Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/283
Uitspraak van 10 juni 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 25 februari 2025, nummer SGR 24/3473.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 487.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Midden-Delfland (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd tot € 475.000. Daarbij is een kostenvergoeding van € 592 toegekend.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 19 mei 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning en heeft als bouwjaar 2009. De woning heeft een woonoppervlakte van 124 m2 (inclusief aanbouw) en is gelegen op een perceel van 135 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport met een matrix (de beroepmatrix) overgelegd. De waarde op de waardepeildatum is in het waarderapport en de matrix vastgesteld op € 475.000. In het waarderapport en de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
2.3.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar twee nieuwe matrices overgelegd, een zonder en een met toepassing van de zogenoemde wortelformule (de hogerberoepmatrices). De waarde op de waardepeildatum is in het waarderapport en de matrix vastgesteld op € 479.000 respectievelijk € 478.000. In de matrices staan naast de eerder genoemde vergelijkingsobjecten ook de onroerende zaken [adres 5] en [adres 6] vermeld, beide te [woonplaats] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij de Heffingsambtenaar is aangeduid als verweerder:
“2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank zal hierna uitleggen waarom dat zo is.
4. Uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag, alsmede de door hem in beroep overgelegde matrix, volgt dat de waarde van de woning is bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopcijfers rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. In de matrix worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
- [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 24 september 2020 voor € 399.000;
- [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 22 december 2020 voor € 395.000;
- [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 11 december 2020 voor € 399.745.
5. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn rijwoningen, gelegen in dezelfde wijk en hebben een goed vergelijkbaar bouwjaar. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid, de voorzieningen en de ligging van de vergelijkingsobjecten komen overeen met die van de woning. Verder hebben alle vergelijkingsobjecten, net als de woning, een berging/schuur en twee dakkapellen en een (nagenoeg) even groot perceel. Verder heeft [adres 4] , net als de woning, een gebruiksoppervlak van 115m2 en een aanbouw van 27m2 . Het gebruiksoppervlak van [adres 3] en [adres 2] is iets kleiner dan dat van de woning, maar dit verschil is niet zodanig dat deze objecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning.
6. In de matrix zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herrekend naar de prijs per waardepeildatum. Op basis hiervan heeft verweerder de prijzen per vierkante meter woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten berekend. Voor de waarde van de woning is verweerder uitgegaan van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft het gebruiksoppervlak en dat de waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is dan ook niet te hoog vastgesteld.
7. Belanghebbende heeft niets aangevoerd dat aan het hiervoor gegeven oordeel af kan doen.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 430.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot toekenning van een (proces)kostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.1.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 475.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is hij daarin geslaagd. Ter onderbouwing van de waarde wijst de Heffingsambtenaar op de door hem in beroep en hoger beroep overgelegde matrices, waarin de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is bepaald op € 475.000 respectievelijk € 479.000 dan wel 478.000. In de beroepmatrix zijn de vergelijkingsobjecten van hetzelfde type als de woning (rijwoning), zijn deze gelegen in dezelfde straat, hebben deze ongeveer dezelfde perceeloppervlakte en komen deze ongeveer uit dezelfde bouwperiode. De zogenaamde KOUDV-factoren zijn zowel voor de woning als de vergelijkingsobjecten op een 3 (gemiddeld) gesteld. Naar het oordeel van het Hof staat het de Heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsobjecten. Uit de hogerberoepmatrices volgt dat [adres 5] , evenals de woning, een rijwoning is en dat [adres 6] in tegenstelling tot de woning een hoekwoning is, waaraan een factor ‘4’ voor doelmatigheid is toegekend, waarvoor de Heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.1.3.
Wat belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft eerst in hoger beroep aangevoerd dat rekening gehouden moet worden met het afnemend grensnut van de grotere gebruiksoppervlakte van de woning ten opzichte van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Hij stelt in dat verband dat de prijs per m² van de woning na toepassing van de zogenoemde wortelformule lager moet zijn dan de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten, hetgeen resulteert in de door belanghebbende bepleite waarde van de woning van € 430.000.
5.1.4.
Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde berekening in de hogerberoepmatrix en ter zitting gegeven toelichting volgt dat rekening is gehouden met afnemend grensnut door uit te gaan van een lagere m²-prijs voor de extra m² gebruiksoppervlakte die de woning heeft ten opzichte van het gemiddelde aantal m² gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten (€ 2.463,18 per m² in plaats van € 2.573,46). Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met wat hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.1.5.
Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de wortelformule onjuist heeft toegepast, leidt niet tot een ander oordeel. Het gebruik van die formule of de wijze van toepassing daarvan is geen wettelijke verplichting of anderszins voorgeschreven regel. Het gaat erom dat de waarde van de woning in een redelijke verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten. Dit is, onder meer door de wortelformule uitsluitend toe te passen op de - ten opzichte van het gemiddelde aantal vierkante meters woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten - extra aantal vierkante meters woonoppervlak van de woning, naar het oordeel van het Hof het geval.
Slotsom
5.2.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, L.D.M.A. Reijs en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
De griffier, de voorzitter,
T.S.K.L. Tjon Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 10 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.