Uitspraak
Arrest d.d. 26 juni 2012
Zaaknummer 200.074.623/01
(zaaknummer rechtbank: 104098 / HA ZA 08-675)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant 1],
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant 2],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk aangeduid als: [appellanten],
advocaat: mr. W.F.W. Timmer, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
[geïntimeerde]
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
niet verschenen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 11 maart 2009 en 23 juni 2010 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 22 september 2010 is door appellanten hoger beroep ingesteld van laatstgenoemd vonnis d.d. 23 juni 2010 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 5 oktober 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
“het vonnis van de Rechtbank Groningen d.d. 23 december [hof: bedoeld wordt, zoals ook in de appeldagvaarding is vermeld: juni] 2010 (…) te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerde in eerste aanleg af te wijzen en geïntimeerde te veroordelen tot terugbetaling aan appellanten van het door appellanten naar aanleiding van het vonnis d.d.
23 december [het hof leest ook hier: juni] 2010 aan geïntimeerden betaalde bedrag ad
€ 38.324,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 juli 2010, zijnde de datum waarop dat bedrag is betaald, althans vanaf de dag der appeldagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede geïntimeerde te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten ad
€ 131,- (zonder betekening) respectievelijk € 199,- (met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien geïntimeerde deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest heeft voldaan, een ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.”
Nadat tegen [geïntimeerde] verstek is verleend, hebben [appellanten] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben zes grieven opgeworpen.
De vermeerdering van eis
Het hof heeft geconstateerd dat in de memorie van grieven voor het eerst een vordering tot ongedaanmaking is opgenomen, waarbij concrete bedragen, ook aan rente, zijn genoemd. De memorie van grieven, die eerst geruime tijd (namelijk op 13 maart 2012) is genomen na de verstekverlening d.d. 5 oktober 2010, is niet aan geïntimeerde betekend.
Het hof is van oordeel dat geïntimeerde op zich bedacht had moeten zijn op een vordering tot ongedaanmaking, als sequeel van het ingestelde hoger beroep (vgl. ook HR 12 december 2003, NJ 2005, 431) en dat een dergelijke vordering niet als vermeerdering van eis in de zin van artikel 130 Rv Pro heeft te gelden, zodat ook het derde lid van dat artikel rechtstreekse toepassing mist. De gedachte achter dat artikel, namelijk dat een niet verschenen partij niet veroordeeld mag worden tot iets waarvan hij niet weet noch kan weten dat het is gevorderd, maakt evenwel dat de concrete bedragen die gevorderd worden en die ook niet verder zijn toegelicht, hier buiten beschouwing dienen te blijven nu deze niet in de appeldagvaarding zijn aangekondigd en geïntimeerde zich daarover nimmer heeft kunnen uitlaten (vgl. ook HR 16-12-2011, LJN BT7494).
De beoordeling
De feiten
1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 van het vonnis van 23 juni 2010 de feiten tussen partijen vastgesteld. [appellanten] hebben (in grief I) aangevoerd dat deze vaststelling onjuist althans onvolledig is. Het hof zal de feiten zelfstandig vaststellen. Deze komen op het volgende neer.
1.1 Medio 2007 hebben [appellanten] met [geïntimeerde] onderhandeld over de koop door [appellanten] van de woning van [geïntimeerde] aan [adres].
[appellanten] hebben zich hierbij laten bijstaan door makelaar [makelaar] (hierna respectievelijk: [makelaar 1] en [makelaar 2]). [geïntimeerde] had geen makelaar ingeschakeld.
1.2 [appellanten] hebben de woning van [geïntimeerde] verschillende keren bezichtigd. Zij hebben daarbij aangegeven dat zij hun eigen woning aan [adres 2] zouden moeten verkopen om de financiering voor de aankoop van de woning van [geïntimeerde] rond te krijgen.
1.3 Partijen kwamen een koopprijs van € 332.500,- en een transportdatum van 1 juni 2008 overeen.
1.4 [makelaar 1] heeft van voormelde koop een schriftelijke overeenkomst opgesteld, die op 22 juli 2007 door [geïntimeerde] is ondertekend en op 5 september 2007 door [appellanten] In deze akte is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 33.250,- verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
(…)
16.4. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op
12 november 2007 niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak
[adres] te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom welke niet door de koper van die onroerende zaak rechtsgeldig is ontbonden of kan worden ontbonden op grond van de wettelijke bedenktijd. (…) Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
(…)”.
1.5 Medio juli 2007 hebben [appellanten] [makelaar 1] opdracht gegeven om (ook) te bemiddelen bij de verkoop van hun woning aan [adres 2].
[makelaar 1] heeft hen een vraagprijs geadviseerd van € 249.000,-.
Voor die vraagprijs is voormelde woning van [appellanten] op 17 augustus 2007 door [makelaar 1] te koop gezet in de etalage van [makelaar 2], en aangemeld en geplaatst op het internet op de sites van www.funda.nl en www.finesse.nl. Ook heeft [makelaar 1] een verkoopbrochure opgesteld, die op aanvraag verkrijgbaar was en op het internet kon worden gedownload. Er hebben drie bezichtigingen plaatsgevonden, maar in de periode tot november 2007 zijn er geen biedingen uitgebracht.
1.6 Bij brief van 7 november 2007 heeft [makelaar 1] het volgende aan [geïntimeerde] bericht:
“Hierbij wil ik u laten weten dat onze cliënten, mevrouw [appellant 2] en de heer [appellant 1] uit Groningen, gebruik maken van de ontbindende voorwaarde gesteld in de op 22-7-2007 door u getekende koopakte van [adres].
De ontbinding vindt plaats op basis van de in artikel 16.4 gestelde voorwaarde in de koopakte. De woning aan [adres 2] is niet verkocht en het ziet er naar uit dat dit niet binnen de gestelde datum zal lukken, de gestelde datum is 12-11-2007.”
1.7 Bij brief van 28 november 2007 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde rechtsbijstandverzekeraar hierop gereageerd. In die aan [appellanten] gerichte brief is vermeld dat [geïntimeerde] het beroep op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig acht en dat hij [appellanten] sommeert om de woning binnen acht dagen van hem af te nemen, bij gebreke waarvan hij aanspraak maakt op de overeengekomen boete van € 33.250,-.
1.8 Door de raadsman van [appellanten] is op 14 december 2007 op voormelde brief gereageerd. In die reactie hebben [appellanten] hun standpunt gehandhaafd dat door [makelaar 1] rechtsgeldig de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen en dat de koopovereenkomst derhalve is ontbonden. [appellanten] hebben voorts aangegeven dat zij al het redelijk mogelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te geraken.
1.9 Bij brief van onder meer 7 februari 2008 hebben [appellanten] [makelaar 1] casu quo [makelaar 2] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij mogelijk lijden door de betwisting zijdens [geïntimeerde] van de rechtsgeldigheid van de ingeroepen ontbinding.
[makelaar 2] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
1.10 In opdracht van [geïntimeerde] heeft [register taxateur], als register taxateur o.z. verbonden aan Driehoek Taxateurs o.z. (hierna: [register taxateur]) een "second opinion" uitgevoerd ten aanzien van de woning van [appellanten] aan [adres 2]. In zijn hiervan opgemaakte rapport d.d. 26 maart 2008 is onder meer het volgende vermeld:
“de reële waarde van de woning bedroeg op peildatum (d.d. 12 november 2007) € 215.000,00 (zie rapport geveltaxatie). (…) Gezien de getaxeerde waarde en de vraagprijzen van vergelijkbare woningen lag de reële vraagprijs van getaxeerde woning tussen de € 217.500,-- en maximaal
€ 230.000,--.
(…)
De getaxeerde woning staat bij een NVM makelaar in de verkoop en is derhalve aangeboden op de site www.funda.nl. (…) Het overgrote deel van de woningzoekenden maakt bij het zoeken naar een geschikte woning gebruik van de site www.funda.nl. Als aanvullende verkoopacties kan onder andere gebruik gemaakt worden van een presentatie van de woning in de etalage, verkoopbord in de tuin en advertenties in kranten etc.
De getaxeerde woning is gelegen aan het water. Aan de andere zijde van het water ligt de drukke doorgaande weg Groningen – Delfzijl. Gezien de lage kosten en relatieve eenvoud is een “te koop” bord aan deze zijde van de woning een goede aanvulling op de verkooppresentatie. Of de woning hierdoor eerder verkocht zal worden is de vraag. Het gros van de potentiële kopers zal de woning vinden via de site www.funda.nl.
(…)
De gemiddelde duur dat woningen in 2007 in deze wijk te koop stonden variërend van 60 tot
120 dagen. Hierbij is uitgegaan van een reële vraagprijs.
(…)
Conclusie
Gezien de bovenstaande bevindingen alsmede de resultaten van de geveltaxatie kan geconcludeerd worden dat de kans dat de woning [adres 2] binnen twee maanden verkocht zou worden niet erg hoog is. De gemiddelde periode dat de woningen in deze straat/wijk te koop staan ligt tussen de 2 en 4 maanden. Voor een verkoop binnen deze periode is het echter wel noodzakelijk dat de vraagprijs scherp maar in ieder geval reëel is. De vraagprijs van € 249.000,-- wijkt zoveel af van de geschatte verkoopopbrengst, transactie- en vraagprijzen van vergelijkbare woningen dat het niet te verwachten is dat de woning met de huidige vraagprijs binnen vier maanden verkocht zal worden. Voor een reële verkoopkans had de verkoper een vraagprijs vast moeten stellen tussen de € 217.500,-- en € 225.000,-- (maximaal 230.000,--).”
1.11 Na het inroepen van de ontbinding door [appellanten] heeft [geïntimeerde] een makelaar ingeschakeld en op 20 november 2007 is de woning van [geïntimeerde] aan [adres] (wederom) als te koop aangemeld. In augustus 2008 is de woning van [geïntimeerde] verkocht aan een derde voor dezelfde prijs als met [appellanten] was overeengekomen (€ 332.500,-). De levering aan deze derde heeft plaatsgevonden in december 2008.
1.12 [appellanten] zijn er ook na de door hen ingeroepen ontbinding niet in geslaagd hun woning aan [adres] te verkopen en zij hebben de pogingen daartoe verder gestaakt.
De beslissing in eerste aanleg
2.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – kort gezegd – gevorderd om [appellanten] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 33.250,- vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellanten] de ontbinding niet op de juiste wijze hebben ingeroepen en voorts dat zij niet al te redelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te komen. Daardoor komt aan hen geen beroep op de ontbindende voorwaarde toe. Aangezien zij vervolgens verzuimd hebben om zijn woning af te nemen heeft [geïntimeerde] de overeenkomst met recht ontbonden en komt hem de in artikel 10.2 van de overeenkomst bedoelde boete van € 33.250,- toe, aldus [geïntimeerde].
[appellanten] hebben hiertegen verweer gevoerd. Voor het geval de rechtbank in hun nadeel zou oordelen, hebben zij [makelaar 2] in vrijwaring doen oproepen.
2.2 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellanten] de van hen te verwachten inspanning inderdaad niet hebben geleverd. Aldus kan [geïntimeerde] naar het oordeel van de rechtbank aanspraak maken op betaling van de bedongen boete; gronden voor matiging acht de rechtbank niet aanwezig. De rechtbank heeft [appellanten] in de hoofdzaak hoofdelijk veroordeeld om de boete aan [geïntimeerde] te voldoen.
2.3 Bij gelijktijdige uitspraak heeft de rechtbank in de vrijwaringszaak (bij de rechtbank Groningen bekend onder nummer 107076 / HA ZA 09-29) [makelaar 2] veroordeeld om de helft van de contractuele boete aan [appellanten] te voldoen.
Duidelijkheidshalve zij hier opgemerkt dat dit hoger beroep zich slechts tegen de uitspraak in de hoofdzaak richt.
Bespreking van de grieven
4 Met grief I komen [appellanten] onder meer op tegen de feitenvaststelling van de rechtbank. Nu het hof in het vorenstaande de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, hebben [appellanten] bij een bespreking van deze grief in zoverre geen belang.
5 Voor het overige strekken de grieven ertoe om het geschil in de hoofdzaak in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven pogen daartoe alle kernoverwegingen van het oordeel van de rechtbank aan te tasten. Het hof zal om die reden de vordering van [geïntimeerde] opnieuw beoordelen. Het hof zal daarbij ingaan op de grieven van [appellanten] en op wat [geïntimeerde], die in hoger beroep verstek heeft laten gaan, in eerste aanleg heeft aangevoerd.
6 Kern van het geschil is de vraag of [appellanten] een beroep op de in artikel 16.4 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde toekwam.
[geïntimeerde] meent van niet, hij heeft daartoe gesteld dat zij niet al het redelijke hebben gedaan om tot verkoop van hun woning te komen en voorts dat hun opzegging niet voldoet aan de in de tweede alinea van artikel 16.4 opgenomen vereisten. De door hen ingeroepen ontbinding is daardoor niet rechtsgeldig, aldus [geïntimeerde].
[appellanten] menen zich wel degelijk te hebben ingespannen, zij stellen de overeenkomst rechtsgeldig te hebben ontbonden.
Inspanningen om tot verkoop te komen
7.1 Het partijdebat draait allereerst om de vraag [appellanten] al het redelijke hebben gedaan om hun woning binnen de aangegeven termijn verkocht te krijgen.
Het verwijt dat [geïntimeerde] [appellanten] maakt is dat zij de verkoop niet snel genoeg in gang hebben gezet en dat zij, eenmaal in beweging gekomen, niet de juiste verkoopactiviteiten hebben ontplooid. Voorts hebben zij Volgens [geïntimeerde] een te hoge vraagprijs gehanteerd.
7.2 Ter onderbouwing van zijn kritiek op het door [appellanten] aan de dag gelegde tempo heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat vanaf 22 juli 2007 (i.e. de datum waarop hij het koopcontract heeft ondertekend) al een zodanige contractuele relatie tussen partijen bestond dat de verplichting van [appellanten] om al het redelijke te doen om tot verkoop van hun woning te geraken op dat moment al is ingegaan. Doordat zij hun woning eerst eind augustus op de site van Funda hebben doen verschijnen, hebben zij een aanmerkelijk deel van de overeengekomen periode onbenut gelaten, aldus [geïntimeerde].
Het hof stelt voorop dat uit het wettelijk stelsel van artikel 7:2 BW Pro, zoals dat is gewijzigd bij de september 2003 in werking getreden wet van 5 juni 2003,
Stb. 239, volgt dat ingeval de koper van een onroerende zaak een "gewone consument" is, alleen uit een schriftelijke overeenkomst rechten en verplichtingen ontstaan (vgl. HR 19 december 2011, LJN, BU7412), waarbij de koper dan ook nog eens een wettelijke bedenktermijn van drie dagen toekomt.
Met dit stelsel verdraagt zich dus niet dat bepaalde verplichtingen die samenhangen met de koopovereenkomst, zoals in dit geval de inspanningsverplichtingen betreffende de verkoop van de "oude" woning van [appellanten], wel zouden aanvangen op het moment dat mondelinge overeenstemming werd bereikt. Immers, hadden [appellanten] geen handtekening willen zetten of van hun bedenkrecht gebruik gemaakt, dan was van enige verplichting jegens [geïntimeerde] om hun oude huis te verkopen geen sprake geweest.
Overigens stelt het hof vast dat [appellanten] onweersproken hebben gesteld dat zij hun makelaar reeds medio juli 2007 de opdracht hebben gegeven hun woning te verkopen. Zij hebben na het bereiken van de mondelinge overeenstemming dus wel degelijk handelend opgetreden. Het feit dat het vervolgens een paar weken heeft geduurd voordat de woning voor een ieder kenbaar (via Funda) te koop stond, wil nog niet zeggen dat [appellanten] of hun makelaar onvoldoende kordaat hebben gehandeld. Gelet op hetgeen daartoe nog moest worden ondernomen (het vaststellen van hun financiële armslag, het bepalen van een vraagprijs, het maken van een foto-presentatie en het vervaardigen van een verkoopbrochure) komt het hof dit tijdverloop - bij gebreke van een [geïntimeerde] aangedragen maatstaf omtrent hetgeen hier als normaal dient te gelden - niet onredelijk voor.
7.3 [geïntimeerde] verwijt [appellanten] voorts dat zij geen verdere verkoopbevorderende activiteiten, zoals het plaatsen van een bord in de tuin en advertenties in kranten, aan de dag hebben gelegd.
Het hof overweegt op dit punt als volgt.
Een woning die niet behoorlijk zichtbaar (of voor een veel te hoge prijs, waarover hierna meer) te koop wordt aangeboden zal logischerwijs weinig belangstellenden trekken. In zoverre heeft [geïntimeerde] gelijk waar hij stelt dat van [appellanten] het nodige mocht worden verwacht. Het is echter ook weer niet zo dat zij gehouden konden worden om activiteit op activiteit te stapelen, zonder zich om de toegevoegde waarde van die acties te bekreunen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt mee dat de kernvraag is of zij onnodig reële kansen hebben laten liggen.
In die zin is het van belang om te bezien in hoeverre de door [geïntimeerde] voorgestane activiteiten zinvol zouden zijn geweest.
Niet iedere nieuwe verkoopactiviteit leidt ertoe dat een grotere groep van kopers wordt aangeboord. Op een zeker moment treedt verzadiging op en neemt de toegevoegde waarde van vergroting van de zichtbaarheid af. Anders gezegd: naarmate de potentiële belangstellenden reeds zijn bereikt, zullen activiteiten die op dezelfde groep gericht zijn minder opleveren.
Ten aanzien van het plaatsen van een bord in de tuin geldt dat [geïntimeerde]s eigen deskundige (getuige zijn hiervoor onder 1.10 geciteerde rapport) het nut daarvan in twijfel trekt. Het gros van de potentiële kopers, zo geeft hij aan, zal de woning via de site van Funda vinden. Met die laatste constatering staat niet alleen de toegevoegde waarde van het plaatsen van een Te Koop-bord, maar ook de meerwaarde van adverteren in andere media dan via Funda ter discussie.
[appellanten]’ makelaar [makelaar 1] heeft ter zitting (comparitie van partijen in eerste aanleg) aangevoerd dat het plaatsen van een bord in de tuin of het organiseren van een open dag in het algemeen een teken van onverkoopbaarheid is (en daarmee, zo begrijpt het hof hem, juist niet verkoopbevorderend werkt). Bovendien is de woning in kwestie bij uitstek geschikt voor jonge gezinnen en dan is het portaal van Funda de ingang, aldus [makelaar 1].
[geïntimeerde] heeft hier naar het oordeel van het hof onvoldoende tegenover gesteld. Zonder nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, kan niet worden volgehouden dat de genoemde activiteiten [appellanten] meer potentiële kopers c.q. een grotere kans op succes zouden hebben opgeleverd. Aldus kan [geïntimeerde] hen niet verwijten dat zij daar niet toe over zijn gegaan.
7.4 [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat de vraagprijs die [appellanten] hebben gehanteerd zoveel afwijkt van de opbrengst van vergelijkbare objecten dat verkoop reeds daarom niet binnen vier maanden te verwachten was. [appellanten] hadden hun prijs op € 217.500,- tot € 225.000,- moeten stellen, aldus [geïntimeerde]. Hij beroept zich hierbij wederom op de bevindingen van [register taxateur].
[appellanten] betwisten dat hun vraagprijs niet reëel is en wijzen erop dat de ontbindende voorwaarde niet voor niets van een "voor de koper acceptabele" koopsom spreekt.
Hoewel dit laatste [appellanten] uiteraard geen vrijbrief geeft om een van iedere realiteitszin ontblote vraagprijs te kiezen, bevat de casus ook zeker geen aanwijzingen dat van hen verlangd kon worden, zoals [geïntimeerde] ingang wil doen vinden, dat zij hun huis voor een bodemprijs in de markt zouden zetten.
[geïntimeerde] wist dat zij hun huis moesten verkopen om de woning van hem af te kunnen nemen, hij moet dus ook hebben begrepen dat zij het niet tegen elke prijs van de hand zouden kunnen (laat staan willen) doen.
Verder is het hof van oordeel dat het door [geïntimeerde] ingebrachte rapport zijn stellingen op dit punt niet kan schragen. Voor zover dit rapport uitspraken omtrent de marktwaarde van de woning van [appellanten] doet, wijzen zij er terecht op dat deze slechts op een geveltaxatie berusten, zodat de waarde ervan ernstig moet worden gerelativeerd. Verder heeft [makelaar 1] ter gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg aangegeven dat de woning “van binnen was verbouwd” en er “heel goed uitzag”. Dit laatste is door [geïntimeerde] niet betwist. Voorts heeft [geïntimeerde] onweersproken gelaten dat een soortgelijk huis in 2008 voor een koopsom van € 239.000,- is verkocht.
In het licht van dit verweer heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat in casu een onredelijk hoge vraagprijs is gehanteerd, onvoldoende onderbouwd.
Overigens acht het hof het verschil tussen de hoogste door [register taxateur] nog reëel geachte vraagprijs (€ 230.000,-) en de door [appellanten] gehanteerde vraagprijs
(€ 249.000,-) niet dermate groot, dat reeds daaruit het vermoeden opstijgt dat belangstellenden reeds hierdoor moeten zijn afgeschrikt, waarbij nog bedacht moet worden dat een vraagprijs doorgaans geen in beton gegoten prijskaartje maar een uitnodiging tot onderhandelen is.
Hetgeen hiervoor omtrent hun relatieve vrijheid bij het bepalen van de vraagprijs werd overwogen, brengt naar het oordeel van het hof eveneens mee dat [appellanten] niet gehouden waren om deze te verlagen, nog daargelaten dat [geïntimeerde] niet aangeeft op welk moment zij dat dan hadden moeten doen.
Aldus houdt het verwijt aan het adres van [appellanten] ook op dit punt geen stand.
7.5 Bij al het voorgaande moet nog worden bedacht dat partijen de periode waarin [appellanten] hun woning dienden te verkopen willens en wetens tot enkele maanden hebben beperkt. Dat is, ook als daarbij van de door [geïntimeerde] bepleite startdatum van 22 juli 2007 wordt uitgegaan, niet bijzonder lang te noemen. De gemiddelde periode dat woningen in de betreffende wijk/straat te koop staan, lag volgens [register taxateur] tussen de twee en vier maanden, en de overdracht van [geïntimeerde]s huis was eerst op 1 juni 2008 voorzien. Beide partijen hadden er klaarblijkelijk belang bij om snel uitsluitsel omtrent het al dan niet doorgaan van de transactie te hebben, zij waren het er althans over eens dat die duidelijkheid er reeds op 12 november 2007 moest zijn. Daarmee hebben zij de kwade kans dat het voormelde gemiddelde in dit specifieke geval niet zou worden gehaald op de koop toe genomen.
7.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen treffen de verwijten die [geïntimeerde] [appellanten] ten aanzien van hun inspanningen om tot verkoop te geraken heeft gemaakt geen doel.
Vormvereisten
8.1 Rest de vraag of [geïntimeerde] zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat [appellanten] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, nu zij deze bij gewone brief en zonder het overleggen van documentatie (en mitsdien niet op de in de tweede alinea van artikel 16.4 van de overeenkomst voorgeschreven wijze) hebben ingeroepen.
8.2 De overeenkomst tussen partijen is vastgelegd in een model-contract (NVM-koopcontract). Hoewel de inhoud van de ontbindende voorwaarde in dit geval speciaal voor deze partijen en mitsdien "op maat" is geformuleerd, is de bepaling over de wijze waarop die voorwaarde dient te worden ingeroepen een standaard-bepaling. Dat partijen verklaringen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht die mogelijk van invloed zijn op de uitleg van dit punt, is gesteld noch gebleken. Gelet daarop komt het in deze vooral aan op de objectieve gangbare betekenis van de bewoordingen van het beding en van de daarbij behorende toelichting (vgl.
HR 23 december 2005, LJN AU2414)). Naar het oordeel van het hof laten deze bewoordingen geen twijfel over de bedoeling van het beding, namelijk het voorkomen van discussies omtrent de tijdigheid van het inroepen van de ontbindende voorwaarde en voorts het veilig stellen dat de verkoper zich aan de hand van de documenten een beeld kan vormen over de vraag of de koper de voorwaarde wel terecht inroept.
Nu in het onderhavige geval niet in geschil is dat het beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en tijdig is gedaan en [geïntimeerde] ook tijdig heeft bereikt, kan hij [appellanten] – gelet op de hierboven omschreven bedoeling – niet het verwijt maken dat zij deze niet per “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging” hebben verzonden. Voor het ontbreken van documenten geldt hetzelfde: de documenten die [appellanten] in dit geval hadden moeten overleggen waren bewijsstukken van de inspanningen die zij zich getroost hadden om hun woning te doen verkopen. Van deze inspanningen was [geïntimeerde] op dat moment reeds goed op de hoogte: zoals uit zijn verklaring ter comparitie in eerste aanleg ook naar voren komt volgde hij hun verrichtingen op de woningmarkt immers op de voet.
8.3 Gelet hierop acht het hof het beroep van [geïntimeerde] op het in de overeenkomst opgenomen vormvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
9 De conclusie is dat [appellanten] hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet kan worden ontzegd en dat zij de overeenkomst op 7 november 2007 rechtsgeldig hebben ontbonden, als gevolg waarvan zij van de overeenkomst waren bevrijd.
Aldus is de op hun tekortschieten gegrondveste vordering van [geïntimeerde] niet toewijsbaar en kan het bestreden vonnis niet in stand blijven.
De slotsom
10 Het hof zal het vonnis waarvan beroep van 23 juni 2010 vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen en hem veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] ter voldoening aan de bestreden uitspraak hebben voldaan, als hierna vermeld.
[geïntimeerde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep (salaris in hoger beroep
1 punt, tarief III), alsmede het nasalaris en de wettelijke rente over de proceskosten ingaande veertien dagen na betekening van het arrest.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Groningen van 23 juni 2010 waarvan beroep;
en, opnieuw rechtdoende
wijst de vordering van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van het door hen naar aanleiding van het vonnis d.d. 23 juni 2010 aan [geïntimeerde] betaalde bedrag;
veroordeelt [geïntimeerde] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten]:
in eerste aanleg op € 755,- aan verschotten en € 1.158,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat
in hoger beroep op € 1.087,93 aan verschotten en € 1.158,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat
te vermeerderen met € 131,- voor nasalaris van de advocaat en € 68,- voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden en de wettelijke rente over de proceskosten ingaande veertien dagen na betekening van dit arrest;
verklaart de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, K.E. Mollema en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op dinsdag 26 juni 2012 in bijzijn van de griffier.