ECLI:NL:GHDHA:2025:697

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-24/203

Uitspraak van 6 maart 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 18 januari 2024, nummer SGR 22/8590.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de toestandsdatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 592.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 19 januari 2025 een nader stuk ingekomen.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 30 januari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een appartement en heeft een gebruiksoppervlakte van 128 m2, een parkeerplaats, een berging en een dakterras/balkon. Het bouwjaar van de woning is 2021.

2.2.1.

De Heffingsambtenaar heeft een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in [woonplaats] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten zogenoemde VLOK-factoren toegekend. Aan de woning zijn de volgende VLOK-factoren toegekend: Ligging een 5 (goed), Onderhoudstoestand en Kwaliteit/Luxe een 4 (boven gemiddeld) en Uitstraling en Voorzieningen een 3 (gemiddeld). De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 592.000.

2.2.2.

De Heffingsambtenaar heeft voorts een overzicht verstrekt van de in de matrix gebruikte percentages voor de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de toestandsdatum in de vorm van zogenoemde bolletjesgrafieken, alsmede de zogenoemde iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd.

2.3.

In het bezwaarschrift van belanghebbende is door de gemachtigde onder meer het volgende vermeld:

“
Artikel 3:46 en artikel 40 lid 2 Wet WOZ:

(…)

Het
taxatieverslagdat uitsluitend de berekening van de waarde in 2022 weergeeft, biedt onvoldoende motivering. Belanghebbende wenst dan ook de
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, de grondstaffels, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd en het taxatieverslagvan het voorgaande en huidige belastingjaar te ontvangen.

(…)

Belanghebbende bestrijdt dat voldoende rekening is gehouden met de referentie-objecten en het onderhavige object. Belanghebbende wenst een
taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens een
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, en de grondstaffel te ontvangen (…).

(…)”

2.4.

De Heffingsambtenaar heeft op 4 april 2022 het taxatieverslag per e-mailbericht aan de gemachtigde gezonden. In het taxatieverslag zijn de gegevens van de woning vermeld, alsmede de gegevens van de vergelijkingsobjecten. Overige stukken zijn niet aan de gemachtigde gezonden. De gemachtigde is in de gelegenheid gesteld een afspraak te maken voor inzage van stukken. De gemachtigde heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

2.5.

Op 5 juli 2022 heeft een telefonisch hoorgesprek plaatsgevonden. Een verslag van dit hoorgesprek is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak op bezwaar zijn voorts nogmaals de gegevens opgenomen van de vergelijkingsobjecten en daarin zijn verder de VLOK-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld.

2.6.1.

Belanghebbende heeft bij zijn nader stuk in hoger beroep een “WOZ-deskundigenrapport” overgelegd van “ [naam] ” dat is uitgebracht op 15 januari 2025 door taxateur [naam taxateur] (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn enkele gegevens opgenomen van de woning en wordt verwezen naar de als bijlage opgenomen referentiematrix (de referentiematrix). In de referentiematrix zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , die eveneens door de Heffingsambtenaar zijn gehanteerd als vergelijkingsobjecten. In de referentiematrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. Aan de woning is voor de KOUDV-factoren Kwaliteit/Luxe, Onderhoud, Uitstraling, Voorzieningen en Doelmatigheid een factor 3 en voor de KOUDV-factor Ligging een 5 toegekend. De waarde van de woning is in de matrix bij het taxatierapport “ [naam] ” bepaald op (afgerond) € 517.000.

2.6.2.

Voorts heeft belanghebbende in zijn nadere stuk in hoger beroep een tweetal foto’s gevoegd van [adres 2] en bij dit nadere stuk een bijlage omtrent de zogenoemde wortelformule gevoegd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“
Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase

5. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de taxatiematrix en de grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van een taxatiematrix met grondstaffels en KOUDV-factoren. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting desgevraagd gemotiveerd verklaard dat voor de bepaling van de waarde van de woning geen gebruik is gemaakt van een grondstaffel, omdat de woning een appartement betreft. Over de verstrekking van de matrix heeft verweerder gesteld dat de matrix een door een taxateur in de beroepsfase handmatig opgesteld document is, dat enkel dient ter onderbouwing van de vastgestelde waarde en dat de matrix ook niet ten grondslag aan de vastgestelde WOZ-waarde heeft gelegen. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar eiser nader geïnformeerd over de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is er gelet op het vorenstaande dan ook geen sprake van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

6. De stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardeberekening met grondstaffel en de matrix toe te zenden, faalt. Voor wat betreft de grondstaffel en de matrix geldt, zoals hiervoor in 5 is overwogen, dat verweerder die niet gebruikt, respectievelijk pas in de beroepsfase heeft opgesteld. Aan toepassing van artikel 6:17 van de Awb wordt in zoverre niet toegekomen. Voor het overige geldt dat artikel 6:17 van de Awb niet verder gaat dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking te stellen, maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken die verplichting geldt.[1]

7. Eiser stelt verder dat verweerder de volledige iWOZ-kaarten in de bezwaarfase had moeten overleggen. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden.[2] Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is op dit punt dan ook geen sprake. Bovendien heeft verweerder de iWOZ-kaarten alsnog bij het verweerschrift overgelegd.

8. Eiser stelt tenslotte nog dat de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten tot op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb behoren en dat verweerder deze stukken dient te overleggen. Anders dan eiser meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb.[3] Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan.

WOZ-waarde

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Verweerder is in de matrix ter zake van de woning uitgegaan van een goede ligging (factor 5) en een bovengemiddelde onderhoudstoestand en bovengemiddelde kwaliteit/luxe (factor 4) van de woning. Bij de vergelijkingsobjecten is verweerder van een gemiddelde ligging (behoudens [adres 3] (factor 5)), een gemiddelde onderhoudstoestand (alle objecten) en een gemiddelde kwaliteit/luxe (behoudens [adres 2]
[adres 2] (factor 4)) uitgegaan. Gelet op voormelde onderlinge verschillen, de verschillen in gebruikersoppervlakte en de omstandigheid dat de woning een geheel nieuw appartement betreft, acht de rechtbank daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[4]

11. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten aangedragen. De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] acht de rechtbank echter niet bruikbaar voor de waardering van de woning. De verkoopdatum van [adres 5] (4 april 2022) is te ver van de waardepeildatum gelegen. Daarnaast heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat de door eiser genoemde verkoopprijs van [adres 6] van € 473.000 betrekking heeft op de bouwkosten van dit vergelijkingsobject en dat dit geen gerealiseerde verkoopprijs betreft. Ook uit de voor het vergelijkingsobject [adres 2] gerealiseerde verkoopprijs, welk object eveneens door verweerder als vergelijkingsobject is gehanteerd, valt, rekening houdende met de onderlinge verschillen in bouwjaar, onderhoud en ligging, niet een waarde voor de woning van
€ 488.000 te herleiden.

12. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om te oordelen dat de in de matrix gehanteerde indexeringspercentages niet bruikbaar zouden zijn voor de waardebepaling. Verweerder heeft daartoe een bolletjesgrafiek overgelegd. Uit de toelichting bij de bolletjesgrafiek volgt dat verweerder bij het indexeren gebruik maakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type over een periode van drie jaar voor de waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum. Ieder bolletje in de grafiek geeft een verkoopcijfer weer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek, de daarbij gegeven toelichting en de in de matrix weergegeven indexeringspercentages, de indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft bovendien ook zelf niet onderbouwd dat de door verweerder toegepaste indexeringspercentages onjuist zouden zijn.

13. Van schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is ingegaan op alle gronden die eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Ook is verweerder in de uitspraak voldoende ingegaan op het hoorgesprek. Eiser heeft niet nader geconcretiseerd welke tijdens de hoorzitting besproken punten niet volledig zijn weergegeven in de uitspraak op bezwaar. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat die uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

[1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148

[2] vgl. gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526

[3] gerechtshof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914

[4] gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, of het motiveringbeginsel is geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 517.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ.

Beoordeling van het hoger beroep

Toezendplicht met betrekking tot de in bezwaar verzochte stukken

5.1.1.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar hem op grond van artikel 6:17 en artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 Wet WOZ, voor zover in deze procedure van belang, de waardeberekening, de matrix, de grondstaffels, de indexeringspercentages, de (volledige) iWOZ-rapporten en de bouwtekeningen had moeten zenden. Hij verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb en jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbende stelt dat, aangezien toezending hiervan is uitgebleven, het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is.

5.1.2.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106). Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1).

5.1.3.

Gelet op de onder 2.3 weergegeven inhoud van het verzoek van belanghebbende was diens verzoek voldoende specifiek. Naar niet in geschil is, is het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. Daarin zijn de door de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruikte vergelijkingsobjecten met de relevante objectkenmerken opgenomen. De VLOK-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn in de uitspraak op bezwaar vermeld. De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg gemotiveerd verklaard dat voor de bepaling van de waarde van de woning geen gebruik is gemaakt van grondstaffels, omdat sprake is van een appartement. Deze hoefden en konden dan ook niet door de Heffingsambtenaar worden overgelegd. Over de verstrekking van de matrix in de bezwaarfase heeft de Heffingsambtenaar in eerste aanleg verklaard dat een matrix een in de beroepsfase handmatig opgesteld document is, dat enkel dient ter onderbouwing van de voor de woning vastgestelde waarde. De matrix heeft daarmee dan ook niet ten grondslag gelegen aan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde zoals vastgesteld bij de WOZ-beschikking. Ten aanzien van de gegevens omtrent indexering, de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten geldt dat hierom niet in de bezwaarfase is verzocht en dat de Heffingsambtenaar dan ook niet gehouden was die in de bezwaarfase toe te zenden. Er is dan ook geen sprake van schending van de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.

5.1.4.

Anders dan belanghebbende betoogt is evenmin sprake van een schending van artikel 6:17 en 7:4, lid 4, Awb. Artikel 6:17 Awb bepaalt slechts dat de Heffingsambtenaar de stukken aan een gemachtigde moet toesturen als er een gemachtigde is. De bepaling ziet niet op welke stukken moeten worden toegezonden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). Voor wat betreft artikel 7:4, lid 4, Awb geldt dat belanghebbende daar geen rechten aan kan ontlenen, omdat hij geen gebruik heeft gemaakt van zijn recht op inzage (HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:289, BNB 2024/43).

Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep

5.2.1.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn verzoek om de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten over te leggen, laten vallen.

5.2.2.

Belanghebbende voert, gelijk hij ook reeds in beroep deed, aan dat de Heffingsambtenaar de (complete) iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten had dienen over te leggen, zodat belanghebbende op basis van de iWOZ-rapporten kan controleren of de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.

5.2.3.

iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten in principe niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Dit kan anders zijn als hij deze iWOZ-rapporten bij de waardebepaling heeft gebruikt. Dit is niet het geval. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Desondanks heeft de Heffingsambtenaar in de beroepsfase de volledige iWOZ-rapporten, inclusief de objectgegevens, van de door hem in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten overgelegd. Deze stelling gaat dan ook niet op.

5.2.4.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde indexeringspercentages niet heeft overgelegd. Anders dan belanghebbende stelt, zijn deze gegevens wel degelijk, in de vorm van zogenoemde bolletjesgrafieken met de daarbij behorende relevante data, in de beroepsfase overgelegd. Ook deze stelling faalt derhalve.

Motivering uitspraak op bezwaar

5.3.1.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar met de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Belanghebbende doelt hierbij op schending van artikel 7:12, lid 1, Awb waarin is bepaald dat een uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering.

5.3.2.

Het Hof is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende is onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning is gehandhaafd. De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag gemaakt. De gegevens uit het taxatieverslag alsmede de VLOK-coderingen zijn daarin vermeld. In de uitspraak op bezwaar zijn de grieven van belanghebbende en hetgeen daarover bij het horen is gezegd vermeld. De Heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar vervolgens gemotiveerd ingegaan op de grieven die belanghebbende in het bezwaarschrift en tijdens het hoorgesprek heeft aangevoerd en op de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten en verkoopgegevens. Ook is in de uitspraak op bezwaar toegelicht waarom bepaalde gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan belanghebbende konden worden verstrekt. De uitspraak op bezwaar is niet onzorgvuldig voorbereid. Van schending van het motiveringsbeginsel of enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is dan ook geen sprake.

Waardebepaling

5.4.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.5.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

5.6.

Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrij staat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en dat die partij, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

5.7.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Niet in geschil is dat de woning in 2021 is opgeleverd. Nu de woning gedurende het jaar 2021 is opgeleverd, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling, op de voet van artikel 18, lid 3, onder b, Wet WOZ, de staat van de woning op de toestandsdatum 1 januari 2022 (de staat bij het begin van het kalenderjaar 2022) als uitgangspunt genomen. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Nu belanghebbende ter zitting in hoger beroep heeft verklaard dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn - hij gebruikt ze zelf ook in de onder 2.6.1 bedoelde referentiematrix - kan van deze vergelijkingsobjecten worden uitgegaan. Vraag is dan alleen nog of bij de waardebepaling van de woning met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op juiste wijze rekening is gehouden. Dit is naar het oordeel van het Hof het geval. De Heffingsambtenaar heeft met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, voorzieningenniveau en kwaliteit, in de matrix in voldoende mate rekening gehouden.

5.8.

De Heffingsambtenaar heeft de VLOK-factoren Kwaliteit/Luxe en Onderhoud voor de woning gesteld op bovengemiddeld (4). Voor een nieuw opgeleverde woning is het een redelijke veronderstelling dat deze factoren bovengemiddeld zijn. De gemachtigde heeft daartegenover uitsluitend gesteld dat dit geen juiste veronderstelling is, omdat het “zo kan zijn dat een eenvoudige badkamer en eenvoudige keuken zijn geplaatst”. Nu belanghebbende stelt dat in dit geval een afwijking van eerdergenoemde redelijke veronderstelling zou gelden, is het aan belanghebbende de daarvoor benodigde informatie aan te leveren. Dit heeft de gemachtigde van belanghebbende nagelaten. Belanghebbendes stelling faalt daarom.

5.9.

De Heffingsambtenaar heeft de VLOK-factor Ligging voor het vergelijkingsobject [adres 2] gesteld op gemiddeld (3). Belanghebbende stelt dat daarvoor een factor bovengemiddeld (4) zou moeten gelden vanwege het feit dat de woning gelegen is aan het water en vrij uitzicht heeft en heeft daartoe het onder 2.6.2 bedoelde fotomateriaal aangeleverd. De Heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat de foto’s een vertekend beeld geven, omdat tussen de woning en het water een weg gelegen is. Het Hof heeft acht geslagen op het fotomateriaal en opgemerkt dat de woning weliswaar uitkijkt op het water, maar niet direct aan het water is gelegen maar aan een weg en verder uitkijkt op een woonwijk. Ook aan de achterzijde van de woning is een weg gelegen. Anders dan belanghebbende meent, heeft de Heffingsambtenaar in redelijkheid kunnen besluiten de VLOK-factor Ligging voor het vergelijkingsobject [adres 2] te stellen op gemiddeld. Belanghebbende heeft noch met het door hem overgelegde fotomateriaal noch anderszins aannemelijk gemaakt dat daar de factor bovengemiddeld aan moet worden toegekend.

Vaste bedragen voor secundaire objectkenmerken

5.10.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte vaste bedragen hanteert om de verschillen in secundaire objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking te brengen. Toepassing van een percentage zou deze verschillen wel juist uitdrukken, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar stelt dat uit de marktanalyse is gebleken dat het hanteren van vaste bedragen een goede werkwijze is om de verschillen tussen onroerende zaken te corrigeren. Het Hof acht dit, mede onder verwijzing naar overweging 5.6, aannemelijk en juist, eens te meer nu de door de Heffingsambtenaar gehanteerde bedragen zijn gebaseerd op marktanalyse. Het Hof merkt daarbij nog op dat belanghebbende geen alternatieve methode om rekening te houden met de secundaire objectkenmerken voorstelt en in zijn eigen referentiematrix uitgaat van dezelfde vaste bedragen als de Heffingsambtenaar.

5.11.

Belanghebbendes stellingname dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, faalt dan ook.

Indexeringspercentage

5.12.

Belanghebbende heeft (bloot) gesteld dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ten aanzien van alle drie de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten een onderbouwing van het indexeringspercentage (bolletjesgrafieken) verstrekt en hierbij een toelichting verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de bolletjesgrafieken zijn opgebouwd uit alle verkopen binnen de [gemeente] die vallen binnen een bepaalde categorie woningen waartoe zowel de woning als de vergelijkingsobjecten behoren (in dit geval de categorie “Stapelbouw”) en dat de bolletjesgrafieken daarmee zeer specifiek zijn ten aanzien van de waardeontwikkeling van de betreffende categorie woningen in de [gemeente] . De Heffingsambtenaar heeft aldus voldoende inzicht verschaft in de gehanteerde indexering van de drie gebruikte verkooptransacties. Deze stelling van belanghebbende faalt derhalve.

Afnemend grensnut (Wet van Gossen)

5.13.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op onjuiste wijze en niet afdoende rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut. In dit kader zou de zogenoemde wortelformule moeten worden toegepast, aldus belanghebbende, en niet gelijk de Heffingsambtenaar heeft gedaan een vast bedrag per vierkante meter. Belanghebbende stelt dat daarmee geen rekening wordt gehouden met de verhoudingen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Deze stelling faalt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. Deze berekeningswijze is daarmee, anders dan de wortelmethode, die, naar de Heffingsambtenaar gesteld heeft en door belanghebbende niet weersproken is, generiek van aard is en niet van lokale marktgegevens uitgaat, zeer specifiek ten aanzien van het afnemend grensnut binnen de gemeente. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde werkwijze het vereiste inzicht gegeven. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.

Slotsom

5.14.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, I. Reijngoud en S.E. Postema, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden

De beslissing is op 6 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.