ECLI:NL:GHDHA:2026:468

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.357.918/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11447058 \ CV EXPL 24-4000

Arrest van 31 maart 2026

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.C. Mens, te Hoofddorp,

tegen

1.WOONSTICHTING STEK,

gevestigd te Hillegom,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, te Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] , [appellant 2] of gezamenlijk [appellant 1] c.s. enerzijds en Stek anderzijds.

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst met Stek mag voortzetten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat van het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de inmiddels overleden huurder geen sprake was en heeft [appellant 1] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de huurwoning. Het hof komt tot hetzelfde oordeel en concludeert daarnaast dat [appellant 1] c.s. niet de vereiste huisvestingsvergunning heeft. Anders dan de kantonrechter, verklaart het hof de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad. Stek kan dus niet ontruimen zolang er nog een rechtsmiddel open staat of is aangewend.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 31 juli 2025 met grieven en bijlagen, tevens houdende een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (zittingsplaats Leiden) van 25 juni 2025 (het bestreden vonnis);
de conclusie van antwoord in het incident van 26 augustus 2025;
de e-mail van 8 september 2025 tot intrekking van de vordering in het incident;
de memorie van antwoord van 21 oktober 2025 met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Tussen (de rechtsvoorganger van) Stek en de heer [naam] (hierna: [naam] ) is per 1 juli 2003 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning aan de [woonplaats] (hierna: de woning).

3.2

Uit de basisregistratie blijkt dat [appellant 1] c.s. op het adres van de woning staan ingeschreven.

3.3

Op 28 juli 2024 is [naam] overleden. Hij verbleef op dat moment in Marokko.

3.4

Op 25 september 2024 heeft de dochter van [naam] (tevens erfgenaam) de huurovereenkomst namens de erfgenamen opgezegd tegen 25 oktober 2024. De huuropzegging is op diezelfde dag bevestigd door Stek. Daarbij heeft Stek aangegeven dat op 26 september 2024 de voorinspectie en op 25 oktober 2024 de eindinspectie zal plaatsvinden.

3.5

Op 26 september 2024 bracht Stek een bezoek aan de woning in verband met de (aangekondigde) voorinspectie. De woning is geïnspecteerd op twee afgesloten slaapkamers na. Dat zijn de kamers waarvan [appellant 1] en [appellant 2] gebruik maken. De erven van [naam] hebben aan Stek verklaard [appellant 1] en [appellant 2] niet te kennen.

3.6

De gemachtigde van [appellant 1] c.s. heeft in een brief van 8 oktober 2024 aan Stek bericht dat [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 BW Pro voortzetten en niet aan de ontruiming van de woning zullen meewerken. Op 25 oktober 2024 heeft geen eindinspectie en oplevering van de huurwoning plaatsgevonden.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant 1] c.s. hebben Stek gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met Stek mogen voortzetten. Stek heeft verweer gevoerd. Verder heeft Stek in reconventie gevorderd dat [appellant 1] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de woning, uitvoerbaar bij voorraad.

4.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 juni 2025 de vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen en hen in reconventie veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en [appellant 1] c.s. zijn in de kosten van het geding veroordeeld.

4.3

De voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag heeft bij vonnis in kort geding van 15 augustus 2025 de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst totdat in hoger beroep op de op artikel 7:268 lid 2 BW Pro gebaseerde vordering van [appellant 1] c.s. is beslist.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant 1] c.s. vorderen dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en de beslissing op hun conventionele vordering om het huurrecht met betrekking tot de woning voort te zetten aan te houden nadat getuigen zijn gehoord en het hof in deze procedure arrest heeft gewezen. Bij incident hebben zij gevorderd dat het hof de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de veroordeling tot ontruiming van de woning schorst totdat onherroepelijk op hun conventionele vorderingen is beslist. Doordat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij vonnis in kort geding van 15 augustus 2025 al is geschorst hebben zij die incidentele vordering weer ingetrokken.

5.2

Stek concludeert dat het hof het hoger beroep van [appellant 1] c.s. ongegrond verklaart en het bestreden vonnis bekrachtigt, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten in hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

Onvoldoende gesteld voor duurzame gemeenschappelijke huishouding

6.1

De vordering van appellanten in hoger beroep strekt strikt genomen niet tot toewijzing van de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen van [appellant 1] c.s. , maar strekt ertoe dat iedere beslissing wordt aangehouden totdat getuigen zijn gehoord. Feitelijk is de vordering niets anders dan een bewijsaanbod. Zonder handhaving van de in eerste aanleg geformuleerde vordering bestaat daarbij geen belang. Omdat Stek er kennelijk ook vanuit gaat dat de vordering uit eerste aanleg ondanks de tekst van het petitum is gehandhaafd, zal het hof daar ook van uitgaan.

6.2

Volgens [appellant 1] c.s. woont [appellant 2] al meer dan 20 jaar en [appellant 1] al bijna 12 jaar met [naam] in de woning. Volgens hen was er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding omdat zij [naam] hielpen met het huishouden, zij de kosten daarvan deelden en zij [naam] hielpen met zijn gezondheidsklachten. Stek betwist dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

6.3

Het hof overweegt dat een persoon die in de woonruimte hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro de huur voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder, en ook daarna als de rechter dit heeft bepaald op een vordering van die persoon, ingediend binnen de termijn van zes maanden en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Die persoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen om de huur te mogen voortzetten: a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd; b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure een huisvestingsvergunning over (kunnen) leggen. De rechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan (een van) deze drie voorwaarden is voldaan (artikel 7:268 lid 3 BW Pro).

6.4

Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellant 1] c.s. samen met [naam] in de woning woonden en daar hun hoofdverblijf hadden. Dat betekent dat in de eerste plaats moet worden beoordeeld of zij met hem een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden. Bij die beoordeling moeten volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, waarbij mede van belang kan zijn of de overleden huurder en degene die aanspraak maakt op voortzetting van de huur gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud, alsmede of die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen.^[1]Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een verzwaarde stelplicht.^[2]Als de verhuurder betwist dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding, dan moet de samenwoner voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van een gemeenschappelijke huishouding, de samenwoner concreter moet zijn in zijn stellingen dat wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.

6.5

Doordat [appellant 1] c.s. zich op het standpunt stellen dat zij een gemeenschappelijke huishouding hadden met [naam] , rust op hen dus een verzwaarde stelplicht. Met hun eerste grief stellen [appellant 1] c.s. dat zij daar aan de hand van bankafschriften en drie verklaringen van getuigen aan hebben voldaan en dat zij verder alleen door middel van getuigenbewijs de gemeenschappelijke huishouding kunnen bewijzen. Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. niet aan hun verzwaarde stelplicht hebben voldaan en licht dat toe als volgt.

6.6

Uit de door [appellant 1] c.s. overgelegde bankafschriften blijkt dat zij aan [naam] maandelijks een bedrag overmaakten. Volgens hen was dat voor de huur en energielasten en hebben zij alle overige kosten voor de huishouding voldaan. Uit de bankafschriften blijkt echter niet dat zij gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van levensonderhoud en huisvesting. In eerste aanleg heeft Stek dat reeds gemotiveerd betwist, door erop te wijzen dat er alleen kosten voor boodschappen uit blijken, maar dat die kosten geenszins de kosten voor drie volwassen mannen dekken. Ondanks die specifieke betwisting van Stek en de overweging van de kantonrechter dat de bankafschriften niet getuigen van een gemeenschappelijke huishouding, hebben [appellant 1] c.s. ook in dit hoger beroep geen concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er wel degelijk sprake was van een gemeenschappelijke huishouding.

6.7

Ook uit de door hen overgelegde verklaringen blijken geen concrete feiten waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding kan worden afgeleid. Daartoe overweegt het hof dat het voor buitenstaanders in het algemeen lastig zal zijn om wetenschap te hebben van de huishouding waar zij zelf geen deel van uitmaken. Waarom deze getuigen daar wel specifiek over kunnen verklaren blijkt niet uit de verklaringen en is door [appellant 1] c.s. ook niet toegelicht. Die verklaringen zijn volledig identiek, in algemene bewoordingen opgesteld en niet voorzien van enige feiten en/of omstandigheden waaruit blijkt dat de ondertekenaars daadwerkelijk op de hoogte waren van de gestelde samenwoning, en waarop die verklaringen op zijn gebaseerd. Die verklaringen zijn aldus onvoldoende concreet om als onderbouwing van een gemeenschappelijke huishouding te dienen, laat staan dat ze iets zeggen over de duurzaamheid daarvan. Ook bij de duurzaamheid van de samenwoning zijn namelijk de nodige vragen te stellen: [appellant 1] en [appellant 2] zijn beiden gehuwd en hebben niet verklaard waarom zij desondanks een duurzame huishouding met een ander voeren. Daarnaast heeft Stek onbetwist en onderbouwd gesteld dat [appellant 1] met zijn echtgenote Mabruk en hun vier kinderen ingeschreven staan als woningzoekende en dat hij reageert op het woningaanbod.

6.8

In hoger beroep hebben [appellant 1] c.s. niets over de verzorging van (de gezondheidsklachten van) [naam] aangevoerd. Voor zover zij zich op het standpunt stellen dat de gemeenschappelijke huishouding uit die verzorging blijkt, komt het hof tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Stek dat [naam] in december 2023 al naar Marokko is vertrokken toen hij ziek werd en [appellant 1] c.s. hem dus niet hoefden te verzorgen hebben zij immers ook geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd.

6.9

Daarom komt het hof tot het oordeel dat [appellant 1] c.s. hun stelling dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [naam] ook in hoger beroep onvoldoende concreet hebben onderbouwd. Dat betekent dat het hof niet aan bewijslevering toekomt, zodat het bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. om enkele getuigen te horen wordt verworpen. Het hof wijst de vordering tot voortzetting van de huur van de woning door [appellant 1] c.s. dan ook af. Daarmee is het hof dus ook van oordeel dat [appellant 1] c.s. geen recht of titel hebben om in de woning te blijven en laat het de veroordeling tot ontruiming in stand. Aangezien de grieven 1, 3 en 4 van [appellant 1] c.s. uitgaan van het standpunt dat [appellant 1] c.s. in de woning mogen blijven, liggen die grieven voor afwijzing gereed. Ten aanzien van grief 4 voegt het hof daar het volgende aan toe. Zoals hierna zal blijken, is grief 2 terecht voorgesteld. Dat heeft echter geen gevolgen voor de conclusie dat [appellant 1] c.s. in eerste aanleg de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij waren, zodat zij terecht in de kosten zijn veroordeeld.

6.1

Het hof overweegt nog het volgende. Stek heeft al in eerste aanleg gesteld dat voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is en dat [appellant 1] c.s. deze niet hebben overgelegd. [appellant 1] c.s. hebben dat niet bestreden, zodat het hof daarvan uitgaat. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW Pro moet de vordering (ook) worden afgewezen indien [appellant 1] c.s. die huisvestingsvergunning niet overleggen. Zij hebben dat niet gedaan. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt mee dat het hof ook bij het slagen van de grieven de vordering op deze grond zou moeten afwijzen.

Geen grondslag voor uitvoerbaar bij voorraad verklaring bestreden vonnis

6.11

De kantonrechter heeft de reconventionele vordering tot ontruiming toegewezen met de motivering dat niets zich daartegen verzet. Met hun tweede grief komen [appellant 1] c.s. op tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruiming van de woning in het vonnis. Volgens hen is dat in strijd met artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Volgens Stek verzet dat artikel zich niet tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruiming en voor zover dat wel het geval zou zijn, dan maken [appellant 1] c.s. volgens haar misbruik van recht.

6.12

Het hof overweegt dat artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt dat een samenwoner de huur voortzet zolang op zijn daartoe strekkende vordering niet onherroepelijk is beslist. Anders dan Stek stelt, volgt uit dat artikel dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een tegenvordering tot ontruiming van de woning in beginsel is uitgesloten. Van dit - in de jurisprudentie bevestigde - wettelijke uitgangspunt kan (bij uitzondering) worden afgeweken indien wordt vastgesteld dat er sprake is van misbruik van recht door de huurder.^[3]

6.13

Volgens Stek maken [appellant 1] c.s. misbruik van recht, omdat de vordering van [appellant 1] c.s. geen reële kans van slagen heeft en zij een groot belang heeft bij de door haar gevraagde ontruiming. Het hof overweegt dat van misbruik van recht sprake kan zijn als de eisende partij zijn vordering baseert op feiten of omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Dat moet terughoudend worden beoordeeld.

6.14

Zoals hiervoor is overwogen is tussen partijen niet in geschil dat [appellant 1] c.s. hun hoofdverblijf in de woning hebben. Verder hebben [appellant 1] c.s. aan de hand van de bankafschriften onderbouwd dat zij aan [naam] maandelijks een bedrag voor de huur en energielasten hebben overgemaakt. [appellant 1] c.s. hebben hun vordering in zoverre dus niet op onjuiste feiten gebaseerd. Hoewel het hof van oordeel is dat [appellant 1] c.s. hun stelling dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet hebben onderbouwd, betekent dat niet dat zij hadden moeten begrijpen dat hun vordering geen enkele kans van slagen had. Mede in het licht van de terughoudende toets, is het hof dan ook van oordeel dat [appellant 1] c.s. met hun vordering geen misbruik van recht maken. Dat betekent dat de tweede grief van [appellant 1] c.s. met betrekking tot de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de ontruiming van de woning slaagt.
Conclusie en proceskosten

6.15

De conclusie is dat de grieven 1, 3 en 4 van [appellant 1] c.s. niet slagen en grief 2 slaagt voor zover deze op de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling tot ontruiming van de woning ziet. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen voor zover het die uitvoerbaar bij voorraad verklaring betreft en voor het overige bekrachtigen.

6.16

Het hof zal [appellant 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Stek op:

griffierecht € 827,-
salaris advocaat € 1.290,- (1 punt × tarief II)
nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.306,-

6.17

[appellant 1] c.s. hebben het incident pas ingetrokken nadat Stek een antwoordakte had genomen. Stek heeft dus wel een proceshandeling in het incident verricht. Die akte heeft zich echter beperkt tot twee korte alinea’s, omdat de voorzieningenrechter reeds de uitvoerbaar bij voorraadverklaring had geschorst. Gelet op de intrekking zal het hof [appellant 1] c.s. veroordelen in de kosten van het incident, maar die kosten aan de zijde van Stek begroten op nihil.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis voor zover de veroordeling tot ontruiming van de woning uitvoerbaar bij voorraad is verklaard;

en in zoverre opnieuw recht doende:

wijst de reconventionele vordering tot uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het incident, aan de zijde van Stek begroot op nihil;
veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Stek begroot op € 2.306,-;
bepaalt dat als [appellant 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 98,-.

Dit arrest is gewezen door mr. M.H.J. Doornink, mr. J.J. van der Helm en mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Samenwoners mogen huurovereenkomst niet voortzetten wegens ontbreken duurzame gemeenschappelijke huishouding en huisvestingsvergunning