ECLI:NL:GHDHA:2026:896

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.360.433/01

Zaak- en rekestnummer rechtbank : 11518718 VZ VERZ 25-546

Beschikking van 28 april 2026 (bij vervroeging)

in de zaak van

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd in Schiedam,

verzoekster,

advocaat: mr. P. van der Mersch, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Schiedamse Steen B.V.,

gevestigd in Schiedam,

verweerster,

advocaat: mr. D. Sjouke, kantoorhoudend in Amsterdam.

Het hof noemt partijen hierna [geïntimeerde] en Schiedamse Steen.

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde] huurt diverse bedrijfsruimten in Schiedam. In 2024 heeft Schiedamse Steen de panden gekocht waarin deze bedrijfsruimten zich bevinden. Kort na de aankoop heeft Schiedamse Steen de huurovereenkomsten opgezegd. De hoofdvraag waar het in deze zaak om gaat is of de door [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimten moeten worden aangemerkt als zogenaamde 290-bedrijfsruimte (middenstandbedrijfsruimte), met het daarbij horende beschermingsregime voor de huurder, of als 230a-bedrijfsruimte waarvoor een ander regime geldt.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte en dus geen 290-bedrijfsruimte. Het hof oordeelt anders en kwalificeert de door [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimten wel als 290-bedrijfruimte.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Bij beroepschrift, bij de griffie ingekomen op 30 september 2025, is [geïntimeerde] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2025. Schiedamse Steen heeft een verweerschrift ingediend dat op 11 december 2025 is ontvangen bij de griffie van het hof.

2.2

Partijen hebben hun standpunten uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling op 4 maart 2026. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met de verkoop van (door haar geïmporteerde) wijnen, gedistilleerde dranken en relatiegeschenken aan particulieren en bedrijven. Zij organiseert ook wijnproeverijen.

3.2

[geïntimeerde] heeft drie huurovereenkomsten gesloten met [naam 1] Exploitatiemaatschappij B.V. (hierna: [naam 1] ) voor verschillende aan elkaar grenzende bedrijfsruimten in Schiedam (hierna samen: de bedrijfsruimten). Deze bedrijfsruimten zijn gelegen aan de Westvest 42 en 44 en Lange Haven 51, 53 en 55.

3.3

[geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte
Lange Haven 53, parterre, in 1988 gehuurd van [naam 1] . Op 1 januari 2014 hebben [geïntimeerde] en [naam 1] een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor deze ruimte (hierna ook:
huurovereenkomst A). In de overeenkomst is niet bepaald voor welk gebruik het gehuurde is bestemd. Over de opzegging is bepaald:
“Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden in overeenstemming.”

3.4

De bedrijfsruimten aan de
Lange Haven 51 en 55 en Westvest 42 en 44heeft [geïntimeerde] in onderdelen op verschillende momenten gehuurd van [naam 1] : Lange Haven 55 in 1991, Westvest 44 in 1993, Westvest 42 in 1996 en Lange Haven 51 in 1998. Op 1 januari 2014 hebben [geïntimeerde] en [naam 1] voor deze ruimten één nieuwe huurovereenkomst gesloten (hierna ook:
huurovereenkomst B). Over de bestemming van het gehuurde is in de overeenkomst het volgende opgenomen:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als verkoop- opslag- en kantoorruimte”.Over opzegging van de overeenkomst is het volgende opgenomen:
“Eventuele opzegging van de huur dient twee maanden voor beëindiging te worden doorgegeven. In uitzonderingsgevallen kan hier, na goed overleg, van afgeweken worden.”

3.5

Op 1 april 2013 hebben [geïntimeerde] en [naam 1] een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan de
Westvest 42, parterre, (hierna ook:
huurovereenkomst C). Over de bestemming van het gehuurde is in de overeenkomst bepaald:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als opslag”. Over de opzegging is bepaald:
“Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden in overeenstemming.”

3.6

[geïntimeerde] huurt verder sinds 2001 van een derde opslag/magazijnruimte elders in Schiedam.

3.7

Op 16 juli 2024 heeft Schiedamse Steen de bedrijfsruimten gekocht. Schiedamse Steen is een vastgoedontwikkelaar.

3.8

Bij brief van 6 september 2024 heeft Schiedamse Steen de huurovereenkomsten A, B en C opgezegd tegen 30 november 2024 en meegedeeld dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimten op die datum ontruimd moet hebben.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg de kantonrechter verzocht:

- primair: [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek ex artikel 7:230a BW, omdat voor de bedrijfsruimten geldt dat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en niet in de zin van artikel 7:230a BW;

- subsidiair, voor het geval wordt geoordeeld dat de bedrijfsruimten Lange Haven 53 en Westvest 42, parterre, moeten worden aangemerkt als 7:230a-bedrijfsruimte: te verklaren dat voor die bedrijfsruimten geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten heeft plaatsgevonden (omdat opzegging alleen ‘in overeenstemming’ kan plaatsvinden en geen overeenstemming bestaat);

- meer subsidiair: de ontruimingstermijn voor de bedrijfsruimten te verlengen tot 30 november 2025.

4.2

De kantonrechter heeft, samengevat, beslist dat:

- voor de bedrijfsruimten geldt dat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, zodat er geen grond is om [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren;

- Schiedamse Steen ook de huurovereenkomsten A en C (voor de bedrijfsruimten Lange Haven 53 en Westvest 42, parterre) rechtsgeldig heeft opgezegd;

- de ontruimingstermijn voor de bedrijfsruimten moet worden verlengd tot 1 december 2025;

- de proceskosten worden gecompenseerd zodat elk van partijen de eigen kosten draagt.

5.Verzoeken in hoger beroep

5.1

[geïntimeerde] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter. Zij verzoekt primair dat het hof vaststelt dat voor alle drie de huurovereenkomsten geldt dat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en [geïntimeerde] daarom alsnog niet ontvankelijk verklaart in haar verzoek ex artikel 7:230a BW. Subsidiair, voor het geval het hof zou oordelen geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, verzoekt [geïntimeerde] dat het hof alsnog voor recht verklaart dat de huurovereenkomsten A en C niet rechtsgeldig zijn opgezegd.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

De vraag die het hof moet beantwoorden is of de bedrijfsruimten moeten worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimten of 230a-bedrijfsruimten. Zoals gezegd, zijn de door [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimten sinds 2013/2014 ondergebracht in drie huurovereenkomsten:

- huurovereenkomst A: Lange Haven 53, parterre;

- huurovereenkomst B: Lange Haven 51 en 55 en Westvest 42 en 44;

- huurovereenkomst C: Westvest 42, parterre.

Criteria 290-bedrijfsruimte

6.2

Artikel 7:290 lid 2 onder Pro a BW bepaalt dat onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan:

“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is.”

6.3

Van een ‘kleinhandelsbedrijf’ als bedoeld in deze bepaling is sprake als zaken worden verkocht en rechtstreeks geleverd aan particuliere afnemers. Van een ‘restaurant- of cafébedrijf’ is sprake als tegen betaling rechtstreeks aan het publiek etenswaren en dranken worden verkocht, terwijl gelegenheid wordt geboden om die ter plaatse te gebruiken. Deze activiteiten dienen plaats te vinden in een voor het publiek toegankelijke ruimte.

6.4

Volgens vaste rechtspraak is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van 290-bedrijfsruimte beslissend wat aan de huurder en verhuurder, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.^[1]

6.5

Het is mogelijk dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten met een gemengde bestemming, die deels betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte en deels op 230a-bedrijfsruimte. Als het niet mogelijk is om de huurovereenkomst te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten voor 230a- en 290-bedrijfsruimte, dan is het beschermingsregime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing als de zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en wat partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een 290-bedrijf.^[2]

6.6

Artikel 7:290 lid 3 bepaalt Pro dat ook ‘onroerende aanhorigheden’ worden gerekend tot de 290-bedrijfsruimte. Dit houdt in dat als een gehuurde ruimte zelf, op zich bezien, niet is verhuurd voor de uitoefening van een 290-bedrijf, maar de verhuurder ermee heeft ingestemd dat die ruimte wordt gebruikt ten behoeve van een andere door huurder gebruikte 290-bedrijfsruimte, dan ook voor die eerste ruimte het beschermingsregime geldt dat van toepassing is op daarmee samenhangende 290-bedrijfsruimte.^[3]Dit doet zich bijvoorbeeld voor als een huurder, met instemming van de verhuurder, opslagruimte huurt ten behoeve van een andere door de huurder gebruikte 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld een winkel). Die opslagruimte wordt dan wegens ‘connexiteit’ zelf ook gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte.

Standpunten van partijen

- standpunt [geïntimeerde]

6.7

heeft de hierna weergegeven plattegrond overgelegd van de verschillende ruimtes, met vermelding onder welke huurovereenkomst (A, B of C) de betreffende ruimte valt. De verschillende sub-ruimtes die vallen onder huurovereenkomst B zijn nader onderverdeeld in B1 t/m B11. Niet weersproken is dat alle ruimtes van binnenuit onderling toegankelijk zijn.

6.8

[geïntimeerde] voert het volgende aan. De onder huurovereenkomst B vallende ruimten B1, B2, B3, B7 en B9 zijn voor het publiek toegankelijk en daarin worden 290-bedrijfsactiviteiten ontplooid, te weten een ‘kleinhandelsbedrijf’ en activiteiten die vallen onder ‘restaurant- en cafébedrijf’. [geïntimeerde] ontkent niet dat zij ook een groothandel is, en in die hoedanigheid wijn levert aan restaurants en wijnwinkels, maar stelt dat zij zich daarnaast in belangrijke mate ook richt op de verkoop aan particulieren en dat de voor het publiek toegankelijke delen met name voor dat laatste worden gebruikt. B7, B9 en B3 zijn winkelruimtes, waar wijnen en sterke dranken staan uitgestald voor de verkoop, voornamelijk aan particulieren. Ook in B2 zijn ten behoeve van de winkelfunctie vele wijnen uitgestald. B2 heeft primair echter een horeca-/proeflokaalfunctie. B1 heeft als hoofdfunctie showroom voor geschenken en pakketten die kunnen worden gekocht of besteld door particulieren en bedrijven, maar wordt daarnaast gebruikt als extra proeflokaal. In de proeflokalen worden wijnproeverijen gehouden. Dat zijn georganiseerde proeverijen ten behoeve van de winkelfunctie, met als doelgroep particulieren, of proeverijen als ‘event’ (partijen, recepties etc.) voor particulieren of bedrijven. Ook vinden proeverijen ad hoc plaats als klanten in de winkel wijn willen proeven, en met name aan het einde van de vrijdagen en zaterdagen breidt dit zich dan vaak spontaan uit. De andere, niet voor het publiek toegankelijke sub-ruimtes van B worden gebruikt als opslagruimten, kantoorruimte en keuken en zijn primair ondersteunend aan de functies die in de voor het publiek toegankelijke 290-ruimten plaatsvinden. Daarmee moeten alle door [geïntimeerde] gehuurde ruimten die vallen onder huurovereenkomst B worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte. Als de huurovereenkomsten A en C als aparte huurovereenkomsten beoordeeld zouden moeten worden, dan geldt dat de bedrijfsruimten A en C, die worden gebruikt als opslagruimte voor de winkel en als kantoorruimte, in ieder geval op grond van de connexiteitsregel van artikel 7:290 lid 3 BW Pro moeten worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte. Volgens [geïntimeerde] was al het voorgaande ook wat haar en [naam 1] voor ogen stond toen zij in 2013/2014 de huurovereenkomsten A, B, en C sloten. Verder stelt [geïntimeerde] dat zij voor de opslag van de geïmporteerde wijnen en voor haar groothandelsactiviteiten voornamelijk de van een derde gehuurde ruimte elders in Schiedam gebruikt.

- standpunt Schiedamse Steen

6.9

Schiedamse Steen betoogt daarentegen dat de bedrijfsruimten niet als 290-bedrijfsruimte kwalificeren. [geïntimeerde] is een onderneming die wijnen importeert en ze vervolgens voornamelijk als groothandel doorverkoopt aan zakelijke afnemers. Ook verkoopt [geïntimeerde] relatiegeschenken, waaronder kerstpakketten, die naar hun aard zijn bedoeld voor de zakelijke markt. Er is dus geen sprake van de uitoefening van een detailhandelsbedrijf in het gehuurde. Dat ook particulieren daar wel een fles wijn kunnen kopen, maakt dat niet anders: het groothandelsaspect en de verkoop aan zakelijke afnemers overheersen. [geïntimeerde] profileert zich ook als zodanig en is bij de Kamer van Koophandel ingeschreven als groothandel. Dat er bij tijd en wijle proeverijen plaatsvinden in het gehuurde maakt niet dat sprake is van horeca als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro: deze activiteit is van ondergeschikte betekenis en dient bovendien de groothandelsfunctie van [geïntimeerde] . Uit de huurovereenkomsten blijkt ook niet dat het de bedoeling van partijen was om het gehuurde als 290-bedrijfsruimte te verhuren. In huurovereenkomst B wordt weliswaar ook gesproken over een bestemming als verkoopruimte, maar dat hoeft niet te duiden op een kleinhandelsbedrijf. Het begrip ‘verkoopruimte’ omvat immers ook de showroom voor wijnen en relatiegeschenken voor zakelijke klanten en grote afnemers die zich in het gehuurde bevindt. Over een horeca- of proeflokaalbestemming wordt in de huurovereenkomsten in het geheel niet gesproken. Verder wijst Schiedamse Steen erop dat er drie aparte huurovereenkomsten zijn gesloten, die los van elkaar staan. Zij betwist dat sprake is van connexiteit met 290-bedrijfsruimte.

Oordeel van het hof over de bestemming van de bedrijfsruimten

6.1

Schiedamse Steen heeft de hiervoor weergegeven plattegrond op zich niet betwist. Het hof zal hierna de door [geïntimeerde] gehanteerde aanduiding van de verschillende ruimtes aanhouden. Schiedamse Steen heeft niet weersproken dat de ruimten B1, B2, B3, B7 en B9 voor het publiek toegankelijk zijn (hierna: de voor het publiek toegankelijke delen). Het hof zal eerst beoordelen in hoeverre huurovereenkomst B, waaronder deze voor het publiek toegankelijke delen vallen, betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte. Daarna zullen de huurovereenkomst A en C worden beoordeeld. Het hof zal daarbij eerst bekijken of het feitelijke gebruik van de (verschillende delen van) de bedrijfsruimten aangemerkt kan worden als 290-gebruik en vervolgens, als dat het geval is, of een dergelijk 290-gebruik [geïntimeerde] en [naam 1] ook voor ogen stond toen zij de huurovereenkomsten sloten.

- kwalificatie huurovereenkomst B (Lange Haven 51 en 55 en Westvest 42 en 44)

6.11

Op de plattegrond is te zien dat de voor het publiek toegankelijke delen een groot deel beslaan van de onder huurovereenkomst B verhuurde ruimte. Deze delen zijn voor iedereen toegankelijk tijdens de openingstijden, van woensdag t/m zaterdag van 10.00 tot 17.30 uur. [geïntimeerde] heeft een reeks foto’s van (het gebruik van) deze voor het publiek toegankelijke delen overgelegd.^[4]Daarop is een uitgebreide uitstalling van losse flessen wijnen en andere dranken te zien en tafels voor de wijnproeverijen, in een sfeervolle omgeving met de uitstraling van een wijnkelder. Vast staat dat [geïntimeerde] voor deze locatie al jaren beschikt over een slijterijvergunning en een horecavergunning voor de proeverijen. De zaak is ingericht (ook) met het oog op de verkoop aan particuliere klanten: niet weersproken is dat de prijzen van de flessen wijn en andere dranken zijn weergegeven inclusief BTW en dat op de toonbank bij de ingang aan de Westvest een pinautomaat staat waarmee klanten ter plekke kunnen afrekenen. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde tekst van haar website en voorbeelden van nieuwsbrieven blijkt dat zij zich actief richt op particuliere klanten en hen uitnodigt om naar de “wijnwinkel” aan de Westvest te komen voor de aankoop van wijn en voor (inloop)proeverijen.^[5][geïntimeerde] heeft verder een verklaring overgelegd van Key2Finance, het administratiekantoor dat de jaarrekeningen voor [geïntimeerde] opstelt.^[6]Daaruit blijkt dat in de periode van half februari 2025 t/m half februari 2026 de totale omzet van [geïntimeerde] van € 2.825.000,- bedraagt en dat die kan worden uitgesplitst in groothandelsomzet van € 1.161.000,- en winkelomzet van € 1.664.000,-. Die winkelomzet bestaat voor € 1.036.000,- uit particuliere wijnverkoop (inclusief betaalde proeverijen) en voor € 628.000,- uit verkoop wijngeschenken. Uit die cijfers kan in ieder geval worden opgemaakt dat [geïntimeerde] een aanzienlijke omzet behaalt door verkoop aan particulieren. Dat de voor het publiek toegankelijke delen in overwegende mate worden gebruikt voor wijnverkoop aan particulieren en proeverijen voor de particuliere markt (mede ten behoeve van de wijnverkoop aan particulieren), heeft [geïntimeerde] met de hiervoor beschreven omstandigheden, in onderling verband beschouwd, voldoende onderbouwd.

6.12

Van de andere ruimtes die onder huurovereenkomst B vallen wordt het grootste deel gebruikt voor opslag: B8, B11 en B10. [geïntimeerde] stelt dat deze opslag voornamelijk ten dienste staat van de verkoop in de winkel, en niet van haar groothandelstak. Zij heeft toegelicht dat zij in de winkel zoveel verschillende wijnen verkoopt dat deze opslagruimte nodig is om voldoende winkelvoorraad ter plekke te hebben. Ook heeft zij aangevoerd dat zij sinds 2001 van derden elders in Schiedam magazijnruimte huurt ten behoeve van haar groothandelsactiviteiten. Ter onderbouwing van dat laatste heeft [geïntimeerde] een verklaring overgelegd van Snelweg Logistics B.V. (hierna: Snelweg), gevestigd in Schiedam.^[7]Daarin staat dat Snelweg containers en vrachtwagens lost voor [geïntimeerde] , dat zij voorraden van [geïntimeerde] in haar magazijn opslaat en die beheert, opgeslagen goederen verzendklaar maakt en vervolgens aflevert bij de klant in opdracht van [geïntimeerde] . Overigens bevestigt Snelweg ook de stelling van [geïntimeerde] dat het gereed maken en opslaan van kerstpakketten niet op de locatie Westvest/Lange Haven plaatsvindt. Snelweg verklaart dat zij loodsruimte, materialen en diensten ter beschikking stelt ten behoeve van jaarlijkse inpakwerkzaamheden kerstgeschenken. Ruimte B6 is een keuken ten behoeve van de proeverijen die er ook toe dienen om de wijnverkoop aan particulieren te bevorderen. Al met al heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat het gebruik van deze omliggende ruimten in overwegende mate zo nauw samenhangt met de 290-functies van de voor het publiek toegankelijke delen, dat de opslagruimten en keuken ook als 290-ruimtes moeten worden aangemerkt. De naast de keuken gelegen relatief kleine kantoorruimte B5 volgt de 290-kwalificatie van de rest van de ruimten die onder huurovereenkomst B vallen.

6.13

[geïntimeerde] huurde de verschillende ruimten die in 2014 onder huurovereenkomst B zijn samengebracht al sinds de negentiger jaren van [naam 1] . Dat een deel van het gehuurde ook vóór 2014 al voor het publiek toegankelijk was, en dat zich daarin toen al een wijnwinkel gericht op particulieren bevond en er ook proeverijen werden gehouden, heeft [geïntimeerde] onderbouwd met verschillende advertenties uit de jaren negentig.^[8]In een van de teksten, van 2 december 1993, staat bijvoorbeeld:
“Een uurtje of wat rondkijken om op je gemak een mooie doos wijn uit te zoeken, is een feest op zich bij [geïntimeerde] Vins. Feestelijker nog zijn de proeverijen die regelmatig worden georganiseerd. Geef even uw naam en adres op en u wordt voor de eerstvolgende proeverij geïnviteerd.”. En op een foto uit 1995 is de zien dat op de pui van Lange Haven 53 (waar zich oorspronkelijk de ingang bevond) nog staat:
“ [geïntimeerde] VinsWijnwinkel”(cursivering toegevoegd).^[9]Mevrouw [naam 2] (dochter van [naam 3] , de oprichter van [geïntimeerde] ) heeft tijdens de zitting bij het hof verklaard dat zij al meer dan 30 jaar in het gehuurde werkt, dat zij niet beter weet dan dat zij in een mooie en grote wijnspeciaalzaak werkt, dat dat altijd zo is geweest en dat de meeste inspanning en energie gaat naar de particuliere verkoop. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] met het voorgaande afdoende heeft onderbouwd dat de onder huurovereenkomst B vallende ruimten ook op het moment van het sluiten van de overeenkomst in 2014 al werden gebruikt als 290-ruimten, hetzij rechtstreeks (omdat ze waren ingericht en werden gebruikt als winkelruimte en/of proeflokaal), hetzij omdat zij voornamelijk werden gebruikt ten behoeve van die 290-bedrijfsruimten. Met betrekking tot de opslagruimten merkt het hof nog op dat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat zij al vóór 2014 (te weten vanaf 2001) ten behoeve van haar groothandelsfunctie externe magazijnruimte huurde, waar geïmporteerde wijnen werden afgeleverd en opgeslagen.

6.14

Bij de beoordeling of inderdaad sprake is van 290-bedrijfsruimte is uiteindelijk cruciaal wat de huurder en verhuurder, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van huurovereenkomst in 2014 voor ogen heeft gestaan. [geïntimeerde] heeft hierover gesteld dat [naam 4] , de toenmalige bestuurder van verhuurder [naam 1] , het gehuurde en de daarin uitgeoefende onderneming van [geïntimeerde] van haver tot gort kende, als vriend van [naam 3] en buurman ( [naam 4] had zijn bedrijf aan de Lange Haven 43), en dat hij een regelmatige bezoeker was van de winkel en vaste gast bij de proeverijen. Ter onderbouwing daarvan heeft [geïntimeerde] een schriftelijke verklaring van de broer van (de in 2022 overleden) [naam 4] overgelegd, inhoudend:^[10]

“Hoewel ik destijds niet persoonlijk betrokken ben geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten, ben ik wel bekend met de feitelijke bedrijfsvoering van [geïntimeerde] Vins sinds de opening van de wijnhandel.

Mijn broer, [naam 4] , was in die periode tot zijn overlijden in 2022, via zijn BV eigenaar van het pand dat door [geïntimeerde] Vins wordt gehuurd. Daarnaast was mijn eigen onderneming, net als die van mijn broer [naam 4] , gevestigd in het naastgelegen pand, waardoor ik gedurende een lange periode direct zicht heb gehad op de aard en inrichting van de dagelijkse bedrijfsactiviteiten ter plaatse.

Sinds de oprichting van de onderneming door de heer [naam 3] is er steeds sprake geweest van een voor publiek toegankelijke winkel, waar ook regelmatig proeverijen werden georganiseerd. Ik heb dat gezien omdat ik zelf met enige regelmaat in de winkel kwam om wijn te kopen. Mijn broer was daar vaker aanwezig en schoof met name op vrijdagmiddagen graag aan de stamtafel aan en nam dan deel aan proeverijen in de winkelruimte, waarbij particuliere klanten aanwezig waren die ter plaatse wijnen selecteerden en aankochten.”

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] hiermee voldoende heeft onderbouwd dat verhuurder [naam 1] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2014 ervan op de hoogte was dat het gehuurde door [geïntimeerde] werd gebruikt voor 290-doeleinden (winkel en proeverijen) en dat [naam 1] ermee heeft ingestemd dat [geïntimeerde] dat ook onder de nieuwe huurovereenkomst van 2014 bleef doen.

6.15

Schiedamse Steen heeft erop gewezen dat in huurovereenkomst B is bepaald dat de opzegtermijn twee maanden bedraagt en betoogt dat dit erop duidt dat [naam 1] en [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van huurovereenkomst B niet voor ogen hadden dat de verhuurde ruimte een 290-bestemming zou hebben. Ook heeft zij gewezen op het feit dat [geïntimeerde] in het handelsregister staat ingeschreven als groothandel met de daarbij horende SBI-codes. [geïntimeerde] heeft hierover opgemerkt dat bij het opstellen van de huurovereenkomst geen aandacht is besteed aan juridische aspecten, zodat aan die opzeggingsbepaling niet de consequentie kan worden verbonden die Schiedamse Steen daaraan verbindt. Ten aanzien van de inschrijving in het handelsregister heeft [geïntimeerde] toegegeven dat die inderdaad onvolledig was en zij heeft die inmiddels gecorrigeerd; nu zijn de bedrijfsactiviteiten omschreven als
“Groothandel en detailhandel in wijnen en gedistilleerde dranken, alsmede een slijterij met wijngeschenkenshowroom en een proeflokaal met een horecavergunning”.^[11][geïntimeerde] heeft ook een stuk overgelegd waaruit blijkt dat zij is aangesloten bij het Pensioenfonds Detailhandel.^[12]Het hof oordeelt dat deze argumenten van Schiedamse Steen, ook gelet op de door [geïntimeerde] gegeven toelichting, onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover de hiervoor besproken onderbouwing van [geïntimeerde] dat haar en verhuurder [naam 1] in 2014 bij het sluiten van de huurovereenkomst B, voor ogen stond dat die bedrijfsruimte voor 290-doeleinden gebruikt zou worden.

6.16

De conclusie is dat de onder huurovereenkomst B vallende bedrijfsruimte is bestemd als 290-bedrijfsruimte.

- kwalificatie huurovereenkomsten A (Lange Haven 53, parterre) en C (Westvest 42, parterre)

6.17

Door middel van de twee afzonderlijke huurovereenkomsten A en C zijn de bedrijfsruimten Lange Haven 53, parterre, en Westveld 42, parterre, aan [geïntimeerde] verhuurd. Deze ruimten zijn op de plattegrond weergegeven als A respectievelijk C1. De vraag is of deze bedrijfsruimten op grond van connexiteit met bedrijfsruimte B ook aangemerkt moeten worden als 290-bedrijfsruimten.

6.18

[geïntimeerde] huurde bedrijfsruimte A al sinds 1988 van [naam 1] . Niet weersproken is dat de ruimte sinds 1996, na verlegging van de winkelingang naar Westvest 44, in gebruik is als kantoor en dat vandaaruit bedrijfsruimte B via een interne doorgang toegankelijk is. Volgens [geïntimeerde] worden in bedrijfsruimte A niet alleen administratieve activiteiten verricht ten behoeve van de groothandel en de winkel/proeverijen, maar helpt het personeel vanuit deze ruimte ook in de winkel, vult winkelvoorraden aan en houdt zich bezig met het verpakken en klaarzetten van wijn en wijnpakketten die aan particulieren bezorgd moet worden. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] hiermee voldoende heeft uitgelegd en onderbouwd dat bedrijfsruimte A wordt gebruikt ten behoeve van de 290-activiteiten die in bedrijfsruimte B plaatsvinden en dat de mate van dat gebruik voldoende is voor het aannemen van connexiteit.

6.19

[geïntimeerde] heeft bedrijfsruimte C1 in 2013 van [naam 1] gehuurd als opslagruimte. [geïntimeerde] stelt dat zij deze ruimte van meet af aan in overwegende mate heeft gebruikt voor de opslag van wijnen ten behoeve van haar detailhandel en dat deze ruimte (met bijbehorend recht van overpad, C2, naar de parkeerplaats) tevens van belang is als expeditiedoorgang voor laden en lossen. Mede gelet op de omstandigheid dat [geïntimeerde] op het moment van het sluiten van huurovereenkomst C al externe magazijnruimte huurde ten behoeve van haar groothandel, heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat de onder huurovereenkomst C gehuurde bedrijfsruimte overwegend ten dienste staat van de 290-bedrijfsruimte B.

6.2

Ook hier is niet alleen van belang hoe de bedrijfsruimten feitelijk worden gebruikt, maar ook of dat gebruik bij het sluiten van de huurovereenkomsten A en C in 2014 respectievelijk 2013 [geïntimeerde] en [naam 1] ook voor ogen stond. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd dat [naam 4] , als vriend en buurman, goed op de hoogte was van de wijze waarop de bedrijfsruimten door [geïntimeerde] werden gebruikt (zie hiervoor bij 6.14). Daarmee heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat [naam 1] ermee instemde dat de bedrijfsruimten A en C1 hoofdzakelijk zouden worden gebruikt ten behoeve van de 290-bedrijfsruimte die zich in B bevond.

6.21

Anders dan Schiedamse Steen betoogt, is het feit dat voor bedrijfsruimte A en C twee aparte huurovereenkomsten zijn gesloten, geen indicatie dat deze bedrijfsruimten als 230a-bedrijfsruimten moeten worden aangemerkt en niet in samenhang met bedrijfsruimte B moeten worden gezien. [geïntimeerde] heeft namelijk een andere, aannemelijke verklaring gegeven voor het feit dat er drie overeenkomsten zijn gesloten: in tegenstelling tot huurovereenkomst B is bij huurovereenkomst A de huurprijs één keer per jaar verschuldigd en is bij huurovereenkomst C de huurprijs inclusief energie. Deze verschillen blijken ook uit de huurovereenkomsten. Het verweer van Schiedamse Steen dat de opzegtermijn bij de huurovereenkomsten A en C (opzegging “in overeenstemming”) niet strookt met 290-bedrijfsruimte is evenmin voldoende tegenover dat wat het hof hiervoor bij 6.18-6.20 heeft overwogen, temeer omdat [geïntimeerde] heeft toegelicht dat zij en [naam 1] bij het sluiten van de huurovereenkomsten helemaal geen aandacht hebben besteed aan de juridische aspecten.

6.22

De conclusie is dat de bedrijfsruimten A en C op grond van de connexiteitsregel van artikel 7:290 lid 3 BW Pro moeten worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimten.

Conclusie en proceskosten

6.23

De conclusie is dat de bedrijfsruimten moeten worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte. Dat betekent dat het hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt, dat het hof de beschikking van de kantonrechter zal vernietigen en [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek ex artikel 230a BW. Omdat de primaire vordering van [geïntimeerde] wordt toegewezen, wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] .

6.24

Het hof zal Schiedamse Steen als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.

6.25

De proceskosten in eerste aanleg worden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 135,- aan griffierecht en € 1.228,- aan salaris advocaat.

6.26

De proceskosten in hoger beroep worden begroot op:

griffierecht € 827,-

salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.596,-

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2025;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart [geïntimeerde] niet ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:230a BW;
veroordeelt Schiedamse Steen in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.363,-;
veroordeelt Schiedamse Steen daarnaast in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.596,-;
bepaalt dat als Schiedamse Steen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, Schiedamse Steen de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. H.J.M. Burg, Th.G. Lautenbach en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Hoger beroep over kwalificatie van bedrijfsruimten als 290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte