Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/525
Uitspraak van 24 april 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer SGR 23/1245.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 843.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2019 met een aangebouwde garage. De woning is gelegen op een perceel van 513 m2.
2.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Het bezwaarschrift vermeldt, voor zover van belang:
“(…). Het
taxatieverslagdat uitsluitend de berekening van de waarde in 2022 weergeeft, biedt onvoldoende motivering. Belanghebbende wenst dan ook de
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, de grondstaffels, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd en het taxatieverslagvan het voorgaande en huidige belastingjaar te ontvangen.
taxatieverslagdat uitsluitend de berekening van de waarde in 2022 weergeeft, biedt onvoldoende motivering. Belanghebbende wenst dan ook de
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, de grondstaffels, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd en het taxatieverslagvan het voorgaande en huidige belastingjaar te ontvangen.
(…)
Belanghebbende wenst een
taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens een
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, en de grondstaffel te ontvangen (…).”
taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens een
matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, en de grondstaffel te ontvangen (…).”
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft, voor zover in hoger beroep van belang, bij e-mail-bericht van 6 oktober 2022 een grondstaffel, een taxatieverslag van de woning (inclusief KOUDV- en liggingsfactoren) en de correcties voor de KOUDV- en liggingsfactoren overgelegd.
2.4.
Bij brief van 31 december 2022 heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De uitspraak op bezwaar vermeldt:
“(…). Tijdens de hoorzitting is (kort samengevat) het volgende besproken: U noemt het verkoopcijfer van [adres 2] welke per 2-2-2021 is verkocht voor € 1.100.000,-. Deze woning heeft een groter perceel en heeft een kelderruimte. Dit betreft een erg luxe woning welke is verkocht in de buitencategorie. Er zou een correctie van 30% moeten komen. [adres 2] heeft andere uitstraling. Is veel mooier. De onderbouwingen zijn (te) ver weg gelegen. Alleen [adres 3] niet. [adres 4] onderbouwt een lagere waarde. [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] hebben een flink lagere waarde. De waardering is volgens u in strijd met modelmatige waardebepaling. U doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel.”
2.5.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde in beroep een waardematrix overgelegd. In de waardematrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare en in dezelfde wijk gelegen woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix vermelde gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden samengevat:
Object
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Vrijstaand
Vrijstaand
Vrijstaand
Vrijstaand
Bouwjaar
2019
2016
2008
2005
Bruto inhoud (m2)
272
248
230
210
Perceeloppervlakte (m2)
513
853
1.365
525
Bijgebouwen (waarde)
Garage aangebouwd
(€ 12.000)
(€ 12.000)
Carport (€ 3.620)
Garage vrijstaand, dakkapel (2x), bergzolder (€ 61.000)
Garage vrijstaand, tuinhuis
(€ 12.000)
(€ 12.000)
Transactiedatum
02-02-2021
27-08-2021
11-10-2021
Transactieprijs
€ 1.100.000
€ 1.290.000
€ 842.500
Corr. naar wpd
€ 1.087.876
€ 1.181.755
€ 758.624
KOUDVL
- Kwaliteit/luxe
- Onderhoudstoestand
- Voorzieningen
- Doelmatigheid
- Uitstraling
- Ligging
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
4
5
3
4
3
4
5
3
4
3
3
3
3
3
4
4
3
3
3
4
4
3
3
2
3
3
3
3
2
3
3
3
Grondwaarde na corr.
€ 288.025
€ 309.343
€ 657.157
€ 288.778
Waarde per m2 bij gem. KOUDV-L
€ 2.063
€ 1.875
€ 1.915
€ 2.398
Waarde per m2 zonder corr.
€ 2.063
€ 3.125
€ 2.016
€ 2.180
2.5.2.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar in beroep iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd.
2.5.3.
Ter zitting van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar een tweede matrix overgelegd, waarbij is aangesloten bij de door belanghebbende voorgestane KOUDV- en liggingsfactoren. De gegevens in deze matrix kunnen als volgt worden samengevat:
Object
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Vrijstaand
Vrijstaand
Vrijstaand
Vrijstaand
Bouwjaar
2019
2016
2008
2005
Bruto inhoud (m2)
272
248
230
210
Perceeloppervlakte (m2)
513
853
1.365
525
Bijgebouwen:
Garage aangebouwd
Garage vrijstaand
Garage vrijstaand
Carport
Dakkapellen
Bergzolder
Tuinhuis
Dakkapellen
Bergzolder
Tuinhuis
€ 12.000
€ 3.620
€ 19.000
€ 8.000
€ 34.000
€ 34.000
€ 12.000
Transactiedatum
02-02-2021
27-08-2021
11-10-2021
Transactieprijs
€ 1.100.000
€ 1.290.000
€ 842.500
Corr. naar wpd
€ 1.087.876
€ 1.181.755
€ 758.624
KOUDVL
- Kwaliteit/luxe
- Onderhoudstoestand
- Voorzieningen
- Doelmatigheid
- Uitstraling
- Ligging
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
4
5
3
3
3
4
5
3
3
3
3
3
4
3
3
4
3
4
3
3
4
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Grondwaarde na corr.
€ 288.025
€ 309.343
€ 597.416
€ 288.778
Waarde per m2 bij gem. KOUDV-L
€ 2.008
€ 2.031
€ 1.814
€ 2.180
Waarde per m2 zonder corr.
€ 2.008
€ 3.125
€ 2.016
€ 2.180
2.6.1.
Belanghebbende heeft in beroep een “WOZ-deskundigenrapport”, dat is gedagtekend 23 februari 2023 (bedoeld zal zijn: 23 februari 2024) en opgesteld door taxateur [naam taxateur] (het WOZ-deskundigenrapport), overgelegd. In dit rapport zijn enkele gegevens opgenomen van de woning en wordt verwezen naar de als bijlage opgenomen referentiematrix (de referentiematrix). In de referentiematrix zijn gegevens opgenomen van de woning en van de vergelijkingsobjecten (zie 2.5.1) en zijn aan de woning en de vergelijkingsobjecten KOUDV- en liggingsfactoren toegekend. Aan de woning is voor alle KOUDV- en liggingsfactoren een factor 3 (gemiddeld) gehanteerd. De waarde van de woning is in het WOZ-deskundigenrapport bepaald op € 786.000.
2.6.2.
Voorts heeft belanghebbende stamkaarten van de “ [naam] ” overgelegd voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder het kwaliteitsniveau, het onderhoudsniveau en de oppervlakte. Ten aanzien van de verschillen van inzicht van de heffingsambtenaar en belanghebbende over de KOUDVL-factoren van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat bij hantering van de door belanghebbende voorgestelde waarden de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. De rechtbank wijst in dat kader de matrix die de heffingsambtenaar ter zitting heeft overlegd met toepassing van de waarden van belanghebbende.
De stelling van belanghebbende dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde verwerpt de rechtbank. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat het effect van een dergelijke correctie voor de woning zelf meer dan insignificant is. Voor zover het bovenstaande leidt tot een minimale waardeverlaging, wijst de rechtbank op het gegeven dat de WOZ-waarde – bij hantering van KOUDVL-factoren van belanghebbende – € 3.000 lager is dan de getaxeerde waarde.
De rechtbank gaat voorbij aan het door belanghebbende ingebrachte matrix. Zo wordt in de matrix van belanghebbende bijvoorbeeld enerzijds gesteld dat er voor onderhoud wordt gecorrigeerd met 5%, terwijl uit de bijbehorende tabel blijkt dat er wordt gecorrigeerd met 10%. Daarbij wijst de rechtbank ook op de ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling, dat een waardeverschil van meer dan € 300.000 tussen de woning en vergelijkingsobject [adres 2] niet aannemelijk is.
5. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet alle gevraagde gegevens in de bezwaarfase heeft toegezonden. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om “de matrix met bijvoorbeeld KOUDV factoren en evenzo van de referenties, de grondstaffels, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd en het taxatieverslag van het voorgaande en huidige belastingjaar”. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 overwogen dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase een afschrift aan de belanghebbende moet worden verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak wanneer de belanghebbende een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van deze gegevens.
6. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase het taxatieverslag, met daarop de KOUDV- en liggingsfactoren evenals drie vergelijkbare woningen, en de grondstaffel aan belanghebbende zijn toegezonden. In het taxatieverslag is voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. De verkoopcijfers en WOZ-waarden zijn niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag is af te leiden dat herleiding plaatsvindt en valt tevens na te gaan met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de gebruikte percentages naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk. Belanghebbende heeft tegenover de wijze van herleiden door de heffingsambtenaar geen andere cijfers of gegevens aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen op onjuiste wijze heeft herleid naar de waardepeildatum. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages die nopen tot een ander oordeel. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis.
7. Voor de overige gegevens waar belanghebbende in de bezwaarfase om heeft verzocht, waaronder alle transacties in het kader van de modelmatige waardebepaling, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen toezendverplichting.[2] De heffingsambtenaar heeft aldus aan zijn verplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
8. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de taxatiematrix toe te zenden, moet worden verworpen. Artikel 6:17 van de Awb gaat immers niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is, de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar dit artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
9. Belanghebbende stelt dat de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en verzoekt verweerder deze stukken te overleggen. Anders dan belanghebbende meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb.[3] De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat de gehanteerde oppervlakten of secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn maar dat heeft belanghebbende in dit geval niet gedaan. De iWOZ-rapporten zijn, in tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt, wel verstrekt.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het motiveringsbeginsel, dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel, geen sprake. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar meer dan voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende. Ook is in de uitspraak op bezwaar weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. De rechtbank merkt verder op dat belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt op welk punt de uitspraak op bezwaar niet volledig is.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, r.o. 5.4.5.
[3] Hof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of het motiverings- en het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 786.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tot slot verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding en tot vergoeding van het betaalde griffierecht. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de kosten voor het taxatierapport.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht met betrekking tot de in bezwaar verzochte stukken
5.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar hem op grond van artikel 6:17 en artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, Wet WOZ, voor zover in deze procedure van belang, de waardeberekening, de matrix, de grondstaffel, de correcties van de KOUDV-factoren, de waarde van de deelobjecten en zes vergelijkings-objecten had moeten zenden. Daarnaast had de Heffingsambtenaar hem het taxatieverslag van de woning dat betrekking had op het voorgaande belastingjaar moeten toesturen. Hij verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis van artikel 6:17 Awb en jurisprudentie. Belanghebbende stelt dat, aangezien de grondstaffel in bezwaar niet is overgelegd, hij daardoor benadeeld is en het (hoger) beroep reeds om die reden gegrond is.
5.2.1.
Voor zover belanghebbende zich beroept op het bepaalde in artikel 6:17 Awb, faalt deze klacht. Artikel 6:17 Awb bepaalt – kort gezegd – dat indien een partij zich in de procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Dit artikel heeft geen betrekking op de vraag welke stukken aan de gemachtigde moeten worden verstrekt (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).
5.2.2.
Ook voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op grond van het bepaalde in artikel 7:4, lid 4, Awb gehouden was de gevraagde gegevens toe te zenden, faalt de klacht. Uit de gedingstukken volgt dat (de gemachtigde van) belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht. Dit betekent dat geen recht bestaat op afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:289, BNB 2024/43).
5.3.1.
Ook faalt de klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld omdat de door belanghebbende verzochte stukken niet zijn overgelegd (zie 2.2).
5.3.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, BNB 2025/44).
5.3.3.
Het door belanghebbende verzochte taxatieverslag van de woning (inclusief de gehanteerde KOUDV-factoren voor de woning) voor het onderhavige belastingjaar heeft de Heffingsambtenaar bij e-mailbericht van 6 oktober 2022 overgelegd, evenals de grondstaffel en de door de Heffingsambtenaar gehanteerde correctiefactoren. Belanghebbende heeft daarnaast in bezwaar verzocht om alle transacties van vergelijkingsobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd en een taxatieverslag dat betrekking heeft op het voorgaande belastingjaar. De Heffingsambtenaar behoefde aan deze verzoeken geen gevolg te geven. Met het eerstgenoemde verzoek wordt in wezen gevraagd om een volledige kadasteruitdraai van woningverkopen in de gemeente rondom de waardepeildatum, aangevuld met de kenmerken van de desbetreffende woningen. Een zodanig verzoek is onvoldoende specifiek. Evenmin was de Heffingsambtenaar gehouden om een taxatieverslag dat betrekking heeft op een voorgaand belastingjaar te overleggen. Een dergelijk taxatieverslag ligt immers niet ten grondslag aan de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde van de woning.
5.4.
Voorts kan belanghebbende niet worden gevolgd in zijn stelling dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden omdat de Heffingsambtenaar heeft verzuimd een matrix met KOUDV-factoren te overleggen. Voor zover al geoordeeld kan worden dat de Heffingsambtenaar hiertoe was gehouden, bevat de uitspraak op bezwaar een matrix waarin de gegevens van de woning en van vier vergelijkingsobjecten, zoals het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, de KOUDV-factoren, de verkoopdata en de verkoopprijzen worden vermeld.
5.5.
Belanghebbende stelt zich daarnaast in hoger beroep op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning met zes vergelijkingsobjecten had moeten onderbouwen, de deelwaarden van de tuinen in de matrix hadden moeten worden opgenomen en de iWOZ-rapporten al in de bezwaarfase hadden moeten worden overgelegd. Belanghebbende miskent daarbij dat hij in bezwaar niet om deze gegevens heeft verzocht.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.6.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, lid 1, Awb. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de volledige iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende beschikt enkel over de fotopagina’s van de iWOZ-rapporten, maar wil aan de hand van de volledige iWOZ-rapporten de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.6.2.
De Rechtbank is in rechtsoverweging 9 op goede gronden tot het juiste oordeel gekomen dat de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. In zoverre faalt het betoog van belanghebbende.
5.6.3.
Voor de iWOZ-rapporten geldt dat zij in beginsel geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn en in de onderhavige zaak niet is gebleken dat op dit uitgangspunt een uitzondering dient te worden gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft echter, hoewel hij daartoe niet was gehouden, in beroep de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd, waardoor de stelling van belanghebbende feitelijke grondslag mist.
Motiveringsgebrek
5.7.1.
Belanghebbende klaagt dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het motiveringsbeginsel bij het doen van de uitspraak op bezwaar. Hij voert hiertoe aan dat de uitspraak op bezwaar geen volledige weergave bevat van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken.
5.7.2.
De klacht faalt aangezien de Rechtbank in rechtsoverweging 10 op goede gronden met juistheid heeft geoordeeld dat het motiveringsbeginsel niet is geschonden. De door belanghebbende ter zitting van het Hof gegeven toelichting treft, gelet op de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, geen doel. De Heffingsambtenaar is immers niet gehouden een woordelijk verslag van hetgeen is besproken te overleggen, zolang maar op enige wijze een korte weergave van de kern van hetgeen naar voren is gebracht schriftelijk is vastgelegd (zie Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 151).
5.7.3.
De stelling van belanghebbende dat de Rechtbank in haar uitspraak onvoldoende is ingegaan op de stellingen die belanghebbende ten aanzien van de vergelijkingsmethode naar voren heeft gebracht, faalt eveneens. De Rechtbank heeft in rechtsoverweging 4 van haar uitspraak geoordeeld over de toepassing van de vergelijkingsmethode. Belanghebbende heeft in hoger beroep niet gespecificeerd welke stellingen van belanghebbende in dat kader onbehandeld zijn gelaten. Dat belanghebbende op dit onderdeel door de Rechtbank in het ongelijk is gesteld, maakt niet dat dit oordeel onvoldoende is gemotiveerd.
Waarde van de woning
5.8.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.9.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning een waardematrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat daarvan sprake is, nu de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn wat betreft type woning, bouwjaar en doelmatigheid. De Heffingsambtenaar heeft met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, voorzieningen en uitstraling in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat de kwaliteit/luxe van het vergelijkingsobject [adres 2] op ‘5’ moet worden gewaardeerd. Uit de tweede waardematrix (zie 2.5.2) volgt echter dat ook als daarvan, en van andere door belanghebbende voorgestelde factoren (de uitstraling van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] op ‘3’ in plaats van ‘4’ en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] op ‘3’ in plaats van ‘2’) wordt uitgegaan, wat daar verder ook van zij, de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.10.1.
Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat de oppervlakte van de woning niet juist is berekend. Belanghebbende heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Bovendien hanteert belanghebbende in de door hem overgelegde referentiematrix dezelfde oppervlakte van de woning. Ook faalt de klacht van belanghebbende dat geen deelwaarden aan de tuinen zijn toegekend. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de gemeente geen gebruikmaakt van deelwaarden van tuinen, maar dat via de grondstaffel de waarde van de percelen van de woning en de vergelijkingsobjecten wordt berekend en deze waarden worden door belanghebbende niet betwist. Daarnaast heeft belanghebbende in de referentiematrix ook geen afzonderlijke waarde voor de tuinen toegekend en is hij aangesloten bij de door de Heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarden.
5.10.2.
Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde indexeringspercentages niet heeft overgelegd en op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, faalt. Uit het taxatieverslag volgt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten afwijken van de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende had met deze informatie de indexeringspercentages kunnen herleiden en hier gronden tegen kunnen aanvoeren, hetgeen belanghebbende heeft nagelaten. Bovendien worden de indexeringspercentages in de door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde matrix vermeld.
5.10.3.
Dat uit de door belanghebbende overgelegde referentiematrix een lagere waarde voor de woning voortvloeit is voor het Hof geen aanleiding om te twijfelen aan de beschikte waarde. Belanghebbende heeft niet toegelicht waarom hij is uitgegaan van een andere geïndexeerde koopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] en waarom de correctie voor de onderhoudstoestand van dit object onder het kopje ‘K.O.U.D.V.L. codering’ 10% bedraagt, terwijl belanghebbende als correctiefactor in de matrix 5% heeft gehanteerd per punt. Ook heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een verschil in m2 een correctie van € 4 per m2 rechtvaardigt, aangezien de woonoppervlaktes van de woning en de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten elkaar niet veel ontlopen, zodat een correctie voor afnemend grensnut niet aangewezen is.
5.10.4.
Voor zover belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet kan worden gebruikt, omdat de prijs per m2 (€ 3.125) van dit object veel hoger is dan de prijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] (respectievelijk € 2.016 en € 2.180), kan deze stelling hem niet baten. Door KOUDV- en liggingsfactoren en de gehanteerde correcties is met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden (de gecorrigeerde prijzen per m2 bedragen respectievelijk € 2.031,
€ 1.814 en € 2.180).
€ 1.814 en € 2.180).
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, P.J.J. Vonk en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler.
De griffier, de voorzitter,
A.T.J. Schnitzeler C. Maas
De beslissing is op 24 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.