Uitspraak
Uitspraak: 3 februari 2006
Rolnummer: 04/1705
Rolnummer rechtbank: 329281/03-1535
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
LAURUS NEDERLAND B.V.,
statutair gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
appellante,
hierna te noemen: Laurus,
procureur: mr. H.C. Grootveld,
tegen
VOMAR VOORDEELMARKT B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vomar,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
Het geding
Bij exploot van 27 oktober 2004 is Laurus in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 21 april 2004, 4 augustus 2004 en 13 oktober 2004 door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Laurus 12 grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Vomar bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Partijen hebben ter zitting van dit hof van 13 januari 2006 hun standpunten mondeling doen toelichten, Laurus door mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam, en Vomar door mr. N. Eeken advocaat te Rotterdam, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Laurus heeft bij akte nog een aantal producties overgelegd en Vomar heeft bij akte drie producties overgelegd.
Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.
1.1. Per 30 december 1999 is Vomar eigenares van de bedrijfsruimte gelegen aan de Kornoeljelaan 2 te Noordwijkerhout. Deze bedrijfsruimte werd vanaf 1 augustus 1986 gehuurd door (de rechtsvoorgangsters van) Laurus. Vanaf 1 augustus 1996 loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.
1.2. Voor 27 oktober 1999 werd in het gehuurde een Toptien supermarkt geëxploiteerd. In de periode augustus tot en met oktober 1999 heeft Laurus het gehuurde verbouwd en vanaf 27 oktober 1999 wordt in het gehuurde een Super de Boer geëxploiteerd.
1.3. Bij brieven van 4 en 6 januari 2000 heeft Vomar Laurus en haar rechtsvoorgangers op de hoogte gesteld van de eigendomsovergang van het gehuurde en aangekondigd dat Vomar na de wachttijd van 3 jaar zou overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Laurus heeft Vomar laten weten niet met die opzegging in te stemmen.
1.4. Bij aangetekende brieven van 7 januari 2003 aan Laurus en haar rechtsvoorgangers heeft Vomar de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2004 op grond van het feit dat zij het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen als supermarkt en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.
1.5. Vomar vordert kort gezegd in deze procedure dat de rechtbank het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen.
1.6. De rechtbank heeft in het eindvonnis (in conventie) van 13 oktober 2004 vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 mei 2005 zal eindigen en Laurus veroordeeld het gehuurde uiterlijk op die datum ter vrije beschikking van Vomar te stellen. Dit vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2. Grief 1 heeft ten doel het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen en heeft geen zelfstandige betekenis.
3.1. De grieven 2 en 3 zijn gericht tegen het tussenvonnis van 21 april 2004 en klagen erover dat de rechtbank is voorbijgegaan aan het primaire standpunt van Laurus dat de rechtsvoorganger van Laurus, de heer Boon, de huurovereenkomst niet kon opzeggen, welke verplichting op grond van artikel 7A:1612 BW is overgegaan op Laurus en dat de rechtbank bij de beoordeling van de vraag of Vomar kon opzeggen onjuiste criteria heeft gehanteerd.
3.2. Nu de rechtbank in het vonnis van 4 augustus 2004 de primaire stelling van Laurus heeft beoordeeld, heeft Laurus in zoverre bij deze grieven geen belang. Welke criteria bij de boordeling van dit primaire standpunt dienen te worden gehanteerd zal aan de orde komen bij de bespreking van de andere grieven.
4.1. Grief 4 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in het vonnis van 4 augustus 2004 dat Laurus onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat Boon toestemming heeft gegeven voor de verbouwing en formule- en conceptwijziging van de supermarkt.
4.2. Grief 5 klaagt erover dat de rechtbank onder 16 van haar vonnis van 4 augustus 2004 oordeelt dat het besprokene op 14 oktober 1999, neergelegd in de brief van Kamerbeek van 21 oktober 1999, te weinig substantieel is om daarmee Boon en dientengevolge Vomar gebonden te achten aan een (nieuwe/ gewijzigde) huurovereenkomst met een lengte nodig voor het terug verdienen van de investeringen van Laurus.
4.3. Grief 6 houdt in dat de rechtbank ten onrechte Laurus niet heeft toegelaten tot bewijslevering zoals zij onder 19 van haar pleitnotities heeft aangeboden.
4.4. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en hebben betrekking op het hiervoor genoemde primaire standpunt van Laurus. Dat standpunt van Laurus houdt in, dat de toenmalige eigenaar, de heer Boon toestemming heeft gegeven voor de verbouwing en de wijziging van het concept van de supermarkt, dat hij wist dat daarmee omvangrijke investeringen gemoeid zouden zijn - Laurus stelt circa € 350.000,= - en dat Laurus op grond daarvan er op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst nog 10 jaar zou voortduren zodat zij voldoende tijd zou hebben haar investeringen terug te verdienen.
4.5. Ter onderbouwing van dat standpunt stelt Laurus het volgende.
4.5.1. Uit de schriftelijke verklaring van de heer Visser en zijn aanvullende verklaring (prod.’s. 9 bij akte van 17 maart 2004 en en 26 bij memorie van grieven) blijkt, dat in de bespreking op 14 oktober 1999 de heer Jordense van Kamerbeek (de beheerder van de VVE van het winkelcentrum waartoe het gehuurde behoorde) namens de heer Boon volledig accoord is gegaan met de door Laurus voorgestane verbouwing en de formule- en conceptwijziging.
4.5.2. Dat Jordense optrad als vertegenwoordiger van Boon, blijkt uit het feit, dat Boon Laurus naar Kamerbeek heeft gestuurd om de verbouwing te bespreken en dat Kamerbeek de gemaakte afspraken namens Boon bij brief van 21 oktober 1999 in kopie aan hem heeft verstuurd. In die brief wordt geen toestemming van Boon gevraagd, waaruit blijkt dat die toestemming - namens Boon reeds was gegeven.
Voorts blijkt uit deze brief dat Boon volledig op de hoogte was van de formule- en conceptwijziging.
4.5.3. Uit de verklaring van de heer Uithol blijkt, dat hij van Boon toestemming heeft gekregen voor het schilderen van de luifel. Dit schilderen gebeurde uitsluitend in het kader van de formule- en conceptwijziging.
4.5.4. Boon was voorts op de hoogte van de omvang van de geplande investeringen van Laurus. Laurus wijst er op dat die plannen worden vermeld in de brief van 21 oktober 1999, waarin de verbouwingsplannen staan genoemd.
5. Het hof overweegt als volgt.
5.1. De schriftelijke verklaring van heer Boon ( bijlage 1 bij de brief van 11 juni 2004 van de raadsvrouwe van Vomar ten behoeve van de comparitie) houdt onder meer het volgende in:
“ Voor wat betreft het verzoek tot verbouwing is er in 1999 één keer iemand van Depag B.V., ik weet niet meer wie, langs geweest met een aantal tekeningen met het verzoek toestemming te geven voor een kleine verbouwing. Ik heb toen toestemming gegeven om die verbouwing uit te voeren op voorwaarde dat er voor mij geen kosten aan zitten, dat ze het wel netjes moesten doen en formeel het een en ander even moeten opnemen met VvE Diensten in verband met de Vereniging van Eigenaren….”
5.2. De schriftelijke verklaring van P. Spits, tot 1999 rayonmanager bij klaver Randstad/ Top Tien Supermarkten (prod.6 bij akte van Laurus van 17 maart 2004) houdt onder meer het volgende in:
“….Bij Super de Boer was ik betrokken bij de constructieve verbouwing van de supermarkt……In dat kader is een stabilisatiekolom aangepast in de winkel…..Van de toenmalige filiaalchef, de heer G.P. van den Berg heb ik begrepen dat de heer Boon mondeling toestemming heeft gegeven voor de betreffende verbouwing op voorwaarde, dat de constructeur die bij de verbouwing betrokken was, akkoord was met de uit te voeren werkzaamheden…..”
5.3. De schriftelijke verklaring van de heer Van den Berg houdt onder meer in:
“ Voor zover mij bekend is de heer J. Boon altijd op de hoogte geweest van de verbouwing van de supermarkt en ook van de verplaatsing van de stabilisatiekolom. De heer Boon heeft mondeling toestemming gegeven voor voornoemde verbouwing, onder de voorwaarde dat de constructeur die bij de verbouwing betrokken was, akkoord was met de feitelijke verbouwingswerkzaamheden. De verplaatsing van de stabilisatiekolom is hierna, met inachtneming van hetgeen in de bouwvergunning was aangevraagd en verleend, gerealiseerd. De overige werkzaamheden in de supermarkt terzake van de formule wijziging zijn tevens uitgevoerd.”
5.4. Vaststaat dat alleen voor de verplaatsing van de stabilisatiekolom een bouwvergunning nodig was. Volgens de aanvrage van de bouwvergunning was daarmee een bedrag van f 75.000,= gemoeid. Door Vomar zijn tekeningen overgelegd die betrekking hebben op de verplaatsing van de stabilisatiekolom.
Niet gesteld of gebleken is dat aan Boon andere tekeningen zijn overgelegd dan de hiervoor genoemde.
5.5. Op grond van de hiervoor geciteerde verklaringen in onderling verband en samenhang bezien en met inachtneming van hetgeen sub 5.4 is overwogen, is het hof van oordeel dat de mondelinge toestemming van de heer Boon alleen betrekking had op de verplaatsing van de stabilisatiekolom.
5.6. Voorts is het hof van oordeel dat de verwijzing door de heer Boon naar de VVE- diensten, Kamerbeek, mede gelet op het feit dat dit is gebeurd in het kader van de verleende toestemming voor (slechts) de verplaatsing van de stabilisatiekolom, slechts betrekking had op de feitelijke verdere uitvoering van die verbouwing en niet kon en mocht worden opgevat als het aanwijzen van Kamerbeek als vertegenwoordiger van Boon voor eventuele verdere verbouwingsplannen.
5.7. Derhalve is niet van belang wat op 14 oktober 1999 is besproken met Kamerbeek omdat dat niet aan Boon kan worden toegerekend, maar slechts aan Boon kan worden toegerekend wat deze nadien uit de brief van 21 oktober 1999 wist over de omvang van de reeds verrichte of nog uit te voeren verbouwingen.
5.8. De werkzaamheden die in die brief worden genoemd zijn:
- het verplaatsen van de stabiliteitskolom;
- het beplaten van dichtgeschilderde glaspartijen en blinde bovenlichten;
- een wijziging van het kleurenschema van de gevelaanzichten, waarvoor toestemming werd gegeven;
- lekkages van een hemelwaterafvoer;
- het vervangen van lichtbakken door neon reclames, waarvoor geen toestemming werd gegeven;
- vervanging van luifeldelen op basis van nog te verkrijgen toestemming en vervanging van de verlichting;
- participatie door De Boer Unigro van de luifelbetimmering in de onderdoorgang.
5.9. Het hof is met de rechtbank van oordeel, dat de in die brief genoemde werkzaamheden niet van zodanige aard en omvang zijn, dat Boon op grond daarvan kon en moest begrijpen dat Laurus zodanig omvangrijke investeringen in de bedrijfsruimte zou doen, dat zij redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de huurovereenkomst tussen partijen nog zo lang zou voortduren dat zij haar investeringen kon terugverdienen. Nog daargelaten dat de stelling van Laurus, dat een formule- en conceptwijziging altijd zeer hoge investeringen vergt niet feitelijk is onderbouwd, had Boon dat, mede gelet op hetgeen hem bekend was, niet behoeven te begrijpen.
5.10. Nu Laurus haar primaire stelling ook niet verder feitelijk heeft onderbouwd is geen plaats voor verdere bewijslevering door Laurus. De grieven 2 tot en met 6 slagen niet, nu Laurus ook niet heeft aangegeven dat de getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan hetgeen in de overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt. Het hof is bij de beoordeling uitgegaan van de juistheid van die verklaringen.
6. Ook grief 8 die erover klaagt, dat de rechtbank heeft geoordeeld dat Laurus zich ook in verband met de omvang van de te plegen investeringen niet heeft kunnen verlaten op een stilzwijgende impliciete toestemming van Boon voor de verlenging van de huurovereenkomst slaagt niet, gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van hetgeen bij Boon omtrent de omvang van de te plegen investeringen bekend was.
7. Om dezelfde reden slaagt ook grief 10 niet, die aan de orde stelt dat in de gegeven -bijzondere- omstandigheden Boon misbruik van recht zou maken of zou handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de overeenkomst op te zeggen. Gelet op hetgeen bij Boon bekend was, is geen sprake van misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid.
8. De conclusie is, dat stelling van Laurus dat Boon de huurovereenkomst niet mocht opzeggen wordt verworpen. Dat betekent dat Vomar in beginsel de huurovereenkomst mocht opzeggen.
9.1. Grief 9 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat Boon geen waarschuwingsplicht had ten opzichte van Laurus ter zake de verkoop van het pand.
9.2. Het hof overweegt als volgt. Ook bij de beoordeling van deze grief moet ervan worden uitgegaan dat Boon niet bekend was met de omvang van de investeringen zoals deze door Laurus is gesteld.
9.3. Boon heeft aan de rechtsvoorgangster van Laurus, Depag B.V. bij brief van 18 december 1995 meegedeeld dat de huurovereenkomst voor vijf jaar zou worden verlengd en dat zijn voorstel was om de situatie na deze vijf jaar opnieuw te bekijken. Voorts staat tussen partijen vast, dat in 1996 het pand aan Depag B.V. te koop is aangeboden en dat Depag op het aanbod niet is ingegaan. De schriftelijke verklaring van Boon, van 12 mei 2004 houdt onder meer in:
“ Depag B.V. heeft als huurder eenmaal in 1995 heeft gevraagd of zij het eerste recht van koop zouden kunnen krijgen. Ik heb toen gereageerd dat ik dat recht niet wilde weggeven.” Dit is door Laurus niet weersproken.
9.4. Laurus was er derhalve mee bekend dat Boon het pand slechts voor vijf jaar wilde verhuren en daarna de situatie opnieuw wilde bekijken en dat hij de huurster geen koopoptie wilde geven. Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden het in de eerste plaats op de weg van Laurus had gelegen, toen zij van plan was grote bedragen in het pand te investeren, om met Boon contact op te nemen teneinde haar belangen bij het pand veilig te stellen. Vaststaat dat daarvan geen sprake is geweest. Laurus heeft in dit verband nog aangevoerd dat zij destijds nog geen rekening kon houden met hetgeen de Hoge Raad in zijn arrest van 12 juli 2002 NJ 2002,457 inzake Vomar/Coöp heeft beslist over de mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik. Dit verweer wordt door het hof het hof verworpen. Niet alleen is de beslissing van de Hoge Raad geheel in lijn met de (reeds toen geldende) wetttelijke bepalingen, maar door Laurus is niet weerspoken hetgeen door Vomar bij gelegenheid van pleidooi naar voren is gebracht, namelijk dat Vomar reeds in 1995 op dezelfde wijze aan Laurus de huur van een bedrijfspand te Hoofddorp heeft opgezegd.
9.5. Gelet hierop en gelet op hetgeen bij Boon bekend was ten aanzien van de omvang van de investeringen is het hof van oordeel, dat Boon niet de plicht had Laurus ervan op de hoogte te stellen dat hij van plan was het pand te verkopen.
Daarbij dient tevens in aanmerking te worden genomen dat de wettelijke bepalingen betreffende de mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst bij eigendomsoverdracht, juist in het belang van de huurder, erin voorzien dat de huurder tenminste een termijn van drie jaren vermeerderd met de opzegtermijn wordt gegund om zijn investeringen terug te verdienen. De grief slaagt niet.
10.1. Grief 11 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van Vomar.
In de toelichting op de grief voert Laurus aan dat Vomar een beleid voert om slechts winkels te exploiteren met een minimale vloeroppervlakte van 1000 m2. De onderhavige bedrijfsruimte is slechts 970 m2. Voor de plannen van Vomar tot uitbreiding van het pand is nog geen toestemming gegeven.
10.2. Het hof is van oordeel dat Vomar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een groot bedrijfseconomisch belang heeft bij uitbreiding van het aantal vestigingen. Voorts is niet weersproken dat Vomar meerdere vestigingen met een kleinere omvang dan 1000 m2 exploiteert. Vomar heeft ook te kennen gegeven dat, wanneer voor de uitbreiding geen toestemming zal worden verkregen, de huidige omvang groot genoeg is om daar een supermarkt in te exploiteren en dat zij dat ook zal doen. Ook valt niet in te zien waarom de huidige omvang van de bedrijfsruimte voor Laurus wel en voor Vomar niet groot genoeg is om voldoende klanten te trekken. Ook deze grief faalt derhalve.
11.1. Grief 7 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat Laurus geen toestemming heeft gevraagd voor de onderverhuur. In de toelichting voert Laurus aan, dat het krachtens de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst de huurder was toegestaan onder te verhuren aan Verweij Supermarkten B.V. Deze b.v. was een afnemer van Klaver Randstad, het concern waartoe ook de rechtsvoorgangster van Laurus, Depag B.V. behoorde. Laurus was derhalve bevoegd aan afnemers van het Laurus-concern, in casu de heer Van den Berg onder te verhuren.
11.2. De grief slaagt niet. Uit de bepaling in de huurovereenkomst volgt slechts dat de (rechtsvoorgangster) van Laurus bevoegd was onder te verhuren aan Verweij Supermarkten B.V.. Dat Van den Berg op enige wijze met die b.v. te vereenzelvigen valt is gesteld noch gebleken.
12. Gelet op het falen van de hiervoor behandelde grieven zal het hof een datum bepalen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en waarop Laurus de bedrijfsruimte leeg en ontruimd ter beschikking van Vomar dient te stellen. Grief 12 slaagt derhalve evenmin. Het hof gaat voorbij aan het door Laurus gedane bewijsaanbod, omdat Laurus geen relevante stellingen heeft geponeerd die bewijs behoeven. Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vaststellen op 1 juli 2006. Het vonnis van 13 oktober 2004 zal voor wat betreft de datum van het einde van de huurovereenkomst worden vernietigd. De kostenveroordeling blijft in stand.
13. Vomar heeft in hoger beroep verzocht om het arrest, anders dan de rechtbank heeft gedaan, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Laurus heeft zich daartegen verzet.
Het hof is van oordeel dat het verweer van Laurus niet kennelijk ongegrond is en dat er evenmin sprake is van misbruik van (proces)recht aan de zijde van Laurus. Er is dan ook geen aanleiding om dit arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
14. Laurus zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, van 13 oktober 2004 voor zover in conventie gewezen tussen partijen en behoudens voor wat betreft de kostenveroordeling
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen Vomar als verhuurder en Laurus als huurder betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de Kornoelje 2 te Noordwijkerhout zal eindigen op 1 juli 2006;
- veroordeelt Laurus om voornoemde bedrijfsruimte met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop harentwege bevinden respectievelijk bevindt, voor of op 1 juli 2006 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking van Vomar te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Vomar, bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt Laurus on de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vomar bepaald op € 241,= aan verschotten en € 2.682 aan salaris voor de procureur;
- verklaart vorengenoemde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, A.A. Schuering en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 februari 2006 in aanwezigheid van de griffier.