ECLI:NL:GHDHA:2025:1644

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.328.199/02

Zaaknummer rechtbank : 9851781\RL EXPL 22-7228

arrest van 26 augustus 2025

in de zaak van

[appellant 1],

wonende te [woonplaats] ,

NINE-NINE B.V.,

gevestigd te ’s-Gravenhage,

appellanten, geïntimeerden in incidenteel appel,

advocaat: mr. E.P.W.A. Bink, kantoorhoudend te Breda,

tegen

NOSTRA BEHEER B.V.,

gevestigd te ’s-Gravenhage,

geïntimeerde, appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. M.P. Harten, kantoorhoudend te Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellanten] dan wel [appellant 1] of Nine-Nine enerzijds en Nostra anderzijds.

1.De zaak in het kort

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de periode 1 november 2020 tot en met 31 oktober 2022 voor een woonruimte in het pand [adres] te [woonplaats] . [appellanten] hebben na het uiten van een aantal klachten over gebreken de huurbetaling per 1 januari 2022 geheel gestaakt. Nostra vraagt betaling van deze achterstallige huurpenningen, terwijl [appellanten] zich op het standpunt stellen dat een aanzienlijke huurvermindering op zijn plaats is omdat de gebreken in wezenlijke mate het huurgenot aantasten. De huurovereenkomst is door tijdsverloop inmiddels per 1 november 2022 geëindigd.

2.Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

dagvaarding van 7 juni 2023, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 april 2023,
memorie van grieven in principaal appel met producties,
nadere akte van [appellanten] met één productie,
memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel,
memorie van antwoord in het incidenteel appel,
nadere akte van Nostra,
antwoordakte van [appellanten]

3.Feitelijke achtergrond

Tegen de vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 4 april 2023 voor zover opgenomen onder rov. 2.1 tot en met 2.4 zijn geen grieven aangevoerd, zodat het hof, voor zover nog relevant in hoger beroep ook van deze feiten uit zal gaan. Omwille van de leesbaarheid van dit arrest zal het hof deze feiten nogmaals vermelden:

- Tussen enerzijds Nostra en anderzijds Nine-Nine en [appellant 1] , heeft van 1 november

2020 tot 1 november 2022 een huurovereenkomst bestaan.

Het gehuurde object betrof een woning aan [adres] in [woonplaats] .
De kale huur bedroeg € 2.750,00 per maand.
Nostra is geen eigenaar van het gehele gebouw waar het gehuurde zich in bevindt, maar is wel eigenaar van het door haar verhuurde appartement.

- Tot en met december 2021 is de huur volledig voldaan. Vanaf 1 januari 2022 heeft

Nostra geen huur meer ontvangen omdat [appellant 1] dan wel Nine-Nine betaling van

de huur volledig heeft opgeschort.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Nostra heeft voor zover in hoger beroep nog van belang de betaling gevorderd van een bedrag van € 11.855,86 (achterstand tot en met april 2022), de betaling van € 2.963,96 per maand nadien tot einde huurovereenkomst, de wettelijke rente over deze bedragen en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 893,56 en de proceskosten.

4.2

[appellanten] hebben verweer gevoerd en gesteld dat er talloze gebreken waren, die Nostra niet of niet tijdig heeft hersteld, waardoor een opschorting van de huur alleszins gerechtvaardigd was. Op hun beurt hebben [appellanten] herstel van de gebreken gevorderd op straffe van een dwangsom, een huurprijsvermindering van 20% vanaf 1 december 2020 dan wel 2 juni 2021 en veroordeling tot betaling van proceskosten en wettelijke rente.

4.3

Nostra heeft bestreden dat er (nog) gebreken aan het gehuurde bestaan, althans dat die van wezenlijke aard zijn/waren en een substantiële aantasting van het huurgenot vormden.

4.4

De kantonrechter is de door [appellanten] gestelde gebreken geval voor geval nagelopen en is tot het oordeel gekomen dat de klachten over een niet werkend brandalarm (2b), schimmel op de tweede etage (6), verstopte dakgoten (8), niet werkende elektrische gordijnen (10) en luchtcirculatie (12) min of meer terecht waren, maar dat slechts het niet werkend brandalarm (2b) en de (gedeeltelijk) niet werkende elektrische gordijnen (10) tot een vermindering van het huurgenot hebben geleid, zodat daarvoor een huurvermindering van (telkens) 5% op zijn plaats is voor de periode dat het gebrek zich heeft voorgedaan. In conventie zijn [appellanten] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 27.972,38 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2022, en de proceskosten. In reconventie is Nostra veroordeeld tot een huurprijsvermindering van 5% vanwege het ontbreken van het brandalarm in de periode 1 december 2020 tot 1 juli 2021, en een huurprijsvermindering van 5% vanwege de niet werkende elektrische rolgordijnen over de periode van 1 december 2020 tot 22 september 2022. De proceskosten zijn gecompenseerd.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] hebben in principaal appel dertien grieven aangevoerd, die zich richten tegen het oordeel van de kantonrechter in conventie en reconventie over de aard en de ernst van de door [appellanten] gestelde gebreken (dit met uitzondering van de niet werkende elektrische rolgordijnen, waarin de kantonrechter [appellanten] in zoverre in hun vordering heeft gevolgd, dat dit leidde tot een huurprijsvermindering van 5%). Deze bezwaren dienen volgens [appellanten] te leiden tot een huurprijsvermindering van € 2.200,00 per maand en een afwijzing van de vorderingen van Nostra (kennelijk is bedoeld: grotendeels) en veroordeling van Nostra in de proceskosten.

5.2

Nostra heeft verweer gevoerd en verder incidenteel geappelleerd tegen de beslissingen van de kantonrechter over de huurprijsvermindering van 5% vanwege een niet werkend brandalarm (randnummer 10 MvA) en 5% vanwege het niet functioneren van de elektrische rolgordijnen (randnummer 22 MvA).

6.Beoordeling in hoger beroep

In het principaal en in het incidenteel hoger beroep

6.1

Het hof stelt allereerst vast dat de grieven van [appellanten] zich kennelijk richten tegen het oordeel van de kantonrechter, zowel in conventie als in reconventie, waarbij de vorderingen van Nostra in conventie zijn toegewezen en de vorderingen van [appellanten] in reconventie grotendeels werden afgewezen.

6.2

Nostra heeft haar grieven in het incidenteel hoger beroep uitdrukkelijk alleen gericht tegen de beslissing van de kantonrechter in reconventie onder 6.3, maar gezien de samenhang met de conventie zal het hof de gevolgen ervan ook daarin laten meewegen.

6.3

Het hof zal vervolgens de grieven één voor één langslopen nu deze telkens betrekking hebben op een bepaald door [appellanten] gesteld gebrek in de volgorde zoals deze ook door de kantonrechter zijn beoordeeld. Daarbij stelt het hof voorop dat nu [appellanten] een huurprijsvermindering beogen als bedoeld in art. 7:207 BW uitgangspunt dient te zijn nauwkeurig vast te stellen wat het gestelde gebrek (art. 7:204 BW) inhoudt en verder of daardoor sprake is van een relevante of substantiële vermindering van het huurgenot. Oftewel: het mag niet gaan om een tekortkoming die gezien haar geringe betekenis de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:252 lid BW. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p.18 (MvT); Kamerstukken II 199/200, 26089, nr. 6, p.11 en 2001/02, nr. 162, p.15 (MvA)).

De verontreiniging van de whirlpool

6.4

De verontreiniging van de Whirlpool treedt volgens [appellanten] op als het bad wordt aangezet. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de oorzaak van die verontreiniging niet is vast te stellen, omdat mogelijk ook [appellant 1] daar een aandeel in heeft (gehad) door beperkt onderhoud, en verder dat nog tijdens de lopende huurperiode in maart 2022 door of in opdracht van Nostra de leidingen zijn doorgespoeld (zie productie 17 bij akte uitlaten na mondelinge behandeling), zonder dat verontreiniging is opgetreden. [appellanten] hebben niet weersproken dat er geen verontreiniging is geconstateerd toen de leidingen werden doorgespoeld. Zij hebben gelet daarop onvoldoende onderbouwd dat er een gebrek is aan het gehuurde, nog daargelaten of dit een huurprijsvermindering zou kunnen rechtvaardigen.

De werking van het inbraak- en brandalarm

6.5.1

[appellanten] hebben aangevoerd dat noch het algemene (op inbraak gerichte) alarmsysteem noch het brandalarm werkte, zodat zich langdurig een onveilige situatie heeft voorgedaan. De kantonrechter heeft wat betreft het eerste aspect (algemeen alarm) geoordeeld dat [appellanten] hun stelling dat het alarmsysteem niet werkte onvoldoende hebben onderbouwd omdat [appellanten] geen abonnement met een extern beveiligingsbedrijf hebben afgesloten. Met betrekking tot het tweede aspect (brandalarm) heeft de kantonrechter geoordeeld dat vast staat dat een dergelijk systeem eerst vanaf medio 2021 is geïnstalleerd, zodat de klacht van [appellanten] over de periode tot dat moment over het ontbreken daarvan terecht is geweest. Omdat [appellanten] onweersproken hadden gesteld dat [appellant 1] de woning niet kon verlaten omdat de lift niet werkte als de BMI stuk was, oordeelde de kantonrechter dat evident sprake was van verminderd woongenot en dat een huurprijsvermindering van 5% over de periode 1 december 2020 tot 1 juli 2021 passend is.

6.5.2

De grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over het algemene alarm. Met betrekking tot de vraag of sprake was van een gebrek omdat het alarmsysteem niet functioneerde, moet ook naar het oordeel van het hof wel voldoende vaststaan dat het systeem ook niet werkte indien [appellanten] wel een abonnement hadden afgesloten. Aangezien [appellanten] nooit een abonnement hebben afgesloten, gaat hun betoog dat sprake was van een gebrek op dit punt niet op.

6.5.3

Nostra heeft incidenteel beroep ingesteld tegen het oordeel van de kantonrechter dat een huurprijsvermindering van 5% gerechtvaardigd was over de periode 1 december 2020 tot 1 juli 2021, vanwege het ontbreken van een deugdelijk werkende brandalarminstallatie met als gevolg dat ingeval van een niet werkend brandalarm (en bij een alarmsituatie) ook de lift defect is. Nostra heeft gesteld dat de (huidige) BMI eerst medio 2021 is aangelegd en verder dat er geen relatie bestaat tussen een niet werkend brandalarm en de werking van een lift. [appellanten] hebben hierover volgens Nostra ook nooit geklaagd.

6.5.4

Vast staat dat kennelijk tot medio 2021 geen deugdelijk werkend brandalarm aanwezig is geweest. De kantonrechter heeft – bij gebrek aan betwisting van de stelling dat er een relatie was tussen de werking van de lift en die van het brandalarm – meer in het bijzonder aangenomen dat er door de rolstoelgebondenheid van [appellant 1] een groot toegankelijkheidsprobleem bestond ingeval van brandalarm. Een relatie met het niet werken van de lift (ook nadien) wordt door Nostra thans uitdrukkelijk ontkend. [appellant 1] stelt dat hij éénmaal in de periode tot medio 2021 heeft vastgezeten in de lift, maar [appellant 1] stelt niet wanneer het incident met de vastzittende lift zich zou hebben voorgedaan. Naar zijn stelling gebeurde dit omdat het brandalarm niet werkte. Maar indien eerst medio 2021 een nieuwe brandalarminstallatie is aangelegd, is nog steeds volstrekt onduidelijk óf er een relatie bestaat tussen het ontbreken van een deugdelijk werkend brandalarmsysteem én de werking van de lift. Die onduidelijkheid dient voor rekening van [appellanten] te blijven, want aldus staat niet vast dat er in dat opzicht sprake is van een gebrek. Een eenmalig niet functioneren van een lift komt niet in aanmerking voor een kwalificatie ‘ernstig’.
Dat betekent dat de incidentele grief slaagt Voor vermindering van de huurprijs over de periode 1 december 2020 tot 1 juli 2021 bestaat onvoldoende grond.

Vlekken in de vloer

6.6

Dat er een vlek op de parketvloer aanwezig was staat vast. Dat valt af te leiden uit de erkenning door Nostra en de foto die als productie 15 is overgelegd bij conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie. Naar het oordeel van het hof staat die vlek aan de bruikbaarheid van het gehuurde niet in de weg (en dat lijkt ook uit de toelichting op de grief te volgen) zodat alleen het storend karakter een rol kan spelen bij de vraag of het huurgenot wezenlijk, substantieel, wordt aangetast. Een dergelijke conclusie is op grond van de overgelegde stukken in redelijkheid niet te trekken.

De klimaatregeling

6.7.1

[appellanten] bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat de door hen gestelde klachten over de onvoldoende functionerende klimaatregeling te algemeen zijn geformuleerd om daarin een ernstig gebrek te kunnen lezen, te meer nu het systeem kennelijk was uitgeschakeld. [appellanten] stellen dat, ook al zou dat laatste juist zijn, niettemin uit het inspectierapport van Bouwinspecteurs d.d. 23 september 2022 (productie 18 bij antwoordakte van 13 december 2022 van [appellanten] ) volgt dat het systeem, ook al werd het ingeschakeld, niet werkte. Daartegen heeft Nostra nogmaals (ook reeds bij akte van 15 november 2022) bij memorie van antwoord ingebracht dat zij na een eerdere klacht van [appellanten] die klachten heeft doen verhelpen en dat nadien [appellanten] daarover niet meer hebben geklaagd. Dat hebben [appellanten] niet (meer) betwist. Bovendien heeft Bouwinspecteurs de installatie bij de test niet ingeschakeld, aldus Nostra.

6.7.2

Voor een eventuele huurprijsvermindering is niet alleen van belang dat het moet gaan om een ernstig gebrek dat het woongenot aantast maar ook dat dit gebrek tijdig dient te worden gemeld bij de verhuurder. In dit geval staat vast dat de eventueel ontregelde klimaatregeling is gemeld door [appellanten] maar ook dat Nostra hierna een deskundige heeft ingeschakeld die het probleem heeft verholpen. Nadien, zo staat bij onvoldoende betwisting ook vast, hebben [appellanten] niet meer geklaagd, zodat reeds daarom dit (zich opnieuw voordoende?) euvel geen grond kan vormen voor een eventuele huurprijsvermindering, nog los van de vraag of een dergelijk euvel als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW is aan te merken.

Verhoogde concentratie lood in het leidingwater

6.8.1

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhoogde concentraties lood in het leidingwater kennelijk niet dusdanig zijn dat er vrees moet bestaan voor de gezondheid van [appellant 1] . [appellanten] komen daartegen op met de stelling dat, in de wetenschap dat er te veel lood in het drinkwater zat, Nostra actie had moeten ondernemen, nu immers te veel lood schadelijk
kanzijn voor zijn gezondheid.

6.8.2

Uit de overgelegde rapportage(s) van het Waterlaboratorium (bijlage bij productie 12 en productie 13 bij inleidende dagvaarding) blijkt van een loodvervuiling van het water van 0,4 µg/l, maar ook dat (nog) bij concentraties tussen 2 en 5 µg/l het water gewoon gedronken kan worden. Daarmee wordt de juistheid van het oordeel van de kantonrechter onderstreept.

Schimmelvorming op de tweede etage

6.9.1

Een volgende klacht van [appellanten] heeft betrekking op de schimmelvorming in een gemeenschappelijke hal op de tweede etage van het wooncomplex. [appellant 1] woonde op de vierde etage. De kantonrechter heeft geoordeeld dat schimmelvorming in een gemeenschappelijke hal op een andere etage dan waarop de huurder ( [appellant 1] ) woont niet zonder meer tot een vermindering van diens woongenot leidt. [appellanten] voeren daartegen aan dat [appellant 1] rolstoelgebonden is en daarom vaker een kleinere afstand heeft tot de aangetaste muren. Bovendien maakt ook de gemeenschappelijke ruimte deel uit van zijn leefomgeving. Het zegt ook verder iets over de staat van het onderhoud van het gehele pand.

6.9.2

Ook deze klacht kan geen doel treffen. Het beeld van een voortdurend beschimmelde leefomgeving strookt niet alleen met de beperkte bevindingen, maar tevens staat als onweersproken vast dat, na een klacht daarover van [appellanten] , Nostra een loodgieter heeft langs gestuurd, waarna het probleem kennelijk is opgelost. Bovendien – ook weer gezien tegen de achtergrond van een gevorderde huurvermindering – woont [appellant 1] op de vierde etage en doet de schimmelvorming zich voor op de tweede etage, terwijl [appellant 1] zich altijd per rolstoel en lift van de begane grond naar de vierde etage verplaatst.

Losliggende dakpannen naastgelegen pand

6.10.1

De klacht over losliggende dakpannen op het naastgelegen pand is door de kantonrechter verworpen met het oordeel dat Nostra niet de eigenaar is van dat naastgelegen pand, zodat zij ook – juridisch – niet gehouden kan zijn ‘dit gebrek’ dat niet aan het gehuurde kleeft, te herstellen. [appellanten] hebben hiertegen ingebracht dat Nostra daartoe wel gehouden is omdat zij de veiligheid van haar huurders moet waarborgen.

6.10.2

Nostra heeft instemmend gereageerd op het hiervoor kort weergegeven oordeel van de kantonrechter en verder in reactie op deze klacht aangegeven dat [appellant 1] ook zelf de eigenaar van het naastgelegen pand had kunnen aanspreken, maar dat heeft nagelaten. Hoewel naar het oordeel van het hof niet ondenkbaar is dat een verhuurder ter waarborging van het ongestoorde genot van het gehuurde dient op te treden ingeval van dreigend gevaar, valt niet dadelijk in te zien dat Nostra ook in dit geval actie diende te ondernemen. In ieder geval kon Nostra niet zelf het door [appellanten] gesignaleerde gebrek verhelpen door zelf de losliggende dakpannen vast te (laten) leggen op een pand dat niet het hare is. Het is die directe actie in het gehuurde waar het bij het oplossen van gebreken op aan komt, die in dit geval onmogelijk is.

Verstopte dakgoten

6.11.1

De klacht over verstopte dakgoten is door de kantonrechter afgedaan met het oordeel dat onderhoud aan dakgoten de verantwoordelijkheid is van de verhuurder, dat het niet of niet goed onderhouden ervan een gebrek in de zin van de wet kan opleveren maar dat niet is gebleken dat de dakgoten een vermindering van het huurgenot van [appellant 1] opleveren. Bovendien, zo overweegt de kantonrechter, kan de wateroverlast ook veroorzaakt worden door slagregens. Dat oordeel wordt door [appellanten] bestreden als feitelijk speculatief, terwijl zij bovendien wijzen op hetgeen verwoord staat in het inspectierapport van Bouwinspecteurs dat
“zodra de afvoeren vrij zijn van (blad)vuil de lekkages over zullen zijn”.

6.11.2

Vaststaat dat de goten op het dak van het appartementencomplex waar de woning van [appellant 1] deel van uitmaakt, worden schoongehouden door/via een beheerder, die is aangesteld door de Vereniging van Eigenaren (zie ook akte van 15 november 2022 van Nostra). Nostra stelt niet bekend te zijn met klachten over wateroverlast als gevolg van verstopte goten. Verder heeft Nostra er nog op gewezen dat het schoonhouden van de goten veeleer een taak van de huurder zelf is. Hoewel dat laatste argument van Nostra naar het oordeel van het hof miskent dat Nostra deel uitmaakt van de Vereniging van Eigenaren die de plicht heeft dan wel op zich heeft genomen om de goten te (doen) onderhouden, is ook hier de vraag gerechtvaardigd of dit gebrek ernstig genoeg is om over te gaan tot huurprijsvermindering. De door [appellanten] in het geding gebrachte foto’s behorend bij het rapport van Bouwinspecteurs (pagina 6 bij dat rapport) tonen een tamelijk oppervlakkige schade. Hoewel gezien de correspondentie tussen partijen kan worden geconcludeerd dat het minst genomen de schijn heeft dat Nostra langdurig nalatig is geweest om de goten te laten reinigen (toegezegd in juni 2021, maar nog steeds niet opgepakt in januari 2022, zie de correspondentie waaronder productie 8 bij inleidende dagvaarding en productie 5 bij CvA) en dit de nodige ergernis kan opleveren, is het niet reëel te veronderstellen dat ook gezien de oppervlakkige beschadigingen sprake is geweest van een situatie die wezenlijk van invloed is op het huurgenot van het gehuurde.

Waterdruk op de 4e etage

6.12

De volgende grief ziet op het gedurende enige tijd wegvallen van voldoende waterdruk op de etage waar [appellant 1] woonde, meer in het bijzonder op zijn balkon. Hij stelt dat zijn persoonlijke omstandigheden (rolstoelgebonden) het voor hem extra moeilijk maakten om elders water te gaan halen om zijn planten water te geven. Het hof leidt hieruit af dat het hier niet gaat om een permanente situatie en ook dat zich dat euvel uitsluitend bij de betreffende kraan voordeed. Niet zozeer dat er geen water meer uit de kraan kwam, maar kennelijk niet met de normaal te achten druk. Dat is lastig, maar niet een zodanig ernstig gebrek dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt, te minder nu dat euvel kennelijk wel is verholpen.

Slot binnenraam

6.13

De tiende grief ziet op het feit dat een slot van een binnenraam defect was. [appellanten] stellen thans dat dit gebrek eerst twee maanden voor afloop van de huurovereenkomst is hersteld, daar waar zij in eerste aanleg nog stelden dat het gebrek al halverwege december 2021 was opgelost. Wat hier ook van zij, ook deze grief biedt geen soelaas. Niet alleen hebben [appellanten] onvoldoende gesteld welke hinder [appellant 1] hierdoor heeft ondervonden, maar bovendien staat vast dat Nostra tot tweemaal toe gereageerd heeft op klachten van [appellanten] (zie de reparatiefacturen van 23 juni 2021 en 21 december 2021, productie 20 en 21 bij akte uitlating van 15 november 2022). Ook deze grief faalt.

Luchtcirculatiesysteem

6.14.1

De volgende grief gaat over een niet functionerend luchtcirculatiesysteem (een Warmte Terug Winning installatie). De kantonrechter heeft overwogen dat in december 2021 een nieuwe WTW-installatie is geplaatst, dat niet blijkt dat er nadien nog door [appellanten] is geklaagd en dat de opmerking in de brief van 9 februari 2022 in dat licht onvoldoende specifiek is. En verder dat een niet goed functionerend ventilatiesysteem weliswaar een gebrek oplevert maar ook dat niet aanstonds duidelijk is op welke wijze dit heeft geleid tot een vermindering van het huurgenot. Aangevoerd wordt door [appellanten] dat er door een niet functionerend luchtcirculatiesysteem gezondheidsklachten kunnen ontstaan en verder dat op 9 februari 2022 opnieuw is geklaagd over het niet functionerend ventilatiesysteem. Een en ander wordt volgens [appellanten] ook in technische zin bevestigd door het rapport van Bouwinspecteurs (productie 18 bij akte uitlaten na mondelinge behandeling van 15 november 2020), waarin onder 5.4 wordt aangegeven dat de installatie niet naar behoren werkt, nu immers zowel in de hoogste als in de laagste stand geen luchtverplaatsing voorkomt.

6.14.2

[appellanten] hebben niet betwist dat dit – nieuwe - systeem in december 2021 door Nostra is geplaatst en verder hebben zij – ook in beroep - geen verklaring gegeven voor het feit dat ondanks die omstandigheid zij in een brief van februari 2022 nog steeds (?) hierover klagen, zoals door de kantonrechter wordt overwogen. Nostra heeft onweersproken aangegeven dat zij behoudens voornoemde brief van 9 februari 2022 geen verdere klachten van [appellanten] heeft ontvangen na de installatie van dat systeem. De onduidelijkheden hierover dienen naar het oordeel van het hof – processueel - voor rekening van [appellanten] te blijven. Kort gezegd: veel te onduidelijk – bij gebreke van een concrete feitelijke onderbouwing - om zelfs maar van een gebrek te kunnen spreken. Daaraan doet ook niet af dat uit het rapport van Bouwinspecteurs (productie 18 bij akte uitlaten na mondelinge behandeling van 15 november 2022) valt af te leiden dat kennelijk op dat moment er geen luchtverplaatsing plaatsvond, nu immers verder onderzoek is uitgebleven en Bouwinspectie ook aangeeft dat er geen beoordeling heeft plaatsgevonden op functionaliteit. De grief faalt daarom en verder bewijslevering als door Nostra verzocht is naar het oordeel van het hof daarom ook niet nodig.

Loszittende gevelonderdelen

6.15.1

Grief XII heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] bij Nostra niet hebben geklaagd over loszittende elementen aan de buitengevels en dat ook niet dadelijk valt in te zien in hoeverre dit van invloed is op zijn huurgenot. Bovendien, zo overweegt de kantonrechter, is Nostra doende met groot onderhoud aan (onder meer) de buitengevels. [appellanten] stellen in de toelichting op de grief dat het verminderd huurgenot hierin bestaat dat deze situatie potentieel gevaarlijk is voor hem, nu [appellant 1] zelf ook deel uitmaakt van de omgeving waardoor zijn eigen veiligheid in het geding was. [appellanten] behoefden hier ook niet over te klagen, omdat de situatie bij Nostra bekend was.

6.15.2

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in onvoldoende mate onderbouwd in hoeverre de door hen bedoelde loszittende elementen aan de buitengevel van het gebouw voor een zodanig potentieel gevaar hebben gezorgd, dat dit in wezenlijke mate van invloed is geweest op het huurgenot van [appellanten] , temeer nu zij dit punt - voor deze procedure - nimmer bij Nostra hebben aangekaart. Van een gevaarlijke situatie blijkt ook niet uit het rapport van Bouwinspecteurs (“geen beoordeling gedaan op functionaliteit/veiligheid”, pag. 7 rapport).

Buitenkozijnen / elektrische gordijnen

6.16.1

In grief XIII bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat niet duidelijk is welke klachten er bestaan met betrekking tot de buitenkozijnen, zodat ook niet beoordeeld kan worden of er sprake is van een gebrek. Zij stellen dat er een dusdanige hoge hoeveelheid licht door de kozijnen komt dat deze niet functioneel zijn. Kennelijk, zo blijkt uit het eerder genoemde rapport van Bouwinspecteurs, zien de klachten op de omstandigheid dat diverse zonwering in de dakvensters niet functioneert.

6.16.2

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] nog steeds niet duidelijk gemaakt wat er nu precies aan de hand is (is de zonwering niet aanwezig, functioneert deze niet als gevolg van een technisch mankement?). Niet weersproken door [appellanten] is dat bij herstelwerkzaamheden in de woning (juni en december 2021) de zonwering is gecontroleerd en dat er nadien geen klachten meer zijn geweest van [appellanten] (zie randnummer 20 akte uitlating 15 november 2022). In welk opzicht zich aldus een ernstig te nemen huurgenotsvermindering heeft voorgedaan kan niet worden vastgesteld. De grief faalt.

6.16.3

Nostra heeft in het incidenteel hoger beroep aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte over de periode van 1 december 2020 tot 22 september 2022 een huurprijsvermindering van 5% heeft toegewezen vanwege het niet functioneren van de elektrische rolgordijnen. Volgens Nostra komt het vernieuwen van elektrische schakelaars (van deze rolgordijnen) ingevolge het ‘Besluit kleine herstellingen' voor rekening en risico van de huurder en is er daarom geen sprake geweest van een gebrek dat tot huurprijsvermindering kan leiden. Dit alles is door [appellanten] niet weersproken, zodat ook deze grief slaagt.

6.17.1

Het hof ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld wat te doen met het gegeven dat de door de kantonrechter vastgestelde temporele huurprijsvermindering(en) achteraf bezien niet terecht zijn geweest. Nostra lijkt in haar conclusie bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel, zich immers uitsluitend te richten op deze huurprijsverminderingen als in reconventie verzocht en door de kantonrechter in r.ov 6.3 van het vonnis toegewezen, zonder de eventuele gevolgen hiervan te verdisconteren in een eis die gericht is op ook de vernietiging van het oordeel over de achterstallige huur in conventie (r.ov 6.1 van het bestreden vonnis). Omwille van een doelmatige proceseconomie zal het hof niettemin een dergelijk verzoek alsnog inlezen, nu de vorderingen van Nostra enerzijds en die van [appellanten] anderzijds zo nauw met elkaar samenhangen en [appellanten] het incidenteel hoger beroep redelijkerwijs ook zo moet begrijpen, omdat een beperkte lezing van het beroep als uitsluitend gericht tegen de afwijzing van de vordering in reconventie (rov. 6.3) betrekkelijk zinledig zou zijn. Daarbij zal het hof uitgaan van de door de kantonrechter onder rov. 5.6 van het eindvonnis bepaalde huurprijs van € 2.925,00 per maand.

6.17.2

Dit alles leert dat [appellanten] een dergelijke huur zijn verschuldigd over de periode 1 december 2020 tot en met 31 oktober 2022 ( 23 maanden x € 2.925) = € 67.275. De vordering van Nostra strekt zich uit over de periode 1 januari 2022 tot 1 november 2022, derhalve 10 maanden, waardoor [appellanten] over die periode een bedrag verschuldigd zijn van € 29.250,00 te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarop dient in mindering te strekken hetgeen feitelijk door [appellanten] over die periode reeds is betaald.

Bewijsaanbod

6.18

Voor zover een van partijen nog een bewijsaanbod hebben gedaan, wijst het hof dat af, omdat dit gelet op hetgeen hiervoor is overwogen óf onvoldoende concreet óf niet meer van belang is te achten.

Conclusie en proceskosten

6.19

Geen van de grieven in het principaal hoger beroep slaagt. Nu de grieven in het incidenteel hoger beroep wel slagen t, dient dit te leiden tot een vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, zowel in conventie als in reconventie. [appellanten] worden veroordeeld in de proceskosten in conventie als eerder vastgesteld door de kantonrechter op € 2.682,39, terwijl in reconventie deze worden vastgesteld op (3 x 0,5 x € 396,-- =)
€ 594,-- In het principaal hoger beroep zullen [appellanten] worden veroordeeld in de proceskosten van het beroep evenals in het incidenteel hoger beroep. De advocaatkosten bedragen in het principaal hoger beroep € 2.356,-- (1,5 punt tarief III) en het griffierecht
€ 2.135,-- en de advocaatkosten in incidenteel hoger beroep € 1.178,--. (0,75 punt tarief III).

7.Beslissing

Het hof:

in het principaal en in het incidenteel hoger beroep

7.1

vernietigt het in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 april 2023;

en doet opnieuw recht:

7.2

veroordeelt in conventie [appellanten] (hoofdelijk) tot betaling van een bedrag van
€ 29.250,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2022, verminderd met hetgeen feitelijk door [appellanten] over die periode reeds is betaald;

7.3

wijst de vorderingen van [appellanten] in reconventie af;

7.4

veroordeelt [appellanten] (hoofdelijk) in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie vastgesteld op € 2.682,39 en in reconventie op € 594,--;

7.5

veroordeelt [appellanten] (hoofdelijk) in de kosten van het principaal appel vastgesteld op € 4.491,-- en de kosten van het incidenteel appel vastgesteld op € 1.178,--;

7.6

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.7

wijst alle overige vorderingen af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, J. de Graaf en C.B.M. Scholten van Aschat en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.