Uitspraak
Arrest d.d. 14 oktober 2008
Zaaknummer 107.001.926/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. H.A. de Boer, kantoorhoudende te Sneek,
tegen
Woningbouwvereniging Smallingerland,
gevestigd te Drachten,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Smallingerland,
advocaat: mr. T.E.A. Detmar, kantoorhoudende te Drachten.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in vonnis uitgesproken op 5 juni 2007 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Opsterland (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 26 juni 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Smallingerland tegen de zitting van 4 juli 2007.
Omdat het hof op 4 juli 2007 geen zitting had, is Smallingerland bij herstelexploot van 9 juli 2007, onder verwijzing naar het exploot van 26 juni 2007, opgeroepen tegen de zitting van 25 juli 2007.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
''In appèl zal het vonnis waarvan beroep vernietigd moeten worden en geïntimeerde zal alsnog in haar vorderingen in 1e aanleg niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden danwel zullen moeten worden afgewezen,
met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.''
Bij memorie van antwoord is door Smallingerland verweer gevoerd en voorwaardelijk incidenteel geappelleerd met als conclusie:
''In het principaal appèl:
[...] om bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter van 5 juni 2007 te bekrachtigen, met veroordeling van appellant in de kosten van beide instanties;
In het incidenteel appèl:
Voor het geval de in het principaal appèl opgeworden grieven doel treffen, het het Gerechtshof behage om bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de in eerste instantie ingestelde vorderingen toe te wijzen op de gronden zoals vermeld in het incidenteel appèl, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.''
Door [appellant] is in het voorwaardelijk incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
''[...] de in het voorwaardelijk incidenteel appèl opgeworpen grieven niet-ontvankelijk te verklaren dan wel af te wijzen met veroordeling van Woningbouwvereniging ook in de kosten van het voorwaardelijk incidenteel beroep.''
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft in het principaal appel drie grieven opgeworpen.
Smallingerland heeft in het voorwaardelijk incidenteel appel twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
Vaststaande feiten
1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 2 (2.1. en 2.2.) van het vonnis zijn geen grieven gericht. Ook in hoger beroep kan derhalve van deze feiten worden uitgegaan, die op het volgende neerkomen.
1.1. [appellant] huurt (in ieder geval) vanaf 1 september 1995 van Smallingerland de woning aan de [adres].
1.2. In het schriftelijke huurcontract is vermeld dat op de huurovereenkomst het huurreglement van toepassing is. Dat huurreglement is vervangen door de algemene huurvoorwaarden van Smallingerland.
1.3. Artikel 7 van Pro de algemene huurvoorwaarden, dat inhoudelijk nauwelijks afwijkt van hetgeen op dit punt in het huurreglement was vermeld, bepaalt:
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurster geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling afstaan aan personen, die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.
3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen.
1.4. [appellant] bewoont de woning samen met zijn meerderjarige zoon [de zoon].
1.5. Bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 18 januari 2007 is [appellant] veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf van drie jaar voor onder meer cocaïnehandel. Ook zijn beide zonen zijn voor cocaïnehandel veroordeeld. Aan [de zoon] is een gevangenisstraf voor de duur van een jaar, waarvan vier maanden voorwaardelijk, opgelegd.
1.6. [appellant] was (in elk geval) ten tijde van het vonnis van de kantonrechter gedetineerd.
Bespreking van de grieven
2. Smallingerland vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming door [appellant] van de woning. Aan deze vordering heeft zij, blijkens (punt 2 van) de inleidende dagvaarding, allereerst ten grondslag gelegd dat [appellant] ernstige overlast heeft veroorzaakt als gevolg van drugshandel vanuit en rondom de woning. In dat kader heeft zij tevens aangevoerd dat de woning op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding bewoond wordt door enkele drugsverslaafden, die voor veel overlast zorgen. Verder heeft Smallingerland aan haar vordering ten grondslag gelegd (punt 4 van de inleidende dagvaarding) dat [appellant], vanwege zijn detentie, in strijd handelt met de verplichting om de woning daadwerkelijk zelf te bewonen.
3. De kantonrechter heeft overwogen dat Smallingerland haar stelling dat sprake is van ernstige overlast onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft de vorderingen van Smallingerland echter wel op de tweede grondslag, die van het handelen in strijd met de verplichting om de woning zelf te bewonen, toegewezen.
4. Met grief I in het principaal appel betoogt [appellant], naar het hof begrijpt, dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden door de vordering van Smallingerland op de tweede grondslag toe te wijzen.
5. De grief faalt. Zoals in rechtsoverweging 2 is aangegeven, heeft Smallingerland haar vordering gebaseerd op twee gronden. Uit de inleidende dagvaarding volgt dat het twee zelfstandige gronden betreft die, in de visie van Smallingerland, elk afzonderlijk de vorderingen kunnen dragen. De kantonrechter is alleen om die reden al niet buiten de rechtsstrijd getreden door de vorderingen van Smallingerland ondanks de verwerping van de ene grondslag toch op basis van de andere grondslag toe te wijzen.
6. Met de grieven II en III in het principaal appel komt [appellant] op tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen van Smallingerland op de tweede aangevoerde grondslag. Het hof zal deze grieven tezamen behandelen.
7. Het hof stelt voorop dat uit de wet niet zonder meer volgt dat de huurder van een woning ook verplicht is de woning feitelijk te gebruiken. Die verplichting vloeit ook niet zonder meer voort uit de in artikel 7:213 BW Pro neergelegde verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Volgens de memorie van toelichting bij deze bepaling (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 23) is zoals een schuldeiser niet gehouden is van zijn rechten gebruik te maken, ook de huurder dit niet, maar kan een verplichting tot feitelijk gebruik wel uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeien. Voor het antwoord op de vraag of op de huurder een verplichting tot feitelijke gebruik rust, is van belang wat partijen in de gegeven context redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten (vgl. de conclusie van AG Huydecoper voor HR 23 december 2005, RvdW 2006, 27). Uiteraard is in dat kader van belang of het huurcontract een beding bevat dat tot feitelijk gebruik verplicht. Bovendien brengt de verplichting tot het gebruik als goed huurder de verplichting mee dat de huurder (ten minste) de verantwoordelijkheid voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt moet kunnen blijven dragen (vgl. HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766), terwijl hij evenmin de belangen van de verhuurder bij behoud van de waarde van het gehuurde zal mogen schaden. In de gevallen waarin de huurder (een of meer van) die verplichtingen slechts kan nakomen door het gehuurde feitelijk te gebruiken, is hij ook tot dat feitelijk gebruik gehouden.
8. Uit artikel 7 lid 2 van Pro de algemene huurvoorwaarden, aangehaald in rechtsoverweging 2.3, volgt naar het oordeel van het hof niet dat [appellant] het gehuurde ook feitelijk moet gebruiken. Deze, niet geheel heldere, bepaling lijkt vooral bedoeld te zijn om vast te leggen dat de onderhuur van de gehele woning of (in afwijking van de hoofdregel van artikel 7:244 BW Pro) een gedeelte ervan verboden is. De eerste woorden van de bepaling, inhoudende dat de huurder het gehuurde zelf moeten bewonen, vormen de keerzijde van het verbod op het onderverhuren of in gebruik geven van de woning aan derden. Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat [appellant] door de woning niet te bewonen in strijd handelt met artikel 7 lid 2 van Pro de algemene huurvoorwaarden.
9. Vaststaat dat [appellant] gedurende langere tijd - hij gaat zelf uit van een periode van twee jaren - gedetineerd is. Het hof gaat er van uit dat hij gedurende deze periode de woning zelf niet feitelijk kan gebruiken. [appellant] heeft in de memorie van grieven wel betoogd dat een veroordeelde "na enige maanden, meestal 3 of 6" verlof krijgt, maar hij heeft deze stelling niet geconcretiseerd, bijvoorbeeld door aan te geven wanneer hij verlof krijgt, met welke frequentie en hoeveel dagen met het verlof gemoeid zijn.
10. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [appellant] als goed huurder verantwoordelijkheid draagt voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt. Nu [appellant] gedurende lange tijd feitelijk geen gebruik kan maken van het gehuurde mag ten minste van hem verwacht worden dat hij adequate maatregelen treft om desondanks aan deze verantwoordelijkheid invulling te geven. Blijven deze maatregelen achterwege, dan handelt [appellant] in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen.
11. [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij ondanks zijn langdurige feitelijke afwezigheid invulling kan geven aan zijn verantwoordelijkheid voor het gehuurde. Hij heeft, in de toelichting op grief II, slechts de (retorische) vraag gesteld waarom hij niet vanuit de penitentiaire inrichting de verantwoordelijkheid voor het richtige gebruik van het gehuurde kan dragen, maar hij heeft die vraag niet adequaat beantwoord. [appellant] heeft volstaan met de opmerking dat hij zijn zoon [de zoon] dan wel "anderen" bij de invulling van die verantwoordelijkheid had kunnen inschakelen. Zij zouden wel op de woning kunnen passen. Op welke wijze dat zou kunnen, werkt [appellant] niet uit. Ook [de zoon] is immers langdurig gedetineerd. Wat het "op de woning passen" door derden concreet inhoudt, laat [appellant] verder onvermeld. Bovendien stelt hij slechts dat hij de anderen had kunnen inschakelen. Dat hij ze gedurende zijn detentie ook daadwerkelijk heeft ingeschakeld en dat hij daardoor ondanks zijn detentie invulling heeft kunnen geven aan zijn uit de verplichting tot goed huurderschap voortvloeiende verantwoordelijkheid voor hetgeen in en aan het huis gebeurt, heeft hij echter niet gesteld.
12. De slotsom is dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming geeft Smallingerland de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar geringe aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Die uitzondering doet zich, naar het oordeel van het hof, niet voor. De tekortkoming betreft een van de kernverplichtingen uit de huurovereenkomst en heeft, gelet op de duur van de detentie, een meer dan incidenteel karakter. Dat [appellant] er belang bij heeft om bij terugkeer uit detentie over woonruimte te beschikken, doet daaraan niet af.
13. De conclusie is dat ook de grieven II en III in het principaal appel falen. Aan de behandeling van het voorwaardelijk incidenteel appel komt het hof derhalve niet toe.
14. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen.
15. [appellant] is ook in appel in het ongelijk gesteld. Om die reden wordt hij veroordeeld in de kosten van het appel (geliquideerd salaris gemachtigde, 1 punt, tarief II). Voor een veroordeling van de kosten van de procedure in eerste aanleg, zoals door Smallingerland gevorderd, is geen reden. De kantonrechter heeft [appellant] al in die kosten veroordeeld.
16. De beslissing:
het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geschil in hoger beroep en bepaalt deze kosten op € 251,00 aan verschotten en op € 894,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Breemhaar en De Hek, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 14 oktober 2008 in bijzijn van de griffier.