Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/657
Uitspraak van 12 mei 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 juli 2025, nummer SGR 25/2229.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2024 de waarde voor de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) vastgesteld op € 1.051.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de [gemeente] en de watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2024 (de aanslagen) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 53 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 930.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van
€ 930.000;
- vermindert de aanslag watersysteemheffingen tot een berekend naar een waarde van
€ 930.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te
vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 februari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit het bouwjaar 1912. De woning beschikt over twee dakkapellen en twee vrijstaande garages. De gebruiksoppervlakte is ongeveer 124 m2. Het perceel is ongeveer 1.187 m2.
2.2.
De woning is gelegen in [Wijk 1] van de [gemeente] ( [Wijk 1] ). In de matrix van de Heffingsambtenaar in hoger beroep is bij de waardebepaling van de woning voor de grond de grondstaffel van [Wijk 1] voor twee-onder-één-kapwoningen toegepast. Dit leidt tot de volgende waarde voor de grond van de woning:
[Wijk 1] 2-onder-1-kapwoning
Grondstaffel
Eur per m2
Waarde
Perceel (m2)
0 m2 – 500 m2
€
800
€
400
501 m2 – 1000 m2
€
400
€
200
1001 m2 – 1500 m2
€
200
€
37.4
Totale grondwaarde ligging 3
€
637.4
Correctie ligging 4 (15%)
€
95.61
Totale grondwaarde
€
733.01
Gemiddelde prijs per m2
€
618
1187
Waardeberekening
m2-prijs t.b.v.
[adres 1]
Eenheid
Eenheidsprijs
Waarde deel
Woning m2
124
4772
591.678
Grond m2
1187
518
614.866
Dakkapel
Dakkapel
Vrijstaande garage
22.5
Vrijstaande garage
22.5
Totale waarde 1-1-2023
€ 1.251.544
2.3.
In de matrix van de Heffingsambtenaar in hoger beroep is bij de waardebepaling van woning voor de grond de grondstaffel van [Wijk 2] van de [gemeente] ( [Wijk 2] ) voor twee-onder-één-kapwoningen toegevoegd:
[Wijk 2] 2-onder-1-kapwoning
Grondstaffel
Eur per m2
Waarde
Perceel (m2)
0 m2 – 250 m2
€
1
€
250
251 m2 – 500 m2
€
700
€
175
501 m2 – 750 m2
€
500
€
125
751 m2 – 1000 m2
€
100
€
25
vanaf 1001 m2
€
10
€
1.87
Totale grondwaarde ligging 3
€
576.87
Correctie ligging 4 (15%)
€
86.531
Totale grondwaarde
€
663.401
Gemiddelde prijs per m2
€
559
1187
Met grondstaffel 2-1-kap [Wijk 2]
Eenheid
Eenheidsprijs
Waarde deel
Woning m2
124
4.772
591.678
Grond m2
1187
559
663.401
Dakkapel
Dakkapel
Vrijstaande garage
22.5
Vrijstaande garage
22.5
Totale waarde 1-1-2023
€ 1.300.079
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld:
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een lagere waarde.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de bij verweer gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed te vergelijken zijn met zijn pand. De kern van zijn beroep betreft de waarde die op basis van de grondwaardestaffels aan zijn perceel wordt toegekend. Volgens belanghebbende valt [Wijk 1] , waarin zijn pand is ingedeeld, onder het bestemmingsplan ‘Villawijk’ en wijkt zijn twee-onder-een-kapwoning met de bijbehorende grond – wat enkel bestaat uit bos – af van deze bestemming. Zulks is ter zitting niet betwist door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen aanleiding te zien in het afwijken van de gehanteerde grondstaffel.
3.1.
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak de waarde niet op wiskundige wijze hoeft te worden bewezen.[1] De rechtbank volgt belanghebbende in zijn argumentatie dat zijn woning een relatief a-typisch object betreft voor de wijk waarin deze door de heffingsambtenaar voor de WOZ-waardering is ingedeeld en dat het volgen van de grondstaffel tot een onevenwichtige uitkomst leidt.
4. De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft geen concrete waarde aannemelijk gemaakt.
5. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd hun voorgestelde waarden te onderbouwen, zal de rechtbank ambtshalve een waarde vaststellen. Daarbij gaat de rechtbank in navolging van partijen uit van 0 m2 voor de dakkapel en – op basis van de in het dossier aanwezige foto’s – van twee garages. Alles afwegend stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 930.000.
6. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken. Wel dient de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht ter hoogte van € 53 te vergoeden aan belanghebbende.
(…)
[1] ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank de waarde van de woning terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 930.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
4.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde
5.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (waarde in het economische verkeer; Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij de waarde van de woning met toepassing van de grondstaffel van [Wijk 1] voor twee-onder-één-kapwoningen niet aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe voert hij aan dat de Rechtbank ten onrechte de waarde van de woning in goede justitie heeft vastgesteld op basis van de grondstaffel voor rij- en hoekwoningen, terwijl de woning een twee-onder-één-kapwoning is. Daarnaast stelt de Heffingsambtenaar dat [Wijk 2] een vergelijkbaar marktniveau voor het type woning van belanghebbende heeft. Zowel met toepassing van de grondstaffel van [Wijk 2] voor twee-onder-één-kapwoningen als met toepassing van de grondstaffel van [Wijk 1] voor twee-onder- één-kapwoningen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld, aldus de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde voorts naar de plannen om de grondstaffels van [Wijk 1] en [Wijk 2] voor het belastingjaar 2026 samen te voegen.
5.4.
Belanghebbende heeft de stellingen van de Heffingsambtenaar gemotiveerd betwist en voert aan dat (i) de Rechtbank de waarde schattenderwijs heeft vastgesteld en dus juist geen gebruik heeft gemaakt van een specifieke grondstaffel, (ii) voor de Heffingsambtenaar geen juridische basis bestaat om de grondstaffel van [Wijk 2] te gebruiken, (iii) de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de grond met gebruikmaking van de grondstaffel van [Wijk 2] uitgaat van een onjuiste berekening, (iv) indien al voor de waardebepaling van de grond van een grondstaffel van een andere wijk zal moeten worden uitgegaan, [Wijk 3] van de [gemeente] gekozen dient te worden, (v) de Heffingsambtenaar de waarde van de grond na toepassing van de grondstaffel ten onrechte met 15% opwaarts heeft gecorrigeerd wegens een bovengemiddelde ligging en (vi) het besluit om de grondstaffels van [Wijk 1] en [Wijk 2] voor het belastingjaar 2026 samen te voegen geen terugwerkende kracht mag hebben en daarom niet relevant is.
5.5.
Vaststaat dat de woning voor de toepassing van de grondstaffel in [Wijk 1] is gelegen en dat de woning een twee-onder-één-kapwoning is. Uit de in hoger beroep overgelegde matrix blijkt dat de waarde van de woning met toepassing van de grondstaffel van [Wijk 1] uitkomt op € 1.251.544 (zie 2.2). Daarbij merkt het Hof op dat de Heffingsambtenaar bij de waardering van de grond is uitgegaan van een prijs van € 518 per vierkante meter, terwijl op basis van de grondstaffel van [Wijk 1] , en uitgaande van een factor 4 voor ligging, een waarde van € 618 per vierkante meter had moeten worden gehanteerd. De waarde van de grond zou in de visie van de Heffingsambtenaar alsdan uitkomen op € 733.010 en de waarde van de woning (grond en opstal) op € 1.369.588. Dit is ruim boven de beschikte waarde van € 1.051.000.
5.6.
Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de Heffingsambtenaar voor de omstandigheid dat de woning is gelegen in een waardegebied met een bovengemiddelde ligging ten onrechte een opwaartse correctie van 15% hanteert op de waarde van de grond van de woning, na toepassing van de grondstaffel. De bovengemiddelde ligging van de woning is reeds verdisconteerd in de toepasselijke grondstaffel van [Wijk 1] . Die grondstaffel is immers van toepassing op objecten die in dit waardegebied met de bovengemiddelde ligging zijn gelegen. Gesteld noch gebleken is dat de woning ten opzichte van de overige woningen in [Wijk 1] een bovengemiddelde ligging heeft. De waarde van de grond zoals berekend in de matrix op basis van de grondstaffel van [Wijk 1] leidt echter ook zonder deze correctie tot een waarde van de woning die hoger is dan de beschikte waarde. Het ecarteren van deze correctie kan belanghebbende dus niet baten.
5.7.
Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de woning een atypisch object is ten opzichte van de objecten die eveneens in [Wijk 1] zijn gelegen. Belanghebbende heeft in dit verband gesteld dat de woning een relatief kleine twee-onder-één-kapwoning is op een relatief omvangrijk perceel gelegen in een wijk met voornamelijk villa’s. Wat ook zij van de stelling dat de woning een atypisch object is ten opzichte van de andere objecten in [Wijk 1] , hieraan doet de toepasselijkheid van de grondstaffel van [Wijk 1] voor de berekening van de waarde van de grond van de woning niet af. De grond is immers gelegen in [Wijk 1] . Ook indien wordt aangenomen dat de woning in zoverre atypisch is, heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de grond met deze omstandigheid rekening gehouden door de grondstaffel van [Wijk 1] voor twee-onder-één-kapwoningen - het type woning waartoe de woning van belanghebbende behoort - toe te passen. Deze omstandigheid zit derhalve verdisconteerd in de waarde die daaruit logischerwijs volgt. Het Hof merkt daarbij op dat uit pagina 70 van het door de Heffingsambtenaar overgelegde Verantwoordingsdocument uitvoering Wet waardering onroerende zaken blijkt dat een waardering van de grond bij de woning op basis van de grondstaffel voor vrijstaande woningen in [Wijk 1] , zoals belanghebbende voorstaat, zonder correctie voor liggingsfactor 4, zou leiden tot een hogere waarde van de grond, te weten € 674.800, dan de waarde van de grond op basis van de grondstaffel van twee-onder-een-kapwoningen (€ 637.400).
5.8.
Dat de vergelijkingsobjecten uit het taxatieverslag en de matrix, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle in [Wijk 3] van de [gemeente] zijn gelegen, brengt niet mee dat ook voor de grond van de woning – in afwijking van de feitelijke ligging – de grondstaffel van [Wijk 3] moet worden toegepast. De vergelijkingsobjecten dienen als richtsnoer voor de waardebepaling van het woningdeel van de woning, niet voor de waarde van de grond bij de woning.
5.9.
Belanghebbende heeft in zijn verweerschrift verwezen naar hetgeen hij in beroep heeft aangevoerd. Voor zover deze beroepsgronden in hoger beroep moet worden aangemerkt als verweer tegen de stelling van de Heffingsambtenaar dat de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 930.000 te laag is, geldt het volgende. In eerste aanleg heeft belanghebbende onder verwijzing naar de lagere WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 van het buurpand [adres 6] (€ 893.000) een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. Dit beroep faalt reeds omdat belanghebbende geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op basis waarvan geoordeeld kan worden dat sprake is van identieke woningen met verwaarloosbare verschillen (HR 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Belanghebbendes beroep op dezelfde behandeling als het buurpand [adres 7] voor wat betreft de van toepassing zijnde grondstaffel (vrijstaande woning) faalt, omdat de woning geen vrijstaande woning is en om die reden niet gelijk is aan [adres 7] . Bovendien leidt toepassing van de grondstaffel voor een vrijstaande woning in [Wijk 1] tot een hogere waarde van de grond (zie 5.7). Het Hof volgt belanghebbende ook niet in zijn stelling dat de WOZ-waarden per waardepeildatum 1 januari 2021, 2022 en 2023 niet consistent zijn. De WOZ-waarde wordt jaarlijks bepaald aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. De WOZ-waarde van voorgaande jaren speelt bij die waardebepaling geen rol.
5.10.
Gelet op het voorgaande en al hetgeen belanghebbende in beroep en in hoger beroep ten aanzien van de vastgestelde waarde verder nog heeft gesteld komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.11.
Nu de Heffingsambtenaar de waarde van de woning met toepassing van de grondstaffel voor [Wijk 1] reeds aannemelijk heeft gemaakt, behoeft de juistheid van de toepassing van de grondstaffel voor [Wijk 2] voor de berekening van de waarde van de grond, die door belanghebbende is betwist, geen bespreking.
Slotsom
5.12.
De uitspraak van de Rechtbank kan niet in stand blijven. Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 12 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.