ECLI:NL:GHDHA:2025:799

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.324.685/01

Zaaknummer rechtbank : 10074731 \ CV EXPL 22-2550

Arrest van 29 april 2025

in de zaak van

[appellant] , handelend onder de naam " [handelsnaam] ",

wonend en gevestigd in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot, kantoorhoudend in Leiden,

tegen

[verweerder],

wonend in [woonplaats] ,

verweerder,

advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen weer ‘ [appellant] ’ en ‘ [verweerder] ’ en het fitness centrum: ‘ [handelsnaam] ’.

1.De zaak in het kort

1.1

[verweerder] (verhuurder) vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte omdat [appellant] (huurder) een grote huurbetalingsachterstand heeft laten ontstaan tijdens de corona-pandemie-jaren. De kantonrechter wees deze vorderingen toe. [appellant] vindt dat hij minder huur verschuldigd is vanwege corona-afspraken en vanwege gebreken. Verder maakt [appellant] aanspraak op zijn contractuele “
Recht op koop”: [verweerder] bood hem het hele pand aan, terwijl [appellant] alleen een aanbod voor het door hem gehuurde deel wil.

1.2

Bij tussenarrest van 3 december 2024^[1]oordeelde het hof dat [appellant] geen recht heeft op meer corona-huurprijskorting dan de kantonrechter al toekende en dat hij wel recht heeft op huurprijsvermindering wegens gebrekkige parkeergelegenheid. Het hof vroeg partijen om inlichtingen hierover en ook over de totstandkoming van de afspraak over eerste “
Recht op koop”.

1.3

In dit eindarrest stelt het hof de huurprijsvermindering vast voor het ter beschikking stellen van twaalf in plaats van vijftien parkeerplaatsen, oordeelt het hof dat de huurbetalingstekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt en dat [verweerder] de “
Recht op koop”-afspraak is nagekomen. Het hof vernietigt daarom het vonnis en ontbindt de huurovereenkomst niet.

2.Het verdere procesverloop in hoger beroep

2.1

Nadat het hof op 3 december 2024 tussenarrest had gewezen, heeft op 4 maart 2025 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ter gelegenheid daarvan hebben beide partijen nadere stukken overgelegd over de huurwaarde van de parkeergelegenheid en de totstandkoming van artikel “
11.21 Recht op koop” in de huurovereenkomst.

2.2

Ter zitting van 4 maart 2025 hebben partijen verdere inlichtingen gegeven en hun standpunten bepleit.

3.Verdere beoordeling in hoger beroep

Huurprijsvermindering wegens gebrekkig aantal parkeerplaatsen (grief VIII)

3.1

Zoals het hof in het tussenarrest al heeft overwogen, zijn partijen in de huurovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen dat [verweerder] vijften parkeerplaatsen op eigen terrein aan [appellant] verhuurt (tussenarrest § 7.17) en dat de foto’s tonen dat acht auto’s aan de voorkant plus vier auto’s aan de zijkant tegelijkertijd bij het gehuurde kunnen parkeren, met de mogelijkheid van een 13e auto tussen twee vlaggen (tussenarrest § 7.20). Het hof oordeelde daarom dat [verweerder] niet meer dan dertien parkeerplaatsen bij het gehuurde pand beschikbaar heeft gesteld (§7.21). Het hof beoordeelt nu in dit arrest of [verweerder] twaalf (zoals de foto’s tonen dat er in werkelijkheid auto’s geparkeerd staan) of dertien (met benutten van de ruimte tussen de vlaggen) parkeerplaatsen aan [appellant] beschikbaar stelt.

3.2

Gelet op de foto’s en op wat partijen in de stukken en ter zitting hebben verteld, ligt de ruimte tussen de vlaggen op de looproute voor de toegangsdeur van [handelsnaam] en moeten de auto’s dicht op het pand parkeren (er is geen of weinig stoep tussen de parkeerplekken en het pand). Dit betekent dat er geen auto op de ruimte voor de toegangsdeur kan staan, omdat deze dan de deur blokkeert. Daarom stelt het hof het reëel beschikbaar gestelde aantal parkeerplaatsen vast op twaalf. Met twaalf geparkeerde auto’s blijft er de redelijkerwijs benodigde ruimte om het gehuurde binnen te treden en (al dan niet in nood) te verlaten.
Het hof volgt niet de opmerking van [verweerder] dat er ter plaatse van de nooduitgang bij de heg twee auto’s achter elkaar kunnen parkeren. Wellicht is dit feitelijk mogelijk (partijen twisten daarover), maar uit de overgelegde tekeningen en foto’s blijkt dat er om het pand een strook grond is die ruimte geeft om naast elkaar te parkeren en niet dat er aan de zijkant in de bocht bij de heg dan óók nog voldoende ruimte is om met twee auto’s achter elkaar op eigen terrein normaal (met in- en uitrijmogelijkheid) te parkeren.

3.3

Omdat [verweerder] twaalf parkeerplaatsen ter beschikking stelt, terwijl hij zich met de huurovereenkomst tegenover [appellant] heeft verplicht om vijftien parkeerplaatsen aan [appellant] te verhuren, verschaft hij niet het genot van het gehuurde dat [appellant] mocht verwachten. [appellant] heeft (onvoldoende betwist) aangevoerd dat de parkeergelegenheid bij [handelsnaam] van groot belang was (en is) voor de huur van de bedrijfsruimte. Daarom zal het hof een aan dit gebrek evenredig bedrag bepalen^[2]dat op de te betalen huurprijs in mindering moet komen voor het missen van
drieparkeerplaatsen. Dit bedrag komt in mindering op de huurprijs vanaf het aangaan van de huurovereenkomst op 1 oktober 2018, omdat [verweerder] er toen al in voldoende mate mee bekend was dat hij niet werkelijk vijftien parkeerplaatsen op het terrein ter beschikking stelde, want hij kende het terrein als gebruiker van het pand en ook als eigenaar.

3.4

[verweerder] heeft aangevoerd dat hij in de prijs van de huurovereenkomst niets voor de parkeerplaatsen heeft gerekend, zodat het in mindering te brengen bedrag op nul moet worden bepaald. Daartegenover heeft [appellant] aangevoerd dat een parkeervak in een woonstraat in Noordwijk voor € 90,09 inclusief service te huur staat, zodat de huurwaarde van één parkeervak op industriegrond € 63,06 per maand is (over 76 maanden tot en met maart 2025 is dat (76 x 3 x 63,06 =) € 14.377,68).

3.5

Het hof volgt beide partijen niet.

Het enkele feit dat [verweerder] bij de bepaling van de huurprijs geen rekening heeft gehouden met een waarde voor de parkeerplaatsen, betekent niet dat deze waardeloos zijn. Partijen zijn juist een huurovereenkomst aangegaan die zowel op de huur van de bedrijfsruimte als op de huur van de parkeerplaatsen ziet, met daarin één huurprijs. Niets wijst er op dat de parkeerplaatsen geen onderdeel van die huurprijs zijn. Er zijn ook geen omstandigheden op grond waarvan [appellant] er vanuit moest gaan dat de huurprijs alleen het pand betrof terwijl de parkeerplaatsen gratis waren.
Dat de overeengekomen huurprijs niet marktconform zou zijn, zoals [verweerder] stelt – het hof laat dat in het midden –, betekent ook niet dat tussen partijen gratis gebruik van het buitenterrein is overeengekomen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan het hof kan aannemen dat [appellant] moest begrijpen dat hij met deze huurovereenkomst de parkeerplaatsen er gratis bij kreeg. Dat er in de omgeving gratis parkeren is, is niet zo’n omstandigheid, want ook als men elders een gratis plek zou kunnen vinden, heeft het een waarde om direct op de plaats van bestemming te kunnen parkeren.
Het hof kan er niet vanuit gaan dat er zodanig veel gratis parkeergelegenheid in de buurt is, dat de drie minder geleverde parkeerplaatsen op het eigen terrein dáárom geen huurwaarde hebben. De overgelegde foto’s tonen dat er (in elk geval soms) in de omgeving zo veel auto’s geparkeerd staan, dat weinig vrije parkeerruimte over is. Bovendien is aannemelijk dat de parkeerplekken rondom andere bedrijven en woningen (in elk geval voor een groot deel) door die andere bedrijven en omwonenden worden gebruikt.
De prijs van een parkeerplaats die in een woonstraat in de omgeving te huur wordt aangeboden, die [appellant] als richtprijs noemt, acht het hof niet bepalend voor het benaderen van een evenredige huurprijsvermindering. [appellant] huurt namelijk geen losse parkeerplaatsen, maar een bedrijfsruimte waarvan vijftien parkeerplaatsen een onderdeel zijn. Hij is akkoord gegaan met één totale huurprijs voor alles. De huurprijs voor de parkeerplaatsen buiten kan niet los van de huurprijs voor de gehele bedrijfsruimte worden begroot, zoals met de afzonderlijk te huur gezette parkeerplaats gebeurt.
Voor een evenredige huurprijsvermindering kan het hof evenmin afgaan op de huurprijs die [verweerder] per vierkante meter rekent, omgerekend naar de omvang van de parkeerplaatsen, zoals [appellant] in zijn stukken (ook) naar voren laat komen. Het hof acht het niet aannemelijk (en daartoe is ook niets gesteld) dat de huurwaarde van de vierkante meters voor de bedrijfsruimte binnen, hetzelfde is als de waarde van de vierkante meters buiten op straat.

3.6

Het hof begroot de evenredige huurprijsvermindering voor het met parkeerplaatsen gemoeide gebrek op € 250,- per plaats per jaar. Dit bedrag is in een e-mail van de advocaat van [verweerder] genoemd als prijs die soms extra voor parkeerplaatsen bij te verhuren panden wordt geadviseerd. Deze prijs komt het hof reëel voor ter evenredige vermindering van de huurprijs, gelet op de totale huurprijs, op het aanzien en gebruik van het gehuurde in de afgelopen jaren en op de omgeving zoals die zich op de foto’s toont. Omdat [verweerder] drie parkeerplaatsen minder aanbiedt dan overeengekomen, zal het hof de huurprijs dus met € 750,- per jaar verminderen, dat is € 62,50 per maand.

3.7

Deze huurprijsvermindering betekent dat aan [appellant] € 62,50 per maand te veel huur in rekening is gebracht. In totaal is dat over de afgelopen zes jaar en zeven maanden tot aan 1 mei 2025 € 4.937,50. Omdat [appellant] inmiddels de (achterstallige) huurprijs heeft voldaan, moet [verweerder] dit bedrag aan [appellant] terugbetalen. In zoverre is grief VIII van [appellant] gegrond.

Huurbetalingsachterstand; ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij

3.8

In het tussenarrest heeft het hof in § 7.41 al opgemerkt dat [appellant] destijds een niet verwaarloosbare achterstand in de huurbetalingen had opgelopen. Ook met de hiervóór aangegeven huurprijsvermindering van € 62,50 per maand, was de opgelopen huurachterstand fors. Dat betekent dat [appellant] ernstig is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.9

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De afweging die in het kader van de ‘tenzij-bepaling’ uit dit artikel plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt volgens vaste jurisprudentie niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten (de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding), maar aan de hand van
alleomstandigheden van het geval.^[3]Daarom wegen ook mee de omstandigheden waarin de tekortkoming ontstond en wat nadien gebeurde.

3.1

Het hof ziet in dit geval voldoende aanleiding voor het oordeel dat de tekortkoming van [appellant] de ontbinding
nietrechtvaardigt. Het hof komt tot dit oordeel hoofdzakelijk, omdat [appellant] relatief kort voordat [verweerder] al wilde gaan ontbinden, uitdrukkelijk met [verweerder] had afgesproken dat hij het pand voor zijn fitness bedrijf een heel lange tijd zou mogen blijven huren
ende in geding zijnde tekortkoming tijdelijk was en duidelijk ingegeven door onzekerheden en problemen rond corona. Dit is heel kort gezegd. Het hof neemt voor het oordeel alle omstandigheden die in dit geding naar voren zijn gebracht in aanmerking, in het bijzonder de volgende:

[appellant] exploiteert [handelsnaam] samen met zijn vrouw en dochter en zij zijn voor hun inkomen daarvan afhankelijk. Hij heeft al meer dan 25 jaar met zijn vrouw voor [handelsnaam] gewerkt – voordat [handelsnaam] naar het gehuurde verhuisde, zat het in Leiden (waar het wegging vanwege de parkeerperikelen in die gemeente). Uit niets blijkt dat [handelsnaam] onder normale omstandigheden te weinig opbrengt om de huur te betalen.

Om [handelsnaam] in het gehuurde als fitness centrum te kunnen heropenen heeft [appellant] daarin financieel fors geïnvesteerd – onder meer door verkoop van de eigen woning. Hij heeft er groot belang bij deze investeringen te kunnen terugverdienen.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [verweerder] er in voorzien dat [handelsnaam] de investeringen zou kunnen terugverdienen over een periode van twee jaar plus vier keer vijf jaar. Met artikel 3.2 hebben zij immers afgesproken dat de huurovereenkomst wordt voortgezet met dien verstande dat uitsluitend Huurder (dus [appellant] zelf) deze kan beëindigen (zie tussenarrest § 3.3). Toen de corona-maatregelen kwamen, was er slechts anderhalf jaar van deze periode verstreken.

Voor de omzet is [handelsnaam] volledig afhankelijk van de komst van publiek in het gehuurde. Vanaf half maart 2020 – dus zoals gezegd kort nadat het bedrijf in oktober 2018 was verhuisd met alle kosten van dien – moest [appellant] [handelsnaam] tijdelijk helemaal sluiten en ook gedurende enkele perioden in de twee jaren daarna. Deze sluitingen waren vanwege de coronamaatregelen en lagen dus helemaal buiten de invloedsfeer van [appellant] . De hele periode tussen maart 2020 en maart 2022 bleef het bedrijf onderhevig aan beperkingen – zoals beperkte toegang, verplichte mondkapjes en/of 1,5 meter afstand. Hierdoor kon [appellant] buiten zijn schuld de gehuurde bedrijfsruimte tussen maart 2020 en maart 2022 niet of slechts in (veel) mindere mate exploiteren dan hij normaliter kon.

Toen de coronamaatregelen in maart 2020 tot sluiting van [handelsnaam] noopten, heeft [appellant] [verweerder] direct op de hoogte gebracht van het missen van zijn dagelijkse inkomen en de huurbetalingsproblemen dientengevolge. Een (groot) gedeelte van de huurprijs is hij wel blijven doorbetalen – meestal € 2.500,- per maand.

De coronamaatregelen vormden een uitzonderlijke en onvoorziene omstandigheid. [appellant] had hierop geen invloed en omdat het uitzonderlijk en onvoorzien was, was ook niet duidelijk wat partijen gedurende de corona-periode aangaande de huurbetalingen van elkaar mochten verwachten. [appellant] schoot tekort omdat hij niet genoeg betaalde, zoals uit deze rechtszaak blijkt, maar [verweerder] vroeg eerst ook te veel van [appellant] door aanspraak te maken op volledige betaling en inlopen van alle achterstand (zie onder meer in het tussenvonnis onder § 3.12). Toen bij de kantonrechter duidelijk werd wat partijen van elkaar konden verwachten en dit in het vonnis van 8 maart 2023 was vastgelegd, heeft [appellant] de resterende huurprijsachterstand spoedig voldaan. Daarna heeft hij de verschuldigde huurpenningen telkens maandelijks voldaan, net als vóór corona. Niets wijst er op dat [appellant] de huurprijs in de toekomst niet zal kunnen (blijven) betalen.

Het gedwongen einde van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde zal betekenen dat [handelsnaam] zal verdwijnen. [verweerder] heeft niet betwist (in elk geval niet voldoende) dat [appellant] [handelsnaam] zoals het nu is, dan niet elders kan voortzetten. De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst zijn dus heel ernstig voor [appellant] . Door een ontbinding verliest hij zijn eigen, door hemzelf opgebouwde bedrijf. [handelsnaam] zal de contracten met de sporters en ook met de leasemaatschappij moeten beëindigen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [verweerder] juist uitdrukkelijk aan [appellant] de mogelijkheid gegeven om zijn fitness centrum lang in het gehuurde te behouden; in beginsel tot 2040 (artikel 3.2 van de huurovereenkomst – zie tussenarrest § 3.3), zodat [appellant] zijn bedrijf lange tijd juist
nietzou hoeven beëindigen.

Een einde aan [handelsnaam] door een gedwongen ontruiming is niet alleen financieel maar ook emotioneel een groot verlies voor [appellant] . Het bedrijf is zijn levenswerk en passie; hij is er samen met zijn gezin trots op.

[verweerder] heeft er daartegenover een gerechtvaardigd belang bij dat niet wordt tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit is twee jaren lang fout gegaan. [verweerder] heeft er persoonlijk groot belang bij dat [appellant] de huurpenningen elke maand op tijd en zonder tekortkoming betaalt, want het vormt zijn pensioenvoorziening. Inmiddels ís alles betaald en niets wijst er op dat [appellant] in de toekomst niet steeds de huur volledig zal betalen. Het belang van [verweerder] bij nakoming van de huurovereenkomst is op die manier geborgd.

Het hof begrijpt ook dat [verweerder] er belang bij heeft om zijn pand vrij van huur te kunnen verkopen. Dit belang staat echter los van de tekortkoming van [appellant] (want ook als [appellant] nooit was tekortgeschoten, zou [verweerder] het pand niet vrij van huur kunnen verkopen) en dit belang strookt niet met wat partijen juist uitdrukkelijk met elkaar hadden afgesproken toen zij de huur aangingen, namelijk dat [appellant] het pand na de eerste twee jaar nog vier termijnen van vijf jaar zou kunnen blijven huren. Bij die afspraak past niet om de huurovereenkomst al na vier jaar te beëindigen om vrij van huur te kunnen verkopen. In elk geval maakt de huurovereenkomst duidelijk dat [verweerder] toen – terwijl zijn pensioen al naderde – er niet mee zat als de bedrijfsruimte verhuurd zou blijven.

In beginsel staat niets eraan in de weg voor [verweerder] om het pand in (deels) verhuurde staat te verkopen. Dat daar geen gegadigden voor te vinden zouden zijn zolang [appellant] huurder is, zoals [verweerder] op de mondelinge behandeling bij het hof heeft gezegd, acht het hof niet aannemelijk. Doorgaans kunnen bedrijfspanden met een lopende onderneming (zoals [handelsnaam] ) en een regelmatig betalende huurder (zoals [appellant] nu is) verkocht worden tegen een koopprijs die is aangepast aan ‘de verhuurde staat’. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld (of gebleken) waaruit valt af te leiden dat dat hier niet zo is.

Ook [verweerder] komt de huurovereenkomst van zijn kant (blijvend) niet helemaal na, want hij levert minder parkeerplaatsen dan partijen hebben afgesproken. Het hof acht dit niet doorslaggevend, maar ook niet geheel zonder betekenis, reeds omdat het de verstandhouding tussen partijen geen goed heeft gedaan.

3.11

Alles afwegende komt het hof tot de conclusie dat de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichting tot huurprijsbetaling de ontbinding van deze huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoge uitzondering van artikel 6:265 BW (de ‘
tenzij’) doet zich hier dus voor, zodat het niet gerechtvaardigd is om de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof zal het vonnis vernietigen, omdat de kantonrechter de huurovereenkomst wel heeft ontbonden en [appellant] heeft gelast het gehuurde te ontruimen. In zoverre slagen de grieven van [appellant] .

Tussenconclusie en boete

3.12

Het voorgaande betekent dat het hof de vorderingen van [verweerder] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal afwijzen.

3.13

Het is niet in geschil dat [appellant] een betalingsachterstand had. Het hof laat dus in stand de veroordeling van de kantonrechter in conventie tot betaling van die achterstand, te vermeerderen met de maandelijkse huur. Op de huurbetalingsverplichting komt niet alleen de corona-korting, zoals de kantonrechter in reconventie oordeelde, maar ook het bedrag voor het niet ter beschikking stellen van vijftien maar twaalf parkeerplaatsen in mindering, zoals hiervóór overwogen en hierna in de beslissing aangegeven.

3.14

Tegen de in conventie toegewezen boete wegens tekortkoming is geen grief gericht. Het hof laat dit deel van de beslissing dus in stand.

Verbod met dwangsom om auto’s te laten parkeren (grief XVI)

3.15

[appellant] heeft gevorderd dat de rechter [verweerder] verbiedt om auto’s van klanten van de garage of van [verweerder] zelf te (laten) parkeren op de door [appellant] gehuurde parkeerplaatsen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per overtreding met een maximum van € 50.000,-. De kantonrechter heeft dit verbod niet toegewezen, omdat [appellant] door ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming geen belang meer bij zo’n verbod had. Omdat het hof niet overgaat tot ontbinding en ontruiming, heeft [appellant] wel belang bij de beoordeling van deze vordering.

3.16

Het hof wijst deze vordering af vanwege het volgende.

3.17

[appellant] heeft aangevoerd dat [verweerder] zijn klanten en bezoekers op de door [appellant] gehuurde parkeerplaatsen liet parkeren en ook zijn eigen auto daar parkeerde. Hij heeft dit onderbouwd met een productie 15, die een Whats-app conversatie inhoudt. Echter, uit deze conversatie, die het hof (gedeeltelijk) al heeft weergegeven in het tussenarrest in § 3.10, blijkt dat [appellant] tot in april 2020 geen bezwaar maakte tegen dit parkeren, maar, integendeel, daarop reageerde met ‘
OK’, ‘
Maakt niet uit’ en ‘
okido’. Pas op 17 mei 2020 uit [appellant] voor het eerst boosheid over een klant van [verweerder] op het gehuurde parkeerterrein, maar die boosheid richt zich erop dat zij ‘
alle palen opzij halen’ en ‘
zitten dus gewoon ff met hun jatten aan andermans spullen. En dat ook nog eens op andermans terrein.’ In die Whats-app-conversatie op 17 mei 2020 laat hij weten dat [verweerder] zijn klanten moet instrueren om hun auto’s bij [verweerder] naar binnen te rijden. Dat klanten van [verweerder] na 17 mei 2020 nog auto’s op de gehuurde parkeerplaatsen parkeren, blijkt niet uit de overgelegde Whats-app-conversatie.

3.18

In zijn brief van 12 oktober 2020 aan [verweerder] , schrijft [appellant] dat de gehuurde parkeervakken ‘
regelmatig in gebruik’ worden genomen “
door o.a. jouw klanten en die van omliggende andere bedrijven/omwonenden.”
[appellant] acht het een taak van [verweerder] als verhuurder om dit tegen te gaan. Maar voor zo’n algemene taak ziet het hof geen grond. De parkeerplaatsen zijn buiten. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [appellant] kunnen zien dat de parkeerplaatsen niet op een afgesloten terrein liggen, maar aan de openbare weg, welke weg geen parkeerverbod heeft en welke plekken niet met enige barrière afgescheiden zijn van de naastgelegen openbare straat. Dit nodigt iedereen uit tot parkeren. Het is niet de taak van [verweerder] om er op toe te zien wie wel of niet op de parkeerplaatsen van [appellant] gaan staan. [verweerder] kan hooguit zelf elders parkeren en zijn eigen klanten vragen om dat ook te doen. Het is aan [appellant] als huurder om zelf te bepalen wie, met welke voertuigen en op welk moment op zijn parkeerplaatsen mogen parkeren en dat af te dwingen met borden, paaltjes, linten, fietsrekken, parkeerwachten, of hoe dan ook. [appellant] kan dat niet aan [verweerder] opdragen; in de huurovereenkomst is geen service voor de parkeerplaatsen opgenomen (daarover staat niets in de huurovereenkomst en er is ook niets over gesteld).

3.19

Het voorgaande betekent dat grief XVI van [appellant] , die gericht is tegen afwijzing van het gevraagde parkeerverbod met dwangsom, ongegrond is.

Recht op koop

3.2

Zoals het hof in het tussenarrest heeft overwogen, wil [verweerder] het hele pand verkopen en heeft hij daarom op grond van artikel 11.21 van de huurovereenkomst het hele pand voor € 1.100.000,- aan [appellant] aangeboden. [appellant] heeft dit aanbod niet aanvaard, omdat hij alleen het door hem gehuurde gedeelte van het pand wil kopen. Ter beantwoording van de vraag of [verweerder] op grond van de huurovereenkomst het pand als geheel – ongesplitst – aan [appellant] mag aanbieden of dat hij zich moet beperken tot het door [appellant] gehuurde – alsdan af te splitsen – deel, beroepen beide partijen zich op de tekst van artikel 11.21, waarin is bepaald dat [verweerder] ‘
het gehuurde’ eerst aan huurder te koop aanbiedt onder door hem ‘
verlangde voorwaarden en condities’. De rechtbank heeft [verweerder] gelijk gegeven: [verweerder] mocht volstaan met een gelegenheid om het gehele pand te kopen. [appellant] heeft hiertegen gegriefd. Bij tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het concrete geval van betekenis zijn, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen en in hun onderlinge samenhang bezien. Het hof heeft nadere inlichtingen aan partijen gevraagd.

3.21

Partijen hebben een aantal concept-huurovereenkomsten aan het hof gezonden. In deze concepten is echter niet concreet, op artikel 11.21 toegesneden, bepaald wat onder ‘
het gehuurde verkopen’ moet worden verstaan. De (concept)huurovereenkomsten regelen niets inzake een eventuele splitsing (juridisch en/of bouwkundig) van het pand waarin het gehuurde zich bevindt. Zij reppen slechts over ‘
de prijs en de overige door verhuurder[hof: dus [verweerder] ]
verlangde voorwaarden en condities’. Over artikel 11.21 hebben partijen ook niet bij het aangaan van de overeenkomst mondeling gesproken – of partijen herinneren zich dat niet –. Daarom zal het hof om te bepalen wat ‘
het gehuurde’ inhoudt, kijken naar datgene wat [appellant] ging huren en [verweerder] ging verhuren, dus naar de toestand van wat [appellant] van [verweerder] daadwerkelijk als huurder in gebruik heeft gekregen.

3.22

Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en ook nog op dit moment het gehuurde zowel juridisch als bouwkundig een onlosmakelijk onderdeel van één, groter, geheel was en is. Om dat te veranderen moet het pand worden gesplitst. Het pand was en is niet gesplitst. [verweerder] was en is eigenaar van het hele pand en heeft daarvan een gedeelte zonder juridische of bouwkundige splitsing als ‘
het gehuurde’ aan [appellant] in gebruik gegeven.

3.23

Tussen partijen is ook niet in geschil dat het recht op koop van artikel 11.21 betekent dat [appellant] ‘
het gehuurde’ alleen kan kopen als en wanneer [verweerder] gaat verkopen: pas wanneer [verweerder] van plan is te gaan verkopen krijgt [appellant] een aanbod (welk aanbod hij mag aanvaarden of afslaan). In de huurovereenkomst is dit ook duidelijk opgenomen, waar artikel 11.21 begint met: “
Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen…”.

3.24

Voor het hof staat vast dat [verweerder] niet (nooit) van plan was of is om het gehuurde deel eerst juridisch en bouwkundig af te splitsen van de rest van het pand om het daarna als afzonderlijk, afgesplitst gedeelte van het pand te verkopen. Dit was hij niet ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (daar is niets over naar voren gebracht) en ook daarna zijn nooit stappen ondernomen om tot een splitsing te (kunnen) komen.

3.25

Het hof komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat artikel 11.21 redelijkerwijs zo tussen partijen moet worden uitgelegd, dat zolang [verweerder] niet van plan is om het gehuurde te veranderen in een zelfstandig, afgesplitst deel van het pand en het als zodanig te verkopen, hij ‘
het gehuurde’ ook niet als een zelfstandig, afgesplitst deel aan [appellant] hoeft aan te bieden. Hij mag ‘
het gehuurde’ aan [appellant] aanbieden in de staat waarin het zich sinds het aangaan van de huurovereenkomst bevindt, dus als een verbonden onderdeel van één heel pand.

3.26

Uit de stukken blijkt dat [verweerder] inmiddels van plan is om het hele pand waarvan het gehuurde onderdeel is te verkopen. Omdat met de verkoop van het hele pand, ook het onderdeel dat ‘
het gehuurde’ uitmaakt wordt verkocht, moet [verweerder] de koop op grond van artikel 11.21 eerst aan [appellant] aanbieden. Dat mag hij – zo volgt uit het voorgaande – doen in de juridische en bouwkundige staat waarin het gehuurde thans bestaat, dus als onderdeel van één groter geheel. Dat heeft [verweerder] gedaan met het aanbod om het hele pand te kopen.

3.27

[verweerder] mocht op grond van artikel 11.21 – binnen de grenzen van de redelijkheid – zelf ‘
de prijs en de overige door hem verlangde voorwaarden en condities’ bepalen. Hij hoeft de door hem gewenste prijs niet te motiveren.

3.28

De grief van [appellant] tegen het oordeel van de kantonrechter dat [verweerder] , zolang nummer 5 en nummer 5a niet kadastraal zijn gesplitst, mag volstaan met [appellant] in de gelegenheid stellen om het gehele pand (nummers 5 en 5a samen) te kopen en dat [verweerder] niet verplicht is de vraagprijs te onderbouwen (overweging 4.21 van het vonnis), is dus ongegrond.

Conclusie en slot

3.29

Conclusie is dat het hof de vorderingen van [verweerder] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal afwijzen. Het hof zal de beslissingen in conventie van de kantonrechter dienaangaande vernietigen. Het hof zal de beslissingen in conventie over betaling van de achterstallige huur, de huur per maand en de boete in stand laten.

3.3

De beslissing in reconventie over het recht op huurprijsvermindering van € 23.671,38 in verband met de door de overheid opgelegde coronamaatregelen blijft ook in stand. Daarnaast zal het hof bepalen dat [appellant] in verband met vanaf 1 oktober 2018 de te weinig ter beschikking gestelde parkeerplaatsen recht heeft op de huurprijsvermindering zoals in de beslissing aangegeven.

3.31

Bij deze stand, zijn partijen in eerste aanleg allebei gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Zij moeten daarom ieder de eigen kosten van de procedure bij de rechtbank dragen.

3.32

Ook in hoger beroep zijn [appellant] en [verweerder] allebei gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarom moeten zij ieder de eigen kosten van de procedure in hoger beroep dragen.

4.Beslissing

Het hof:

-
vernietigthet bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 maart 2023
in conventie uitsluitend voorzoverdaarin de huurovereenkomst tussen [verweerder] en [handelsnaam] betreffende de [adres] in [woonplaats] is ontbonden en [handelsnaam] is veroordeeld om binnen 14 dagen het gehuurde, met al diegenen die en al dat zich daarin bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking aan [verweerder] te stellen, en voorzover [appellant] in de proceskosten is veroordeeld,

en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst af de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen [verweerder] en [appellant] en de vordering tot ontruiming van het gehuurde aan [adres] in [woonplaats] ;

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten van de procedure in conventie draagt;

bekrachtigthet bestreden vonnis in conventie voor het overige;

-
bekrachtigthet bestreden vonnis van de kantonrechter van 8 maart 2023
in reconventie behalve voorzoverdaarin het meer of anders gevorderde is afgewezen en [appellant] in de proceskosten is veroordeeld en
in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat [appellant] in verband met te weinig ter beschikking gestelde parkeerplaatsen recht heeft op een huurprijsvermindering van € 4.937,50 tot op 1 mei 2025 en op € 62,50 per maand vanaf 1 mei 2025;

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten van de procedure in reconventie draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.J. van der Helm en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.