Uitspraak
Uitspraak: 23 april 2004
Rolnummer: 03/281 KA
Zaaknummer rechtbank: 390029 CV EXPL 02-873
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTINGSGROEP WOONBRON-MAASOEVERS,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonbron,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
[HUURSTER],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [huurster],
procureur: mr. E.M. van Hilten-Kostense.
Het geding
Bij exploot van 13 februari 2003 is Woonbron in hoger beroep gekomen van het vonnis van 5 december 2002 door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft Woonbron zes grieven opgeworpen, die door [huurster] bij memorie van antwoord (met productie) zijn bestreden. Partijen hebben de zaak op 9 april 2004 mondeling doen bepleiten, Woonbron door mr. T.A. Nieuwenhuijsen, advocaat te Amsterdam, [huurster] door mr. L.J. van Die, advocaat te Rotterdam, beiden overeenkomstig overgelegde pleitaantekeningen. Partijen hebben de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grief of ander bezwaar is gericht tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank in rechtsoverweging 2 in het vonnis waarvan beroep, zodat ook het hof de aldaar vermelde feiten tot uitgangspunt neemt.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [huurster] huurt van Woonbron de flat aan de [adres] in een van de vier zogeheten knikflats in Ommoord, die aan Woonbron in eigendom toebehoren.
2.2 [huurster] betaalt, evenals de overige bewoners van de knikflats, naast de kale huur maandelijks een bedrag aan service-kosten, waarin een bedrag is opgenomen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening bij het flatgebouw.
2.3 Woonbron heeft de vier knikflats met de daarbij behorende gemeenschappelijke tuinen en verdere toebehoren in november 1969 van de gemeente Rotterdam gekocht. De feitelijke levering vond in 1969 plaats, terwijl de juridische levering in april 2000 plaats vond. In de akte van levering van 4 april 2000 is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“Partijen zijn bij de koop overeengekomen dat kwalitatieve verplichtingen zullen worden bedongen zoals hierna omschreven.
Ter uitvoering daarvan wordt hierbij bedongen:
Gemeentebepalingen
1 a De onbebouwd blijvende grond- ….- zal moeten worden gebruikt als
gemeenschappelijke tuin. De bewoners van de daaraan grenzende
bebouwing zullen het gemeenschappelijk gebruik en genot daarvan
hebben.
2 a De gemeente zal zorgdragen voor de aanleg en voor het onderhoud,
daaronder begrepen heraanleg van de sub 1 genoemde
gemeenschappelijke tuin, …..
2 d De kosten van het sub a bedoelde onderhoud komen voor rekening van
de koper…
2 f Burgemeester en Wethouders kunnen ten aanzien van de onder b,c en d
opgenomen bedingen tevens ontheffing verlenen, indien de koper schriftelijk
te kennen geeft toe te willen treden tot een regeling, waarbij de gemeente
de gehele zorg voor de gemeenschappelijke tuin op zich neemt, onder de
verplichting voor de koper om aan de gemeente af te dragen een wekelijks
op de huurders te verhalen bedrag…..
Bij toetreding zal tussen de koper en de gemeente een overeenkomst worden
aangegaan voor een bepaalde tijdsduur, waarbij uitdrukkelijk wordt gesteld,
dat de gemeente het recht heeft tot tussentijdse verhoging van het door de
koper aan de gemeente te betalen en op de huurders te verhalen bedrag.”
2.4 Na de feitelijke overdracht van de knikflats aan Woonbron heeft de gemeente de groenvoorzieningen jarenlang onderhouden en de kosten daarvan bij Woonbron in rekening gebracht. Sinds het begin van de jaren negentig is het onderhoud van de groenvoorzieningen in handen komen te liggen van Woonbron. Van meet af aan heeft Woonbron deze kosten als servicekosten aan haar huurders in rekening gebracht.
2.5 [huurster] vorderde in eerste aanleg een verklaring voor recht dat de bijdrage voor klein en dagelijks onderhoud ten behoeve van de gemeenschappelijke tuin die door Woonbron aan [huurster] op grond van artikel 12 Hpw Pro (oud) in rekening wordt gebracht onverschuldigd wordt betaald omdat de groenvoorziening een zodanig openbaar karakter heeft dat de huurders van de flat aan dit groen niet krachtens de huurovereenkomst genot ontlenen. Daarnaast vorderde zij veroordeling van Woonbron tot betaling aan haar van een bedrag van € 447,93 (f 987,10) wegens onverschuldigd betaalde bijdrage voor het onderhoud, te verhogen met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.6 Woonbron vorderde harerzijds in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de vordering van [huurster] toewijsbaar is, kort gezegd, primair dat voor recht verklaard wordt dat hetzij door afsluiting van Woonbron’s erf, hetzij door het plaatsen van borden, hetzij door een nader te omschrijven kennisgeving, waaruit voor derden kenbaar is dat het zonder toestemming van Woonbron verboden is zich op haar erf te bevinden, bewerkstelligd wordt dat het gemeenschappelijk groen aanhorig is aan de woningen in de knikflats, en subsidiair dat voor recht verklaard wordt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is dat Woonbron 80 % van de laatstelijk door [huurster] betaalde onderhoudsbijdrage voor gemeenschappelijk groen bij de eerstvolgende jaarlijkse huurverhoging ten aanzien van [huurster] overhevelt naar de (kale) huurprijs.
2.7 De rechtbank wees de door [huurster] gevorderde verklaring voor recht toe. De door [huurster] gevorderde buitengerechtelijke kosten werden afgewezen, terwijl de zaak met betrekking tot de vordering wegens onverschuldigd betaalde bijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin naar de rol werd verwezen voor het verstrekken van inlichtingen omtrent de hoogte van het bedrag. De reconventionele vorderingen van Woonbron werden afgewezen.
2.8 Met betrekking tot de door [huurster] gevorderde verklaring voor recht overwoog de rechtbank, kort gezegd en onder meer, dat wanneer de groenvoorzieningen aangemerkt moeten worden als onroerende aangehorigheden, dit inhoudt dat de exploitatiekosten van deze voorzieningen in de kale huurprijs moeten worden opgenomen en niet als servicekosten in rekening gebracht kunnen worden omdat deze servicekosten zien op vergoedingen voor hetgeen huurder en verhuurder meer zijn overeengekomen dan het enkele gebruik van woonruimte. Voorts overwoog de rechtbank in dit verband dat de groenvoorzieningen niet gezien kunnen worden als extra voorzieningen die in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd omdat [huurster] het genot van die groenvoorzieningen ontleent aan het openbare karakter daarvan.
2.9 Met betrekking tot de primaire reconventionele vordering van Woonbron overwoog de rechtbank, samengevat, dat het niet aan de rechtbank is om aanwijzingen te geven over de wijze waarop Woonbron aan de groenvoorzieningen de openbare bestemming kan ontnemen en met betrekking tot haar subsidiaire vordering, zakelijk, dat voor toewijzing daarvan geen wettelijke basis bestaat.
3.1 De grieven I en II lenen zich voor gezamenlijke behandeling en strekken blijkens de daar op gegeven toelichtingen ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de door [huurster] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar heeft geoordeeld omdat de groenvoorziening samen met het woongebouw één, zowel juridisch als feitelijk, geheel vormt en aldus een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 1 aanhef Pro en onder a Hpw (oud), respectievelijk artikel 7:233 BW Pro, is alsmede omdat het gering en dagelijks onderhoud van tot woonruimte aanhorig groen ingevolge artikel 12 Hpw Pro (oud) en de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
3.2 Zowel op grond van de stellingnamen van partijen over en weer als op grond van de ter gelegenheid van de pleidooien door [huurster] aan het hof getoonde, en door Woonbron als zodanig niet becommentariëerde, videobeelden kan er in dit geding van worden uitgegaan dat de onderhavige groenvoorziening een open karakter heeft en vrijelijk voor een ieder toegankelijk is. Dit impliceert dat die groenvoorziening niet, ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 1 onder Pro a Hpw, deel uit maakt van de door [huurster] gehuurde woonruimte. Voor zover [huurster] het genot van de onderhavige groenvoorziening heeft, ontleent zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Woonbron, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorziening. Dit brengt mee dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorziening niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten, zodat die kosten niet op de voet van artikel 12 lid 1 Hpw Pro (oud) aan [huurster] in rekening gebracht kunnen worden. Hierop stranden de grieven. Het door Woonbron aangevoerde doet hieraan niet af. De rechtbank heeft derhalve terecht de door [huurster] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar geoordeeld, wat er ook zij van de door de rechtbank gebezigde redenering.
4.1 Grief III strekt ten betoge a) dat de rechtbank ten onrechte geoordeeld heeft dat de vordering uit onverschuldigde betaling van [huurster] voor toewijziging gereed ligt alsmede b) dat het toe te wijzen bedrag ten onrechte niet tot nihil gematigd is.
4.2 Dat onderdeel a) faalt volgt uit het feit dat de door [huurster] gevorderde verklaring voor recht, zoals uit het vorenoverwogene blijkt, terecht is toegewezen.
4.3 Met betrekking tot onderdeel b) overweegt het hof dat de rechter met betrekking tot een hier aan de orde zijnde terugvordering als bedoeld in lid 2 van artikel 6: 203 BW geen (bijzondere) bevoegdheid tot matiging is gegeven. Verder merkt het hof nog op dat hetgeen Woonbron met betrekking tot de haar voorgestane matiging van het vorderingsrecht van [huurster] heeft doen stellen onvoldoende is om de conclusie te kunnen wettigen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [huurster] haar terugvorderingsrecht ten volle kan handhaven, waarbij overigens nog aangetekend zij dat [huurster], nu zij harerzijds niet (incidenteel) in hoger beroep is gekomen, zich bij de door de rechtbank toegepaste matiging neerlegt. Ook onderdeel b) faalt.
5. Grief IV heeft ten opzichte van de grieven I, II en III geen zelfstandige betekenis en deelt derhalve hun lot.
6.1 Grief V strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het niet aan de rechtbank is om aanwijzingen te geven over de wijze waarop Woonbron aan de groenvoorzieningen de openbare bestemming kan ontnemen en derhalve ten onrechte de vordering van Woonbron op dit [huurster] heeft afgewezen.
6.2 De grief faalt, reeds omdat Woonbron onvoldoende concreet en gespecificeerd heeft aangegeven welke wijze van belemmering van de vrije toegankelijkheid van de groenvoorziening, zodanig dat een en ander tot gevolg heeft dat de groenvoorziening als onroerend aanhorig aan het gehuurde kan worden gekwalificeerd, Woonbron op het oog heeft en de onderhavige vordering van Woonbron derhalve niet te beoordelen valt.
7.1 Grief VI strekt ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de hiervoor in rechtsoverweging 2.6 vermelde subsidiaire vordering van Woonbron heeft afgewezen.
7.2 Ook deze grief faalt, reeds omdat Woonbron onvoldoende feitelijk onderbouwd heeft dat voor haar met betrekking tot de exploitatie van de knikflats een (financiële) noodsituatie zou ontstaan indien zij niet (80 % van) de onderhoudskosten van de groenvoorziening bij de eerstkomende jaarlijkse huurverhoging zou mogen overhevelen naar de (kale) huurprijs, laat staan dat Woonbron geacht kan worden voldoende feitelijk en gespecificeerd geadstrueerd te hebben dat het in casu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Woonbron aan dwingendrechtelijke bepalingen wordt gehouden.
8. Het hof passeert het door Woonbron, overigens slechts in algemene bewoordingen gestelde, bewijsaanbod nu dit in het licht van het voorgaande niet dienstig is voor de instructie van de zaak.
9. De slotsom is dat Woonbron vergeefs geappelleerd heeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van Woonbron.
Beslissing
Het hof:
-bekrachtigt het vonnis van 5 december 2002 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
-veroordeelt Woonbron in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurster] bepaald op € 205,00 aan griffierecht en op € 2.313,00 aan salaris van de procureur;
-verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
-verwijst de zaak naar de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, ter verdere berechting.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Schuering en Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 april 2004 in aanwezigheid van de griffier.