Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/789
Uitspraak van 2 juni 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 oktober 2025, nummer SGR 25/1432.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 1.120.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 53. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft in een nader stuk van 9 april 2026 verweer gevoerd.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 21 april 2026. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement op de tiende bouwlaag in een torenflat, met twee parkeerplaatsen en een berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is 275 m². De Heffingsambtenaar heeft aan de woning een “Indicatie ligging: 2” (“slecht”) toegekend. De factoren “onderhoudstoestand”, “doelmatigheid” en “voorzieningenniveau” zijn gewaardeerd op een 3 (“voldoende”). De factor “kwaliteit” is gewaardeerd op een 2, (“slecht”) en de factor “uitstraling” is gewaardeerd op een 4 (“goed”).
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste waardematrix (de matrix) overgelegd om de waarde van de woning te onderbouwen. Daarin zijn gegevens opgenomen van de woning en van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten: [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De [adres 2] ligt in dezelfde torenflat als de woning op de derde bouwlaag en heeft een “Indicatie ligging: 3” (“voldoende”). De [adres 3] ligt in dezelfde torenflat als de woning op de vierentwintigste bouwlaag en heeft een “Indicatie ligging: 5” (“zeer goed”).
De factoren “kwaliteit”, “onderhoudstoestand”, “doelmatigheid” en “voorzieningenniveau” van de vergelijkingsobjecten zijn gewaardeerd op een 3 (“voldoende”). De factor “uitstraling” is voor beide objecten gewaardeerd op een 4 (“goed”).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is daarom slechts van belang of die waarde is bepaald in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum voor de woning of voor andere woningen is vastgesteld kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Algemene stijgingspercentages, zoals die van het CBS, of stijgingspercentages van WOZ-waarden van andere woningen laat de rechtbank buiten beschouwing.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht twee van de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning, omdat deze gelegen zijn in hetzelfde appartementencomplex. Het vergelijkingsobject gelegen in de [adres 4] acht de rechtbank niet goed vergelijkbaar met de woning, vanwege de ligging, het type object en de uitstraling. Om deze reden laat de rechtbank dit vergelijkingsobject buiten beschouwing.
4.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat voor de toren waarin de woning van belanghebbende en de twee bruikbare vergelijkingsobjecten zijn gelegen, geldt dat de bouwlaag van grote invloed is op de waarde. Dit is ook te herleiden uit de matrix. Het vergelijkingsobject aan [adres 2] – dat gelegen is op de derde bouwlaag – is verkocht voor € 940.000 en het vergelijkingsobject aan [adres 3] – gelegen op de vierentwintigste bouwlaag – is verkocht voor een hoger bedrag, € 1.265.000. In aanmerking genomen dat de woning van belanghebbende gelegen is op de tiende bouwlaag, acht de rechtbank de conclusie gerechtvaardigd dat de WOZ-waarde van € 1.120.000 niet te hoog is.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel heeft de heffingsambtenaar te kennen gegeven het betaalde griffierecht en de gemaakte reiskosten aan belanghebbende te willen vergoeden.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.052.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan zijn bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien hij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, die partij vrij is in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
5.4.
De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 1.120.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het object op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
5.5.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.7.1.
Naar het oordeel van het Hof zijn de marktgegevens van het vergelijkingsobject [adres 2] (zie 2.2) niet bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning van het onderhavige kalenderjaar. Dit vergelijkingsobject is verkocht op 1 augustus 2021. De verkoopdatum ligt dus bijna anderhalf jaar verwijderd van de waardepeildatum. Het Hof laat dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing. Overigens heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat hij dit object om die reden ook niet in de berekening van de waarde in de matrix heeft betrokken, maar alleen ter ondersteuning van het waardecijfer heeft gebruikt.
5.7.2.
Naar het oordeel van het Hof is het vergelijkingsobject [adres 3] (zie 2.2) wat betreft type object, uitstraling en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. Dit vergelijkingsobject en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de gebruiksoppervlakte, de aanwezigheid van (een) balkon(s) en de aanwezigheid van een garage. Die verschillen zijn echter naar het oordeel van het Hof niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van dat vergelijkingsobject. De marktgegevens van dat vergelijkingsobject die zijn genoemd in de matrix zijn dan ook bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.8.
Aan de hand van de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in zijn bewijslast. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar uitgebreid toegelicht op welke wijze hij de waarde heeft herleid uit de marktgegevens van het vergelijkingsobject [adres 3] . Daarbij heeft de Heffingsambtenaar inzicht gegeven in de wijze waarop hij rekening heeft gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning van belanghebbende en het vergelijkingsobject. Ook heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de verschillen in de zogenoemde KOUDVL-factoren tussen de woning en het vergelijkingsobject. Overigens is daarbij duidelijk geworden dat de factor ligging bij de waardering van de woning is meegewogen in het voordeel van belanghebbende omdat de ligging abusievelijk is gewaardeerd op een 2 in plaats van een 3. Tot slot heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat bij de indexering van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject het aandeel in de VVE uit de transactieprijs is geëlimineerd, zodat dit niet is meegenomen bij de waardebepaling.
5.9.1.
In hoger beroep stelt belanghebbende dat hij voor het eerst tijdens de beroepsfase kennis heeft kunnen nemen van de door de Heffingsambtenaar gekozen factoren en andere onderdelen. Hierdoor had hij geen bezwaarmogelijkheid tegen deze keuzes.
5.9.2.
Het staat de Heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase en de hogerberoepsfase, de waardevaststelling grondiger of op een andere manier te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Op dit punt geldt de vrije bewijsleer, zodat de Heffingsambtenaar op elke wijze aannemelijk mag maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor. Wel moet de Heffingsambtenaar, zoals overwogen in 5.5, inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit heeft de Heffingsambtenaar gedaan (zie 5.8).
5.10.1.
Belanghebbende klaagt dat de Heffingsambtenaar ervoor heeft gekozen de hoogste prijs per eenheid (PPE) van € 4.526,83 van het vergelijkingsobject [adres 3] te gebruiken bij de waardebepaling van zijn woning. De Heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de PPE van € 3.406,74 van het vergelijkingsobject [adres 2] .Door uit te gaan van de hoogste PPE speelt de PPE van de andere vergelijkingsobjecten geen rol, hetgeen in strijd is met de Wet WOZ, aldus belanghebbende.
5.10.2.
Hoewel het gebruik van meerdere vergelijkingsobjecten de voorkeur verdient omdat de overtuigingskracht van de beschikte waarde daarmee groter wordt, is er geen rechtsregel die dwingend voorschrijft dat meerdere vergelijkingsobjecten gebruikt moeten worden bij de waardebepaling. Zoals hiervoor overwogen, dient het Hof de door de Heffingsambtenaar ingebrachte bewijsmiddelen te waarderen om te beoordelen of hij de door hem bepleite waarde voldoende heeft onderbouwd (zie 5.3 en 5.4). Zoals het Hof eerder heeft overwogen, heeft de Heffingsambtenaar voor de berekening van de waarde van de woning terecht geen gebruik gemaakt van het verkoopcijfer van [adres 2] (zie 5.7.1) en is de door de Heffingsambtenaar bepleite waarde voldoende onderbouwd.
5.11.1.
De stelling van belanghebbende dat bij de waardebepaling gebruikgemaakt moet worden van de verkoopprijzenindex van het CBS kan niet worden gevolgd. Hiermee zou worden voorbijgegaan aan de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsmethodiek (zie 5.3 en 5.4).
5.11.2.
De stelling van belanghebbende die hij ter zitting heeft ingenomen en erop neerkomt dat hij van de Heffingsambtenaar de marktgegevens wil ontvangen waaruit volgt hoe de waardes van de verschillende onderdelen van de woning zijn vastgesteld, zoals de balkons en parkeerplaatsen, kan ook niet worden gevolgd. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar in dit verband nog toegelicht dat de waardes van de onderdelen, zoals een balkon, worden afgeleid uit de verkooptransacties van woningen met en zonder de desbetreffende onderdelen. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de bepaling van de waardes die zijn toegerekend aan de verschillende onderdelen van de woning en het vergelijkingsobject. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet afzonderlijk op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor.
5.11.3.
De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes leidt evenmin tot een ander oordeel. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de gemeenschappelijke ruimtes inderdaad onderdeel zijn van de verkoopprijs. Om die reden is een vergelijkingsobject gebruikt dat in hetzelfde complex is gelegen als de woning zodat daarin geen verschillen bestaan.
Slotsom
5.12.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra.
De griffier, de voorzitter,
R. Wijkstra Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 2 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.