Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/79
Uitspraak van 17 december 2025
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van gemeentebelastingen en basisinformatie Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 4 februari 2025, nummer ROT 24/7694.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak) voor de kalenderjaren 2021, 2022 en 2023 respectievelijk als volgt vastgesteld:
Waardepeildatum
WOZ-waarde
1 januari 2020
€ 1.822.000
1 januari 2021
€ 2.025.000
1 januari 2022
€ 2.025.000
Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] voor de jaren 2021, 2022 en 2023 (de aanslagen) opgelegd.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 genoemde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen gegrond verklaard en de waarde verminderd tot:
Waardepeildatum
WOZ-waarde
1 januari 2020
€ 1.623.000
1 januari 2021
€ 1.927.000
1 januari 2022
€ 2.013.000
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 371. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 579. De Heffingsambtenaar heeft in een nader stuk verweer gevoerd.
1.5.
Belanghebbende heeft op 16 juli 2025, 3 september 2025, 10 september 2025, 11 september 2025, 12 september 2025 en 6 november 2025 nadere stukken ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgevonden ter zitting van 7 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak.
2.2.
De onroerende zaak is een winkel-verkoopruimte gelegen in een winkelcentrum te [woonplaats 1] . De vloeroppervlakte is 1.116 m² en het bouwjaar is 2007.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een berekening van de bruto kapitalisatiefactor voor elk van de onderhavige jaren overgelegd. De uit de berekeningen volgende bruto kapitalisatiefactor bedraagt respectievelijk 12,7 (2021), 12,1 (2022) en 11,8 (2023). Voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de taxateur voor alle in geschil zijnde jaren een bruto kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
5. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers van de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
7. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld?
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar hierin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
9. In deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde naar de uitspraak op bezwaar. Hierin wordt de waarde onderbouwd door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hwk-methode).
10. Bij de hwk-methode heeft de heffingsambtenaar de door eiseres opgegeven werkelijk betaalde huur voor dit object over de jaren 2020, 2021 en 2022 voor dit object aangehouden:
- voor 2021 een huurwaarde (waardepeildatum 1 januari 2020) van € 164.146,
- voor 2022 een huurwaarde (waardepeildatum 1 januari 2021) van € 175.350,- en
- voor 2023 een huurwaarde (waardepeildatum van 1 januari 2022) van € 183.187,-.
Ter onderbouwing van de door hem gebruikte huurwaarden verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de objecten [adres 2] te [woonplaats 1] van € 141,- per m², [adres 3] in [woonplaats 2] van € 180,- per m², [adres 4] in [woonplaats 2] van € 177,- per m², [adres 5] in [woonplaats 3] van € 172,- per m² en [adres 6] in [woonplaats 1] van € 138,- per m². Deze objecten zijn soortgelijke winkels op vergelijkbare locaties in de regio. De heffingsambtenaar heeft de gemiddelde huurwaarde van de onroerende zaak voor 1 januari 2020 berekend € 147,- per m², voor 1 januari 2021 op € 157,- per m² en voor 1 januari 2022 op € 164,-.
De rechtbank acht deze door de heffingsambtenaar vastgestelde huurwaarden niet te hoog.
10.1.
Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurcontracten en allonges van deze objecten had moeten overleggen. Nu eiseres dit niet eerder heeft verzocht en de huurwaarden niet gemotiveerd heeft betwist, gaat de rechtbank hier daarom aan voorbij. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals onder rechtsoverweging 4 overwogen, zij aan de pinpointbrief voorbij gaat en dus ook aan de standaard passage in elke pinpointbrief (die de gemachtigde van eiseres in elke zaak indient) over de stukken die de heffingsambtenaar volgens de gemachtigde van eiseres in geding moet brengen. Ook heeft eiseres haar eigen huurcontract niet in het geding gebracht, zodat aan de hand daarvan de huurwaarde gecontroleerd had kunnen worden.
10.2.
Als kapitalisatiefactor houdt de heffingsambtenaar een factor 11 aan.
De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode. De gemachtigde van eiseres heeft hier ter zitting enkel tegen aangevoerd dat hij een onderbouwing daarvan wil zien. De onderbouwing heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar opgenomen. Omdat eiseres de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet bestrijdt ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
10.3.
De stelling van de gemachtigde van eiseres dat voor de belastingjaren 2022 en 2023 ook rekening dient te worden gehouden met de coronacrisis doet aan het voorgaande niets af. De heffingsambtenaar heeft voor het belastingjaar 2021 een aftrek van € 203.000,- toegepast op de waarde. De gemachtigde van eiseres heeft zijn stelling niet onderbouwd.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de eventuele gevolgen vanwege corona zijn verdisconteerd in de marktgegevens voor de waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022. De rechtbank acht dit afdoende.
10.4.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de gemachtigde van eiseres waarde voorstellen heeft gedaan na afloop van de hoorzitting.
De heffingsambtenaar is tegemoet gekomen aan deze waarde voorstellen.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet nader heeft onderbouwd waarom de door eiseres zelf voorgestelde waarden nog steeds te hoog zouden zijn.
11. De conclusie is dat de heffingsambtenaar op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
Schadevergoeding
12. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ontvangen op 8 mei 2023. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
Proceskostenvergoeding bezwaar
13. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een hogere proceskostenvergoeding in bezwaar nu de heffingsambtenaar alleen proceskostenvergoeding op basis van één zaak heeft toegekend. Het betrof drie verschillende aanslagen en er waren drie mondelinge hoorzittingen.
13.1.
De rechtbank beschouwt de WOZ-waarden op de aanslagbiljetten 2021, 2022 en 2023 als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, dit was eveneens het geval geweest als voor ieder belastingjaar een apart zaaknummer was aangemaakt, omdat de bezwaren gelijktijdig zijn behandeld en rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn, nu voor elk van de genoemde jaren nagenoeg identieke bezwaarschriften en aanvullende bezwaarschriften zijn ingediend en er één telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een hogere proceskostenvergoeding voor bezwaar toe te kennen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of:
(i) de waarde van de onroerende zaak in de onderhavige jaren te hoog is vastgesteld;
(ii) de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase op een te laag bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak op respectievelijk € 1.599.000 (2021), € 1.699.000 (2022) en € 1.799.000 (2023) wordt gesteld, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waardes van de onroerende zaak
5.1.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven in overweging 8 tot en met 11 van haar uitspraak. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
5.2.
Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben in de bezwaarfase overeenstemming bereikt over de waardes van de onroerende zaak in de onderhavige jaren. Hierbij zijn de waardes in overleg vastgesteld aan de hand van de door belanghebbende genoemde huurwaardes en de door de Heffingsambtenaar berekende bruto kapitalisatiefactor van 11. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat zij als gevolg van voortschrijdend inzicht van mening is dat de gehanteerde bruto kapitalisatiefactor in de onderhavige jaren te hoog is. Volgens belanghebbende kan de bruto kapitalisatiefactor van warenhuizen zoals die van belanghebbende niet hoger zijn dan 10. In dit verband voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar de leegstandspercentages in de onderhavige jaren niet adequaat heeft onderbouwd. Verder voert belanghebbende aan dat het opslagrisico dat de Heffingsambtenaar hanteert relatief laag is en ten onrechte fluctueert. Het opslagrisico was in het jaar 2023 bijvoorbeeld lager dan in het jaar 2022. Het opslagrisico moet echter elk jaar hoger worden omdat het steeds moeilijker wordt dit soort grootschalige winkelruimtes te vullen, aldus belanghebbende.
5.3.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat het leegstandspercentage en het opslagrisico zijn gebaseerd op een permanente marktanalyse. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar ten aanzien van het leegstandrisico verder toegelicht dat binnen de [gemeente] wordt gecontroleerd welke onroerende zaken leeg staan en dat binnen deze gemeente niet veel leegstand is. Als sprake is van leegstand, wordt snel een andere huurder gevonden. Belanghebbende heeft deze toelichtingen niet betwist. Hetgeen belanghebbende in zijn stukken en ter zitting heeft aangevoerd, leidt dan ook niet tot het oordeel dat de vastgestelde waardes, zoals die luiden na de uitspraak op bezwaar, te hoog zijn.
Proceskostenvergoeding bezwaar
5.4.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven in overweging 13.1 van haar uitspraak. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
5.5.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de bezwaarschriften op dezelfde dag zijn ingediend en exact dezelfde inhoud hebben. Alleen het jaartal en het aanslagnummer is aangepast. Verder zijn de bezwaren voor alle onderhavige jaren via een telefonische hoorzitting tegelijk behandeld en heeft de gemachtigde daarbij dezelfde argumenten aangevoerd voor alle jaren. Gelet op deze – onweersproken – toelichting heeft de Heffingsambtenaar terecht het standpunt ingenomen dat de zaken samenhangend zijn.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra.
De griffier, de voorzitter,
R. Wijkstra H.A.J. Kroon
De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.