ook hierna onder 3.16) is onder meer het volgende opgenomen:

“ OVERWEGENDE DAT:

(…)

(h) Partijen zijn overeengekomen dat de Ontwikkelingsovereenkomst zal worden gesloten met een voor dit doel opgerichte besloten vennootschap, te weten Delft Village B.V., waarvan Optiverder OG B.V. (een bedrijf van de heer [geïntimeerde] ) enig aandeelhouder zal zijn. De oorspronkelijke initiatiefnemers krijgen binnen deze nieuwe structuur een rol als ambassadeur en als Klankbord, maar zullen niet langer het aanspreekpunt zijn voor OBS en de gemeente Delft ;

(…)”

3.15.

[appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] hebben op 17 en 18 februari 2016 telefonisch en via e-mail contact gehad over de inhoud van deze concept overeenkomst, waaronder de vastgelegde grondprijs. Bij e-mail van 24 februari 2016 heeft OBS de concept ontwikkelingsovereenkomst aan [appellant 1] gestuurd met de vraag wanneer deze kan worden ondertekend. In deze conceptversie, was voorgaande passage onder (h) in de overwegingen niet opgenomen en werd (nog zonder nadere duiding van de entiteit van) de initiatiefgroep als partij vermeld onder “
De ondergetekenden ”. [appellant 1] heeft hier, voor zover relevant, per e-mail van 26 februari 2016 als volgt op geantwoord:

“Gisteren hebben we goed gesprek gehad met [naam 1] en we hebben voor komende weken een aantal vervolggesprekken met deze en gene ingepland.

Het moet raar lopen als we de overeenkomst niet in de loop van maart zouden kunnen tekenen. Misschien verstandig om een datum ergens eind maart/begin april te prikken?

Dank voor jullie begrip om even de tijd te nemen om de organisatie nu goed op te zetten zodat we met de juiste structuur de kwaliteit, voortgang EN het enthousiasme en plezier voor de toekomst kunnen borgen. Het succes van Delft Village draait met name om het laatste….die andere zaken komen dan vanzelf!”

3.16.

In april 2016 hebben OBS en de door [geïntimeerde] als enig aandeelhouder opgerichte vennootschap ‘ Delft Village B.V.’ de ontwikkelingsovereenkomst gesloten.

3.17.

[appellant 1] c.s. zijn bij de verdere uitwerking van het plan, waaronder het definitieve ontwerp, en de totstandkoming van de Koop- en Realisatieovereenkomst tussen OBS en (de vennootschap van) [geïntimeerde] niet meer betrokken geweest.

3.18.

In 2017 hebben [appellant 1] c.s. nog een aantal keer contact gehad met [geïntimeerde] dan wel [naam 1] waarbij is gesproken over de door [geïntimeerde] aan [appellant 1] c.s. te betalen vergoedingen. Per e-mail van 12 februari 2017 hebben [appellant 1] c.s. aan [naam 1] als volgt hun zienswijze op de honorering van hun werkzaamheden toegelicht:

“Beste [naam 1] ,

De discussie over de vergoeding voor de initiatiefnemers konden we onderling niet afronden.

Vorige week spraken wij af dat jij onze zienswijze hierop naar [geïntimeerde] stuurt, voorzien van toelichting onzerzijds.

Toelichting:

De vergoeding voor ons als initiatiefnemers is ter sprake gekomen in het gesprek dat we bij [geïntimeerde] hadden op 30 okt 2015 [waarbij tot onze verrassing ook twee ons niet bekenden aanwezig waren].

[geïntimeerde] maakte in dat gesprek zijn positie heel duidelijk: hij wilde ons ieder een vergoeding van € 100.000 betalen plus gemaakte kosten. Hij vroeg ons om daar ter plekke mee akkoord te gaan. [appellant 2] en [appellant 3] stemden daarmee in, [appellant 1] niet. [geïntimeerde] vroeg ons te proberen daar onderling overeenstemming te bereiken en hem dat te laten weten. Op 2 nov 2017 hebben we [geïntimeerde] telefonisch bevestigd dat wij akkoord gingen.

Op 24 november 2015 ontvingen wij via jou een concept overeenkomst voor onze vergoeding. Deze concept overeenkomst bleek nogal slordig opgesteld [verkeerde en onvolledige namen] en bevatte een voorwaarde waarover in het geheel niet is gesproken [een positief resultaat van minimaal EUR 600.000,-] en de toevoeging dat het € 100.000 betrof incl. BTW, waar wij ervan uitgingen dat dit, als in iedere zakelijke transactie, ex BTW zou zijn. Ook stond er niet in dat gemaakte kosten vergoed zouden worden (eerste keer bij [geïntimeerde] aan tafel geraamd op ca € 30.000,-).

Wij hebben daar met jou over gesproken en gezegd dat wij dit niet konden/wilden ondertekenen. Wij hebben ook gezegd dat voor ons een schriftelijke overeenkomst niet persé nodig was omdat we vonden dat de afspraak die we daarover hadden gemaakt en bevestigd voor ons voldoende was. Enige maanden geleden kwam onze vergoeding opnieuw aan de orde. Daar wij er niet uitkwamen en jij bij de bespreking op 30 oktober 2015 niet aanwezig was, zou jij de situatie voorleggen aan [geïntimeerde] .

Vorige week verzocht je ons om e.e.a. nogmaals te verwoorden; bij dezen.

Als bijlagen:

onze notitie dd 13 jan als antwoord op jouw vraag ‘schrijf eens op wat jullie willen’ de concept overeenkomst van 24 nov 2015, zodanig aangepast dat wij ermee kunnen instemmen”

(…)”

3.19.

Op 24 april 2018 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerde] een drietal facturen van DE Architekten toegestuurd voor een bedrag van in totaal € 26.614,01 met het als volgt toegelichte verzoek deze te betalen op de rekening van DE Architekten:

“(…)

Om tot de gunning een op een (dus zonder tender) te komen hebben wij naast het vele werk onzerzijds ook gebruik gemaakt van de diensten van mijn voormalige architectenbureau DE architekten bv te Delft . Op dit kantoor was de initiatiefgroep gevestigd. Van 2014 tot begin 2016 vonden hier ook de overleggen met derden (inclusief gemeentelijk vooroverleg) plaats. Dit bureau zou vervolgens de mogelijkheid krijgen de uitwerking na de bouwaanvraag uit te voeren. Zonder verder overleg met de initiatiefgroep is besloten [naam 2] de uitwerking van het ontwerp te laten doen. Toen duidelijk werd dat DE architekten werd gepasseerd is door het bureau de eindafrekening ingediend.

Er is ons verstaan gegeven dat kosten pas na de definitieve gunning van de gemeente zouden worden vergoed. Hoewel wij dit als onredelijk hebben ervaren, hebben wij ons hier in geschikt en DE architecten verzocht te wachten tot de realisatieovereenkomst een feit was.

Welnu zo is geschied.

De kosten van DE architekten bedragen:

factuur 14.69 31 dec 2014 voorschotnota werkzaamheden 2014 geheel : 4.000,- + 840,- = 4.840,-

Factuur 15.20 31 mrt 2015 voorschotnota werkzaamheden 2015/1: 3.000,- + 630,- = 3.630,-

factuur 17.03 jan 2017 eindafrekening werkzaamheden 2015 2/3/4 en 2016/1: 14.995,05 +3.148,96= 18.144,01

(…)”

3.20.

[geïntimeerde] heeft niet aan dit verzoek voldaan. Bij e-mail van 16 juli 2019 heeft [appellant 1] [geïntimeerde] opnieuw verzocht genoemd bedrag te betalen, ditmaal op een rekening van een vennootschap van [appellant 2] , alsmede om de bij de e-mail gevoegde facturen te betalen waarin (de persoonlijke de vennootschappen van) [appellant 1] , [appellant 2] en [appellant 3] een vergoeding van € 100.000,00 exclusief btw bij [geïntimeerde] in rekening brengen. Ook aan deze betalingsverzoeken heeft [geïntimeerde] niet voldaan. Bij e-mail van 26 november 2019 heeft [appellant 1] [geïntimeerde] nogmaals benaderd om tot een regeling te komen. Voor zover relevant luidt deze e-mail als volgt:

“(…) Ons doel was om met z’n vieren dit verder uit te werken tot een in alle aspecten uniek project (wij zouden het werk doen en jij zou het financieren; eens per maand zouden we even bijpraten; weet je nog?). Delft Village zou op 7 oktober 2019 feestelijk geopend worden door [naam 3] bij de viering van 100 jaar KLM. Bovendien zou het project voor jou ongeveer kostenneutraal zijn (zie gedetailleerde kosten raming en het globale rekenmodel) zoals door [appellant 3] (met zijn ervaring van de restauratie van het Rijksmuseum) met een kostendeskundige opgesteld. In onze berekeningen zat ook ruim € 1 miljoen aan kosten voor 3 appartementen in Delft Village voor ons drieën. Dat was onze droom: Als drie goede vrienden, de oude dag slijten in een uniek project dat wij toch maar mooi van de grond hadden weten te trekken; een aanwinst voor de stad en voor Nederland.

In deze kostenopbouw is trouwens op geen enkele manier rekening gehouden met de enorme opleving die de vastgoedmarkt sindsdien beleefd heeft.

Zoals gezegd zat in de kostencalculatie ruim € 1 mio voor onze drie appartementen. Dit leek ons een redelijke vergoeding (afgezet tegen de 15-20% van de stichtingskosten die een commerciële projectontwikkelaar als fee hanteert) voor ons idee, de 2 dagen per week die we met dit initiatief bezig waren en de besparing van zeker € 1 mio die we hebben weten te realiseren in de aankoop van de grond (prijs vroegtijdig vastgezet en verkregen op basis van gunning door de gemeente, zonder aanbesteding)

Nadat wij begin januari 2016 van de gemeente het groene licht gekregen hadden, zijn wij als initiatiefnemers door jouw man uit Leusden op een grove manier het project uit gewerkt. Ondank onze herhaalde oproepen aan jou om hierover te praten, heb jij dit laten gebeuren omdat je “geen gezeur” wilde aanhoren “regel het met [naam 1] ”.

(…)”

3.21.

Ook op de brieven die de advocaat van [appellant 1] c.s. op 7 september en 13 oktober 2020 aan [geïntimeerde] heeft verstuurd en waarin werd verzocht een regeling te treffen, heeft [geïntimeerde] niet gereageerd.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1.

[appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde] gedagvaard en, samengevat, gevorderd:

Primair

I. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] jegens de initiatiefnemers [appellant 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld;

II. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellant 1] c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 20 juni 2016, tot de dag van voldoening;

III. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van ieder € 100.000,00 exclusief btw aan [appellant 1] c.s., en een bedrag van € 26.104,01 inclusief btw;

IV. de schadevergoeding als bedoeld in II en/of het te betalen bedrag als bedoeld onder III, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten;

Subsidiair

V. [geïntimeerde] te veroordelen om met initiatiefnemers [appellant 1] c.s. door te onderhandelen over afronding van de afspraken te komen onder redelijke condities op basis van de concept afspraken van oktober 2015;

Primair en subsidiair

VI. [geïntimeerde] te veroordelen in kosten van het voorlopig getuigenverhoor;

VII. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.

4.2.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant 1] c.s. in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.

Als gesteld en onvoldoende weersproken vaststaand is aangenomen dat de afspraak tot betaling van een beloning van € 100.000,00 afhankelijk was van het behalen van een winst op het project van € 600.000,00. Nu op de datum van het vonnis het project nog niet was voltooid, kon toen niet worden vastgesteld of deze winst werd behaald, terwijl bovendien [appellant 1] c.s. ook onvoldoende hebben weersproken dat het project ruim tien miljoen verlies draait;

[appellant 1] c.s. hebben onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerde] ook de onkosten uit het verleden (voordat [geïntimeerde] bij het project betrokken werd) wenste te dragen;

Onder de omstandigheden dat de rol van [appellant 1] c.s. vanaf het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomst was beperkt tot ambassadeur en als klankbord, gesteld noch gebleken is dat partijen hebben vastgesteld welke concrete werkzaamheden [appellant 1] c.s. vanaf het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomst zouden verrichten, de verhouding tussen enerzijds [appellant 1] c.s. en anderzijds [naam 1] en [geïntimeerde] is verslechterd, en de stukken geen aanknopingspunten bieden dat [appellant 1] c.s. een aanvullende vergoeding zouden ontvangen, is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door het aan [appellant 1] c.s. ontnemen van een “corporate opportunity” dan wel door zich geen of onvoldoende rekenschap te geven van de redelijke belangen van [appellant 1] c.s. door hen bewust buiten te sluiten van het project.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1.

[appellant 1] c.s. vorderen het vonnis van de rechtbank te vernietigen, en alsnog rechtdoende:

I. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant 1] c.s. ieder individueel te betalen een bedrag van € 100.000,00 exclusief btw en een bedrag van € 26.104,01 aan [appellant 1] c.s. gezamenlijk, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 oktober 2015;

II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellant 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld;

III. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;

IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten in beide instanties, waaronder de kosten van het getuigenverhoor.

5.2.

[geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten en nakosten.

6. Beoordeling in hoger beroep6.1. Het hoger beroep omvat niet de afwijzing van de primair gevorderde schadevergoeding en de subsidiair gevorderde veroordeling tot door onderhandelen. [appellant 1] c.s. hebben hun eis in hoger beroep dienovereenkomstig verminderd. De afwijzing van de andere vorderingen bestrijden zij met vier, hierna per onderwerp te bespreken grieven.

(a) De beloningsafspraak (grief I) 6.2. In geschil is of tussen partijen de door [appellant 1] c.s. gestelde beloning is overeengekomen.

6.3.

[appellant 1] c.s. leggen aan dit deel van hun vordering ten grondslag een (volgens hen) mondeling met [geïntimeerde] gemaakte afspraak op 30 oktober 2015, respectievelijk 2 november 2015. Deze afspraak houdt volgens hen in dat zij van [geïntimeerde] ieder een bedrag van € 100.000,00 zouden krijgen voor hun werkzaamheden aan het project, door hen ook wel getypeerd als ‘goodwill’ of ‘entrance fee’. [geïntimeerde] is volgens [appellant 1] c.s. gehouden deze afspraak na te komen. Onder verwijzing naar de (getuigen)verklaringen van [appellant 1] , [geïntimeerde] , [appellant 2] en [appellant 3] , stellen [appellant 1] c.s. daartoe het volgende. De initiatiefgroep is op 30 oktober 2015 bijeengekomen, nadat partijen ( [geïntimeerde] bij monde van [naam 1] ) al eerder – op 26 juli 2015, 27 juli 2015, 31 juli 2015 en 3 september 2015 per e-mail hebben gesproken over een eventueel aan [appellant 1] c.s. toekomende beloning. Er heeft toen een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en [appellant 1] c.s. (initiatiefnemers). [geïntimeerde] heeft in dat gesprek ten aanzien van de honorering voor de werkzaamheden die tot dat moment waren verricht, verklaard dat de initiatiefnemers hiervoor een vergoeding van € 100.000,00 (exclusief btw) per persoon zullen ontvangen, door hen direct te aanvaarden. [appellant 2] en [appellant 3] hebben daar direct mee ingestemd. [appellant 1] heeft daarmee op 2 november 2015 alsnog ingestemd. Op deze dag heeft [appellant 3] [geïntimeerde] telefonisch medegedeeld dat zij, onder voorbehoud van verdere participatie in het project, akkoord gingen met het door [geïntimeerde] gedane voorstel tot honorering van hun werkzaamheden. Deze mondelinge afspraken, zo werd afgesproken, zouden in een overeenkomst worden geformaliseerd. Dat laatste is echter niet gebeurd, omdat in de nadien toegezonden schriftelijke overeenkomst (zie rov. 3.9) de overeengekomen honorering opeens afhankelijk werd gesteld van een (minimaal) positief resultaat van € 600.000,00 en de vergoedingen inclusief btw zouden zijn. Die overeenkomst is toen van de hand gewezen in een telefoongesprek tussen [naam 1] en [appellant 3] op 26 november 2015. In dat telefoongesprek was de boodschap van [appellant 1] c.s. aan [naam 1] dat zij dit stuk zeker niet zouden ondertekenen en dat met het aanvaarden van het op 30 oktober 2015 door [geïntimeerde] gedane aanbod van € 100.000,00 per persoon een voor beide partijen duidelijke overeenkomst gesloten was, aldus steeds [appellant 1] c.s.

6.4.

[geïntimeerde] betwist de grondslag van de gevorderde beloning van [appellant 1] c.s. Volgens [geïntimeerde] hebben partijen geen onvoorwaardelijke beloningsafspraak gemaakt op 30 oktober 2015, respectievelijk 2 november 2015. Volgens [geïntimeerde] zijn hij en [appellant 1] c.s. op geen enkel moment en in geen enkele vorm (niet schriftelijk, niet mondeling en niet door middel van gedragingen) door middel van aanbod en aanvaarding overeengekomen dat [appellant 1] c.s. ieder recht hebben op een eenmalige vergoeding voor uitgevoerde werkzaamheden van € 100.000,00 (in- en/of exclusief btw). In elk geval geen onvoorwaardelijke vergoeding van € 100.000,00 (in- en/of exclusief btw). Om er geen twijfel over te kunnen laten bestaan wat er tijdens het gesprek wel, of juist niet, gezegd werd, heeft hij twee getuigen bij dit gesprek aanwezig laten zijn ( [naam 4] en [naam 5] ). Ter onderbouwing van zijn verweer dat hij een betaling van € 100.000,00 heeft aangeboden in het geval het project succesvol en met winst zou zijn afgerond, verwijst [geïntimeerde] naar de concept overeenkomst van 24 november 2015 en de schriftelijke verklaring van [naam 4] en [naam 5] . [geïntimeerde] betwist het plaatsvinden van een telefoongesprek op 26 november 2015 zoals [appellant 1] c.s. stellen.

6.5.

Vooropgesteld wordt dat [appellant 1] c.s. stellen dat een beloningsafspraak is gemaakt tussen partijen, op grond waarvan zij per persoon een beloning van € 100.000,00 (exclusief btw) van [geïntimeerde] vorderen. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust daarom op [appellant 1] c.s., die zich op het rechtsgevolg van de volgens hen met [geïntimeerde] gemaakte afspraak beroepen, de stelplicht (en bij voldoende betwisting) bewijslast van het bestaan en de inhoud van deze volgens hen gesloten overeenkomst leidend tot (zo impliceert hun vordering) een opeisbare beloning van € 100.000,00 (exclusief btw) per persoon.

6.6.

Voor zover [appellant 1] c.s. betogen dat het verweer van [geïntimeerde] neerkomt op een beroep op een opschortende voorwaarde waarvan [geïntimeerde] de bewijslast draagt, worden zij daarin niet gevolgd. Het verweer van [geïntimeerde] moet zo worden begrepen dat hij, vanwege het ideële karakter van het project, dat naar verwachting verlieslatend zou zijn en waarbij alleen hij en niet [appellant 1] c.s. het financiële risico liep, principieel tegen de door [appellant 1] c.s. gewenste beloning was. Eén variant – korting op de aankoop van een appartement – vond hij ook fiscaal ontoelaatbaar. Waartoe hij zich uiteindelijk bereid heeft verklaard was om, wanneer het project succesvol was afgerond en er toch winst zou worden gemaakt, een deel van die (volgens hem voor de gemeente bestemde) winst te delen. Daarmee spreekt hij tegen dat sprake was van een ‘entrance fee’ of koop van ‘goodwill’ voor het aanbieden van, en doorgaan met het project, zoals [appellant 1] c.s. eisten. Het doet geen recht aan dit standpunt van [geïntimeerde] als het zou worden gesplitst in een (onomstreden) betalingsverplichting en een nadere voorwaarde. In zoverre ligt de zaak anders dan bij de geldlening met (inherente) terugbetalingsverplichting waarover werd geoordeeld in HR 30 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2228, met verwijzing naar HR 10 juni 1927, NJ 1927, blz. 1048). Het verweer van [geïntimeerde] tast de grondslag van de vordering aan en bij hem hoort dan niet het risico te liggen dat ingeval er onzekerheid blijft bestaan omtrent een deel van die grondslag, bijvoorbeeld doordat de direct betrokkenen tegenstijdig verklaren, hij niettemin aan (een deel van) de gestelde afspraak gebonden is. Wat [geïntimeerde] stelt behoort daarom niet te worden gekwalificeerd als een beroep op een opschortende voorwaarde bij wijze van bevrijdend verweer waarvan hij de bewijslast draagt. Dat wordt niet anders doordat [geïntimeerde] niet (mede) aanvoert dat er in het geheel niets is afgesproken maar verklaart dat de drie (en in elk geval [appellant 2] en [appellant 3] ) zijn voorstel hebben geaccepteerd. Het hof zal wat [geïntimeerde] in dit geding inzake dit voorstel aanvoert beschouwen als een gemotiveerde betwisting van de door [geïntimeerde] gestelde afspraak.
6.7. Tegenover het verweer van [geïntimeerde] hebben [appellant 1] c.s. hun stelling dat partijen een onvoorwaardelijke en meteen opeisbare beloningsafspraak hebben gemaakt voldoende onderbouwd en gemotiveerd en zij hebben deze gestaafd met verwijzing naar de getuigenverklaringen van [appellant 1] en de schriftelijke verklaringen van [appellant 2] en [appellant 3] . Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] op zijn beurt de stellingen van [appellant 1] c.s., over de volgens hen tot stand gekomen onvoorwaardelijke beloningsafspraak, voldoende gemotiveerd heeft betwist. Hij beroept zich daarbij als bewijs op zijn eigen getuigenverklaring en de schriftelijke verklaring van [naam 4] en [naam 5] . Bij deze stand van zaken kan het hof nog niet vaststellen of tussen partijen de beloningsafspraak tot stand is gekomen, zoals [appellant 1] c.s. die stellen en – gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] – dienen te bewijzen. Het hof ziet aanleiding om [appellant 1] c.s. de gelegenheid te bieden nader bewijs te leveren van hun stelling dat op 30 oktober 2015, respectievelijk 2 november 2015, een beloningsafspraak tussen partijen is overeengekomen die inhoudt dat [geïntimeerde] aan [appellant 1] c.s. per persoon onvoorwaardelijk een bedrag van € 100.000,00, te vermeerderen met btw, zal betalen. Daarbij valt te denken aan het doen horen van de bij de bespreking aanwezige personen die nog niet onder ede hebben verklaard, in het bijzonder [naam 4] en [naam 5] , en eventueel ook [appellant 3] als degene die namens [appellant 1] c.s. telefonisch op het voorstel, en volgens [appellant 1] c.s. later (op 26 november 2016), ook op de conceptovereenkomst heeft gereageerd.

6.8.

Ingeval [appellant 1] c.s. slagen in voornoemde bewijslevering faalt niet alleen het primaire verweer van [geïntimeerde] maar slaagt evenmin het subsidiaire verweer (het beroep op vernietiging van de overeenkomst ex 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW jo 3:51 lid 3 BW). In dat geval staat vast dat [geïntimeerde] akkoord is gegaan met een beloning die hij naar eigen zeggen steeds in strijd achtte met de ideële motieven en wens onbezoldigd iets voor de stad Delft te doen die [appellant 1] c.s. zouden hebben uitgedragen. Het valt niet in te zien hoe [geïntimeerde] in dat geval nog met succes kan betogen dat hij bij die toezegging heeft gedwaald omdat die ideële motieven en het onbezoldigd werken voor hem essentieel waren en hij de toezegging niet (zo) had gedaan als hij had geweten dat [appellant 1] c.s. een beloning (en vergoeding van kosten) wensten en hij hun direct de deur zou hebben gewezen.

6.9.

Indien [appellant 1] c.s. niet slagen in levering van het bewijs dat een onvoorwaardelijke beloningsafspraak is gemaakt tussen partijen, leidt dit tot afwijzing van hun vordering. [appellant 1] c.s. dragen als partij met de bewijslast het bewijsrisico. Als hun stelling (dat een onvoorwaardelijke beloningsafspraak is gemaakt) niet met voldoende mate van zekerheid komt vast te staan, realiseert zich dat bewijsrisico. Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat het project verlieslatend is geweest, of althans niet een winst ter grootte van € 600.000 is gerealiseerd, zodat ook wanneer zou worden uitgegaan van een afspraak zoals weergeven in de door [geïntimeerde] toegezonden conceptovereenkomst, geen aanspraak op betaling zou bestaan.

(b) De onkostenvergoeding (grief II)

6.10.

Tussen partijen is ook in geschil of zij hebben afgesproken dat [geïntimeerde] alle onkosten van [appellant 1] c.s. zou vergoeden. Volgens [appellant 1] c.s. zou dit op meerdere momenten (waaronder tijdens de bijeenkomst op 30 oktober 2015) zijn overeengekomen tussen partijen en (meermaals) zijn bevestigd door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] betwist dat dit het geval is. Volgens [geïntimeerde] heeft hij slechts een toezegging gedaan onkosten te vergoeden voor de periode nadat hij (medio 2015) zich als investeerder bij de initiatiefgroep heeft aangesloten.

6.11.

Deze grief kan al niet slagen vanwege het volgende. [appellant 1] c.s. verwijzen ter onderbouwing van door hun gemaakte kosten naar de facturen van 17 december 2014, 31 maart 2015 en 16 januari 2017 van DE Architekten. [geïntimeerde] heeft al in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg betwist dat deze facturen daadwerkelijk door [appellant 1] c.s. aan DE Architekten zijn voldaan. [appellant 1] c.s. hebben daarna geen bewijs overgelegd waaruit betaling van deze facturen blijkt, ook niet in hoger beroep. Gelet op de betwisting door [geïntimeerde] van deze vordering, heeft dat wel op hun weg gelegen. Hun ter zitting gedane aanbod om alsnog schriftelijke betalingsbewijzen te overleggen passeert het hof als tardief. [appellant 1] c.s. hebben ook nagelaten voldoende toe te lichten waarom zij de bescheiden waaruit blijkt van hun vorderingsgerechtigdheid voor de aan DE Architekten gerichte facturen niet hebben overgelegd. Bij deze stand van zaken hebben [appellant 1] c.s. onvoldoende toegelicht dat – ook indien [geïntimeerde] inderdaad zou hebben toegezegd (uit coulance) al hun kosten te vergoeden – zij ter zake van de facturen van DE Architekten iets te vorderen hebben van [geïntimeerde] . Het gevorderde bedrag van € 26.104,01 is reeds daarom niet toewijsbaar.

6.12.

De grief faalt daarnaast ook omdat [appellant 1] c.s. hun stelling dat zij met [geïntimeerde] zijn overeengekomen (dan wel dat hij heeft toegezegd) dat hij al hun onkosten zou vergoeden, niet van een voldoende draagkrachtige onderbouwing hebben voorzien. Uit de e-mail van 22 oktober 2015 blijkt niet van een duidelijke afspraak tussen partijen over vergoeding van alle onkosten door [geïntimeerde] aan [appellant 1] c.s. Weliswaar zegt [naam 1] in deze e-mail namens [geïntimeerde] toe dat [appellant 1] c.s. “
uiteraard […] geen kosten [mogen]
hebben ” en dat zij “
als die er zijn ” via [naam 1] overgelegd kunnen worden. Maar dat deze afspraak inhoudt dat iedere onkostenpost voor vergoeding in aanmerking zou komen, ook onkosten die al gemaakt waren voorafgaande aan de periode dat [geïntimeerde] zich als investeerder bij de initiatiefgroep had aangesloten, blijkt daaruit niet. Gelet op het eerdere e-mailbericht van 31 juli 2015, waarin het (uitsluitend) ging om nog te maken kosten (van het haalbaarheidsonderzoek), ligt - anders dan [appellant 1] c.s. betogen - in de omstandigheid dat uit deze e-mail geen beperking in tijd blijkt, niet een voldoende duidelijke aanwijzing besloten dat met [geïntimeerde] was overeengekomen dat hij alle kosten (zonder beperking in de tijd) zou dekken, ook de al eerder gemaakte. Dat met [geïntimeerde] en/of [naam 1] over al gemaakte kosten was gesproken is ook in hoger beroep gesteld noch gebleken en [appellant 1] c.s. stellen evenmin andere omstandigheden op grond waarvan zij deze enkele zinssnede in de e-mail van 22 oktober 2015 zou ruim hebben mogen opvatten.

6.13.

[appellant 1] c.s. voeren verder ook nog aan dat [geïntimeerde] op 30 oktober 2015 de eerder gemaakte afspraak tot vergoeding van alle gemaakte onkosten, zou hebben bevestigd. [geïntimeerde] betwist dat. [appellant 1] c.s. hebben geen (althans niet voldoende specifiek) nader bewijs aangeboden over wat door [geïntimeerde] is gezegd over de kostenvergoeding tijdens dit gesprek, met als gevolg dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. De stellingen en verklaringen van [appellant 1] c.s. over deze afspraak zijn ook weinig specifiek en consistent. Zo is onduidelijk waar het bedrag van € 35.000,00 (zoals genoemd in de (getuigen)verklaringen van [appellant 1] en [appellant 3] ) op zou zijn gebaseerd. Daarbij constateert het hof nog dat dit bedrag volgens [appellant 3] zag op reeds gemaakte kosten, terwijl in dit geding wordt gesteld dat de facturen waarvan betaling wordt gevorderd mede betrekking hebben op 2016 verrichte werkzaamheden van DE architekten.

6.14.

Tijdens de zitting bij het hof is ook nog gesproken over een e-mail van 12 augustus 2016, waarnaar [appellant 1] c.s. verwijzen in punt 3.4 van hun memorie van grieven. In die e-mail zou [naam 1] hebben aangegeven dat deze specifieke onkosten (de facturen zoals in de procedure gebracht als productie 10 bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg) uit coulance zouden worden vergoed aan [appellant 1] c.s. Deze e-mail hebben [appellant 1] c.s. ter nadere onderbouwing van hun stelling echter niet in de procedure gebracht en zij krijgen daartoe ook niet meer de gelegenheid. Dat leidt ertoe dat [appellant 1] c.s. ook in zoverre onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is (geweest) van een uit coulance toegezegde (onkosten)vergoeding.

(c) Onrechtmatige daad (grief III)

6.15.

[appellant 1] c.s. hebben hun vordering [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van hun schade, nader op te maken bij staat, in hoger beroep niet gehandhaafd. In hoger beroep vorderen [appellant 1] c.s. alleen nog een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld. Als onderdeel van grief III hebben [appellant 1] c.s. toegelicht dat zij met hun hoger beroep niet opkomen tegen het oordeel van de rechtbank dat ziet op het eerder door hen gestelde door [geïntimeerde] aan hen ontnemen van een ‘corporate opportunity’ (punt 4.1. van de memorie van grieven).

6.16.

Bij de beoordeling van grief III wordt verder het volgende vooropgesteld. Volgens [appellant 1] c.s. zijn zij bewust buitenspel gezet en heeft [geïntimeerde] zich daarbij onvoldoende rekenschap gegeven van hun kenbare belangen. Zij hebben namelijk absoluut niet ingestemd met (louter) een rol als ambassadeur en klankbord zoals opgenomen in de ontwikkelingsovereenkomst, wat ook blijkt uit een eerdere conceptversie van die overeenkomst. [geïntimeerde] heeft daarom onrechtmatig jegens hen gehandeld.

6.17.

De rechtbank heeft in rov. 4.16-4.23 geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door zich geen of onvoldoende rekenschap te geven van de redelijke belangen van [appellant 1] c.s. door hen bewust buiten te sluiten van het project. De rechtbank heeft in dit verband onder meer overwogen:

“Niet in geschil is dat partijen het erover eens waren dat [geïntimeerde] , althans een aan hem toebehorende vennootschap, als contractspartner van de met OBS te sluiten overeenkomsten de eigendom zou verkrijgen van de grond. Dit blijkt bovendien genoegzaam uit de concept ontwikkelingsovereenkomst, waarin niet de initiatiefgroep maar enkel de vennootschap van [geïntimeerde] als partij is opgenomen. [appellant 1] c.s. waren bij het opstellen van dit concept naar eigen zeggen actief betrokken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat zij ermee bekend waren dat de vennootschap van [geïntimeerde] als contractspartij zou fungeren.”

6.18.

In hun toelichting op grief III betogen [appellant 1] c.s. dat de rechtbank heeft miskend dat de conceptversie van de ontwikkelingsovereenkomst waarnaar in rov. 4.16 wordt verwezen en waarin alleen Delft Village B.V. (een vennootschap) van [geïntimeerde] als contractspartij wordt genoemd, niet met [appellant 1] c.s. is gedeeld. Alleen een eerdere versie van de overeenkomst, van februari 2016 (die in hoger beroep is overgelegd als productie 11 bij memorie van grieven), is met hen gedeeld. In die versie wordt er nog van

uitgegaan dat de initiatiefgroep (waaronder ook [appellant 1] c.s.) partij zou worden bij OBS en is de bepaling onder h (zie hiervoor onder rov. 3.14) niet opgenomen. Dat is buiten medeweten van [appellant 1] c.s. gebeurd. Aldus heeft de rechtbank ten onrechte aan de concept ontwikkelingsovereenkomst zoals die is overgelegd bij dagvaarding de conclusie verbonden dat het voor de initiatiefgroep (en daarmee [appellant 1] c.s.) duidelijk moest zijn geweest dat alleen [geïntimeerde] de contractspartij zou worden van OBS omdat niet de initiatiefgroep maar enkel de vennootschap van [geïntimeerde] als partij is opgenomen.

6.19.

Ook indien dit betoog juist is – wat door [geïntimeerde] is betwist, omdat volgens hem steeds alle concepten zijn gedeeld – hebben [appellant 1] c.s. hun stelling dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens hen onvoldoende onderbouwd. Ter toelichting dient het volgende.

6.20.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant 1] c.s. [geïntimeerde] als financieel krachtige partij bij het project hebben gehaald met de intentie dat [geïntimeerde] het project zou gaan financieren en daarmee ook de financiële risico’s van het project zou gaan dragen. Uit een door [geïntimeerde] overgelegde e-mail van 29 oktober 2015 blijkt verder dat al op dat moment ook in de geformuleerde uitgangspunten voor de (fase van de) ontwikkelingsovereenkomst was opgenomen dat [geïntimeerde] als enige nog beslissingsbevoegd zou zijn, terwijl de rol van [appellant 1] c.s. werd omschreven als het “
gezicht naar buiten ”, waarbij zij zich zouden gaan richten op het “
onderhoud contacten met OBS, TU Delft en alle overige partijen ”. Uit de brief van [appellant 1] aan [geïntimeerde] van 11 december 2023 (in de memorie van antwoord aangeduid als de brief van 23 december 2023; productie 4 bij memorie van antwoord) blijkt dat [appellant 1] c.s. het ermee eens waren dat alleen [geïntimeerde] (als degene die de financiële risico’s zou gaan dragen) de aan [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] samen gegunde ontwikkelingsovereenkomst zou tekenen.

6.21.

Het is zeer goed voorstelbaar dat daarna de onderlinge sfeer zodanig is verslechterd dat de rol van [appellant 1] c.s. in de onderhandelingen tussen [naam 1] en de gemeente door toedoen van [naam 1] / [geïntimeerde] daarna nog kleiner is gemaakt, met als gevolg dat uiteindelijk niet meer dan een ambassadeursrol voor [appellant 1] c.s. resteerde. Zonder meer voorstelbaar is ook dat [appellant 1] c.s. – als initiatiefnemers van het project – deze handelwijze als zeer teleurstellend hebben ervaren, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is toegelicht. Deze teleurstelling – hoezeer ook begrijpelijk – kan evenwel op zichzelf beschouwd nog niet leiden tot toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. Daarvoor is nodig dat [geïntimeerde] ook voorbij is gegaan aan – kort gezegd – rechtens te respecteren belangen van [appellant 1] c.s.

6.22.

[appellant 1] c.s. hebben onvoldoende toegelicht dat daarvan sprake is geweest. Dit klemt temeer omdat [appellant 1] c.s. zich in hoger beroep niet langer beroepen op het verlies van een corporate opportunity. Onvoldoende is toegelicht is evenwel in welk opzicht [appellant 1] c.s. dan wel zijn geschaad in door [geïntimeerde] rechtens te respecteren belangen doordat [geïntimeerde] hen ‘buitenspel’ heeft gezet. Om financieel nadeel gaat het hen kennelijk niet. Zij voeren slechts aan dat “al hun werk feitelijk voor niets is geweest” en dat [geïntimeerde] “feitelijk alle credits heeft opgeëist, dat wil zeggen totdat het project een behoorlijke flop leek te worden”. Nu het project is gerealiseerd, gaat het [appellant 1] c.s. zo begrijpt het hof eigenlijk alleen om het (gedeeltelijk) mislopen van de credits. Dat [geïntimeerde] hun deze heeft ontnomen, en dat dit als zodanig onzorgvuldig moet worden beschouwd dat het onrechtmatig is, kan niet worden gezegd. [appellant 1] c.s. klagen bovendien in grief III wel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat zij wisten of zelfs hebben ingestemd ‘met het inperken van hun rol’ maar dat betoog wordt verder niet voldoende uitgewerkt. [appellant 1] c.s. maken niet of in elk geval onvoldoende duidelijk wat volgens hen dan wel hun rol zou zijn geweest en in welke zin die uiteindelijk is ingeperkt.

- onvoldoende belang

6.23.

Daarnaast stuit de vordering ook af op artikel 3:303 BW. [appellant 1] c.s. hebben in eerste aanleg naast de verklaring voor recht ook vergoeding van schade, op te maken bij staat, gevorderd. Tegen de afwijzing van die schadevergoedingsvordering is niet gegriefd en [appellant 1] c.s. hebben deze vordering in hoger beroep niet herhaald. Dat staat op zichzelf – bij een ander oordeel van het hof over de onrechtmatigheid – niet aan een nieuwe schadevergoedingsvordering in een ander geding in de weg maar [appellant 1] c.s. hebben niet kenbaar gemaakt dat zij nog het voornemen hebben om opnieuw een schadevergoedingsvordering jegens [geïntimeerde] in te stellen als gevolg van het gesteld onrechtmatig handelen. De kale verklaring voor recht zoals die nu wordt gevorderd is daarom (ook) wegens een gebrek aan belang, niet toewijsbaar. Ook grief III faalt.

Tot slot

6.24.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

laat [appellant 1] c.s. toe nader bewijs te leveren van hun stelling dat op 30 oktober 2015, respectievelijk 2 november 2015, een beloningsafspraak tussen partijen is overeengekomen, die inhoudt dat [geïntimeerde] aan [appellant 1] c.s. per persoon (onvoorwaardelijk) een bedrag van € 100.000,00, te vermeerderen met btw, zal betalen;

7.2.

bepaalt dat als [appellant 1] c.s. getuigen wil laten horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een van de zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 in Den Haag op vrijdag 7 november 2025 om 13.30 uur;

7.3.

benoemt mr. A.J.P. Schild als raadsheer-commissaris, die de getuigenverhoren zal afnemen;

7.4.

bepaalt dat de raadsheer-commissaris (in beginsel een keer) een nieuwe datum voor de getuigenverhoren zal vaststellen als een van beide partijen dit binnen twee weken na dit arrest schriftelijk verzoekt onder opgave van verhinderdata van beide partijen;

7.5.

wijst [appellant 1] c.s. op de eerste zin van artikel 170 Rv: “
De namen en woonplaatsen van de getuigen worden ten minste tien dagen voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier opgegeven.” ;

7.6.

deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, zodat het niet nodig is dit voor een getuigenverhoor nog een keer over te leggen;

7.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.P. Schild, F.W.J. Meijer en R.F. Groos, en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.