ECLI:NL:GHDHA:2025:2034 - Gerechtshof Den Haag - Huur bedrijfsruimte en ontruiming wegens huurachterstand

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.345.135/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11135885 \ RL EXPL 24-10498

Arrest in kort geding van 30 september 2025

in de zaak van

1.[appellant 1] , handelend onder de naam [bedrijf 1] ,

wonend en zaakdoende in [woonplaats 1] ,

2.
[appellant 2] , handelend onder de naam [bedrijf 2],

wonend en zaakdoende in [woonplaats 2] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto, kantoorhoudend in Zaandam,

tegen

Multi Cars Den Haag B.V.,

gevestigd in Den Haag,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. H. Bulut-Yazir, kantoorhoudend in Amsterdam-Duivendrecht.

Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] c.s. (of ieder afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] ) en Multi Cars.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellant 1] huurt een bedrijfsruimte van Multi Cars; [appellant 2] is de onderhuurder. Partijen twisten over de vraag welke huurprijs tussen partijen geldt, of er een huurachterstand is ontstaan en zo ja, of de bedrijfsruimte dan moet worden ontruimd.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat ten tijde van het vonnis een huurachterstand bestond van drie maanden en dat [appellant 1] die moet betalen, samen met de contractuele boete. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen. Het hof wijst de vordering tot ontruiming toe.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 18 juli 2024, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 juni 2024;
het arrest van dit hof van 10 september 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2024;
de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen;
de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel van Multi Cars, met bijlage;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant 1] c.s.;
de akte overlegging producties (8 t/m 11) van [appellant 1] c.s.
de akte van Multi Cars.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Met ingang van 1 oktober 2021 is tussen Symbiose Beheer B.V. (hierna: Symbiose) en [appellant 1] een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het bedrijfspand aan de [plaats] te [woonplaats 2] (hierna: het pand of het gehuurde). De huurprijs was bij aanvang € 3.008,62 inclusief btw.

3.2

Op 3 februari 2022 heeft Multi Cars het pand gekocht van Symbiose. Daarbij is de huurovereenkomst overgegaan op Multi Cars.

3.3

[appellant 1] verhuurt het pand, in overeenstemming met het huurcontract, onder aan [appellant 2] .

3.4

In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

4.1

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen (…) zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

(…)

11.3

Algemene bepalingen art. 23.2 zegt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedragniet prompt op de vervaldagis voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand. (…)

Partijen komen overeen:

Dat dit artikel volledig zal worden toegepast met dien verstande datniet prompt op de vervaldagzal worden vervangen doorniet prompt op de 15e van de maand waarop de huur betrekking heeft.

3.5

Bij brieven van 21 februari 2023, 20 juni 2023 en 28 mei 2024 is [appellant 1] namens Multi Cars er op gewezen dat de borgsom niet is betaald, de huur structureel te laat of niet wordt betaald en dat overlast wordt veroorzaakt. Daarbij heeft Multi Cars aanspraak gemaakt op de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten.

3.6

Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter van 7 november 2024 is [appellant 1] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur over juli en augustus 2024.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

Multi Cars heeft [appellant 1] c.s. in kort geding gedagvaard en gevorderd: a) [appellant 1] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het pand aan de [plaats] te ontruimen, b) [appellant 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 21.562,20 aan achterstallige huur aan Multi Cars, met wettelijke handelsrente, c) [appellant 1] te veroordelen vanaf 1 juni 2024 bij vooruitbetaling te voldoen een bedrag van € 4.392,30 per maand, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [appellant 1] tot aan ontruiming nog in het pand verblijft, d) [appellant 1] te veroordelen om aan Multi Cars een bedrag van € 9.000,- te voldoen aan borg, e) [appellant 1] te veroordelen om aan Multi Cars te voldoen een bedrag van € 6.300,- aan boete, met rente, f) [appellant 1] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.383,78 en g) veroordeling van [appellant 1] in de proces- en nakosten.

4.2

Multi Cars heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant 1] als hoofdhuurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door structureel te laat de huurprijs te betalen, de borgsom niet te voldoen en door overlast te veroorzaken. Het is volgens Multi Cars aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op grond van deze tekortkomingen wordt ontbonden, zodat [appellant 1] het pand dient te ontruimen.

4.3

De kantonrechter heeft [appellant 1] veroordeeld tot betaling aan Multi Cars van € 13.176,90 aan huurachterstand tot juli 2024, € 6.300,- aan contractuele boete en € 906,68 aan buitengerechtelijke kosten, alles vermeerderd met de wettelijke handelsrente. De overige vorderingen zijn afgewezen. [appellant 1] is tevens in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat er weliswaar een huurachterstand van drie maanden bestaat, maar dat onvoldoende is vast komen te staan dat de betalingsachterstand van een zodanige omvang is dat de ontruiming gerechtvaardigd is. Ook vond de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat de door Multi Cars gestelde overlast door [appellant 1] wordt veroorzaakt.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant 1] c.s. wil dat het hof het vonnis in kort geding van de kantonrechter van 21 juni 2024 vernietigt en dat het hof de vorderingen van Multi Cars alsnog afwijst, met veroordeling van Multi Cars in de kosten van beide instanties.

5.2

Volgens [appellant 1] c.s. geldt tussen partijen een lagere huurprijs dan waar de kantonrechter vanuit is gegaan en is er daarom geen huurachterstand. De wettelijke handelsrente, de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten zijn dan ook niet verschuldigd.

5.3

Multi Cars eist in incidenteel hoger beroep [appellant 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het pand binnen drie dagen na betekening van het arrest en tot betaling van € 4.392,30 per maand vanaf 1 juni 2024 en van € 4.546,03 per maand vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag der ontruiming, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten in beide instanties.

6.Beoordeling in hoger beroep

Spoedeisend belang

6.1

Het hof is van oordeel dat Multi Cars (nog steeds) een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming gelet op de voortdurende financiële onzekerheid.

Hoogte huurprijs?

6.2

De grieven zijn gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde hoogte van de huurprijs, de huurachterstand, de boete en de buitengerechtelijke kosten. [appellant 1] c.s. heeft gewezen op de aanvankelijke huurprijs van € 3.008,62 (inclusief btw) in de huurovereenkomst met Symbiose. Volgens [appellant 1] c.s. heeft Symbiose en later Multi Cars bij de jaarlijkse huurprijsstijging steeds de consumentenprijsindex (CPI) gevolgd, zoals ook in de huurovereenkomst staat. Daarvan uitgaande kan de huurprijs in 2024 onmogelijk zijn gestegen naar € 4.392,30 per maand. [appellant 1] c.s. meent dat hij teveel huur heeft betaald en dat geen sprake is van een huurachterstand. [appellant 1] c.s. vindt daarom dat hij ook geen contractuele boete en buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. [appellant 1] stelt dat hij tot en met december 2024 € 9.934,73 teveel aan huur heeft betaald en wenst dat te verrekenen met toekomstige huurtermijnen.

6.3

Multi Cars heeft daar tegenover gesteld dat partijen nadere mondelinge afspraken hebben gemaakt over de hoogte van de huurprijs en dat deze afspraken consequent zijn nageleefd. Volgens Multi Cars bedroeg de huur (inclusief btw) op basis van deze afspraken vanaf februari 2022 € 3.660,-, vanaf januari 2023 € 3.993,- en vanaf januari 2024 € 4.392,30. Vanaf januari 2025 bedraagt de huur (inclusief btw) € 4.546,03. [appellant 1] c.s. heeft het bestaan van die mondelinge afspraken betwist.

6.4

Multi Cars lijkt voorshands het gelijk aan haar zijde te hebben. Vanaf februari 2022 (overigens ook het moment waarop Multi Cars de nieuwe verhuurster werd) zijn immers facturen verstuurd waarin telkens de huurprijs is opgenomen zoals door Multi Cars gesteld. Deze facturen zijn door [appellant 1] c.s. zonder protest behouden en de daarin vermelde bedragen zijn ook daadwerkelijk betaald. Pas vanaf december 2024, nadat er al een tweede kortgedingprocedure was gevoerd over de huurachterstand en [appellant 1] de bijstand van een advocaat had ingeroepen, zijn de betalingen onder protest verricht. [appellant 1] c.s. heeft geen verklaring gegeven voor het feit dat eerder niet is geprotesteerd tegen de hoogte van de facturen, dit terwijl [appellant 1] c.s. al vanaf het begin dat hij met Multi Cars te maken kreeg kon zien dat die facturen afweken van wat in de schriftelijke huurovereenkomst stond. Het hof acht dan ook voorshands aannemelijk dat partijen in afwijking van de (schriftelijke) huurovereenkomst mondelinge afspraken hebben gemaakt over de hoogte van de huurprijs. Uitgaande van de mondeling overeengekomen huurprijzen (met verhogingen) heeft [appellant 1] c.s. wel degelijk een huurachterstand laten ontstaan. [appellant 1] was dan ook de contractuele boete verschuldigd en ook de buitengerechtelijke kosten. Van verrekening met de toekomstige huurtermijnen kan geen sprake zijn.

6.5

Aan de bewijsaanbiedingen op dit punt gaat het hof voorbij omdat in kort geding voor bewijslevering in beginsel geen plaats is.

Matiging boete?

6.6

[appellant 1] c.s. heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete (tot nihil). Volgens [appellant 1] c.s. is de boete buitensporig en onaanvaardbaar omdat Multi Cars jarenlang een te hoge huurprijs heeft gehanteerd, afgeweken is van de tussen partijen geldende huurprijs en gehandeld heeft in strijd met de huurovereenkomst. Gelet op het hetgeen het hof hiervoor reeds heeft overwogen, kan dit betoog niet slagen.

6.7

Verder heeft [appellant 1] aangevoerd dat de boete moet worden gematigd omdat er een wanverhouding is tussen de gestelde schade en de hoogte van de boete. De contractuele boete is volgens [appellant 1] c.s. nagenoeg 50% van de gestelde huurachterstand van drie maanden. Gelet op deze wanverhouding en indachtig de laakbare handelwijze van Multi Cars om geen nieuwe huurovereenkomst met [appellant 1] te sluiten en naar eigen inzicht een huurprijs te hanteren, zijn er volgens [appellant 1] c.s. termen aanwezig om tot matiging van de boete over te gaan.

6.8

Het hof stelt voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen^[1]. Het hof is van oordeel dat toepassing van het boetebeding in dit geval niet tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Eerder in dit arrest heeft het hof al overwogen het voorshands aannemelijk te achten dat partijen mondeling een van de huurovereenkomst afwijkende huurprijs zijn overeengekomen, zodat het verwijt dat Multi Cars een huurprijs hanteert “naar eigen inzicht” niet opgaat. Daarnaast is voorshands niet aannemelijk dat er een wanverhouding bestaat tussen de boete en de werkelijke schade. Multi Cars heeft in dat verband gesteld dat haar schade zich niet beperkt tot het openstaande huurbedrag maar ook liquiditeitsproblemen omvat, juridische kosten en de verstoring van haar bedrijfsvoering. Daarbij komt dat de boete moet worden bekeken in verhouding tot de schade ten gevolge van het niet of telkens te laat betalen van de maandelijks verschuldigde huurprijs en niet - zoals [appellant 1] c.s. stelt - tot de (toenmalige) huurachterstand van drie maanden. Verder geldt dat de inhoud en strekking van het boetebeding juist is om de huurder te bewegen tot tijdige nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen. [appellant 1] c.s. is er herhaalde malen op gewezen dat hij de huur (tijdig) moest betalen en dat Multi Cars aanspraak maakte op de boetes, maar hij is desalniettemin doorgegaan met stelselmatig niet of niet tijdig betalen. Naar voorlopig oordeel van het hof is er onder deze omstandigheden geen reden tot matiging.

Ontruiming

6.9

In
incidenteelhoger beroep heeft Multi Cars zich verzet tegen afwijzing van de gevorderde ontruiming. Zij voert aan dat [appellant 1] c.s. herhaaldelijk niet, althans structureel te laat, de overeengekomen huurprijs heeft voldaan. Bovendien heeft [appellant 1] c.s. later opnieuw een huurachterstand laten ontstaan (waardoor wederom een procedure nodig was) en heeft hij ook niet voldaan aan de veroordelingen in het bestreden vonnis, hoewel die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard. [appellant 1] heeft geen inzicht geboden in enige poging om de betalingsachterstanden in te halen of de situatie te verbeteren. Er is een structureel probleem van wanbetaling en onwil om te voldoen aan de gerechtelijke uitspraken, aldus Multi Cars.

6.1

Het hof is van oordeel dat het hier gaat om structurele tekortkomingen van [appellant 1] c.s. in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting. Weliswaar heeft [appellant 1] c.s. kort voor de zitting in eerste aanleg een deel van de huurachterstand betaald, maar dat neemt de eerdere tekortkomingen niet weg. Ook na het vonnis van 21 juni 2024 heeft Multi Cars opnieuw de huurbetalingen in een (kortgeding)procedure moeten afdwingen, hetgeen heeft geresulteerd in het vonnis van 7 november 2024. [appellant 1] c.s. heeft daarna wel huurbetalingen verricht (hetgeen blijkt uit overgelegde betaalbewijzen van oktober 2024, december 2024 en januari 2025 t/m april 2025), maar ook uit deze betalingen volgt dat de huur structureel te laat werd betaald. Verder heeft [appellant 1] c.s. niet weersproken dat hij de betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de twee kortgedingvonnissen niet is nagekomen. Het hof acht dan ook, voornoemde tekortkomingen in onderlinge samenhang bekeken, aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst met [appellant 1] c.s. om die reden in een eventuele bodemprocedure zal ontbinden en [appellant 1] c.s. tot ontruiming zal veroordelen. Daarop vooruitlopend is ontruiming op dit moment gerechtvaardigd.

6.11

[appellant 1] c.s. heeft onvoldoende omstandigheden aangevoerd die in het kader van een belangenafweging in dit kort geding tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het hof ziet wel aanleiding om de ontruimingstermijn (in plaats van op de gevorderde drie dagen na betekening van dit arrest) op drie maanden te stellen, zodat [appellant 1] c.s. voldoende tijd heeft om de bedrijfsvoering af te bouwen of elders voort te zetten.

6.12

De vordering tot ontruiming van het gehuurde wordt dus toegewezen. [appellant 1] c.s. blijft gehouden om tot de dag der ontruiming de voorshands tussen partijen vanaf 1 januari 2025 geldende huurprijs van € 4.546,03 (inclusief btw) per maand te voldoen, zodat de vordering van Multi Cars ook in zoverre zal worden toegewezen. De vordering tot betaling van de achterstallige huur vanaf juni 2024 zal worden afgewezen, omdat Multi Cars daarvoor deels al op grond van het hier bestreden vonnis alsmede het vonnis van 7 november 2024 een executoriale titel heeft en deze vordering voor het overige (mede gelet op de bewijsstukken van betaling door [appellant 1] c.s.) niet voldoende is onderbouwd.

Conclusie en proceskosten

6.13

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van [appellant 1] c.s. niet slaagt en het incidenteel hoger beroep van Multi Cars wel slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen voor zover daarin de gevorderde ontruiming met doorbetaling van huur tot datum ontruiming is afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal het hof de ontruiming en huurdoorbetaling toewijzen zoals hierna vermeld. Het hof zal [appellant 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep.

6.14

Het hof begroot de proceskosten in het principaal hoger beroep aan de zijde van Multi Cars op:

griffierecht € 2.175,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.781,-

6.15

Het hof begroot de proceskosten in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Multi Cars op € 1.214,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief II).

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 juni 2024 doch uitsluitend voor zover daarbij de ontruiming is afgewezen

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant 1] c.s. om binnen drie maanden na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen, te verlaten en geheel ter vrije beschikking van Multi Cars te stellen,
veroordeelt [appellant 1] c.s. tot betaling van € 4.546,03 per maand tot aan de dag der ontruiming,
bekrachtigt het vonnis voor het overige,
veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, aan de zijde van Multi Cars begroot op € 4.781,- en in incidenteel hoger beroep aan de zijde van Multi Cars begroot op € 1.214,-,
bepaalt dat als [appellant 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] c.s. de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-,
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.