ECLI:NL:GHDHA:2025:2625 - Gerechtshof Den Haag - Aansprakelijkheid verkoper voor non-conformiteit bij woni...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.336.886/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/642685 / HA ZA 22-627

arrest van 16 december 2025

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] ,

advocaat: mr. G.H. Booij te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. Ch.P.A.T. van Goethem te Amsterdam.

1.Waar het in deze zaak over gaat

Eisers hebben een woning gekocht die werd aangeboden als gebouwd (of volledig herbouwd) in 1995. Het huis blijkt (in elk geval deels) van een veel eerder bouwjaar te zijn. Eisers beroepen zich op non-conformiteit. De rechtbank heeft verkoper aansprakelijk geoordeeld voor constructieve gebreken aan de woning, maar de vordering ten aanzien van het bouwjaar van de woning afgewezen. Ook het hof is van oordeel dat sprake is van non-conformiteit wegens de diverse gebreken en is daarnaast van oordeel dat ten aanzien van het bouwjaar van de woning eveneens sprake is van non-conformiteit. De zaak wordt voor de schadebegroting verwezen naar de schadestaatprocedure. In incidenteel hoger beroep wijst het hof de vordering tot doorhaling van bepaalde beslagen toe en ook de vordering tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van vexatoir gelegd beslag, waarvoor de zaak eveneens wordt verwezen naar de schadestaatprocedure.

2.Het procesverloop

2.1.

Bij exploot van 21 december 2023 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 1 november 2023.

2.2.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met één productie;

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met één productie;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met één productie,

- akte uitlating productie van [geïntimeerde] , tevens akte overlegging één productie,

- de schriftelijke pleidooien van beide partijen.

2.3.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.De feiten

3.1.

De door de rechtbank in het vonnis van 1 november 2023 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

3.2.

Op 2 april 2021 hebben [appellanten] de woning aan de [adres 1] [nr.a] in

[plaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft op zijn beurt de

woning in 2002 gekocht van de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

3.3.

Op Funda stond als bouwjaar van de woning: 1995.

3.4.

[geïntimeerde] heeft zich bij de verkoop van de woning aan [appellanten] laten bijstaan

door een verkoopmakelaar (hierna: de makelaar). [appellanten] hebben zich niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar. De woning is bij akte van 2 juli 2021 door [geïntimeerde] aan [appellanten] geleverd.

3.5.

De koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) bevat onder meer de volgende bepalingen:

“
Artikel 6 Staat van het onroerend goed/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat

waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal

gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan

koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze

koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend

of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze

koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij

het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw

voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper

een verwijt treft.”

3.6.

Op 9 december 2021 hebben [appellanten] een WhatsApp-bericht aan [geïntimeerde]

gestuurd dat luidt:

“Beste [geïntimeerde] ,

Wij zijn bezig met het afbreken voor de renovatie van de woning die wij van je

hebben gekocht. ( [adres 1] [nr.a] , [postcode] te [plaats 1] ). Na het

verwijderen van de gipsplaten van het verlaagde plafond hebben wij dingen gezien

die niet acceptabel zijn. Er is waarschijnlijk sprake van verborgen gebreken

(constructie gerelateerd) en achterstallig onderhoud, die dit huis onbewoonbaar

zouden verklaren. Wij willen dit graag met je bespreken. Ook zullen wij een expert

inschakelen die dit inspecteert en rapporteert. Wij zullen je hierover berichten en

je uitnodigen bij deze expertise aanwezig te zijn zodra bekend is wanneer deze

expertise zal plaatsvinden. Wij willen je bij deze aansprakelijk stellen voor de

kosten die gemaakt zullen worden om deze gebreken te herstellen.”

3.7.

[appellanten] hebben de woning op 13 januari 2022 laten onderzoeken door Top

Expertise B.V. (hierna: Top Expertise). Top Expertise heeft op 31 maart 2022 een rapport

uitgebracht. In dat rapport maakt zij melding van de volgende gebreken aan de woning:

1. afgezaagde spanten in de dakconstructie;

2. doorgerotte dakbalken;

3. doorgerot dakbeschot;

4. openingen in het dakbeschot;

5. instabiele vloer boven de eerste verdieping door niet-doorlopende balken;

6. ontbrekende raveling bij de lichtkoepel;

7. ondeugdelijk aangebrachte balklaag onder de eerste verdieping.

Deze gestelde gebreken, zoals nader omschreven in het rapport van Top Expertise, zullen

hierna tezamen worden aangeduid als: de constructieve gebreken.

Onder
“Bevindingen”staat in het rapport:

“Na het verwijderen van de plafonds zijn de houten balklagen en de dakconstructie in het zicht gekomen. Wij constateren dat met name dakconstructie ondeugdelijk en instabiel is. Deze situatie is van de verdiepingsvloer zichtbaar.

Het dak van de woning bestaat uit een plat dak die is uitgevoerd met houten vloerbalken en een houten dakbeschot en uit houten spanten voor de twee schuine daken. De twee schuine daken zijn voorzien van dakpannen.

Wij constateren dat er forse aanpassingen aan de houten dakconstructie zijn uitgevoerd waardoor de sterkte en de stabiliteit van de constructie verloren is gegaan.

De schuine daken worden ondersteund door houten spanten. De spanten ondersteunen de dakconstructie, inclusief de daarop uitgeoefende belasting van de dakbedekking, sneeuw, wind etc. Het brengt het totaal van deze krachten, inclusief het eigen gewicht verticaal, over op de eronder aanwezige constructie van het gebouw. Over het algemeen zijn dat de dragende muren. Ook kan een spant haar belasting overdragen op een borstwering van een zolder waaraan een muurplaat verankerd zit.

Wij constateren dat een aantal spanten zijn doorgezaagd en deels zijn verwijderd. De doorgezaagde spanten zijn vervolgens bevestigd aan de houten balklaag van de dakvloer. Dat betekent dat het gewicht van de daken niet meer wordt afgedragen op het metselwerk van de gevels, maar op de houten balklagen, die daar niet voor bedoeld en aannemelijk niet op berekend zijn.

Opfoto 1 en 2van het fotoblad is een afgezaagde spant zichtbaar dat aan een constructieve vloerbalk is bevestigd. Zichtbaar is dat de houten vloerbalk hierop niet is berekend en afscheurt. De constructieve vloerbalk heeft hierdoor zijn sterkte verloren en kan bezwijken. Met het bezwijken van deze balk bezwijkt ook het afgezaagde spant waardoor ook de schuine daken bezwijken. Overigens zijn er meerdere spanten afgezaagd, wij verwijzen naarfoto 3 t/m 5.

Ook is een spant bij de ondersteunende muur afgezaagd en op een niet stabiel en niet dragend los klosje bevestigd, ziefoto 6. Dit spant heeft nauwelijks draagvermogen en draagt deels op de vloer die daar niet op is berekend.

De constructieve houten vloerbalken op de verdieping lopen niet ononderbroken van oplegpunt tot oplegpunt door. Aannemelijk was er eerder ondersteuning onder de vloerbalken aanwezig die is verwijderd. Op de locaties waar de vloerbalken niet meer doorlokpen zijn lossen balken aangebracht,zie foto 7 en 8.

De lossen balken hebben geen enkele toegevoegde waarde omdat er geen constructieve eenheid aanwezig is tussen deze losse verbindingsstukken en de constructieve vloerbalken. Indien op deze wijze een koppeling moet worden gemaakt moeten de losse verbindingsstukken langer zijn, zodat een stabiele bevestiging met meerdere mechanische bevestigen ontstaat. Nu is sprake van één bevestigingspunt middels een draadeind. Dit heeft een scharnierende functie waardoor de balken wegdraaien.

Bij de aannemelijk later aangebrachte lichtkoepel in het dak zijn de constructieve houten dakbalken domweg doorgezaagd en verwijderd, ziefoto 9 en 10.Indien een balklaag moet worden onderbroken ten behoeve van een sparing in het dak moet een raveling worden geplaatst (…)

Voornoemde door ons vastgestelde gebreken, het wegzagen van spanten, het doorzagen van vloerbalken en het niet deugdelijk koppelen van vloerbalken, hebben er toe geleid dat de dakconstructie niet meer stabiel is. Wij zijn van oordeel dat de dakconstructie niet voldoet aan de sterkte-eisen gesteld in het Bouwbesluit, namelijk dat een constructie niet mag bezwijken als gevolg van belasting en belastingcombinaties die daartoe zijn opgesteld in de NEN-EN 1990.”

Top Expertise vermeldt in het rapport ook dat zij een hoge vochtwaarde heeft aangetroffen

in de vloer en de muren van de begane grond. Dit gestelde gebrek zal hierna worden

aangeduid als: de vochtproblematiek. Volgens Top Expertise staan de constructieve

gebreken en de vochtproblematiek aan een normaal gebruik van de woning als woning in de

weg.

Over het bouwjaar van de woning heeft Top Expertise op pagina 10 van het rapport vermeld:

“Uw cliënt verklaarde dat hij is geïnformeerd dat het een woning betreft die is gebouwd in 1995 met een energielabel B. (dit correspondeert met de gegevens op Funda). Het BAG-register (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) van het Kadaster geeft ook bouwjaar 1995 aan.

Ons inziens is dit bouwjaar in het register opgenomen, omdat het pand in 1995 is verbouwd tot woning. Ons inziens is de woning aanzienlijk ouder. Aan de hand van gegevens van de belendende paden achten wij het aannemelijk dat het pand uit of omstreeks 1880 dateert. De aansluitende panden [adres 1] [nrs.] dateren ook uit medio 1880. Volgens de Topotijdreis van het Kadaster is op de locatie van het pand van uw cliënt in 1899 al sprake van de bebouwing. De bouwstijl, de wijze van funderen en de wijze van opbouw van de gevels en de constructie wijzen eveneens op een bouwperiode ver voor 1995.

De voormalige dakconstructie dateert aannemelijk ook uit medio 1880. Tijdens de renovatie in 1995 is deze dakconstructie ons inziens op zeer ondeskundige wijze aangepast/gesloopt om twee dakkapellen en een dakkoepel te realiseren.”

3.8.

Op 8 april 2022 is de woning in opdracht van [appellanten] onderzocht door

Bouwkostenbureau [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 2] heeft op 26 april 2022 een

rapport uitgebracht aan [appellanten] (hierna: het eerste rapport van [naam 2] ).

In dit rapport signaleert [naam 2] , naast de door Top Expertise gesignaleerde gebreken,

nog een drietal gebreken, te weten:

1. het verzakken van de vloer op de begane grond;

2. buitengevel geplaatst op trapgat raveling; en

3. dragende oplegging van het garagedak op de gevelkozijnen.

Deze gestelde gebreken zullen hierna worden aangeduid als: de aanvullende gebreken.

3.9.

Bij verzoekschrift van 16 augustus 2022 hebben [appellanten] aan de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam verzocht conservatoir (derden)beslag te leggen ten laste van [geïntimeerde] op onder meer een appartement, een garage-schuur en een recht van erfpacht. Deze toestemming is door de voorzieningenrechter gegeven en de beslagen zijn gelegd.

3.10.

In opdracht van [geïntimeerde] heeft Bouwstad Projectmanagement B.V. (hierna:

Bouwstad) de woning onderzocht voor een contra-expertise. Bouwstad heeft op 6 september

2022 een rapport uitgebracht (hierna: het eerste rapport van Bouwstad), waarin onder meer staat:

“2.1 Bouwjaar

Bij de verkoop van de woning is vermeld dat de woning uit 1995 zou dateren. In werkelijkheid gaat het om een transformatie van een bestaand gebouw tot woning. Het bouwjaar van het oorspronkelijke gebouw is niet bekend. Echter, bij een bouwkundige inspectie zou onmiddellijk duidelijk zijn geworden dat het een transformatie van een bestaand gebouw naar een woning betreft. Een woning die nieuw gebouwd is in 1995 moet voldoen aan het bouwbesluit uit 1992. Er zijn een aantal zaken te noemen die voor een bouwkundig expert direct duidelijk maken dat de woning niet in 1995 nieuw gebouwd is.

1. De woningtoegangsdeur.

2. De dikte van de buitengevels.

3. De aanwezigheid van balkankers in de gevel.

4. De vloerput in de begane grond bij de voordeur.

5. De bouwwijze van opgemetselde dakrand/balustrade.

6. Betreft dit pand is een lijst van bouwactiviteiten te vinden in archieven die duiden op functiewijziging en verbouwingen.

De woningtoegangsdeur

(…)

De breedte van de doorgang van de woningtoegangsdeur bedraagt 79 cm. De hoogte bedraagt ca 203 cm. De woningtoegang voldoet derhalve niet aan de eisen uit 1995.(…)

De dikte van de gevel

De bakstenen gevel is uitgevoerd als een steens muur zonder isolatie. In 1995 werd een bakstenen gevel uitgevoerd als een spouwmuur met isolatie.(…)

Balkankers in de gevel

Op foto 1 zijn balkankers in de gevel te zien. Deze werden toegepast tot ca 1930. Dit is het derde signaal dat het niet om een nieuwbouwwoning uit 1995 gaat. Nu is het mogelijk dat balkankers voor de sier worden toegepast. Het is echter wel een in het oog springend detail dat zou moeten leiden tot alertheid m.b.t. de datering.(…)

Bouwwijze van opgemetselde dakrand/borstwering

Op de eerste verdieping bevindt zich een deur die toegang geeft tot het platte dak. Aan de tuinzijde bevindt zich naast de dakkapel een dakvlak dat begrensd wordt door een opgemetselde muur/balustrade. Ook hier is zichtbaar dat het gaat om een steens muur met een gestucte afwerking. Dit is geen nieuwbouwdetaillering uit 1995.

Bouwactiviteiten m.b.t. dit pand vindbaar in archieven

Over dit adres is niet veel informatie te vinden via een standaard zoekmachine. Indien men echter informatie opvraagt bij de gemeente is wel informatie beschikbaar. Ook op de website mijnadres.org is een lijst sloop- en bouwactiviteiten zichtbaar op dit adres. Hierbij moet men er alert op zijn dat de splitsing van huisnummers later heeft plaatsgevonden en dat niet alle activiteiten betrekking hebben op het huidige [nr.a] . De gegevenshistorie geeft echter duidelijk aan dat er sprake is van diverse verbouwingen en wijzigingen van functie met als laatste resultaat de huidige woning.(…)
”

Vervolgens worden achtereenvolgens de door TOP Expertise geconstateerde gebreken besproken. Voor zover in hoger beroep nog relevant betreffen dit de volgende gebreken. Over de
doorgezaagde spanten(zie hiervoor 3.6 sub 1) vermeldt het rapport onder meer:

“Constatering TOP Expertise – Foto 1 t/m5 afgezaagde spant

Op foto1 en 2van het fotoblad is een afgezaagde spant zichtbaar dat aan een constructieve vloerbalk is bevestigd. Zichtbaar is dat de houten vloerbalk hierop niet is berekend en afscheurt. De constructieve vloerbalk heeft hierdoor zijn sterkte verloren en kan bezwijken. Met het bezwijken van deze balk bezwijkt ook het afgezaagde spant waardoor ook de schuine daken bezwijken. Overigens zijn er meerdere spanten afgezaagd, wij verwijzen naarfoto 3 t/m 5.(…)”

Ook Bouwstad komt over de doorgezaagde spanten tot de conclusie dat deze een gebrek vormen dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Over de constructieve
houten vloerbalken(zie hiervoor 3.6 sub 5) op de verdieping die niet ononderbroken doorlopen van oplegpunt tot oplegpunt concludeert Bouwstad op de vraag of dit een gebrek vormt:

“Nee, in principe niet. Wat hier zichtbaar is, is een Gerberligger. Een Gerberligger gaat uit van steunpunten, die aanwezig waren in de vorm van de badkamerwanden. Nu deze verwijderd zijn is de situatie onstabiel. NB in de situatie voor sloop van de badkamerwanden ontbrak een dubbel steunpunt t.p.v. de wand tussen werkkamer en masterbedroom. Hier bleek een toevallig evenwicht te zijn, waardoor er geen schade ontstaan is. Een Gerberligger dient echter altijd twee steunpunten te hebben in het middendeel om constructief correct te zijn.

Als antwoord op de vraag of dit een normaal gebruik van de woning in de weg staat, vermeldt het rapport:

“Nu de onderliggende wanden, die deze balken een oplegging gaven, weg zijn gesloopt moet er een constructieve oplossing gerealiseerd worden. Er was voor de renovatiesloop echter geen gebrek (met uitzondering van een instabiel maar schadevrij deel tussen werkkamer en masterbedroom).”

Ten aanzien van de
lichtkoepel(zie hiervoor 3.6 sub 6) waarvan de raveling ontbreekt concludeert ook Bouwstad dat dit een gebrek is. Op de vraag of dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat antwoordt Bouwstad:

“Nee, de dakconstructie heeft hier een zwakke plek maar dit heeft niet tot schade geleid. Om schade te voorkomen is herstel wel nodig.”

Over het
doorgerot dakbeschot(zie hiervoor 3.6 sub 2 en sub 3) heeft Bouwstad op de vraag of dit een gebrek is geantwoord:

“Mogelijk, het is onbekend wat precies de opbouw van het dakpakket was. Nat en verrot dakbeschot is een gebrek dat duidt op een lekkage of een bouwfysisch probleem. De precieze oorzaak is nu niet te achterhalen.”

Of dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat vermeldt Bouwstad:

“Niet direct. Nat en verrot dakbeschot en houtrot in dakbalken is een gebrek dat verholpen dient te worden om vervolgschade te voorkomen. Dakpannen worden gedragen door tengels en panlatten. Het dakbeschot heeft een aanvullende beschuttende functie tegen wind. Een folie o.g. verzorgt de waterkering. Houtrot in dakbalken dient hersteld te worden om de constructieve functie te waarborgen.”

Ten aanzien van de
openingen in het dakbeschot(zie hiervoor 3.6 sub 4) heeft Bouwstad op de vraag of sprake is van een gebrek geantwoord:

“Indien er geen water binnenkomt en afwerking aan de binnenzijde met isolatiepakket zorgt voor een goed binnenklimaat is er geen sprake van een gebrek.”

Op de vraag of het een normaal gebruik van de woning in de weg staat vermeldt Bouwstad:

“Nee. Indien er geen water binnenkomt en afwerking aan de binnenzijde met isolatiepakket zorgt voor een goed binnenklimaat staat dit normaal gebruik niet in de weg.”

Ten aanzien van het wegdraaien/torderen van
de balklaag op de eerste verdieping(zie hiervoor 3.6 sub 7), zijnde het plafond van de begane grond heeft Bouwstad op de vraag of sprake is van een gebrek geantwoord:

“Ja, maar niet het gebrek zoals beschreven. De wijze van oplegging van de houten balken is niet ongebruikelijk gezien de leeftijd van de constructie. Een spie moet voldoende oplegging garanderen en van deugdelijk materiaal zijn. Ook de draaiing van de balken is, mits bevestigd aan vloerdelen zodat ze plaatvast zijn, geen probleem. Zolang een balk draagvlak heeft zal hij dragen. Bovendien komt de oplegging met spie alleen voor bij de 180mm hoge balken. NB de stalen ligger midden in de woonkamer, waarin de houten balken opgelegd zijn, dient versterkt te worden. De houten balken dien versterkt te worden.”

Of dit het normaal gebruik van de woning in de weg staat wordt beantwoord:

“De stalen ligger midden in de woonkamer dient versterkt te worden. De houten vloerbalken dienen versterkt te worden.”

Ten aanzien van het door Top Expertise vastgestelde
vochtproblematiekvermeldt Bouwstad bij de vraag of sprake is van een gebrek:

“Nee, er is een goed binnenklimaat te realiseren. Er is geen sprake van zichtbare schades aan vloer en wand. Er is geen aannemelijk ongezond binnenklimaat. Bouwstad heeft tijdens de inspectie slechts enkele punten gevonden met een sterk verhoogde vochtigheid, deze waren alle in een gefundeerde wand, meetpunt nabij vloerniveau onafgewerkte vloer.”

3.11.

In een e-mail van 30 augustus 2022 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde (verkopend) makelaar over de bezichtigingen met [appellanten] onder meer verklaard:

“(…)
Mevrouw had overigens voor de tweede bezichtiging allerlei info opgeduikeld over wat er in het verleden allemaal aan de hand geweest zou zijn met het pand en de vorige eigenaar; qua vergunningen. Ik heb aangegeven dat ik daar geen informatie over had en dat naar mijn beste weten de woning volledig herbouwd was, zoals ik van jou ( [geïntimeerde] ) begrepen had. Op basis hiervan was het bouwjaar 1995 dus ook niet vreemd. Haar opmerkingen hierover heb ik dan ook weerlegd met de informatie over het bouwjaar uit BAG (basisadministratie gebouwen). Dat de gevelstenen dan opnieuw gebruikt moesten zijn was overduidelijk; hier hebben we het tijdens de bezichtiging ook nog over gehad.(…)”

3.12.

[naam 2] heeft op verzoek van [appellanten] op 9 november 2022 en op 8 december

2022 aanvullende rapportages uitgebracht (hierna: het tweede rapport van [naam 2] en het derde rapport van [naam 2] ) waarin wordt gereageerd op het eerste rapport van Bouwstad. Vervolgens heeft Bouwstad op verzoek van [geïntimeerde] op 16 februari 2023 een aanvullend rapport uitgebracht (hierna: het tweede rapport van Bouwstad), waarin op deze twee rapporten van [naam 2] wordt gereageerd. Ten slotte heeft [naam 2] op 16 augustus 2023 nog een aanvullend rapport uitgebracht waarin wordt gereageerd op het tweede rapport van Bouwstad.

3.13.

Op 24 april en op 22 mei 2023 heeft op verzoek van [appellanten] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden waarbij door de rechtbank zijn gehoord: [appellanten] , [geïntimeerde] en [naam 1] .

3.14.

Op verzoek van [geïntimeerde] heeft ir. [naam 4] van [naam 3] Bouwtechniek (hierna: de opinie van [naam 3] Bouwtechniek) aan de hand van de verschillende in het geding gebrachte deskundigenrapporten, de daarin opgenomen foto’s van de woning en het vonnis waarvan beroep, op 1 mei 2024 een schriftelijke opinie gegeven over de bouwkundige staat van de woning. De conclusie luidt:

“De constructie uit 1995 was niet onveilig. Bewijs hiervoor ontbreekt en er is vanwege de probleemloze periode van 26 jaar normale bewoning ook geen reden om aan te nemen dat de woning, voor het slopen/strippen van het interieur, onveilig was. Ook al voldeed de woning mogelijk niet op alle punten aan het bouwbesluit 1992. Mijns inziens is tot op heden onvoldoende aandacht besteed aan de gevolgen van het onoordeelkundig en zonder beoordeling vooraf, slopen en strippen van - delen van- het pand in relatie tot de gestelde onveiligheid.

Ondergetekende onderschrijft de mening van Bouwstad dat de sterkte van de constructie voor een belangrijk deel ontleend werd uit de onderlinge samenhang en/of tweede draagweg (zie 9. doorgezaagde spantbenen).

Ook het verwijderden van de binnenwanden, die ogenschijnlijk geen dragende functie hadden, dan wel daar niet voor bedoeld waren, heeft bijgedragen aan het afnemen van de onderlinge samenhang van de constructies.

Er moet altijd van worden uitgegaan dat de krachtsafdracht op een andere wijze plaatsvindt dan oorspronkelijk was bedoeld (Citaat emeritus-hoogleraar TU Delft C. Van Weeren). Dit geldt altijd en in elke omstandigheid. Het slopen of strippen zonder onderzoek vooraf is ten zeerste af te raden en onverantwoord.

De in de rapporten, waarop de rechtbank haar vonnis heeft gebaseerd, zijn de genoemde gebreken, naar de mening van ondergetekende, in een aantal gevallen te zwaar aangezet.”

3.15.

Op 20 juni 2024 heeft Top Expertise op verzoek van [appellanten] gereageerd op opinie van [naam 3] Bouwtechniek en de kostenraming van Bouwstad. Dit rapport sluit af met:

“18 Conclusie (bladzijde 15, [naam 3] ):

[naam 3] is, evenals Bouwstad, van mening dat de sterkte van de constructie voor een belangrijk deel ontleend wordt uit de onderlinge samenhang en/of een tweede draagweg. [naam 3] stelt dat een krachtsafdracht altijd anders plaats kan vinden dan oorspronkelijk bedoeld. [naam 3] concludeert dat het slopen heeft bijgedragen aan de het afnemen van de onderlinge samenhang van de constructies.

[naam 3] sluit af met de samenvatting dat de rapporten te zwaar zijn aangezet.

In onderhavige situatie heeft er medio 1995 een ingrijpende wijziging plaatsgevonden waarbij onderdelen klakkeloos zijn verwijderd zonder daarbij de constructieve veiligheid te waarborgen. De toegevoegde gasbeton scheidingswanden dragen niet bij aan de constructieve veiligheid van de woning.

[naam 3] bagatelliseert en onderschat ons inziens de constructieve veiligheid van het pand. [naam 3] houdt met zijn beoordeling geen rekening met de daartoe wettelijk gestelde eisen. De standpunten van [naam 3] omtrent bewezen sterkte, meewerkende afwerkingen, verborgen veiligheid, etc. zijn ondeugdelijk. Het verweer van [naam 3] in dezen houdt ons inziens geen stand.

Dat de constructie nog niet is bezweken kan worden toegeschreven aan de omstandigheden dat zich (nog) geen maximale combinatie van belastingen heeft voorgedaan, dat een toevallige samenhang van de constructie en niet dragende binnenwanden een deel van de dragende functie onbedoeld hebben overgenomen. Een gebruiker kan en behoeft ons inziens van voornoemde omstandigheden uit te gaan en moet er op kunnen vertrouwen dat er op een voldoende veilige manier

kan worden gewoond.

Samengevat zijn wij van oordeel dat voldoende gemotiveerd vast is komen te staan dat de constructieve veiligheid van de dak- en vloerconstructies niet is gewaarborgd en dat herstel dient plaats te vinden middels complete vervanging.(…)
”

3.16.

Vervolgens heeft [naam 3] Bouwtechniek op 28 augustus 2024 weer gereageerd op het laatste rapport van Top Expertise waarbij [naam 3] Bouwtechniek is gebleven bij haar eerder ingenomen standpunten.

4.De procedure bij de rechtbank

4.1.

In eerste aanleg vorderden [appellanten] in conventie:

I. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] lijden en hebben geleden, althans voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] nadeelcompensatie verschuldigd is aan [appellanten] vanwege dwaling;

II. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat;

III. [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van een voorschot ter hoogte van

€ 400.000,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist zou achten;

IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten en de wettelijke rente.

4.2.

In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd:

I. onvoorwaardelijk: te verklaren voor recht dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [geïntimeerde] bij nakoming van de koopovereenkomst en te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] niet voor meer aansprakelijk is dan voor de herstelkosten van de vermeende gebreken die Bouwstad heeft gewaardeerd op € 30.448,44 incl. btw of voor een zodanig bedrag als de rechtbank juist acht;

II. voorwaardelijk: voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen om [appellanten] te veroordelen tot vergoeding van de door [geïntimeerde] geleden schade uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [appellanten] , primair te begroten op het in conventie toe te wijzen bedrag, of op een door de rechtbank juist te achten bedrag, subsidiair nader op te maken bij staat;

III. onvoorwaardelijk: [appellanten] te veroordelen tot betaling van de door [geïntimeerde] geleden schade als gevolg van de door [appellanten] gelegde beslagen, nader op te maken bij staat;

IV. [appellanten] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

4.3.

Bij eindvonnis van 1 november 2023 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] in die zin toegewezen dat:

I. voor recht is verklaard dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] daardoor lijden tot het beloop van de herstelkosten van de constructieve gebreken;

II. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van schadevergoeding tot het beloop van de herstelkosten van de constructieve gebreken, nader op te maken bij staat;

III. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van een voorschot ten aanzien van de onder II vermelde schadevergoeding ter hoogte van € 35.588,53;

IV. de proceskosten in conventie zijn gecompenseerd.

In reconventie zijn de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in reconventie.

5.De vordering en het verweer in hoger beroep

5.1.

[appellanten] vorderen in principaal hoger beroep het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk te vernietigen en alsnog rechtdoende:

I. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] lijden en hebben geleden betreffende de onjuiste opgave bouwjaar (zoals omschreven in randnummer 14 onder (iii) 18, 29, 42, 51-53, 55, 58-60 en 64-65 van de dagvaarding in eerste aanleg d.d. 27 juli 2022);

II. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding/ nadeelcompensatie in de vorm van herstelkosten aan [appellanten] , voor de schade die zij lijden en hebben geleden vanwege de onjuiste opgave bouwjaar zoals hiervoor genoemd, op te maken bij staat;

III. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente over de nakosten.

5.2.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep gevorderd:

I. het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk te vernietigen waar het gaat om rechtsoverweging 5 de subnummers: 5, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 30,34, 35, 37, 38,48, 50, 58, alsmede het met deze overwegingen verbonden deel van het dictum;

II. [appellanten] te veroordelen tot terugbetaling van het betaalde voorschot, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling dan wel vanaf de datum van de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens van eis in incidenteel hoger beroep;

III. [appellanten] te veroordelen tot doorhaling van de ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoire beslagen op straffe van een dwangsom;

IV. [appellanten] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [geïntimeerde] uit hoofde van de gelegde beslagen, te stellen op de wettelijke rente over het beslagen bedrag vanaf het moment van het eerste beslag, tot het moment van opheffing, althans tot betaling van een zodanig bedrag als het hof juist zal achten;

V. [appellanten] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

6.De beoordeling in hoger beroep

in principaal hoger beroep

6.1.

[appellanten] hebben in principaal hoger beroep vier grieven aangevoerd die allemaal zijn gericht tegen het afwijzen door de rechtbank van de gevorderde verklaringen voor recht van [appellanten] dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door hen geleden schade uit hoofde van het volgens [appellanten] door [geïntimeerde] opgegeven onjuiste bouwjaar van de woning. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het bouwjaar

De mededelingen

6.2.

Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord betoogd dat hij niet instond voor het bouwjaar maar op grond van de koopovereenkomst slechts voor het “normaal gebruik” van de woning. Als het bouwjaar niet juist zou zijn levert dat volgens [geïntimeerde] geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op (zie randnummer 3.3. memorie van antwoord). Het hof is van oordeel dat anders dan [geïntimeerde] kennelijk betoogt, de (garantie)bepaling in de koopovereenkomst dat verkoper ervoor instaat dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (beoordeeld naar objectieve maatstaven) niet zo kan worden uitgelegd dat, in afwijking van wat artikel 7:17 BW meebrengt, [geïntimeerde] dan niet gehouden is te leveren hetgeen hij op grond van de (voor zijn rekening komende) mededelingen heeft gezegd dat hij zou gaan leveren. [geïntimeerde] heeft verder ook geen, dan wel onvoldoende, feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat beide partijen dit zo hebben bedoeld.

6.3.

In dit geval staat vast dat in opdracht van [geïntimeerde] op Funda als bouwjaar van de woning 1995 is vermeld. Daarnaast heeft de verkopend makelaar van [geïntimeerde] over hetgeen is gezegd tijdens de bezichtigen van de woning door [appellanten] per e-mail het volgende bericht (zie hiervoor 3.11):

Deze mededeling die de verkopend makelaar, naar niet is betwist, tijdens de bezichtiging van de woning heeft gedaan, inhoudend dat de woning in 1995 volledig is herbouwd, komt naar het oordeel van het hof voor rekening en risico van [geïntimeerde] als opdrachtgever van de makelaar en moeten aan hem worden toegerekend.

De expertiserapporten

6.4.

Dat de woning niet (niet geheel) in 1995 is gebouwd, maar dat het hier gaat om een verbouwing in 1995 waarbij een loods tot woonhuis is omgebouwd volgt uit zowel het deskundigenrapport van Top Expertise, dat in opdracht van [appellanten] tot stand is gekomen (zie hiervoor onder 3.7) als het contra-expertise rapport van Bouwstad (zie hiervoor onder 3.10) dat in opdracht van [geïntimeerde] is opgesteld. Top Expertise heeft over het bouwjaar (zie hiervoor onder 3.7) vermeld:

“
Ons inziens is dit bouwjaar in het register opgenomen, omdat het pand in 1995 is verbouwd tot woning. Ons inziens is de woning aanzienlijk ouder. Aan de hand van gegevens van de belendende paden achten wij het aannemelijk dat het pand uit of omstreeks 1880 dateert. De aansluitende panden [adres 1] [nrs.] dateren ook uit medio 1880. Volgens de Topotijdreis van het Kadaster is op de locatie van het pand van uw cliënt in 1899 al sprake van de bebouwing. De bouwstijl, de wijze van funderen en de wijze van opbouw van de gevels en de constructie wijzen eveneens op een bouwperiode ver voor 1995.

Bouwstad heeft over het Bouwjaar geschreven (zie hiervoor onder 3.10):

“Bij de verkoop van de woning is vermeld dat de woning uit 1995 zou dateren. In werkelijkheid gaat het om een transformatie van een bestaand gebouw tot woning. Het bouwjaar van het oorspronkelijke gebouw is niet bekend. Echter, bij een bouwkundige inspectie zou onmiddellijk duidelijk zijn geworden dat het een transformatie van een bestaand gebouw naar een woning betreft. Een woning die nieuw gebouwd is in 1995 moet voldoen aan het bouwbesluit uit 1992. Er zijn een aantal zaken te noemen die voor een bouwkundig expert direct duidelijk maken dat de woning niet in 1995 nieuw gebouwd is.

1. De woningtoegangsdeur.

2. De dikte van de buitengevels.

3. De aanwezigheid van balkankers in de gevel.

4. De vloerput in de begane grond bij de voordeur.

5. De bouwwijze van opgemetselde dakrand/balustrade.”

Uit deze deskundigenrapporten kan naar het oordeel van het hof geen andere conclusie worden getrokken dan dat niet alleen de fundering, maar ook de buitengevels en de dakconstructie van de woning in ieder geval deels van ver vóór 1995 stammen (waarschijnlijk van omstreeks 1880 althans 1906).

De wetenschap van [geïntimeerde] ; geen onderzoeksplicht van[appellanten]

6.5.

[geïntimeerde] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg op 9 januari 2023 verklaard:

“Er stond een loods en die is gesloopt in 1995 en toen is de woning gebouwd op de bestaande fundering. Zo heb ik het begrepen van [naam 1] .”

[naam 1] heeft tijdens het voorlopig getuigenverhoor op 24 april 2023 verklaard:

“U vraagt mij wat ik aan de heer [geïntimeerde] heb verteld over de transformatie van loods tot woonhuis. Ik heb hem verteld dat het een loods is geweest en dat het huis op oude fundering stond. Dit is geweest voordat ik de woning aan de heer [geïntimeerde] heb verkocht.”

Hieruit volgt dat [geïntimeerde] in ieder geval wist dat de fundering van de woning niet uit 1995 stamt. Of [geïntimeerde] nu ook wist dat het hier ging om een verbouwing van loods (van ver vóór 1995) tot woonhuis (waarbij in ieder geval grote delen van de loods uit omstreeks 1880 zijn blijven staan) kan in het midden blijven omdat [geïntimeerde] de woning via Funda te koop heeft aangeboden met als duidelijke mededeling dat deze in 1995 is gebouwd, hetgeen gelet op de hiervoor genoemde deskundigenrapporten niet het geval is. Ook heeft de makelaar tijdens de bezichtigingen door [appellanten] van de woning nogmaals bevestigd dat de woning in 1995 volledig herbouwd is, hetgeen dus niet juist is. Indien [geïntimeerde] niet heeft geweten hoe het nu precies is gegaan met de verbouwing/bouw van de woning, had het op zijn weg gelegen dit na te vragen bij [naam 1] alvorens de woning te koop aan te bieden met als enkele vermelding: bouwjaar 1995. [appellanten] hebben gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de mededelingen (zowel via Funda als door de verkopend makelaar) dat de woning gebouwd is in 1995. Omdat de woning (in ieder geval deels) niet is gebouwd in 1995 maar meer dan honderd jaar eerder, bezit deze niet de eigenschappen die [appellanten] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Zo voldoet de woning bouwtechnisch niet in alle opzichten aan het in 1995 geldende Bouwbesluit van 1992 (zie ook het rapport van Bouwstad dat door [geïntimeerde] is overgelegd (hiervoor onder 3.10). Nu [appellanten] door de onjuiste mededeling van [geïntimeerde] (en diens makelaar) dat de woning is gebouwd in 1995 op het verkeerde been zijn gezet, kan [geïntimeerde] hun niet met succes verwijten dat zij zelf onvoldoende onderzoek zouden hebben gedaan. Dat het vooronderzoek dat [appellanten] wel hebben gedaan - en wat zij zelf hebben kunnen waarnemen - zodanige concrete aanwijzingen bevatte dat zij niet zonder meer van de namens [geïntimeerde] verschafte informatie mochten uitgaan, is niet gebleken. Waar het gaat om de aanwezigheid van een oude houten vloer en oude gevelstenen staat als niet of onvoldoende bestreden vast dat de makelaar (al dan niet uit zichzelf) heeft verklaard dat het hier gaat om oude bouwmaterialen die hergebruikt zijn. [appellanten] mochten (als particuliere kopers) uitgaan van de juistheid van die informatie.

6.6.

De stelling van [geïntimeerde] dat er sprake zou zijn van kwade opzet bij [appellanten] (zie randnummer 5 van de aanvullende conclusie van antwoord in conventie uit de eerste aanleg), omdat zij eigenlijk de zeer vermogende vorige eigenaar van wie [geïntimeerde] de woning heeft gekocht hebben willen laten opdraaien voor de kosten van hun nieuwbouw, is onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd, zodat het hof aan die stelling voorbij gaat.

6.7.

Doordat het hof de eis van [appellanten] ten aanzien van het bouwjaar van de woning alsnog zal toewijzen, komt op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep, de vraag aan de orde of [appellanten] ten aanzien van het bouwjaar de klachtplicht al dan niet hebben geschonden. Daarover heeft [geïntimeerde] in randnummers 26 tot en met 28 van de nadere akte overlegging producties van 21 september 2023 aangevoerd dat [appellanten] vóór de ondertekening van de koopovereenkomst, dus al vóór 2 juli 2021, beschikten over kennis dat de woning niet nieuw was gebouwd in 1995, maar verbouwd. Dit doordat zij zelf archiefonderzoek hebben verricht. Door daarover niet tijdig te klagen bij [geïntimeerde] hebben zij volgens [geïntimeerde] de klachtplicht van artikel 6:89 BW jo. 7:23 lid 1 BW geschonden. [appellanten] hebben immers pas in december 2021, geklaagd en toen is alleen over vermeende constructieve gebreken gesproken, aldus [geïntimeerde] . Dit betoog wordt door het hof verworpen. Dat er daadwerkelijk kennis was bij [appellanten] dat het bouwjaar foutief was opgegeven voordat de constructieve problemen van de woning aan het licht zijn gekomen, is onvoldoende gesteld en onderbouwd. Weliswaar blijkt uit de e-mail van de verkopend makelaar (zie hiervoor onder 3.11) dat er enige vragen waren van [appellanten] over het pand (kennelijk naar aanleiding van hun archiefonderzoek) maar deze zijn door de makelaar weerlegd met de mededeling dat de woning in 1995 volledig is herbouwd. Aan het beroep op schending van de klachtplicht gaat het hof dan ook voorbij.

6.8.

Het voorgaande betekent dat de grieven in principaal hoger beroep doel treffen. Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] lijden als gevolg van de onjuiste, want onvolledige opgave van het bouwjaar van de woning, alsnog toewijzen. De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure zal eveneens worden toegewezen. De schade kan, bij gebrek aan toereikende aanknopingspunten, nu nog niet worden begroot en de mogelijkheid dat er schade is geleden, in elk geval in die zin dat zij voor de woning wat meer hebben betaald dan zij bij juiste informatie omtrent het bouwjaar hadden gedaan, is naar het oordeel van het hof aannemelijk. In hoeverre [appellanten] door de mededelingen namens [geïntimeerde] werkelijk schade hebben geleden dient in de schadestaatprocedure te worden beoordeeld, daarbij kan ook aan de orde komen of [appellanten] , gelet op de mededeling dat het huis in 1995 was “herbouwd”, aanspraak kunnen maken op de kosten van een modernisering van de fundering.

Bewijsaanbod

6.9.

Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

Incidenteel hoger beroep

6.10.

[geïntimeerde] komt met tien grieven op tegen de toewijzing door de rechtbank van de door [appellanten] gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de constructieve gebreken van de woning, de daarmee samenhangede verwijzing naar de schadestaat en de veroordeling tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding. Met zijn elfde grief komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie om [appellanten] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden door de door [appellanten] gelegde beslagen en de afwijzing tot opheffing van die beslagen.

De eerste grief, is artikel 6.3 koopovereenkomst een garantie- of resultaatsverbintenis?

6.11.

[geïntimeerde] betoogt dat de rechtbank ten onrechte artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin staat dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, heeft opgevat als een garantie- in plaats van als een resultaatsverbintenis, zodat het verweer dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming geen doel heeft getroffen.

6.12.

Deze grief slaagt niet. Vaststaat dat over artikel 6.3 van de koopovereenkomst door partijen niet afzonderlijk is onderhandeld, het betreft een bepaling uit de standaard NVM-koopakte. Dat betekent dat dit artikel in beginsel aan de hand van objectieve maatstaven dient te worden uitgelegd in samenhang met de rest van de overeenkomst. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst accepteert de koper de woning zoals die is (
“in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt).Vervolgens bepaalt artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. Dit mag door de koper redelijkerwijs worden opgevat als een garantie van de verkoper aan de koper dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dat dit een garantie betreft volgt ook uit hetgeen verder in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat, namelijk dat verkoper niet in staat voor
andereeigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voorts bepaalt artikel 6.3 dat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. Voor een andere uitleg van deze bepalingen, in hun onderlinge verband en samenhang bezien ook in het licht van de rest van de overeenkomst, dan dat verkoper garandeert dat het verkochte bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, met uitzondering van de op dat moment kenbare gebreken, bestaan geen aanknopingspunten. Dat zowel [appellanten] als [geïntimeerde] in het kader van deze koopovereenkomst als consument zijn te beschouwen (zie de toelichting van [geïntimeerde] in randnummer 4.3 van het incidenteel hoger beroep) maakt het voorgaande niet anders. Ook hetgeen [geïntimeerde] (in randnummer 4.4 van het incidenteel hoger beroep) heeft aangevoerd omtrent de totstandkoming van de NVM-koopakte geeft het hof geen aanleiding om in dit geval aan te nemen dat hier geen sprake is van een garantie-, maar van een resultaatsverbintenis (als door [geïntimeerde] gesteld).

De tweede grief, constructieve gebreken?

6.13.

De tweede grief komt, kort samengevat, op tegen het oordeel van de rechtbank (in overwegingen 5.16 tot en met 5.25) dat er sprake is van constructieve gebreken die het normaal gebruik als woning in de weg staan en dat deze gebreken er al waren ten tijde van de levering van de woning. [geïntimeerde] betoogt dat onweersproken is dat de door [appellanten] uitgevoerde strip- en sloopwerkzaamheden in de woning hebben geleid tot het ongeschikt zijn van de woning voor normaal gebruik. Ter ondersteuning van dit betoog heeft [geïntimeerde] (naast de al in eerste aanleg in het geding gebrachte rapportages) de opinie van [naam 3] Bouwtechniek (zie hiervoor onder 3.14) in het geding gebracht. [appellanten] hebben op hun beurt Top Expertise laten reageren op de opinie van [naam 3] Bouwtechniek (het aanvullend rapport van Top Expertise zie hiervoor onder 3.15), waarna [naam 3] Bouwtechniek heeft gereageerd op dit laatste rapport van Top Expertise (zie hiervoor onder 3.16).

Normaal gebruik

6.14.

De rechtbank heeft in overweging 5.5 en 5.6 het juiste beoordelingskader tot uitgangspunt opgenomen, welk kader het hof hier voor de leesbaarheid van dit arrest herhaalt. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering op deze hoofdregel gemaakt. Met dit artikel staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het gekochte verhinderen, de garantie van de verkoper. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf, in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De in artikel 6.3 omschreven garantie geldt niet voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop. Dus uitsluitend indien sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, is sprake van een tekortkoming in de nakoming en is de verkoper schadeplichtig. Die schadeplicht is ingevolge artikel 6.3 beperkt tot de herstelkosten. Dit ligt anders indien de verkoper een verwijt treft; in dat geval is de verkoper ook voor andere schade dan de herstelkosten aansprakelijk.

6.15.

Anders dan [geïntimeerde] betoogt (zie incidenteel hoger beroep randnummer 5.3) maakt de omstandigheid dat de woning na 1995 eerst door [naam 1] gedurende zeven jaar en vervolgens door [geïntimeerde] tot aan de datum van verkoop en levering in 2021 aan [appellanten] zonder problemen is bewoond, niet dat er geen sprake kan zijn van (verborgen) constructieve gebreken die zodanig zijn dat de woning niet geschikt is voor een normaal gebruik als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

6.16.

Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverwegingen 5.16 tot en met 5.25. Deze overwegingen komen erop neer dat [geïntimeerde] de gestelde constructieve gebreken aanvankelijk heeft betwist maar dat ook uit de door hem overgelegde deskundigenberichten volgt dat de constructieve gebreken wel degelijk herstel behoeven, zodat de rechtbank terecht concludeert dat deze gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan en dat [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomst gehouden is de herstelkosten te vergoeden, tenzij de gebreken aan [appellanten] bekend of kenbaar waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst (waarover later meer).

Tweede draagweg, verborgen veiligheid?

6.17.

De door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde rapporten/opinie van [naam 3] Bouwtechniek (zie 3.14 en 3.16) maken het voorgaande niet anders. In het eerste rapport van [naam 3] Bouwtechniek (zie 3.14) wordt de conclusie van Bouwstad dat de sterkte van de constructie voor een belangrijk deel ontleend werd aan de onderlinge samenhang en/of tweede draagweg onderschreven. In de opinie van [naam 3] Bouwtechniek van 1 mei 2014 staat onder meer:

“7.Verborgen veiligheid en tweede draagweg

Naast dat een constructie zijn sterkte zal ontlenen aan de hoofddraagconstructie – het stelsel van dragende wanden, kolommen, vloeren en kapconstructies – kan de hoofddraagconstructie ook draagvermogen ontlenen aan bouwkundige afwerkingen en betimmeringen en kan er daardoor sprake zijn van een tweede draagweg. Zo kunnen lichte scheidingswanden onbedoeld meedoen in de krachtsafdracht van de daarboven gelegen vloer.(…)

6.18.

Top Expertise heeft in het rapport van 20 juni 2024 onder meer gereageerd als volgt:

“Een gebruiker dient er ons inziens vanuit te kunnen gaat dat de constructie voldoet aan de daartoe gestelde eisen, de variabele (gebruiks)belasting en derhalve geschikt is voor normaal gebruik. Indien de sterkte, conform de daartoe gestelde eisen, niet is vast komen te staan is er ons inziens sprake van een onbetrouwbare, onveilige/gevaarlijke, situatie en is derhalve de woning niet geschikt voor normaal gebruik.”

Over de bewezen sterkte die [naam 3] Bouwtechniek noemt heeft Top Expertise geschreven:

“5. Bewezen sterkte (bladzijde 2, rapport [naam 3] ):

[naam 3] stelt dat er voor panden, die niet voldoen aan de huidige rekenregels, het zo genaamde van ‘rechtens verkregen niveau’ en ‘bewezen sterkte’ van toepassing is.

In onderhavige situatie zijn er ingrijpende aanpassingen aan de constructie uitgevoerd. Er zijn onder andere onderdelen van houten spanten, de hoofddraagconstructie van het dak, verwijderd (zie bladzijde 4 rapport TOP). De ondersteuning/oplegging van de vloerconstructie, zijnde een hoofddraagconstructie, is gewijzigd. Voor onderdelen waaraan wijzigingen zijn uitgevoerd is een beoordeling op basis van het rechtens verkregen niveau en bewezen sterkte niet van toepassing. Deze onderdelen dienen te worden getoetst aan de daartoe gestelde wettelijke eisen en dienen te voldoen aan het niveau van een verbouwing.

[naam 3] houdt geen rekening met de wettelijke eisen. De standpunten van [naam 3] zijn ondeugdelijk en houden geen stand.”

En onder
“7 Verborgen veiligheid en tweede draagweg(…)
”staat, onder meer:

“Op de verdieping waren lichte scheidingswanden, bestaande uit circa 7 centimeter gasbeton aangebracht. Gezien de toegepaste materialen behoren deze scheidingswanden niet tot de oorspronkelijke bouw en zijn deze later toegevoegd. Het is evident dat hier sprake is van een niet dragende binnenwanden die op geen enkele wijze onderdeel uitmaken van de draagconstructie. Een lichte/niet dragende scheidingswand kan en mag op geen enkele wijze onderdeel uitmaken van de beoordeling en/of onderbouwing van de constructieve veiligheid”.

6.19.

Voorop staat het volgende. Niet is betwist door [geïntimeerde] (ook niet in de door hem overgelegde deskundigenrapporten) dat bij de door [appellanten] uitgevoerde werkzaamheden in de woning geen tot de hoofddraagconstructie behorende onderdelen zijn verwijderd. Voor zover [geïntimeerde] nog heeft betoogd dat een van de doorgezaagde spanten wellicht wel was ondersteund door middel van door [appellanten] verwijderde betimmering is dit standpunt weerlegd door Top Expertise in het rapport van 20 juni 2024 onder 8:

“Bij een (moderne) spantconstructie wordt soms plaatmateriaal (veelal multiplex) “toegepast voor het realiseren van een verbindingen tussen de verschillende onderdelen van het spant. Om de multiplex samen te kunnen laten werken met de houten onderdelen dienen deze met schroeven, op korte afstand van elkaar aangebracht, aan het hout van het spant te worden verbonden. In een aantal situaties wordt ook lijm toegepast. De toepassing van een constructief meewerkende multiplexplaat is te herkennen aan een groot aantal schroefgaten in, lijmresten op de houten balk of beschadiging aan de oppervlakte van de houten balk als gevolg van het verwijderen van de multiplex plaat.

[naam 3] suggereert dat er sprake is van voorbeelden en omschrijft een veronderstelling van een situatie, de aanwezigheid van plaatmateriaal, die zich niet heeft voorgedaan. In de onderdelen van het spant zijn geen schroefgaten en/of schade aan het hout aangetroffen die duiden op de toepassing van een constructie meewerkend plaatmateriaal (zie fotoblad rapport TOP,foto 6).”

Dat er geen schroefgaten en/of schade aan het hout van de spant aangetroffen is door [geïntimeerde] niet betwist en staat dus vast. Daarmee is gegeven dat het niet [appellanten]

zijn geweest die ondersteuning van het spant hebben weggehaald. Bovendien hebben beide partijen ter zitting van 21 september 2023 erkend dat als het dakspant niet zou zijn doorgezaagd toen [naam 1] in 1995 de dakkapel heeft laten plaatsen dat deze dan midden in de dakkapel zou staan, hetgeen niet het geval is.

6.20.

[geïntimeerde] kan niet worden gevolgd in zijn standpunt dat het verwijderen van onderdelen van de woning die niet in oorsprong zijn bedoeld als hoofddraagconstructie van de woning, maar die onbedoeld wel hebben bijgedragen aan de hoofddraagconstructie van die woning (zie de rapporten/opinie van [naam 3] Bouwtechniek), betekent dat er dan geen sprake is van een constructief gebrek van de woning bij de levering van de woning. Met andere woorden, een voor normaal gebruik geschikte woning dient aangepast/gerenoveerd/verbouwd te kunnen worden door het weghalen van niet dragend bedoelde onderdelen van de woning, zonder dat daarmee de hoofddraagconstructie van de woning in het geding komt. Nu ook uit de door [geïntimeerde] overgelegde deskundigenrapporten volgt dat in dit geval de hoofddraagconstructie van de woning afhankelijk was van afwerking, aftimmering en niet als dragend bedoelde muren, ook wel “
bewezen sterkte, verborgen veiligheid en tweede draagweg” genoemd, en dat ook volgens de door [geïntimeerde] overgelegde deskundigenrapporten herstel van de hoofddraagconstructie nodig is, is onmiskenbaar sprake van een woning die niet voor een normaal gebruik geschikt was ten tijde van de levering aan [appellanten] in de zin van artikel 6.3. van de koopovereenkomst.

Het dakbeschot, het doorgerotte dakbeschot, de doorgerotte dakbalken en de openingen in het dakbeschot

6.21.

De rechtbank heeft in overweging 5.23 overwogen:

“Naar het oordeel van de rechtbank is dakbeschot dat openingen vertoont en deels is weggerot een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woning in de weg staat. Dakbeschot dient er immers mede toe om de woning winddicht te maken. Dit wordt door Bouwstad onderschreven. Indien er openingen in het dakbeschot aanwezig zijn en het dakbeschot deels is weggerot, is de woning niet winddicht en daarmee ongeschikt voor een normaal gebruik als woning. Dit verweer van [geïntimeerde] wordt daarom verworpen.”

Met het rapport van [naam 3] Bouwtechniek (zie hoofdstuk 14) betoogt [geïntimeerde] dat de termen verrot, weggerot en openingen in het dakbeschot door elkaar en onjuist worden gebruikt. [naam 3] Bouwtechniek stelt dat verrot en weggerot hier niet van toepassing zijn, maar dat er sprake is van dakbeschot aangetast door vocht welk dakbeschot zijn draagkracht niet heeft verloren, de pannen zijn immers niet door het dak gevallen. Er is volgens [naam 3] Bouwtechniek sprake van achterstallig onderhoud.

6.22.

Naar het oordeel van het hof doet deze nuancering tussen aangetast of verrot dan wel weggerot dakbeschot er niet aan af dat óók volgens het rapport van [naam 3] Bouwtechniek het dakbeschot is aangetast en dient te worden hersteld om de woning winddicht te kunnen houden, zij het dat [naam 3] het achterstallig onderhoud noemt.

6.23.

Ten aanzien van de openingen in het dakbeschot heeft [naam 3] Bouwtechniek in zijn rapport opgenomen dat dit een onjuiste detaillering van de aansluiting van een verticale constructie (opgaand werk van de dakkapel) en het schuine dakvlak betreft en dat de opening de afgelopen 26 jaar onopgemerkt is gebleven en niet voor ernstige overlast heeft gezorgd. Het euvel heeft geen enkele constructieve betekenis en is eenvoudig te herstellen door het aanbrengen van een loodslab aan de buitenzijde en wat isolatiemateriaal aan de binnenzijde (steenwol). De opening was van uit de binnenzijde niet zichtbaar omdat zich op deze plaats een inmiddels gesloopte zijwand van de dakkapel bevond, aldus [naam 3] Bouwtechniek in het rapport van 1 mei 2024. Hieruit volgt dat [geïntimeerde] dus niet betwist dat ook de openingen in het dakbeschot herstel behoeven (om de woning winddicht te kunnen houden).

Buitengevel geplaatst op trapgat raveling

6.24.

Voor zover partijen en de deskundigen in hoger beroep nog ingaan op het door [naam 2] geduide gebrek van de buitengevel die geplaatst is op de trapgat raveling (zie ook hiervoor onder 3.8) gaat het hof daaraan voorbij. Dit gebrek is immers door de rechtbank geduid als aanvullend gebrek en de vordering van [appellanten] is ten aanzien van de aanvullende gebreken afgewezen (zie rechtsoverweging 5.47 van het vonnis waarvan beroep). Dit door [naam 2] aangeduide gebrek is dus niet aan het incidenteel hoger beroep onderworpen.

Tussenconclusie ten aanzien van grief twee

6.25.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, treft de tweede grief tot zover geen doel.

Laatste deel grief twee en grief drie, waren de gebreken bekend of kenbaar en de onderzoeksplicht van [appellanten]

6.26.

Het laatste deel van grief twee, ten aanzien van de kenbaarheid van de gebreken, hangt samen met de derde grief, of op [appellanten] een onderzoeksplicht rustte. Het hof zal dit deel van grief twee dan ook samen met de derde grief beoordelen.

6.27.

De tweede grief komt op tegen het oordeel van de rechtbank (in overweging 5.27) dat de constructieve gebreken niet bekend of kenbaar waren voor [appellanten] ten tijde van de koop. De gestelde gebreken (de ontbrekende raveling, de openingen in het dakbeschot en het doorgerotte dakbeschot) bevonden zich achter met schroeven vastgemaakte gipsplaten, ook luiken genoemd door [geïntimeerde] . Achter die luiken/gipsplaten was de dakconstructie zichtbaar. Eens per zes maanden schroefde de klusjesman van [geïntimeerde] die gipsplaten open om de daarachter aanwezige transformators te vervangen, de platen (/luiken) waren dus eenvoudig te openen. De makelaar heeft verklaard dat de gipsplaten/luiken ter sprake zijn gekomen tijdens de bezichtiging door [appellanten] :
“We hebben het wel over de luiken gehad waarachter nog bergruimte zou zijn (het verlaagd deel van het plafond op de slaapetage waar de dakconstructie zichtbaar zou zijn geweest)”.

[appellanten] hebben ervoor gekozen om deze gipsplaten/luiken niet te openen, en daarmee komen, volgens [geïntimeerde] , de kenbare gebreken voor risico van [appellanten] (grief twee). Omdat de woning ten tijde van de aankoop niet nieuw was en [appellanten] twijfelden aan de leeftijd van de woning, kon van hen wel worden verwacht dat zij een bouwkundig onderzoek hadden laten verrichten (grief drie).

6.28.

Voorop staat dat het hof blijft bij hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de betekenis van de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Vraag is dus of hier sprake is van voor [appellanten] kenbare of bekende gebreken.

6.29.

Het hof onderschrijft overweging 5.27 van het vonnis waarvan beroep ten aanzien van de onderzoeksplicht van [appellanten] In het algemeen kan niet worden aangenomen dat op de koper van een woning de plicht rust een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Of op een koper een onderzoeksplicht rust is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Indien de koper twijfelt of behoort te twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen bezit, is zij gehouden ter zake onderzoek te (laten) verrichten. In het kader van het bouwjaar van de woning heeft het hof al overwogen dat door de mededeling van [geïntimeerde] (eerst via Funda en vervolgens tijdens de bezichtiging via diens makelaar) dat het bouwjaar van de woning 1995 is, welke mededeling onjuist is gebleken, op [appellanten] geen onderzoeksplicht ten aanzien van de leeftijd van de woning meer rustte. Zij hebben mogen vertrouwen op de juistheid van deze mededeling. Dat betekent dat ook ten aanzien van de constructieve gebreken geldt dat de ouderdom van de woning geen aanleiding vormt op grond waarvan van [appellanten] meer onderzoek naar de woning had mogen worden verwacht. Ook de omstandigheid dat [appellanten] van plan waren de woning te verbouwen/renoveren vormt op zich geen reden waarom op hen een onderzoeksplicht rustte.

6.30.

Het hof kan [geïntimeerde] niet volgen in zijn stelling dat nader onderzoek van [appellanten] had mogen worden verwacht nu zij zelf in randnummer 45 van de inleidende dagvaarding zouden hebben gesteld dat ten tijde van de koopovereenkomst, dus vóórafgaand aan de levering, al sprake was van vocht in de vloer en de muren van de begane grond met schimmelvorming. In randnummer 45 inleidende dagvaarding staat:

“Duidelijk mag zijn dat de Woning op dit moment niet geschikt is voor normaal gebruik. Zo volgt uit het Rapport dat door de gebrekkige dakconstructie sprake is van een gevaarlijke situatie, waarbij de binnenwanden bij belasting kunnen bezwijken. Ook wordt gesproken over een ongezond leefklimaat, door schimmels, waardoor allergieën en ademhalingsproblemen kunnen ontstaan. Geconcludeerd kan worden dat onder andere door deze omstandigheden niet in de Woning gewoond kan worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.”

Hier verwijzen [appellanten] naar het rapport van Top Expertise (zie hiervoor 3.7). Top Expertise heeft deze vochtwaardes vastgesteld door middel van een meting met een elektronische vocht-indicator Gann Hydromette. Dat vocht en/of schimmel voor [appellanten] tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de levering zichtbaar is geweest, of had behoren te zijn, is niet gesteld en blijkt ook niet uit het dossier. Sterker nog uit het door [geïntimeerde] in het geding gebrachte rapport van Bouwstad (zie hiervoor onder 3.10) volgt dat er geen zichtbare vochtproblematiek was:

Dat [appellanten] hebben getwijfeld of hadden behoren te twijfelen over bepaalde eigenschappen van de woning, is verder niet gesteld of gebleken.

6.31.

Het hof onderschrijft ook hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 5.27 van het vonnis waarvan beroep ten aanzien van de zichtbaarheid van de gebreken in de kapconstructie. Van [appellanten] mag niet verwacht worden dat zij, zonder aanleiding – waarvan niet is gebleken – de luiken/gipsplaten zouden openschroeven (als deze al, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellanten] hebben betwist, slechts met schroeven waren vastgezet) om de (dak)constructie te bekijken.

6.32.

Dit betekent dat de grieven twee en drie falen.

Grief vier, de klachtplicht

6.33.

Met de vierde grief komt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de rechtbank in overwegingen 5.12 en 5.13 dat de klachtplicht niet door [appellanten] is geschonden en dat zij tijdig hebben geklaagd over de geconstateerde gebreken nadat zij deze hebben ontdekt. [geïntimeerde] voert in hoger beroep geen andere argumenten aan dan die hij in eerste aanleg heeft aangevoerd. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat niet is gebleken dat [appellanten] de constructieve gebreken reeds in juli 2021 (of op enig ander tijdstip vóór december 2021) hebben ontdekt. Het beginnen met de werkzaamheden door [appellanten] in juli 2021 maakt nog niet – niet zonder meer – dat de constructieve gebreken toen al zichtbaar waren en door [appellanten] ontdekt zijn. [geïntimeerde] heeft – ook in hoger beroep – geen feiten aangevoerd die zijn stelling ondersteunen dat [appellanten] vóór december 2021 op de hoogte waren van de constructieve problemen en dus eerder hadden behoren te klagen dan zij hebben gedaan. Ook het hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat [appellanten] vragen hebben gesteld aan de architect van [naam 1] in september 2021 nog niet maakt dat [appellanten] toen op de hoogte waren van de constructieve problemen. Evenmin betekent de omstandigheid dat [appellanten] beschimmelde materialen hebben (laten) afvoeren dat zij op de hoogte waren van de constructieve problemen, of dit hadden behoren te zijn. Evenmin staat vast dat de aannemers met wie [appellanten] in de loop van de door hen uitgevoerde werkzaamheden door de woning hebben gelopen de constructieve gebreken hebben gezien of hebben kunnen zien. Dat die aannemers in de woning zijn geweest op het moment dat de gipsplaten zijn weggehaald en de dakconstructie zichtbaar was, is niet door [geïntimeerde] onderbouwd. Voor zover [geïntimeerde] verwijst naar randnummer 17 van de inleidende dagvaarding ter ondersteuning van zijn stelling dat [appellanten] eerder hadden behoren te klagen, kan [geïntimeerde] niet worden gevolgd. In randnummer 17 van die dagvaarding staat:
“Daarnaast zijn dakbeschotten en een vloerbalk doorgerot, zoals te zien is op foto’s van de bouwkundig expert, die als bijlagen zijn toegevoegd bij het rapport (zie productie 4)”. Productie 4 bij inleidende dagvaarding betreft het rapport van Top Expertise van 31 maart 2022. Hieruit volgt dus in het geheel niet, dat [appellanten] eerder kennis hadden van de constructieve gebreken dan december 2021. Ook deze grief faalt.

Grief vijf, sloop en nieuwbouw plannen?

6.34.

In overweging 5.30 heeft de rechtbank verwezen naar het vonnis in incident van 8 maart 2023 waarin de rechtbank heeft overwogen dat de gestelde feiten geen steun bieden aan de stelling van [geïntimeerde] dat [appellanten] al vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen, maar juist wel steun bieden aan de stelling dat [appellanten] de woning wilden verbouwen. [geïntimeerde] stelt met grief vijf dat deze overweging niet in stand kan blijven. [geïntimeerde] heeft deze grief niet onderbouwd met argumenten op grond waarvan [appellanten] geen schade zouden hebben geleden omdat zij al voor de koop van de woning de intentie zouden hebben gehad de woning te slopen. Dit wordt immers door [appellanten] gemotiveerd betwist. De werkzaamheden die zijn uitgevoerd in de woning tot zo verre (het strippen door het verwijderen van plafonds, vloeren en niet dragende binnenmuren) duiden niet op een dergelijke intentie, maar eerder op de intentie om de woning te verbouwen. Waarom zou je immers dergelijke werkzaamheden uitvoeren zoals gedaan, indien je toch al van plan was de woning geheel te slopen? Kortom, deze grief faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Grief zes, eigen schuld [appellanten]

6.35.

[geïntimeerde] betoogt dat zijn vergoedingsplicht moet worden verminderd wegens eigen schuld van [appellanten] (in de zin van artikel 6:101 BW) bestaande uit het onoordeelkundig sloopwerk van [appellanten] Evenals de rechtbank heeft overwogen in 5.34 in het vonnis waarvan beroep is ook het hof van oordeel dat de constructieve gebreken los staan van de door [appellanten] uitgevoerde werkzaamheden in de woning. Uit de deskundigenrapporten die zowel door [appellanten] als door [geïntimeerde] zelf zijn overgelegd volgt voldoende dat de constructieve problemen al aanwezig waren voordat [appellanten] met hun werkzaamheden begonnen. Deze grief slaagt niet.

Grief zeven, matiging

6.36.

Met grief zeven bestrijdt [geïntimeerde] het oordeel van de rechtbank in overweging 5.35 welke overweging het hof evenwel onderschrijft en tot de zijne maakt. Voor zover [geïntimeerde] het beroep op matiging (artikel 6:109 BW) onderbouwt met een verwijzing naar de voorgaande grieven, deelt deze grief het lot van die grieven en faalt zij. Voor zover [geïntimeerde] verwijst naar alle omstandigheden van dit geval, zijnde volgens [geïntimeerde] : de beperkte garantie, de normaal bewoonde staat van de woning voor levering en de omstandigheden waaronder de aanspraak op de schade wordt gemaakt zijnde na ingrijpende strip en sloop zodat toewijzing zou lijden tot een onaanvaardbaar resultaat, kan [geïntimeerde] daarin evenmin worden gevolgd. Voor de constructieve gebreken is [geïntimeerde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst slechts gehouden tot schadevergoeding voor herstel van die gebreken. Tot welk onaanvaardbaar gevolg deze toewijzing van herstelkosten zou leiden is door [geïntimeerde] niet gesteld en onderbouwd. Hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd kan niet leiden tot een geslaagd beroep op matiging. De grief faalt.

Grief acht, “omstandigheden die[naar het hof begrijpt]
toewijzing van de vorderingen van [appellanten] naar redelijkheid en billijkheid in de weg staan”

6.37.

De rechtbank heeft het beroep van [geïntimeerde] op de redelijkheid en billijkheid afgewezen in overweging 5.37 van het bestreden vonnis, omdat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd waarom de redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vorderingen van [appellanten] in de weg zouden staan. Met zijn achtste grief voert [geïntimeerde] de volgende omstandigheden aan:

[geïntimeerde] was niet bekend met de constructieve problemen;
[geïntimeerde] was niet bekend met de constructieve problemen, maar van [appellanten] had wel mogen worden verwacht dat zij onderzoek hadden laten verrichten, dat zij dit hebben nagelaten dient voor hun rekening en risico te komen;
[geïntimeerde] heeft achttien jaar in de woning gewoond zonder twijfel over de staat van de woning of enige potentiële gebreken; de woning was dus geschikt voor een normaal gebruik tot de sloop en strip door [appellanten] ;
[appellanten] zijn onzorgvuldig te werk gegaan bij de aankoop van een woning van meer dan een miljoen euro, zij zijn over één nacht ijs gegaan. Ondanks hun voornemen tot grootscheepse renovatie hebben [appellanten] geen enkel onderzoek verricht en de strip en de sloop voortgezet, de klachtplicht is verzaakt en de sloop is onoordeelkundig gebeurd, dus eigen schuld van [appellanten] ;
verder wijst [geïntimeerde] naar hetgeen hij heeft aangevoerd als toelichting bij de voorgaande grieven.

6.38.

Deze grief is een herhaling van de voorgaande grieven en deelt het lot van die grieven. Geen van de omstandigheden die [geïntimeerde] aanvoert, noch die omstandigheden gezamenlijk, maakt dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn om de vorderingen van [appellanten] toe te wijzen. Bekendheid met de constructieve problemen is niet vereist voor een vordering op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Al eerder is overwogen dat het enkele feit dat [geïntimeerde] zonder problemen in de woning heeft gewoond niet maakt dat er geen constructieve problemen aanwezig waren. Van onoordeelkundige strip en sloop is niet gebleken. Onder een normaal gebruik van een woning dient normaal gesproken ook te worden verstaan dat de niet tot de hoofddraagconstructie behorende onderdelen van een woning kunnen worden verwijderd in het kader van een renovatie van de woning. Redenen waarom dat hier anders zou zijn, heeft [geïntimeerde] niet of onvoldoende gesteld. Zoals eerder al is overwogen, is ook het hof van oordeel dat de klachtplicht niet is geschonden.

Grief negen, aansprakelijkheid herstelkosten

6.39.

De negende grief is gericht tegen overwegingen 5.38, 5.48 en 5.50 waarin de rechtbank concludeert dat uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de constructieve gebreken, dat de verwijzing naar de schadestaat toewijsbaar is en dat de vordering tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding zal worden toegewezen. Deze overwegingen zijn een gevolgtrekking van hetgeen daarvoor is overwogen en [geïntimeerde] heeft geen argumenten aangedragen waarom deze overwegingen niet in stand kunnen blijven, anders dan een herhaling van de (toelichting bij de) voorgaande grieven. Deze grief deelt daarom ook het lot van de voorgaande grieven en faalt. Ook het hof zal de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure. In die schadestaatprocedure zal de schade verder uitgewerkt moeten worden door [appellanten] Daarbij geeft het hof [appellanten] mee dat het ten aanzien van de constructieve gebreken gaat om de herstelkosten en niet om vervangingskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof ook de veroordeling tot betaling van een voorschot, waar het hof zich geheel mee kan verenigen, in stand laten. De vordering van [geïntimeerde] tot terugbetaling is dus niet toewijsbaar.

Grief tien, het beslag

6.40.

[appellanten] hebben beslag doen leggen op meerdere panden van [geïntimeerde] . Evenals in eerste aanleg betoogt [geïntimeerde] dat beslag op één pand, het pand aan het [adres 2], al voldoende zekerheid biedt voor het bedrag van € 510.000,00 waarvoor het beslagverlof is verleend. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als productie 9 bij de aanvulling conclusie van antwoord in conventie/aanvulling antwoord in conventie tevens wijziging eis in reconventie, tevens akte uitlating producties en akte overlegging producties van 19 april 2023, een taxatie van dit pand in het geding gebracht waaruit volgt dat het pand in 2021 vóór renovatie en zonder verhuur een waarde had van € 1.785.000,00 en, belast met hypotheken van

€ 700.000,00, een overwaarde had van € 1.085.000,00. In zijn conclusie van antwoord (tevens onder meer eis in reconventie) heeft [geïntimeerde] (in eerste aanleg) aangevoerd dat beslag is gelegd op de ABN-Amro bankrekening van [geïntimeerde] en op drie onroerende zaken waarvan [geïntimeerde] erfpachter is:

- de woning van [geïntimeerde] aan de [adres 3];

- een pand aan de [adres 4];

- een perceel grond (met daarop een gebouw) aan het [adres 2].

[geïntimeerde] heeft in zijn aanvullende conclusie van 10 april 2023 aangevoerd dat de woning aan de [adres 3] was gewaardeerd op € 525.000,00, met een eerste hypotheek van € 515.640,00. Het pand aan de [adres 4] is een dubbele garage met berging, met een verkoopwaarde van € 90.000,00 (er was een vergelijkbare garage verkocht voor € 95.000,00). Dit samen met het pand aan de [adres 2] betekent dat het beslag met een “overwaarde” van € 674.360,00 vexatoir is gelet op het verleende verlof van € 510.000,00. Door de vexatoire beslagen lijdt [geïntimeerde] schade nu hij zijn voornemen tot verkoop niet kan uitvoeren. Ook andere ontwikkelingen, waaronder twee aankopen in [plaats 2] voor 7 miljoen euro en [plaats 3] voor

€ 867.500,00 waarvoor [geïntimeerde] financiering probeerde te krijgen, zijn door de beslagen acuut gestaakt. [geïntimeerde] is hierdoor niet alleen de aankopen en winstontwikkelingen misgelopen, hij heeft ook de financieringsaanvragen moeten betalen. De rechtbank heeft deze vordering tot vergoeding van deze schade, op te maken bij staat, afgewezen omdat [geïntimeerde] een bankgarantie had kunnen stellen, hetgeen hij niet heeft gedaan zodat de vergoedingsplicht (op grond van artikel 6:101 BW) is vervallen. [geïntimeerde] voert in hoger beroep aan dat zijn vermogen in het vastgoed zit en dat hij onvoldoende liquide middelen heeft voor een bankgarantie. [geïntimeerde] beperkt in hoger beroep de gevorderde beslagschade tot de wettelijke rente over het beslagen bedrag vanaf 25 november 2022 (het moment waarop [appellanten] over de taxatie van het pand aan het [adres 2] van 2021 beschikten) tot gedeeltelijke doorhaling over te gaan, althans een door het hof vast te stellen bedrag.

6.41.

Het hof overweegt als volgt. De vraag of een beslaglegger aansprakelijk is voor de gevolgen van een beslag omdat het beslag is gelegd voor een te hoog bedrag, lichtvaardig is gelegd of onnodig is gehandhaafd, moet worden beantwoord aan de hand van criteria die gelden voor misbruik van recht. Uitgaande van de concrete omstandigheden van het geval kan aldus aan de orde komen of een beslag als vexatoir en daarom onrechtmatig moet worden aangemerkt (zie o.m. HR 11 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2841). In dit geval heeft [geïntimeerde] met het taxatierapport (in hoger beroep onbetwist) aangetoond dat de waarde van het pand aan het [adres 2] ruimschoots voldoende is als zekerheid voor de vordering van € 510.000,00 waarvoor beslag mocht worden gelegd. Het niet opheffen van het beslag op het pand aan het [adres 2] is, mede gelet op de beperkte (over)waarde van de twee andere beslagen objecten en het bedrag waarvoor het derdenbeslag onder de bank doel heeft getroffen (€ 1.701,27), niet onrechtmatig. Het nodeloos handhaven van de beslagen op de twee andere onroerende zaken en de banktegoeden van [geïntimeerde] is dat onder deze omstandigheden wel. Daaraan doet de mogelijkheid om een bankgarantie te stellen niet af. De schadevergoedingsvordering zoals [geïntimeerde] die in hoger beroep heeft geformuleerd, strekt ertoe “de gevolgen van de – thans onjuist bevonden – veroordeling die bij het vonnis waarvan beroep werd uitgesproken, aanstonds ongedaan te maken”; zij is daarom niet toewijsbaar. De veroordeling (tot schadevergoeding wegens non-conformiteit) in het vonnis waarvan beroep is niet onjuist bevonden en evenmin is geoordeeld dat de door [geïntimeerde] te vergoeden schade veel lager is dan € 510.000,00. Aanknopingspunten om een ander bedrag aan “beslagschade” vast te stellen zijn er niet zodat het hof ook op dit punt zal verwijzen naar de schadestaatprocedure. De mogelijkheid dat [geïntimeerde] door het vexatoir beslag op de twee vorenbedoelde panden en de bankrekening enige schade heeft geleden is aannemelijk. Dit betekent dat de grief slaagt en het vonnis waarvan beroep op dit punt niet in stand kan blijven.

6.42.

De door [geïntimeerde] gevorderde dwangsom te verbinden aan het opheffen van de beslagen anders dan die ten aanzien van het [adres 2], is door [appellanten] niet betwist en zal worden toegewezen en gemaximeerd zoals hierna in het dictum volgt.

Grief elf, veeggrief

6.43.

De elfde grief van [geïntimeerde] heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze grief geen afzonderlijke bespreking behoeft.

Bewijsaanbod

6.44.

Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

Proceskosten in incidenteel hoger beroep

6.45.

Nu beide partijen in incidenteel hoger beroep deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in incidenteel hoger beroep worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Conclusie en proceskosten in principaal hoger beroep

6.46.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties (ten aanzien van de vordering in conventie in eerste aanleg en die van het principaal hoger beroep) veroordelen.

De kosten voor de procedure in conventie in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

Explootkosten € 127,43
Griffierecht € 314,00
Salaris advocaat/gemachtigde

Totaal € 9.698,93

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen vastgesteld worden op:

Explootkosten € 106,73
Griffierechten € 2.053,00
Salaris advocaat € 2.428,00 (2 punt(en) x tarief II € 1.214,00)
Nakosten

Totaal € 4.744,73

6.47.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7.De beslissing

Het hof:

in principaal hoger beroep

7.1.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis in conventie van de rechtbank Rotterdam van 1 november 2023, voor zover daarbij de vordering van [appellanten] om te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en hebben geleden betreffende de opgave van het onjuiste bouwjaar van de woning en de daarmee samenhangende verwijzing naar de schadestaat is afgewezen evenals voor zover daarbij de proceskosten (in 6.4) zijn gecompenseerd,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie:

7.1.1

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] lijden en hebben geleden door de onjuiste opgave van het bouwjaar van de woning;

7.1.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding voor de schade die [appellanten] lijden en hebben geleden als gevolg van de onjuiste opgave van het bouwjaar van de woning, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

7.1.3.

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 9.698,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving deze heeft voldaan;

7.1.4.

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep aan de zijde van [appellanten] van € 4.744,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving deze heeft voldaan;

7.1.5.

bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen de in dit arrest gestelde termijn aan de proceskostenveroordelingen heeft voldaan en dit arrest daarna wordt betekend, [geïntimeerde] € 82,00 euro extra nakosten moet betalen alsmede de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze nakosten als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving deze heeft voldaan;

7.1.6.

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.2.

bekrachtigt het vonnis in conventie voor het overige;

in incidenteel hoger beroep

7.3.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis in reconventie van de rechtbank Rotterdam van 1 november 2023, en
opnieuw rechtdoende in reconventie:

7.4.

veroordeelt [appellanten] binnen tien dagen na dagtekening van dit arrest over te gaan tot doorhaling van de conservatoire beslagen door [appellanten] ten laste van [geïntimeerde] gelegd, met uitzondering van het conservatoire beslag ten aanzien van het object [adres 2] (zie hiervoor onder 6.38), op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [appellanten] hiermee in gebreke blijven met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 500.000,00;

7.5.

veroordeelt [appellanten] in de door de (door te halen) beslagen veroorzaakte schade, nader op te maken bij staat;

7.6.

verklaart de veroordeling in 7.4 en 7.5 uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

compenseert de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

7.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, P.M. Verbeek en J.N. de Blécourt en ondertekend en is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.