Uitspraak
Arrest d.d. 25 oktober 2006
Rolnummer 0500595
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr S.A. Roodhof,
tegen
Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers,
gevestigd te Rijswijk,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: COA,
procureur: mr J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de tussenvonnissen uitgesproken op 23 februari 2004 en 21 maart 2005 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen, hierna aan te duiden als de kantonrechter. De kantonrechter heeft van het tussenvonnis van 21 maart 2005 hoger beroep opengesteld.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 2 mei 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het tussenvonnis d.d. 21 maart 2005 met dagvaarding van COA tegen de zitting van 7 december 2005.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"uitvoerbaar bij voorraad voor zoveel mogelijk, het door de kantonrechter te Assen tussen partijen op 21 maart 2005 onder zaaknummer 128797 CV EXPL 03-3235 gewezen vonnis en gronden waarop dit berust, zal vernietigen, en, opnieuw recht doende:
a geïntimeerde alsnog zal veroordelen aan appellant tegen bewijs van kwijting te voldoen de verschuldigd geworden en te worden huurpenningen over de maanden december 2002 en volgende, vermeerderd met de wettelijke rente over elke verschuldigd geworden termijn vanaf de dag van het opeisbaar worden van de termijn tot en met de dag der voldoening, tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen recht- en regelmatig zal zijn beëindigd;
b geïntimeerde alsnog zal veroordelen aan de appellant tegen bewijs van kwijting, maandelijks op de eerste dag van elke maand, te voldoen een bedrag, gelijk aan de huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente over elke verschuldigd geworden termijn vanaf de dag van het opeisbaar worden van de termijn tot en met de dag der voldoening, voor elke maand, een gedeelte van een maand te berekenen als volledige maand, zolang naar recht- en regelmatig beëindiging van de huurovereenkomst door gedaagde niet overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst is opgeleverd (danwel zolang appellant voor dat feitelijk herstel niet heeft kunnen zorgdragen, nadat hij terzake door geïntimeerde geheel is schadeloos gesteld);
en:
c geïntimeerde alsnog zal veroordelen binnen een door het Hof in goede justitie te bepalen termijn geheel uitvoering te (doen) geven aan alle herstelwerkzaamheden, omschreven in de in opdracht van appellant tot stand gebrachte expertises, alsmede vervolgens op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom ad euro 5.000,-- voor iedere dag dat geïntimeerde nadien met die oplevering in gebreke mocht blijven;
althans:
onder opheffing van geïntimeerdes herstel- en opleveringsverplichting - geïntimeerde zal veroordelen aan appellant tegen bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad euro 1.628.048,40, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 september 2003 tot en met de dag der algehele voldoening;
althans;
onder opheffing van geïntimeerdes herstel- en opleveringsverplichting - zal vernietigen de rechtsoverweging 5.6 tot en met 5.9 van het vonnis en de taak ter verdere behandeling in eerste aanleg voor wat betref het element schade terug zal verwijzen naar de Rechtbank Assen, sector kanton;
en:
d. geïntimeerde zal veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door COA verweer gevoerd met als conclusie:
"Tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter te Assen van 21 maart 2005, zonodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, met veroordeling van appellante in de kosten van het geding in hoger beroep en met verklaring dat deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn, zulks met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te dezen te wijzen arrest."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft drie grieven opgeworpen, die elk uit meerdere subgrieven bestaan, welke zich richten tegen de in conventie gegeven beslissing, en een ongenummerde, enkelvoudige grief, gericht tegen de beslissing in reconventie
De beoordeling
Het toepasselijke recht
1. De inleidende dagvaarding is uitgebracht na 1 augustus 2003, zodat in beginsel de nieuwe huurrechtelijke bepalingen van toepassing zijn, indien geoordeeld moet worden dat ten tijde van het uitbrengen van die dagvaarding nog sprake was van een lopende huurovereenkomst. Voor zover evenwel anders geoordeeld moet worden en komt vast te staan dat de huurovereenkomst op dat moment reeds was geëindigd, volgt uit artikel 68a in samenhang met artikel 20 van Pro de Overgangswet NBW dat alsdan het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht van toepassing is.
Ten aanzien van de feiten
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van genoemd vonnis van 21 maart 2005 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Kort samengevat gaat het in deze procedure om het volgende.
2.1. De Hondsrug BV, rechtsvoorgangster van [appellant], heeft blijkens een op 14 maart 1996 ondertekend huurcontract, aan COA verhuurd 80 bungalows en twee gebouwen, gelegen aan de [adres] te [plaats] (thans gemeente [gemeente]), (voorheen) plaatselijk bekend als vakantiepark [vakantiepark]. De contractuele bestemming van het gehuurde was asielzoekerscentrum.
2.2. Het huurcontract merkt in de 'kop' de huurovereenkomst aan als "overeenkomst van huur en verhuur niet artikel 7a:1624 BW Bedrijfsruimte".
2.3. Over de duur van de huurovereenkomst bepaalt het contract in artikel 2 eerste Pro lid dat deze vijf jaar bedroeg ingaande de datum van oplevering (1 januari 1997, hof). Het tweede lid bepaalt dat verhuurster aan de huurder het recht verleende de overeenkomst te verlengen, mits dit uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de lopende periode schriftelijk aan verhuurster werd meegedeeld.
2.4. De contractuele huurprijs bedroeg fl. 1.808.125,00 per jaar, ex. 6% BTW. Het huurcontract voorzag in indexering van de huur.
2.5. COA heeft na ommekomst van de contractuele huurperiode het gehuurde (stilzwijgend) in gebruik gehouden. Er is geen gebruik gemaakt van de contractuele verlengingsoptie. COA heeft bij brief van 4 april 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2002. COA heeft de huur betaald tot en met november 2002.
De procedure in eerste aanleg
3. [appellant] heeft aangevoerd dat het Asielzoekerscentrum moet worden aangemerkt als bedrijfsruime als bedoeld in - thans - artikel 7:290 BW Pro en dat COA de huur niet op de juiste wijze heeft opgezegd. Hij maakt aanspraak op de huurpenningen tot het moment waartegen de huur rechtsgeldig zou kunnen worden opgezegd, volgens hem 1 januari 2007. Daarnaast maakt hij aanspraak op de kosten van herstel omdat het vakantiepark in erbarmelijke staat door COA zou zijn opgeleverd.
3.1. COA heeft betwist dat artikel 7:290 BW Pro van toepassing is. CAO heeft voorts weersproken dat op andere gronden een langere opzegtermijn zou gelden dan feitelijk in acht genomen is. Ook heeft COA de uitgangspunten van de door [appellant] ingestelde schadevergoedingsvordering betwist.
3.2. COA heeft in reconventie de betaalde huur over de maanden oktober en november 2002 teruggevorderd.
3.3. De kantonrechter heeft geoordeeld dat artikel 7A:1624/7:290 BW toepassing mist, dat tijdig en met een juiste opzegtermijn is opgezegd en dat de vordering tot doorbetaling van de huurpenningen niet kan worden toewezen.
3.4. Ten aanzien van de schade wegens het niet in goede staat opleveren heeft de kantonrechter een inlichtingencomparitie gelast.
3.5. De reconventionele vordering heeft de kantonrechter aangehouden, omdat COA heeft erkend dat zij het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten.
Met betrekking tot grief I
4. Deze grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van 1624-bedrijfsruimte.
5. Het hof stelt voorop dat, voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW dan wel als huur van (andere) bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet dan wel van woonruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 24 december 1993, NJ 1994, 215 en HR 3 december 2004, WR 2005,14). Volgens eveneens vaste jurisprudentie is daarbij de contractuele omschrijving - in dit geval dat het gaat om 'niet-1624' bedrijfsruimte - niet doorslaggevend.
6. De contractuele bestemming is asielzoekerscentrum. Dit is ook de feitelijk beoogde bestemming: COA heeft van begin af aan de bedoelding gehad asielzoekers tijdelijk onderdak te bieden in het asielzoekerscentrum en heeft dat ook feitelijk gedaan.
Een asielzoekerscentrum komt niet voor in de limitatieve opsomming van artikel 7A:1624 (oud) BW, dan wel in het huidige artikel 7:290 BW Pro.
[appellant] stelt dat een asielzoekerscentrum valt onder het begrip "hotelbedrijf" dan wel onder het begrip "kampeerbedrijf" dat wel als zodanig in genoemde omschrijving voorkomt. Voor zover [appellant] betoogt dat de kantonrechter uitsluitend heeft getoetst aan het begrip kleinhandelsbedrijf en niet ook niet, met zoveel woorden, aan de begrippen hotel- danwel kampeerbedrijf, is de grief terecht voorgesteld.
7. Dit laatste leidt evenwel niet tot de door [appellant] gewenste conclusie. Niet elke vorm van het tijdelijk onderdak bieden aan personen gebeurt immers in het kader van het hotel- dan wel het kampeerbedrijf. Zo is het pensionbedrijf door de wetgever destijds bewust niet onder artikel 7A:1624 (oud) BW geschaard. Daarbij heeft de wetgever overwogen dat het bij een pension de vraag is of de bedrijfsvoering het karakter heeft van die van een hotelbedrijf met uitgebreide dienstverlening (Nota naar aanleiding van het Eindverslag, Kamerstukken 2 1969/70, 8875, nr. 9, p. 1)
Anders dan [appellant] veronderstelt, is de aanwezigheid van een bedrijfsmatig element - dat de kantonrechter klaarblijkelijk op het oog heeft waar zij spreekt over winstoogmerk - voor de kwalificatie als hotel- danwel kampeerbedrijf noodzakelijk. Wat dat betreft wijkt een hotel- danwel kampeerbedrijf niet af van de overige in artikel 7A:1624 (oud) BW opsomde bedrijfsvormen, waar ook eerst getoetst moet worden of het wel om bedrijfsmatig gebruik gaat (vgl. HR 10 maart 1995, NJ 1995, 555).
8. Het hof stelt vast dat dit bedrijfsmatige element ontbreekt bij het gebruik als asielzoekerscentrum. Daarbij gaat het om de overheidstaak om onderdak te bieden aan daarvoor in aanmerking komende asielzoekers, zoals uitgewerkt in de Wet COA en de, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst vigerende, Regeling Verstrekkingen Asielzoekers en andere categorieën vreemdelingen 1997. De individuele asielzoeker die onderdak ontvangt in een asielzoekerscentrum behoeft daarvoor geen geldelijke tegenprestatie te leveren.
Reeds het ontbreken van dit bedrijfsmatig karakter maakt dat het asielzoekerscentrum niet met een hotel- of kampeerbedrijf gelijk kan worden gesteld. COA merkt overigens terecht op dat een asielzoekerscentrum voorts niet plaatsgebonden is, nu artikel 7 eerste Pro lid, van het Rva 1997 luidde dat COA bepaalt in welk centrum een asielzoeker wordt geplaatst.
Dat het gehuurde voor het overige wel enige kenmerken gemeen heeft met het hotel- of kampeerbedrijf is onvoldoende reden om het als zodanig aan te merken (vgl HR 30 september 2005, NJ 2006, 101). Hetzelfde geldt de omstandigheid dat het gehuurde ook als kampeerbedrijf verhuurd zou kunnen worden.
9. [appellant] heeft tenslotte betoogd dat de omstandigheid dat in de huurovereenkomst is vermeld dat over de huur 6% omzetbelasting is verschuldigd, maakt dat de overeenkomst toch als een overeenkomst van huur- en verhuur van een hotel- dan wel kampeerbedrijf moet worden aangemerkt, omdat bedrijfshuur in het algemeen van omzetbelasting is vrijgesteld, uitgezonderd de huur in het kader van het hotel-pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijfhouden (artikel 11 lid 1 sub Pro onder 2 van de Wet op de Omzetbelasting).
10. Het hof overweegt dat de belastingwetgeving werkt met autonome begrippen en dat een fiscale kwalificatie niet doorslaggevend is voor de huurrechtelijke kwalificatie. Het hof wijst erop dat in de door [appellant] aangehaalde bepaling uit de Wet op de omzetbelasting het hotelbedrijf en het pensionbedrijf op één lijn worden geplaatst, waar de huurwetgever juist tussen beide bedrijfsvormen onderscheid heeft willen maken (zie r.o. 7). Voorts is de toepassing van het 6% tarief gebaseerd op een mededeling van de Staatssecretaris van Financiën van 13 december 1994 (productie 15 bij de conclusie van repliek), zonder welke mededeling de zinsnede "in het kader van een vakantiebestedingsbedrijf" in genoemd artikellid niet zonder problemen zou zijn. Anders dan [appellant] betoogt, is de bepaling dat 6% omzetbelasting is verschuldigd dan ook onvoldoende om van 1624-bedrijfsruimte uit te gaan.
11. De slotsom van de kantonrechter dat artikel 7A:1624 BW toepassing mist, is juist. Grief 1 treft geen doel.
Met betrekking tot grief 2
12. Deze grief betreft de in acht te nemen opzegtermijn.
In de toelichting op de grief neemt [appellant] primair het standpunt in dat sprake is van 1624-bedrijfsruimte en dat ingevolge artikel 7:292 en Pro 7:293 BW de huurovereenkomst van rechtswege met 5 jaar is verlengd en de opzegging niet kan bewerkstelligen dat de huur eerder eindigt dan per 1 januari 2007.
Het hof verwerpt dit primaire standpunt onder verwijzing naar de verwerping van grief 1.
13. Subsidiair heeft [appellant] betoogd dat de huurovereenkomst met 5 jaar is verlengd op basis van artikel 7A:1609 (oud) BW en artikel 7A:1623 (oud) BW.
Het hof overweegt dat partijen het er in zoverre over eens zijn, dat het - indien artikel 7A:1624 (oud) BW toepassing mist - gaat om de (stilzwijgende) voortzetting van een schriftelijk aangegane huurovereenkomst na ommekomst van de daarbij overeengekomen bepaalde tijd, waarvan de gevolgen werden geregeld door artikel 7A:1609 (oud) BW. Dit artikel bepaalde niet veel meer dan dat op een dergelijke voortzetting de bepalingen met betrekking tot de mondeling aangegane huur van toepassing zijn.
14. Het hof deelt de opvatting van [appellant] dat op deze verlengde huurovereenkomst vervolgens beheerst wordt door artikel 7A:1623 (oud) BW, welk artikel in de jurisprudentie ook (van overeenkomstige) toepassing is verklaard op andere huurobjecten dan woningen. Het hof deelt evenwel niet de conclusie van [appellant] dat uit dit artikel volgt dat de huurovereenkomst stilzwijgend met vijf jaar is verlengd. Het hof verwijst daartoe naar de noot van Meijers onder HR 9 mei 1947, NJ 1948, 448, waarin is aangegeven hoe dit artikel, dat zijns inziens berust op een misverstand, in het oude BW is terechtgekomen. Dit artikel wijkt af van de romeinsrechtelijke traditie dat een stilzwijgende voorzetting van een huurovereenkomst (van gebouwen) voor onbepaalde tijd was en werd in de Nederlandse doctrine ook anders uitgelegd dan in Frankrijk het geval was met artikel 1759 Code Pro Civil, waarvan artikel 7A:1623 (oud) BW de vertaling vormde. Meijers betoogt dat ook artikel 7A:1623 (oud) BW zo moet worden uitgelegd dat zonder een duidelijk plaatselijk gebruik dat een stilzwijgende wederinhuring gedurende een bepaalde tijd laat doorlopen, de wederinhuring als een huur die voor onbepaalde tijd verlengd is moet worden beschouwd, die met de gebruikelijke opzeggingstermijn beëindigd kan worden. Het hof sluit zich bij die opvatting aan.
15. Dat er in de gemeente [gemeente], dan wel in de provincie Drenthe of in het ressort Leeuwarden een plaatselijk gebruik is dat bepaalt dat de stilzwijgende verlenging van de huur van asielzoekerscentra altijd met vijf jaar plaatsvindt, acht het hof niet aannemelijk geworden. Het hof verwerpt het betoog van [appellant] dat dit plaatselijk gebruik gelijk te stellen zou zijn met artikel 7A:1624 (oud) BW omdat het asielzoekerscentrum gelijk gesteld moet worden met een bungalowpark. Deze vergelijking - waarmee [appellant] langs een omweg toch het in de bespreking van grief 1 verworpen huurregiem van toepassing wil laten zijn - gaat niet op aangezien een asielzoekerscentrum een geheel ander gebruik inhoudt dan het gebruik als een recreatief vakantiepark.
16. Mitsdien oordeelt het hof dat de huurovereenkomst stilzwijgend voor onbepaalde tijd is verlengd. Deze huurovereenkomst kon worden beëindigd door opzegging. De termijn voor opzegging dient door plaatselijk gebruik te worden bepaald, en bij het ontbreken van zodanig gebruik, door redelijkheid en billijkheid.
Een plaatselijk gebruik voor de opzegging van huurovereenkomsten als hier in het geding, is door geen der partijen aannemelijk gemaakt, zodat het hof heeft te beoordelen of de in acht genomen opzeggingstermijn een redelijke is. Bij de beantwoording van deze vraag kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen (vgl. HR 21 april 1995, NJ 1995, 437).
17. [appellant] heeft aangevoerd dat de in acht genomen opzegtermijn van bijna een half jaar te kort was om park [vakantiepark] op andere wijze te verhuren. Voor de verhuur van de bungalows als vakantiehuisjes is aanzienlijk meer tijd nodig, gelet op de verschijningsdata van diverse vakantiegidsen. Volgens [appellant] was een opzegtermijn van ongeveer een jaar nodig om nieuwe huurder(s) te kunnen vinden. Voorts heeft hij gewezen op de wettelijke opzegtermijnen van één jaar die gelden bij 1624-bedrijfsruimte.
COA heeft daarentegen gewezen op de verlengingsmogelijkheid van artikel 2, tweede lid, van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de verhuurder aan de huurder het recht toekent de huurovereenkomst te verlengen, mits dit uiterlijk zes maanden van tevoren door de huurder is meegedeeld. Voorts heeft COA erop gewezen dat [appellant] in het geheel niet op een verlenging had mogen rekenen, gelet op het geldende planologische regiem, omdat het gebruik als asielzoekerscentrum met een (tijdelijke) vrijstelling op grond van artikel 17 van Pro de Wet op de Ruimtelijke ordening was mogelijk gemaakt. Ook verwijst COA naar haar brief van 13 mei 1997 aan [appellant] en de correspondentie uit 2001, waarin sprake is van open onderhandelingen over de mogelijke voortzetting van de huur.
18. Het hof oordeelt dat de omstandigheid dat de huurovereenkomst na ommekomst van vijf jaar, zonder verdere opzegging had kunnen worden beëindigd (zie artikel 7A:1606 (oud) BW) hier niet van belang is. Deze situatie heeft zich niet voorgedaan aangezien COA stilzwijgend heeft verlengd. Het had ook op de weg van COA gelegen om bij deze verlenging de verdere voorwaarden met [appellant] uit te onderhandelen. Nu COA gehandeld heeft zoals hij heeft gedaan, kan COA zich niet beroepen op de situatie die zou zijn ontstaan als in het geheel niet was verlengd. Hetzelfde geldt voor de artikel-17-vrijstelling. De aan deze vrijstelling verbonden termijn was bij het aangaan van de verlengde huurovereenkomst al verstreken. Dat de gemeente [gemeente] handhavend zou optreden, is gesteld noch gebleken.
19. Het hof kent ook geen doorslaggevend belang toe aan de hiervoor genoemde optietermijn. Deze termijn heeft niet dezelfde strekking als een opzegtermijn. De opzegtermijn dient er toe de verhuurder in staat te stellen tijdig naar een andere huurder om te zien. De optietermijn houdt een bepaling in tot welke datum de huurder er zeker van kan zijn dat hij de huurovereenkomst kan verlengen.
Anderzijds komt evenmin doorslaggevende betekenis toe aan de niet van toepassing zijnde bepalingen omtrent de opzegtermijn bij 1624-bedrijfsruimte. De feitelijke argumenten omtrent de redelijkheid en billijkheid van een lagere opzegtermijn dan COA in acht heeft genomen, (verschijningsdata brochures e.d.) heeft [appellant] nauwelijks toegelicht.
20. Het komt het hof geraden voor dat ook dit punt - dat een nauwe samenhang vertoont met de reconventionele vordering van COA betreffende de huurtermijnen over oktober en november 2002 - in de door de kantonrechter gelaste schikkings- en inlichtingencomparitie wordt betrokken.
21. Slechts in zoverre slaagt grief 2.
Met betrekking tot grief 3
22. Deze grief heeft betrekking op de opleveringsgebreken. Tussen partijen staat vast dat COA het gehuurde na ommekomst van de huurperiode niet in goede staat aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld. Wel verschillen partijen over de vraag welke gebreken voor rekening van COA komen en over de ernst van deze gebreken.
23. In onderdeel 3a betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat hij ter zake slechts recht heeft op schadevergoeding, en niet op de door hem gevorderde feitelijk herstel op straffe van een dwangsom.
Dit onderdeel faalt. De verplichting tot oplevering in goede staat, zoals nader omschreven in artikel 4, tweede lid, van het huurcontract, kan alleen plaats vinden op het moment van oplevering (vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999, 380). De opleveringsverplichting is geen duurverbintenis. Nu COA deze verplichting bij de oplevering niet is nagekomen, is deze tekortkoming ingevolge artikel 6:74 BW Pro omgezet in een verplichting de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden. Tot deze schade behoren ook de financieringslasten, die zich vertalen in toekenning van de wettelijke rente over het schadebedrag vanaf het moment waarop de schade geacht wordt te zijn geleden.
24. Onderdeel 3a faalt.
25. De onderdelen 3b tot en met 3e hebben betrekking op het opleveringsniveau dat [appellant] mocht verwachten. Daarbij gaat het om de uitleg van artikel l4, tweede lid, van de huurovereenkomst. Dit bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
"Huurder zal bij beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde in dezelfde bouwkundige /technische staat opleveren als bij ingang van de huurtermijn, rekening houdende met een gebruiksduur van vijf jaar of langer, tenzij uit lid 3 van dit artikel iets anders voortvloeit".
Het derde lid heeft betrekking op veranderingen/verbouwingen.
Voorop staat dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
26. Het hof legt deze bepaling zo uit dat het COA de bungalows in nette staat, maar uiteraard niet in nieuwstaat behoefde op te leveren, rekening houdende met vijf jaar contractueel gebruik als asielzoekerscentrum, hetgeen neerkomt op vijf jaar intensieve permanente bewoning.
Dat vijf jaar intensieve bewoning - in de zin van vrijwel permanent meerdere personen per eenheid - tot meer slijtage leidt van bepaalde voorzieningen dan vijf jaar recreatief gebruik - met perioden van leegstand - acht het hof voorstelbaar. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.7 dan ook met recht geoordeeld dat de gebruikelijke afschrijvingstermijn voor vakantiehuisjes hier niet maatgevend is.
27. Daarbij komt dat partijen in het huurcontract een bijzondere bepaling hebben opgenomen over schade veroorzaakt door asielzoekers, die deels voor rekening van de verhuurder is gebracht.
Artikel 5, derde lid, van de huurovereenkomst luidt daartoe als volgt:
"Verhuurster zal zorgdragen voor een voldoende verzekering tegen brand- en stormschade, alsmede opzettelijke en onopzettelijke schade veroorzaakt door asielzoekers. Eventueel door te berekenen eigen risico's worden door de huurder betaald"
Artikel 8, tweede en vierde lid, bepaalt:
"2. De huurder is aansprakelijk voor gedurende de huurtijd ontstane schade die door schuld of nalatigheid - waaronder begrepen onoordeelkundig gebruik - van hem zelf is veroorzaakt, daaronder niet tevens begrepen schade veroorzaakt door in het gehuurde aanwezige asielzoekers; schade veroorzaakt door asielzoekers komt voor rekening van verhuurster die zich daarvoor - vergelijk artikel 5 lid Pro 3 - dient te verzekeren. Eventueel door te berekenen eigen risico's worden door huurder betaald.
...
4. Indien op enigerlei wijze schade wordt aangebracht aan het gehuurde, tengevolge waarvan de huurder het gehuurde gedurende een bepaalde tijd niet kan gebruiken, voor het in artikel 1 omschreven Pro doel, is de verhuurster niet aansprakelijk voor de schade, welke de huurder hiervan ondervindt. In geval van tijdelijk niet-gebruik van (delen van) opstallen door een schadeoorzaak, is de huurder gedurende de periode dat het gehuurde niet gebruikt kan worden, geen huur verschuldigd.
De huurder is verplicht verhuurster schriftelijk in kennis te stellen van het ontstaan zijn van schade als hiervoor bedoeld."
28. Het hof legt deze bepalingen aldus uit dat herstel van schade aan het gehuurde, al dan niet opzettelijk door asielzoekers aangebracht, niet voor rekening, van COA komt - behoudens een eventueel eigen risico - en dat [appellant] gehouden was zich tegen dergelijke schade te verzekeren. Dat [appellant] zich van die verzekeringsplicht deugdelijk heeft gekweten, is ook in appel niet komen vast te staan. Slechts een polis voor het jaar 2001 is in het geding gebracht. De kantonrechter heeft dan ook terecht een inlichtingencomparitie op dit punt gelast.
Het hof deelt vooralsnog niet de opvatting van [appellant], zoals neergelegd in onderdeel 3c, dat deze contractuele bepalingen omtrent de verzekering niet zodanig mogen worden uitgelegd dat het de bedoeling van partijen is geweest om [appellant] met de schade, veroorzaakt door asielzoekers, te belasten. De tekst van de bepalingen vormt juist een aanwijzing voor het tegendeel van zijn opvatting. Evenmin deelt het hof zijn opvatting dat slechts "gemelde" schade voor rekening van [appellant] komt. De meldingsplicht van schade, opgenomen in artikel 8, vierde lid, van de huurovereenkomst, ziet slechts op de in dat lid bedoelde schade (namelijk zo ernstige schade dat huurder een gedeelte van het gehuurde dientengevolge niet kan gebruiken, waardoor huurder van zijn huurbetalingsplicht is ontslagen) en niet op elke vorm van molestschade.
29. Anderzijds is niet goed denkbaar dat een verzekering als bedoeld in artikel 5, derde lid van het huurcontract, kan functioneren zonder melding. Verplichtingen om schade binnen bepaalde tijd te melden zijn bij schadeverzekeringen zeer gebruikelijk, hetgeen ook COA bekend moet zijn. [appellant] heeft ook een brief van zijn verzekeringsmaatschappij in het geding gebracht, waarbij deze uitkering weigert omdat de geclaimde schade te laat is gemeld.
Indien [appellant] in de eerste jaren evenwel heeft nagelaten een verzekering af te sluiten, kan van een meldingsplicht die uit de verzekering voortvloeit, geen sprake zijn. De door de kantonrechter gelaste inlichtingencomparitie kan worden benut om op dit punt meer duidelijkheid te creëren.
30. In onderdeel 3h klaagt [appellant] er op zich terecht over dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat niet gesteld is dat de een verzekeringsmaatschappij uitkering heeft geweigerd met een beroep op te late melding. [appellant] heeft daartoe een tweetal brieven overgelegd (prod. 10 en 11 bij akte na dagvaarding). Op welke verzekeringsjaren die brieven betrekking hebben, is evenwel onduidelijk.
31. Het hof voegt hier nog aan toe dat het huurcontract er niet van uitgaat dat COA in het geheel niets van de schade toegebracht door asielzoekers zou moeten vergoeden, nu een eventueel eigen risico op schade wel voor rekening van COA komt. Indien [appellant] voor de eerste jaren van het bestaan van de huurovereenkomst heeft nagelaten de voorgeschreven verzekering af te sluiten, heeft zulks niet tot gevolg dat hij alsdan 100% van de schade heeft te dragen - gelijk in het standpunt van COA besloten ligt - waar bij het afsluiten van een verzekering een gedeelte van die schade wel voor rekening van COA zou zijn.
Welke bedragen met een en ander zijn gemoeid, is vooralsnog onduidelijk. Ter comparitie kan hierover mogelijk helderheid worden verschaft.
32. Onderdeel 3f gaat specifiek over schade aan het rioolstelsel en de schade, door asielzoekers toegebracht door onoordeelkundig om te gaan met afgewerkt frituurvet. De kantonrechter heeft hierover geen beslissing genomen, doch slechts overwogen, bij wege van voorbeeld, dat te verwachten viel dat niet alle asielzoekers zorgvuldig met het verwijderen van frituurvet zouden omgaan. Een beslissing over de kosten van schade aan het rioolstelsel heeft de kantonrechter niet genomen. Het hof acht, in het licht van hetgeen hier voor is overwogen, geen reden aanwezig om thans definitief te oordelen dat de schade aan het rioolstelsel volledig voor rekening van COA komt, zeker daar waar in het contract is bepaald dat schade vanwege onoordeelkundige gebruik door asielzoekers voor rekening van [appellant] is. Ook op dit punt kan de comparitie dienen om meer helderheid over de feitelijke gang van zaken te verschaffen.
33. In de onderdelen1 3i en 3j klaagt [appellant] er over dat de kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] niet aan een inspectie heeft willen meewerken en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening dienen te komen.
Het hof oordeelt met de kantonrechter dat [appellant] niet aan een inspectie heeft willen meewerken zolang zich nog asielzoekers in het centrum bevonden. De eerste inspectie heeft plaatsgevonden op 25 september 2002, kort voor de feitelijke ontruiming door COA. De eventuele nadelige gevolgen daarvan voor COA dienen voor rekening van [appellant] te komen, gelijk de kantonrechter heeft overwogen. Of van dergelijke gevolgen sprake is, staat in de procedure evenwel geenszins vast. De comparitie dient ook om daarin meer helderheid te brengen.
Beide onderdelen zijn vergeefs voorgesteld.
34. Onderdeel 3k richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de kosten van [appellant] om alle bungalows er gelijk uit te laten zien, niet worden aangemerkt als schade die voor rekening van COA dient te komen.
Voor zover in deze subgrief wordt betoogd dat COA gehouden was om de bungalows identiek op te leveren (alle voorzien van hetzelfde behang, kleur verf e.d.) is de grief tevergeefs voorgesteld, nu een dergelijke verplichting tussen partijen niet is overeengekomen. Voor zover deze subgrief ziet op bouwkundige aanpassingen aan de bungalows geldt het bepaalde in artikel 4 sub b van Pro het huurcontract, dat bepaalt dat COA met toestemming van verhuurder wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen en dat met toestemming aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan behoeven te worden gemaakt, tenzij dit door de verhuurder expliciet is bedongen.
Of van wijzigingen sprake is, waarvan in het licht van deze bepaling de verwijdering op kosten van COA kan worden gevorderd - namelijk wijzingen zonder toestemming van [appellant] en wijziging waarbij [appellant] de verwijdering bedongen heeft - is een onderwerp voor de te houden comparitie, aangezien het hof uit de tot op heden gewisselde stukken daarover geen duidelijk beeld heeft verkregen.
35. Terecht acht de kantonrechter het van belang wat de plannen van [appellant] zijn met het gehuurde. Voor zover de grief tegen rechtsoverweging 5.10 van het tussenvonnis is gericht, treft deze geen doel.
Descente
36. [appellant] heeft aangedrongen op een descente, opdat het hof zelf de opleveringsgebreken kan vaststellen. Het hof wijst dit verzoek af, omdat de kantonrechter omtrent deze gebreken nog geen beslissing heeft genomen. De kantonrechter heeft een inlichtingen- en schikkingcomparitie gelast, welke beslissing het hof juist voorkomt. Het hof ziet geen enkele reden thans een plaatsopneming te doen plaatsvinden nu de kantonrechter nog ten gronde moet beslissen. Indien noodzakelijk, kan ook de kantonrechter een plaatsopneming gelasten.
Ten aanzien van de grief tegen de beslissing in reconventie
37. Deze grief vecht het oordeel van de kantonrechter aan dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2002 rechtsgeldig is geëindigd. Deze grief hangt nauw samen met hetgeen het hof hiervoor onder 20 heeft overwogen en waar reeds is opgemerkt dat ter comparitie eerst nog meer helderheid moet worden verschaft over de argumenten wat in dezen feitelijk een redelijke opzegtermijn is.
De slotsom
38. De enige beslissing die de kantonrechter in het dictum van het bestreden vonnis heeft genomen - het gelasten van een comparitie - komt voor bekrachtiging in aanmerking. Wel leidt de gedeeltelijke gegrondbevinding van grieven ertoe dat de motivering van dit vonnis niet volledig in stand kan blijven.
Gelet op deze uitkomst, waarbij partijen elk deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding om de kosten van de procedure te compenseren.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met aanpassing van gronden;
compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verwijst de zaak naar de rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, ter verdere behandeling en beslissing;
Aldus gewezen door mrs Kuiper, voorzitter, Hidma en Van der Hoek, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 25 oktober 2006.